Le préfet déclare d’utilité publique la déviation qui coupera vos parcelles en deux, le département veut y faire passer une piste cyclable, ou la communauté d’agglomération crée une zone d’aménagement sur les terres que vous cultivez en fermage depuis vingt ans. Vous n’êtes pas propriétaire : vous êtes fermier. Qui vous indemnisera de la perte de vos terres louées, sur quelles bases, et devant quel juge, pendant que le bailleur touche de son côté le prix de ses terrains ? Et pouvez-vous encore contester la prise elle-même sans perdre votre indemnité ?
La réponse tient en deux temps. D’abord, l’expropriation éteint le bail rural à sa date, mais elle ne fait pas disparaître les droits du preneur : elle les convertit en une indemnité d’éviction distincte du prix versé au propriétaire, qui couvre l’intégralité de son préjudice direct, matériel et certain. Ensuite, cette indemnité se compose d’un principal lié à la perte d’exploitation, calculé à partir de barèmes agricoles au mètre carré, et d’accessoires tels que les arrière-fumures, auxquels s’ajoutent, selon les cas, la valeur du droit au bail et celle des constructions édifiées par le fermier. Un jugement du juge de l’expropriation de Rennes du 31 mars 2025, un jugement du juge de l’expropriation de Poitiers du 11 février 2025, un arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 17 septembre 2025 rendu sur renvoi après cassation et un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 23 novembre 2023 montrent comment ces règles s’appliquent concrètement aux exploitants évincés.
I. La prise des terres louées éteint le bail mais ouvre l’indemnisation du fermier
A. L’ordonnance efface les droits sur l’immeuble et fait naître une créance d’indemnité
Le mécanisme de base est posé par l’article L. 222-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui dispose que « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. » Le bail rural, droit personnel du preneur sur les parcelles, s’éteint donc de plein droit au jour de l’ordonnance, sans congé ni résiliation préalable, et il en va de même en cas de cession amiable consentie après la déclaration d’utilité publique. Le fermier ne peut pas s’opposer au transfert de propriété ni exiger le maintien de son exploitation sur l’emprise : la phase administrative et l’ordonnance du juge purgent les lieux de tous les droits qui les grèvent, y compris le sien.
Mais l’extinction du droit n’est pas la spoliation du preneur. L’article L. 321-1 du même code prévoit que « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. » Chaque intéressé est indemnisé de son propre préjudice : le bailleur reçoit la valeur vénale de ses terrains, tandis que le preneur reçoit l’indemnité d’éviction correspondant à la perte de son exploitation sur l’emprise. Les deux créances sont indépendantes et cumulatives pour l’expropriant, qui ne peut pas déduire de l’indemnité du fermier le prix versé au propriétaire, ni soutenir que le fermage modeste justifierait une indemnité symbolique. Le droit rural confirme cette logique dans le cas voisin de la résiliation pour urbanisation : l’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » Qu’il perde ses terres par une route départementale ou par un changement de destination décidé par son bailleur, le fermier relève donc du même principe : réparation intégrale de ce que l’éviction lui fait perdre, ni plus ni moins.
Cette distinction des patrimoines explique pourquoi le fermier doit se manifester tôt dans la procédure. L’expropriant notifie ses offres à chaque intéressé identifié, et le preneur qui reste inconnu ou inerte risque de voir l’indemnité fixée sans lui, sur les seuls éléments de l’administration. Le jugement du juge de l’expropriation de Rennes du 31 mars 2025 (RG 23/00018, liaison cyclable entre deux communes d’Ille-et-Vilaine, parcelle agricole de 811 mètres carrés) l’illustre : le fermier, qualifié de locataire évincé, n’avait ni répondu aux offres ni constitué avocat, et le juge a fixé l’indemnité sur la base de l’offre actualisée de l’expropriant, soit 472,40 euros d’indemnité principale et 16,14 euros d’arrière-fumures. Le droit à indemnité existait bien, mais son montant a été arrêté sans contradiction utile, faute pour l’intéressé d’avoir produit son mémoire et ses justificatifs. Ne pas répondre aux offres, ne pas comparaître et ne pas chiffrer son préjudice, c’est laisser l’administration et le commissaire du Gouvernement fixer seuls le prix de l’éviction.
