Vous exploitez des vignes ou des terres en métayage depuis des années et vous reversez chaque année une part de la récolte au propriétaire. Un jour, vous demandez à passer au fermage pour conduire seul l’exploitation et payer un loyer fixe, ou c’est le bailleur qui veut imposer ce passage pour sécuriser ses revenus. La réponse tient dans un régime que beaucoup d’exploitants connaissent mal : le bail à métayage obéit à des règles propres, distinctes du fermage, et sa conversion en bail à ferme suit une procédure verrouillée par le Code rural, sous le contrôle du tribunal paritaire des baux ruraux. Une demande formée hors délai, une part du bailleur supérieure au tiers des produits ou une résiliation négociée sans précaution font perdre des droits qui ne se rattrapent pas.
La question se pose des deux côtés de la barrière. Le métayer en place depuis longtemps veut la pleine responsabilité de l’exploitation, sans partager chaque vendange ni solliciter l’accord du bailleur pour investir. Le bailleur, souvent un groupement foncier ou des héritiers, craint de perdre la perception en nature des fruits et redoute un fermage encadré inférieur à sa part de récolte. Le législateur a tranché ce conflit d’intérêts par un dispositif d’ordre public : la conversion peut être demandée par l’une ou l’autre partie, elle est de droit après huit ans de métayage, et le juge vérifie la proportionnalité de l’atteinte portée au droit du bailleur. Deux décisions récentes, l’arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2019 et l’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 15 janvier 2026, montrent comment ce contrôle s’exerce concrètement, y compris pour la sortie du métayer et son indemnité.
I. Le métayage obéit à un statut propre, distinct du fermage
A. Un contrat de partage des fruits, plafonné au tiers pour le bailleur
L’article L. 417-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bail à métayage est le contrat par lequel un bien rural est donné à bail à un preneur qui s’engage à le cultiver sous la condition d’en partager les produits avec le bailleur. » Le critère distinctif du métayage tient donc au mode de rémunération du bailleur : non un loyer fixe en argent comme en fermage, mais une part des produits de l’exploitation. Cette part se négocie dans le bail, mais la loi en fixe un plafond strict. L’article L. 417-3 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Dans le bail, la part du bailleur ou prix du bail ne peut être supérieure au tiers de l’ensemble des produits, sauf décision contraire du tribunal paritaire. » Le même texte ajoute qu’« En conséquence, le preneur ne peut être astreint, en sus de la part de produits revenant au bailleur, à aucune redevance, prestation ou service soit en nature, soit en argent, soit en travail, quelle qu’en soit la forme ou l’origine », et que « Les dispositions ci-dessus sont d’ordre public. »
Concrètement, le métayer qui supporte en plus de sa part de récolte un loyer en espèces, des journées de travail gratuites ou des livraisons imposées peut saisir le tribunal paritaire pour faire réduire la part du bailleur et annuler les prestations supplémentaires. Seul le juge peut autoriser un dépassement du tiers, et une dérogation au partage des dépenses d’exploitation peut être autorisée par le préfet après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Le bailleur, de son côté, dispose d’une garantie : l’article L. 417-5 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le bailleur exerce le privilège de l’article 2332 du code civil sur les meubles, effets, bestiaux et portions de récolte appartenant au preneur, pour le paiement du reliquat du compte à rendre par celui-ci. » Chacune des parties peut d’ailleurs demander le règlement annuel du compte d’exploitation, puisque l’article L. 417-6 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « Chacune des parties peut demander le règlement annuel du compte d’exploitation. » Le métayer a donc intérêt à exiger chaque année un décompte écrit des produits, des charges et du reliquat, car ce document fera foi en cas de litige sur les parts.
