Votre fermier a construit un hangar, une stabulation ou une extension sans vous prévenir. Faut-il exiger la démolition, demander la résiliation du bail rural, ou attendre la sortie pour réclamer une indemnité ? Et du côté du fermier, la question miroir se pose : ces bâtiments construits à vos frais seront-ils payés à la sortie, et le bailleur peut-il s’en servir pour augmenter le fermage au renouvellement ? Les réponses tiennent en trois décisions récentes et en six articles du code rural et de la pêche maritime, dont la Cour de cassation a précisé l’articulation. D’un côté, le preneur qui construit sans l’autorisation exigée perd tout droit à indemnité à la sortie. De l’autre, le bailleur ne peut ni obtenir la remise en état en cours de bail lorsque les travaux ont dégradé le fonds, ni gonfler le fermage du bail renouvelé avec des constructions irrégulières, et il ne peut faire résilier le bail que si la bonne exploitation du fonds est compromise. Cet article expose d’abord la procédure d’autorisation que le fermier doit suivre avant de construire, puis les sanctions exactes qui frappent les constructions non autorisées, avant de détailler les armes réelles du bailleur : résiliation encadrée, indemnité de fin de bail, et fermage du renouvellement protégé des constructions irrégulières.
I. Que doit faire le fermier avant de construire, et que risque-t-il s’il construit sans accord ?
A. Demander l’autorisation du bailleur selon la procédure adaptée à chaque type de travaux
Le principe est posé par le code rural : les travaux d’amélioration non prévus par une clause du bail ne peuvent être exécutés qu’en suivant l’une des trois procédures de l’article L. 411-73, selon leur nature. La première procédure concerne les travaux légers, qui peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur : travaux dispensés d’autorisation par la loi du 12 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat, travaux figurant sur la liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, et travaux dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Même dans ce cas souple, le preneur doit communiquer au bailleur, deux mois avant l’exécution, un état descriptif et estimatif des travaux, et le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en cas de désaccord fondé sur des motifs sérieux et légitimes. La deuxième procédure vise les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol et les travaux de méthanisation : le preneur notifie sa proposition au bailleur pour obtenir son autorisation, et en cas de refus ou de silence pendant deux mois, c’est le tribunal paritaire qui peut autoriser les travaux, sauf si le bailleur décide de les exécuter lui-même à ses frais. Pour un bâtiment d’habitation, la règle est encore plus stricte, puisque le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. La troisième procédure couvre tous les autres travaux d’amélioration : le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur en lui notifiant sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental, qui rend son avis dans les deux mois, le bailleur conservant la faculté de saisir le tribunal paritaire en cas d’opposition à un avis favorable.
Deux régimes voisins complètent le tableau pour les interventions qui ne sont pas des constructions au sens strict mais qui transforment le fonds. Pour les haies, talus, rigoles et arbres qui séparent ou morcellent des parcelles attenantes, pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. Concrètement, le fermier adresse une lettre recommandée au bailleur, qui dispose de deux mois pour s’opposer aux travaux à compter de la réception ; passé ce délai, le silence du bailleur vaut accord. Pour les pratiques culturales, l’article L. 411-29 autorise le preneur, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, à retourner des parcelles en herbe, à mettre en herbe des terres ou à mettre en oeuvre des moyens culturaux non prévus au bail. À défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède l’opération et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux envisagés ; le bailleur qui estime que l’opération dégrade le fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours de la réception de l’avis (article L. 411-29). Le contentieux jugé en mars 2026 par la cour d’appel de Grenoble illustre l’importance de ces formes : des bailleurs demandaient la résiliation pour des modifications culturales et des travaux dans un abri à ovins réalisés sans respecter ces procédures, tandis que le preneur soutenait que l’enherbement en prairie temporaire n’entrait pas dans le champ des autorisations et qu’aucun dommage à la bonne exploitation n’était démontré. La leçon pratique est nette des deux côtés. Le fermier qui veut construire, planter ou transformer écrit au bailleur en recommandé, décrit précisément les travaux, chiffre leur coût et attend l’expiration du délai avant de commencer, en conservant la preuve de l’envoi et de la réception. Le bailleur qui reçoit un tel courrier ne reste pas silencieux s’il désapprouve : il répond par écrit dans le délai, motive son opposition et, lorsque la loi le prévoit, saisit le tribunal paritaire avant l’expiration du délai de forclusion. L’autorisation peut aussi figurer directement dans le bail, comme dans l’affaire grenobloise où le contrat autorisait les constructions et aménagements avec l’accord des bailleurs : relire la clause travaux du bail avant tout litige évite de plaider à contretemps.