Avant l’ordonnance, la phase administrative détermine déjà les droits du preneur. L’enquête parcellaire identifie les propriétaires et les occupants, puis l’arrêté de cessibilité désigne précisément les emprises à transférer : le fermier doit vérifier que seules les parcelles nécessaires à l’opération y figurent et signaler toute erreur de contenance ou de désignation, car l’arrêté fige le périmètre de la prise. C’est également à ce stade que l’expropriant adresse ses offres d’indemnité à chaque intéressé connu : le preneur qui n’a pas été identifié lors de l’enquête doit se faire connaître spontanément auprès de l’expropriant, par courrier recommandé avec copie du bail, faute de quoi la procédure se poursuivra sans lui jusqu’à l’ordonnance. Le bailleur, de son côté, ne peut pas négocier seul l’indemnité du fermier ni la percevoir à sa place : chaque créance suit son titulaire, et la convention passée entre le propriétaire et l’expropriant ne lie pas le preneur qui n’y a pas consenti.
B. Contester la prise devant le juge administratif sans paralyser le juge de l’indemnité
Le fermier qui estime l’opération injustifiée ou irrégulière peut la contester, mais devant un autre juge et selon d’autres délais que ceux de l’indemnité. La déclaration d’utilité publique est un acte administratif dont la légalité relève du tribunal administratif, par un recours pour excès de pouvoir soumis au délai de droit commun : l’article R. 421-1 du Code de justice administrative dispose que « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Le fermier, comme tout intéressé, doit donc agir dans les deux mois de la publication de l’arrêté, en soulevant l’absence d’utilité publique, l’erreur manifeste d’appréciation, le détournement de procédure ou l’irrégularité de l’enquête. Passé ce délai, la déclaration devient définitive et la contestation de fond n’est plus possible, même si l’indemnité n’est pas encore fixée.
Ce recours n’arrête pas pour autant la machine de l’indemnisation. L’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 17 septembre 2025 (RG 24/00010, chambre des expropriations, statuant sur renvoi après cassation dans le dossier d’une zone d’aménagement concerté du Sicoval portant sur plus de cinq hectares de terres agricoles et de prairies données à bail à ferme) l’établit nettement : l’exproprié demandait au juge de l’indemnité de surseoir à statuer en invoquant son action en nullité contre la déclaration d’utilité publique, et la cour a rejeté la demande, faute de fait juridique nouveau, en relevant que la cour administrative d’appel de Toulouse avait, par arrêt du 17 avril 2025, rejeté le recours contre la déclaration d’utilité publique. Autrement dit, le juge de l’expropriation fixe l’indemnité sans attendre l’issue du contentieux administratif, sauf sursis exceptionnellement accordé, et le rejet du recours contre la déclaration rend la demande de sursis sans objet. Pour le fermier, la leçon est double : contester la déclaration d’utilité publique dans les deux mois si des moyens sérieux existent, car c’est la seule voie pour sauver l’exploitation elle-même, mais mener en parallèle le combat de l’indemnité devant le juge de l’expropriation, car le premier contentieux ne suspend pas le second et un recours perdu ne rouvre pas l’indemnité déjà fixée.
Le même arrêt toulousain rappelle une règle d’évaluation utile aux exploitants dont seule une partie des parcelles est prise : l’emprise litigieuse y était partielle pour deux des parcelles, et la cour a appliqué la règle selon laquelle le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance, en tenant compte de l’usage effectif des terres. L’expropriation partielle ouvre en outre la question du déséquilibre de l’exploitation restante — perte de forme parcellaire, allongement des trajets, siège coupé de ses terres — qui relève des indemnités accessoires et du préjudice de dépréciation du surplus, à chiffrer avec l’aide de la chambre d’agriculture et de l’expert-comptable de l’exploitation.
II. L’indemnité du fermier se calcule poste par poste puis se fait fixer par le juge
A. Le principal répare la perte d’exploitation et les accessoires paient les investissements dans le fonds
Le jugement doit séparer ce qu’il alloue. L’article L. 321-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique impose que « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. » Pour le fermier, l’indemnité principale d’éviction répare le préjudice résultant de la diminution d’activité agricole compte tenu de l’amputation de superficie, tandis que l’indemnité accessoire dite d’arrière-fumures indemnise le travail et les investissements qui ont amélioré le fonds loué. Le déséquilibre partiel de l’exploitation provoqué par l’importance de la surface prélevée peut également être indemnisé lorsque l’amputation compromet la viabilité du reste.