Le risque climatique se partage lui aussi. L’article L. 417-4 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Si, dans le cours de la jouissance du preneur, la totalité ou une partie de la récolte est enlevée par cas fortuits, il n’a pas d’indemnité à réclamer au bailleur. » Et le texte précise que « Chacun d’eux supporte sa portion correspondante dans la perte commune. » Grêle, gel ou sécheresse frappent donc les deux parties à proportion de leurs parts, sans recours du métayer contre le bailleur pour la récolte perdue. Enfin, le temps joue contre les dormeurs : l’article L. 417-7 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Toute action résultant du bail se prescrit par cinq ans, à partir de la sortie du preneur. » Le métayer sortant qui veut réclamer un reliquat de compte ou contester un partage doit agir dans ce délai de cinq ans à compter de sa sortie, pas à compter de chaque campagne.
B. Une résiliation ouverte au preneur tous les trois ans, encadrée à la sortie
À la différence du bail à ferme conclu pour neuf ans minimum, le métayage laisse au preneur une porte de sortie régulière. L’article L. 417-2 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bail à métayage est résiliable tous les trois ans à la volonté du preneur qui doit donner préavis dans les délais conformes aux usages locaux avant l’expiration de chaque période triennale. » Le métayer qui veut partir consulte donc les usages locaux de son département pour le délai de préavis, notifie son congé avant l’échéance triennale et n’a pas à motiver sa décision. Le bailleur, lui, ne dispose pas de cette faculté symétrique : hors faute du preneur, il reste tenu jusqu’au terme convenu.
Lorsque les biens eux-mêmes sont détruits, les deux parties peuvent demander la résiliation. L’article L. 417-9 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le preneur et le bailleur peuvent demander la résiliation du bail dès lors qu’en raison des destructions subies par les biens compris dans le bail, l’équilibre économique de l’exploitation est gravement compromis. » Incendie de bâtiments d’exploitation, arrachage imposé ou dévastation des vignes ouvrent cette voie, à condition de démontrer que l’équilibre économique de l’exploitation se trouve gravement compromis, ce qui suppose des pièces comptables et techniques, pas de simples affirmations.
La résiliation amiable reste possible, mais elle exige une volonté sans équivoque, comme l’a rappelé la cour d’appel de Dijon dans un arrêt récent concernant un métayage viticole. Par acte sous seing privé du 7 novembre 2015, un propriétaire avait donné à bail à métayage à son frère une parcelle de vignes de 91 ares et 40 centiares, mise à disposition d’une exploitation agricole. Les parties ont signé le 23 janvier 2022 un acte de résiliation amiable à effet immédiat, puis le preneur a contesté cette résiliation en soutenant qu’elle devait être suivie d’un nouveau bail au profit d’une société dirigée par son petit-fils. Dans son arrêt du 15 janvier 2026, la cour d’appel de Dijon a confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mâcon : « le preneur à bail rural peut renoncer aux droits qu’il tire du bail dès lors que ces droits sont nés et que sa renonciation est dépourvue d’équivoque », et l’acte signé sans réserve, sans condition de signature d’un nouveau bail, valait résiliation définitive au 23 janvier 2022.
Le même arrêt tranche le sort de l’indemnité de sortie du métayer. L’acte de résiliation stipulait en son article 3 qu’« il n’y a pas lieu à une indemnité pour amélioration ni d’indemnité de résiliation », déclaration souscrite sans réserve par le preneur après les travaux de remise en état, qui, selon la cour d’appel de Dijon, « emporte renonciation expresse à son droit à indemnisation ». La cour a donc rejeté la demande d’indemnité de 38 000 euros fondée sur les articles L. 411-69 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, alors même que ce texte prévoit que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » L’enseignement pratique est direct : le métayer qui signe une résiliation amiable comportant une renonciation à l’indemnité d’améliorations perd ce droit, car la renonciation intervenue après la naissance du droit reste valable. Il doit donc chiffrer ses améliorations avant de signer, exiger une contrepartie ou refuser la clause. Symétriquement, la cour a jugé que le preneur resté sur les parcelles jusqu’aux vendanges malgré l’opposition du bailleur exploitait à ses risques et ne pouvait ni revendiquer la récolte 2022 ni en faire supporter le coût au bailleur. Pour une analyse d’ensemble du contentieux des baux ruraux devant le tribunal paritaire, le lecteur peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
II. La conversion en fermage suit une procédure verrouillée, sous contrôle du juge
A. Demande douze mois avant, quatre cas légaux et droit acquis après huit ans
La conversion transforme le partage des fruits en loyer fixe et donne au preneur la pleine conduite de l’exploitation. L’article L. 417-11 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Tout bail à métayage peut être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale à partir de la troisième année du bail initial, si le propriétaire ou le preneur en a fait la demande au moins douze mois auparavant. » La demande peut donc émaner du métayer comme du bailleur, mais elle doit être notifiée au moins douze mois avant la fin de l’année culturale visée, et la conversion ne prend effet qu’à l’expiration de cette année culturale, à partir de la troisième année du bail. Une demande tardive ou prenant effet en cours d’année culturale se trouve rejetée pour vice de forme, sans examen au fond.