B. Construire sans l’autorisation exigée : aucune indemnité à la sortie pour le preneur
La sanction la plus lourde pour le fermier qui construit sans l’autorisation exigée se joue à la sortie, au moment du calcul de l’indemnité du preneur sortant. Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Mais ce droit suppose que les améliorations aient été réalisées dans les formes. Dans son arrêt du 28 novembre 2024, la troisième chambre civile a jugé que le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient. En l’espèce, des preneurs avaient fait construire, sans l’autorisation préalable de la bailleresse, plusieurs bâtiments d’exploitation ainsi qu’une chambre supplémentaire dans la maison d’habitation. La cour d’appel de Rouen avait constaté l’irrégularité de ces constructions, et la Cour de cassation a maintenu cette qualification : les travaux non autorisés ne donnent lieu à aucune indemnisation par le bailleur à la sortie. Le raisonnement vaut pour les bâtiments d’exploitation comme pour les aménagements de la maison louée, dès lors que l’autorisation était requise et n’a pas été obtenue. Le fermier supporte donc seul le coût des constructions irrégulières, sans pouvoir en réclamer le remboursement au bailleur à la fin du bail, quelle que soit la cause de cette fin de bail. Cette perte du droit à indemnité s’ajoute à un second effet, jugé dans le même arrêt : les améliorations irrégulières ne peuvent pas servir à augmenter le fermage du bail renouvelé, comme on le verra. Pour le preneur, l’arithmétique est donc sévère : payer seul des bâtiments qui restent sur le fonds, sans indemnité à la sortie et sans minoration du fermage. Deux garde-fous existent néanmoins. D’abord, lorsque les travaux pouvaient être exécutés sans accord préalable ou avec l’autorisation du tribunal paritaire, le preneur qui a suivi la procédure conserve son droit à indemnité ; la privation ne frappe que les travaux réalisés en violation d’une autorisation nécessaire. Ensuite, la demande d’indemnité du preneur sortant se prescrit par douze mois à compter de la fin du bail, à peine de forclusion : le fermier régulier réclame vite et par écrit, en chiffrant chaque amélioration autorisée avec factures et constats. En pratique, avant de poser la première pierre, le fermier vérifie si son projet relève de la première, de la deuxième ou de la troisième procédure de l’article L. 411-73, notifie en recommandé, saisit le tribunal paritaire en cas de refus injustifié, et ne démarre qu’une fois l’autorisation obtenue. Après des travaux irréguliers déjà réalisés, la régularisation a posteriori reste fragile : seul un accord écrit du bailleur, ou à défaut une décision du tribunal paritaire lorsqu’elle est encore possible, sécurise la situation, et l’appui d’un constat d’huissier décrivant l’état des lieux limite les contestations sur la nature et la date des ouvrages.
II. Que peut faire le bailleur face à une construction ou à des travaux non autorisés ?
A. Demander la résiliation, mais seulement si la bonne exploitation du fonds est compromise
Le bailleur ne peut pas faire résilier le bail rural pour n’importe quel manquement : le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants, et le motif utile ici est celui des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La formule exclut la résiliation automatique : construire sans autorisation ne suffit pas, le bailleur doit démontrer en quoi les agissements compromettent la bonne exploitation, par exemple une dégradation du fonds, un changement de destination des bâtiments, un abandon de culture ou une désorganisation durable de l’exploitation. L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 10 mars 2026 le montre concrètement : les bailleurs invoquaient des travaux dans un abri à ovins, des plantations de cultures pérennes et un enherbement réalisés sans leur accord, mais le preneur contestait tout changement de destination et tout dommage à la bonne exploitation, rappelant que le bail autorisait les aménagements avec accord et que le simple désaccord sur des travaux ne constitue pas un motif de résiliation. Le bailleur doit donc constituer un dossier de preuve, et non se contenter d’invoquer l’absence d’autorisation : constats d’huissier avant et après travaux, photographies datées, attestations de voisins ou de techniciens, comparaison entre la destination contractuelle des bâtiments et leur usage réel, et chiffrage du préjudice d’exploitation. Un second apport majeur vient de l’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2023, rendu après l’arrachage de haies sans l’accord des bailleurs. La Cour y juge que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé. Autrement dit, le fait que le bail se soit renouvelé faute de congé ne purge pas les manquements anciens, à condition que leurs effets sur la bonne exploitation se soient produits ou prolongés pendant le bail renouvelé. Dans cette affaire, les bailleurs avaient saisi le tribunal paritaire en août 2020 en invoquant la suppression de haies réalisée sans leur accord, et la cour d’appel de Caen avait rejeté la résiliation au motif que les faits étaient antérieurs au renouvellement ; la cassation partielle a censuré ce raisonnement et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Rennes sur ce point. Pour le bailleur, la méthode en découle : dater précisément les travaux litigieux, démontrer la persistance de leurs effets après le renouvellement, et articuler chaque grief avec l’exigence de compromission de la bonne exploitation. Pour le fermier assigné en résiliation, la défense symétrique consiste à établir que les travaux ont amélioré les conditions d’exploitation, qu’aucune dégradation n’en est résultée, que la destination contractuelle a été respectée, ou que les faits relèvent de la force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, que l’article L. 411-31 réserve expressément. Dans tous les cas, la demande de résiliation se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel de ce contentieux, et chaque partie a intérêt à saisir vite : laisser passer les années sans réagir affaiblit la démonstration d’une compromission actuelle de la bonne exploitation.