En pratique, ces postes sont chiffrés à partir de barèmes négociés localement. Le juge de Rennes s’est fondé sur le protocole départemental d’Ille-et-Vilaine, dans sa version actualisée en 2024, pour allouer 472,40 euros de principal et 16,14 euros d’arrière-fumures pour 811 mètres carrés prélevés en vue d’une liaison cyclable. Le juge de Poitiers, dans son jugement du 11 février 2025 (RG 24/00018, mise aux normes de la route nationale 10, 2 339 mètres carrés de terres en zone agricole), a retenu le barème 2023 des indemnités d’éviction agricole établi par la chambre d’agriculture de la Vienne, soit 0,4655 euro par mètre carré, pour fixer 1 088,80 euros d’indemnité d’éviction, et 0,0594 euro par mètre carré pour les fumures et arrière-fumures, soit 138,94 euros, pour un total de 1 227,74 euros au profit de l’exploitant évincé. Ces barèmes, négociés entre la profession agricole et l’administration dans chaque département, reposent sur un calcul tenant compte de la superficie dont le fermier est évincé : ils constituent la base de discussion des offres amiables comme des mémoires devant le juge, et le fermier qui les ignore négocie à l’aveugle.
Deux paramètres encadrent en outre l’évaluation. D’abord la date de référence : l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. » Le juge de Poitiers a ainsi estimé les terres à la date de son jugement tout en retenant comme date de référence, pour l’usage effectif, le 17 août 2019, soit un an avant l’ouverture de l’enquête d’utilité publique. Le préjudice de l’exploitation amputée ne se limite pas aux mètres carrés prélevés. Quand la route coupe le parcellaire en deux, quand le siège d’exploitation se retrouve séparé de ses pâtures ou quand la surface restante ne permet plus de maintenir l’atelier d’élevage dans ses conditions antérieures, le fermier subit un préjudice de dépréciation du surplus et un déséquilibre partiel de son exploitation qui doivent être chiffrés à part : temps de trajet supplémentaires, clôtures à reconstruire, abreuvement à réorganiser, assolement contraint. Ces postes relèvent des indemnités accessoires et exigent des pièces précises — plan du parcellaire avant et après, comptabilité de l’exploitation, attestation de la chambre d’agriculture sur la viabilité du reliquat — que le juge apprécie lors du transport sur les lieux, organisé avant l’audience pour constater la consistance réelle des biens et des atteintes. Le fermier qui se contente du barème au mètre carré sans documenter le déséquilibre du surplus abandonne souvent la part la plus importante de sa créance.
Ensuite, la consistance agricole des biens à cette date : des terres en zone agricole du plan local d’urbanisme, confirmées par transport sur les lieux, s’indemnisent comme terres agricoles, sans spéculation sur une constructibilité future que l’exploitant, simple preneur, ne pourrait de toute façon pas monnayer.
B. Le droit au bail et les constructions du fermier s’ajoutent au barème
Le barème au mètre carré n’épuise pas les droits du preneur lorsque celui-ci a investi sur les terres louées. Dans son arrêt du 23 novembre 2023, pourvoi numéro 22-20.866, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « Le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué », de sorte que l’éviction anticipée ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions. La cour en a déduit une indemnisation « comprenant, outre la valeur du droit au bail, celle des constructions édifiées sur le bien », écartant la clause de nivellement applicable en fin de bail qui aurait privé le preneur de toute valeur pour ses bâtiments. L’affaire concernait des preneurs évincés par des travaux d’aménagement faisant suite à une préemption, et la Haute juridiction s’est fondée sur les textes qui assimilent leur situation à l’expropriation : l’article L. 314-1 du Code de l’urbanisme, qui compte parmi les occupants protégés « ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux », et l’article L. 314-2 du même code, selon lequel « Si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. »
Pour le fermier exproprié, l’enseignement est direct : hangar régulièrement édifié avec l’accord du bailleur, stabulation, forage, drainage enterré ou verger planté par ses soins constituent des postes d’indemnité propres, évalués à leur valeur au jour de l’éviction, en plus du barème d’éviction et des arrière-fumures. La condition de régularité est déterminante : la construction édifiée sans l’autorisation requise du bailleur ou en méconnaissance des règles d’urbanisme expose le preneur à voir son indemnité réduite ou contestée, comme l’article sur le fermier qui construit sans l’accord du bailleur le montre pour le contentieux de la démolition. Le fermier doit donc inventorier avant tout départ ses améliorations — factures, autorisations écrites du bailleur, déclarations de travaux, photographies — et les chiffrer avec son expert, car le juge ne les devine pas et l’expropriant ne les propose pas spontanément.