En cas de contestation, le tribunal paritaire ordonne la conversion dans quatre situations : lorsque le propriétaire n’entretient pas les bâtiments, lorsqu’il refuse de participer au moins à proportion de sa part aux investissements en cheptel ou en matériel indispensables à l’exploitation, lorsque le preneur possède plus des deux tiers de la valeur du cheptel et du matériel par clause du bail ou accord des parties, ou lorsqu’une constante collaboration personnelle entre les parties n’a pu être assurée. Le demandeur choisit le cas qui correspond à sa situation et le prouve : photographs et constats des bâtiments dégradés avec mises en demeure restées sans réponse pour le premier cas, devis et refus écrits de participer aux investissements pour le deuxième, inventaires et factures du cheptel pour le troisième, échanges démontrant la rupture de la collaboration pour le quatrième.
Au-delà de ces quatre cas, le métayer ancien bénéficie d’un droit absolu. Le même article L. 417-11 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « Toutefois, nonobstant toute disposition contraire, la conversion ne pourra être refusée lorsque la demande sera faite par le métayer en place depuis huit ans et plus. » Après huit ans de métayage, le bailleur ne peut donc s’opposer à la conversion, même si le bail contient une clause contraire. Le texte protège aussi le demandeur contre les représailles : « Une demande de conversion ne peut être considérée comme une rupture de contrat, ni justifier une demande de reprise du propriétaire. » Et il verrouille l’ensemble en précisant que « Cette disposition est d’ordre public. » Le bailleur qui notifierait un congé-reprise en réponse à une demande de conversion verrait ce congé annulé.
La conversion s’étend à tout ce qui sert l’exploitation. L’article L. 417-12 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « La conversion s’applique à l’ensemble de l’exploitation, cheptel compris. » Le preneur peut alors, à son gré, conserver la jouissance du cheptel ou en acquérir au comptant la propriété, en tout ou partie selon les besoins de l’exploitation. À défaut d’accord sur le prix et les conditions du nouveau bail ou sur le prix d’acquisition du cheptel, le tribunal paritaire statue en tenant compte, s’il y a lieu, des usages locaux homologués. Puis l’article L. 417-13 du Code rural et de la pêche maritime règle le sort du troupeau : « Lors de la conversion, ce fonds de bétail reste attaché au fonds loué », et si la comparaison entre l’estimation d’entrée et celle de sortie fait apparaître un excédent, celui-ci se partage entre les parties s’il s’agit d’un bail à métayage, tandis qu’il appartient au preneur en bail à ferme. Le métayer prépare donc l’inventaire d’entrée et l’estimation de sortie avec un technicien, car l’excédent de cheptel se chiffre en têtes et en valeur, pas en impressions.
B. Le juge contrôle la proportionnalité et fixe le nouveau fermage
La conversion de plein droit après huit ans a été attaquée comme portant atteinte au droit de propriété, sans succès sur le principe mais avec un contrôle renforcé sur sa mise en oeuvre. Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité contre l’alinéa 8 de l’article L. 417-11, la Cour de cassation a dit, dans sa décision du 28 juin 2018, qu’il n’y avait pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel, la disposition ayant déjà été déclarée conforme à la Constitution dans la décision du 26 juillet 1984 et aucun changement de circonstances de droit ou de fait n’étant démontré. Le droit à conversion du métayer en place depuis huit ans repose donc sur un fondement constitutionnel stabilisé.