B. Ni démolition en cours de bail pour une dégradation, ni fermage majoré au renouvellement : les deux limites posées par la Cour de cassation
Première limite, souvent mal comprise des bailleurs : lorsque des travaux non autorisés ont dégradé le fonds, le bailleur ne peut pas obtenir en cours de bail la condamnation du preneur à remettre les lieux en état. Dans l’arrêt du 14 décembre 2023, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir refusé la remise en état des haies arrachées sans autorisation pendant que le bail était toujours en cours, en retenant que si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. La réparation se déplace à la fin du bail : s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. Le bailleur fait donc constater la dégradation par huissier dès sa découverte, chiffre son préjudice avec l’aide d’un technicien, et prépare sa demande d’indemnité pour l’expiration, au lieu d’exiger une démolition immédiate que le juge refusera dans ce cadre. Seconde limite, symétrique, qui protège cette fois le fermier : le bailleur ne peut pas utiliser les constructions irrégulières du preneur pour augmenter le fermage du bail renouvelé. À défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans, aux clauses et conditions du bail précédent, le tribunal paritaire fixant le prix à défaut d’accord. Or, dans l’arrêt du 28 novembre 2024, la Cour juge que les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé. La bailleresse voulait intégrer dans le fermage renouvelé la valeur locative des bâtiments construits sans son accord ; la cassation partielle a annulé ce chef, y compris l’expertise ordonnée pour chiffrer le fermage au regard de ces constructions, et renvoyé devant la cour d’appel d’Amiens. Le raisonnement s’appuie sur l’article L. 411-12, qui interdit au bailleur d’ajouter au fermage calculé selon l’article L. 411-11 des redevances ou services de quelque nature que ce soit, hors les cas limités qu’il énumère. Pour le fermier, la parade face à une demande de fermage majoré consiste à rappeler le caractère irrégulier des constructions au sens de cet arrêt : sans autorisation nécessaire, sans indemnité à la sortie, et donc sans prise en compte dans le prix du renouvellement. Pour le bailleur, la conséquence est claire : les bâtiments construits sans accord ne rapportent rien au renouvellement, et seule l’indemnité de dégradation à l’expiration, si une dégradation est établie, peut compenser le préjudice. Ceux qui veulent suivre l’ensemble des arrêts récents du statut du fermage liront utilement la synthèse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, la préemption et le fermage, qui replace ces solutions dans le contentieux actuel des baux ruraux.
Reste un réflexe de calendrier que les deux parties oublient trop souvent : le preneur régulier qui a réalisé des améliorations autorisées doit réclamer son indemnité de sortie dans les douze mois de la fin du bail, à peine de forclusion, en détaillant chaque ouvrage avec sa date, son coût et l’autorisation correspondante. Le bailleur, de son côté, anticipe la fin du bail en faisant établir à temps l’état des lieux de sortie et le chiffrage contradictoire des dégradations, afin que sa demande d’indemnité égale au préjudice subi soit prête à l’expiration. Ces diligences écrites et datées font souvent la différence devant le tribunal paritaire, qui statue au vu des pièces et des autorisations produites.
En conclusion, la construction sans accord du bailleur obéit à une logique en trois temps que bailleurs et preneurs ont intérêt à retenir. Avant les travaux, le fermier notifie en recommandé, décrit et chiffre son projet, et suit la procédure correspondant à la nature des ouvrages : travaux légers avec information préalable de deux mois, plantations et bâtiments hors sol avec autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire, autres améliorations avec avis du comité technique départemental, et accord écrit préalable pour tout bâtiment d’habitation. Le bailleur répond dans les délais, motive son opposition et saisit le tribunal paritaire quand la loi l’exige, au lieu de laisser construire puis de contester des années plus tard. Pendant le bail, le bailleur qui découvre des ouvrages non autorisés fait établir un constat, rassemble les preuves de l’atteinte à la bonne exploitation s’il veut plaider la résiliation, et renonce à exiger une remise en état immédiate lorsque les travaux ont dégradé le fonds, puisque le juge la refuse en cours de bail dans le cadre des articles L. 411-28 et L. 411-72. À la sortie et au renouvellement, chacun connaît sa position : le preneur qui a construit sans une autorisation nécessaire ne reçoit aucune indemnité pour ces ouvrages et ne voit pas le fermage renouvelé augmenter à raison de ces mêmes ouvrages, tandis que le bailleur ne peut obtenir qu’une indemnité de dégradation à l’expiration, à condition d’avoir établi la dégradation et son montant. Les pièces décisives sont les mêmes des deux côtés : bail et ses clauses travaux, courriers recommandés avec avis de réception, constats d’huissier, factures, photographies datées et, le cas échéant, décisions du tribunal paritaire autorisant ou refusant les travaux. Lorsque le désaccord persiste, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche la résiliation, fixe le prix du bail renouvelé et départage les demandes d’indemnités de sortie, au vu des autorisations obtenues ou manquantes. Pour approfondir les pratiques culturales voisines, comme le retournement de prairies ou le drainage sans accord, et leurs propres sanctions, on consultera les analyses récentes du cabinet sur la résiliation pour changement d’usage et sur l’indemnité du preneur sortant, qui complètent utilement le présent exposé.
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