Reste la procédure de fixation, où l’inertie se paie comptant. Après la notification des offres, l’exproprié dispose d’un délai de six semaines pour notifier son mémoire en réponse, et l’article R. 311-22 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que « Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. » Le fermier de l’affaire rennaise en a fait les frais : sans mémoire ni avocat, il a laissé le juge entériner l’offre actualisée de l’expropriant, sans discussion possible sur le protocole applicable ni sur d’éventuels accessoires supplémentaires. La défense utile suppose donc de répondre dans le délai, de produire un mémoire chiffré poste par poste avec les barèmes de la chambre d’agriculture, les justificatifs d’améliorations et, si l’exploitation restante est déséquilibrée, l’étude de viabilité qui le démontre, puis de participer au transport sur les lieux où le juge constate la consistance des biens. En première instance, le contentieux ne coûte rien au fermier sur les frais de procédure : l’article L. 312-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. » Les jugements de Rennes et de Poitiers l’ont appliqué en condamnant la collectivité et l’État aux dépens, ce qui lève le dernier frein à la saisine du juge : contester le montant offert devant le juge de l’expropriation ne fait courir aucun risque sur les dépens.
Le jugement de fixation n’est pas la fin du parcours lorsque les postes restent contestés. L’appel contre le jugement du juge de l’expropriation est ouvert aux deux parties et porte devant la chambre des expropriations de la cour d’appel, comme l’illustre l’arrêt toulousain statuant sur renvoi après cassation : l’exproprié qui estime son préjudice sous-évalué fait réexaminer l’ensemble de l’évaluation, et la cour statue à nouveau sur les indemnités au vu des mémoires et des conclusions actualisées du commissaire du Gouvernement. Le pourvoi en cassation reste ensuite possible pour les questions de droit, notamment sur la qualification des postes et le respect des règles d’évaluation. Pendant ce temps, la prise de possession par l’expropriant obéit à ses propres conditions de paiement ou de consignation des indemnités : le fermier ne peut pas bloquer le chantier en retenant les lieux, mais l’expropriant ne peut pas prendre possession sans avoir payé ou consigné, ce qui donne au preneur un levier de négociation dans la phase amiable qui précède souvent la saisine du juge.
La voie amiable après déclaration d’utilité publique mérite un dernier mot, car beaucoup d’évictions de fermiers s’y règlent sans jugement. La cession amiable consentie après la déclaration produit les mêmes effets extinctifs que l’ordonnance, et l’acte qui la constate doit lui aussi distinguer l’indemnité principale des indemnités accessoires en précisant leurs bases. Le fermier a donc intérêt à exiger que la convention amiable détaille chaque poste — éviction, arrière-fumures, constructions, déséquilibre du surplus — plutôt qu’un prix global, faute de quoi il ne pourra plus vérifier qu’il a été indemnisé de l’intégralité de son préjudice. Et si aucun accord n’intervient sur tous les postes, le juge de l’expropriation reste compétent pour fixer judiciairement le solde : transiger sur une partie ne fait pas perdre le droit de faire fixer le reste.
L’expropriation de terres louées n’est donc ni traitée comme une simple affaire entre l’administration et le propriétaire, ni comme une résiliation ordinaire du bail rural. Le fermier évincé dispose de sa propre créance d’indemnité — principal d’éviction, arrière-fumures, valeur du droit au bail et constructions régulières — fixée par le juge de l’expropriation au vu des barèmes agricoles et de ses justificatifs, pendant que le bailleur perçoit de son côté la valeur de ses terrains. L’article sur la mairie qui veut exproprier maison ou terrain présente le même mécanisme du côté du propriétaire et de la contestation de la déclaration d’utilité publique, tandis que la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage replace le droit du preneur dans l’ensemble du contentieux rural récent. Entre ces deux lectures, le fermier qui répond aux offres dans les délais, chiffre chaque poste et saisit le juge obtient la réparation intégrale que la loi lui promet ; celui qui subit en silence laisse l’administration fixer seule le prix de ses terres perdues.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vos terres louées sont visées par une expropriation ou un aménagement, et vous voulez savoir quelle indemnité d’éviction exiger en droit rural. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine vos offres, votre bail et vos justificatifs d’exploitation pour préparer votre mémoire devant le juge. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.