Mais la Cour de cassation impose au juge du fond un examen concret de la proportionnalité au regard du droit au respect des biens garanti par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme. Dans cette affaire, une exploitation viticole avait pris à bail à métayage en 1995 des parcelles de vignes appartenant à un groupement foncier agricole, puis notifié en novembre 2014 une demande de conversion et saisi le tribunal paritaire en fixation du fermage. La cour d’appel de Dijon avait ordonné la conversion en retenant que le statut du fermage et du métayage apportait seulement des limitations au droit d’usage du bailleur, fondées sur l’objectif d’intérêt général de mise en valeur directe des terres et de pleine responsabilité de l’exploitant, avec un juste équilibre ménagé par les tempéraments légaux. Dans son arrêt du 10 octobre 2019, la troisième chambre civile a censuré cette motivation générale : statuant « sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si la conversion du métayage en fermage » privait le bailleur de la perception en nature des fruits sans indemnisation effective et « ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens au regard du but légitime poursuivi », la cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision. L’arrêt a été cassé en toutes ses dispositions avec renvoi devant la cour d’appel de Lyon.
La portée pratique de cette cassation concerne les deux parties. Le bailleur qui conteste une conversion après huit ans ne peut se contenter d’invoquer son droit de propriété dans l’abstrait : il doit chiffrer la perte liée à la privation des fruits en nature, comparer la part de récolte perçue au fermage encadré qui la remplacera et démontrer l’absence d’indemnisation effective. Le métayer qui demande la conversion doit s’attendre à ce débat et préparer sa réponse : intérêt général de la mise en valeur directe, contreparties légales du fermage, état des investissements qu’il a financés seul. Le tribunal paritaire statue ensuite sur les conditions du nouveau bail à ferme, jouissance du cheptel comprise, et fixe le prix du fermage à compter de la date d’effet de la conversion. Dans l’affaire jugée en 2019, la conversion avait été fixée au 1er novembre 2016, avec maintien pour le bailleur du droit à la part de récolte de l’année culturale achevée au 31 octobre 2016, à régler en espèces, et renvoi devant le tribunal paritaire pour arrêter les comptes et fixer le fermage. Chaque année culturale se traite donc séparément : l’année en cours reste en métayage jusqu’à son terme, la suivante bascule en fermage.
Le contentieux concurrent des notaires ruralistes confirme cette lecture exigeante des conditions. La doctrine notariale relève que la conversion suppose une demande régulière formée douze mois avant l’échéance, l’expiration d’une année culturale à partir de la troisième année, puis, en cas de litige, la démonstration de l’un des quatre cas légaux ou de l’ancienneté de huit ans, avec fixation judiciaire du fermage et du sort du cheptel en cas de désaccord. Les pages d’information générale qui décrivent le métayage sans citer les textes applicables ni les décisions du juge ne remplacent ni la vérification de l’article L. 417-11 ni la lecture de l’arrêt de cassation, car seules la date de la demande, l’ancienneté du métayer et les pièces produites déterminent l’issue.
Conclusion
Le métayer qui veut passer au fermage notifie sa demande au moins douze mois avant la fin de l’année culturale, à partir de la troisième année du bail, puis invoque soit l’un des quatre cas légaux de l’article L. 417-11, soit son ancienneté de huit ans qui rend la conversion irrefusable. Le bailleur qui veut s’y opposer démontre concrètement, chiffres à l’appui, que la privation des fruits en nature porte une atteinte disproportionnée à son droit, faute de quoi le tribunal paritaire ordonne la conversion et fixe le fermage avec le sort du cheptel. À la sortie, amiable ou judiciaire, chacun fait inventorier les améliorations et le cheptel avant de signer la moindre renonciation, car la clause qui écarte l’indemnité, une fois acceptée sans réserve, lie définitivement le preneur. Une demande datée, un décompte annuel tenu à jour et une saisine rapide du tribunal paritaire en cas de blocage restent les trois réflexes qui sécurisent le dossier.
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