Votre bailleur vous annonce qu’un développeur va couvrir vos parcelles louées de panneaux photovoltaïques. Il vous demande de libérer les terres, de signer un avenant ou d’accepter que le chantier démarre à la prochaine saison. Vous refusez, et le ton monte : mise en demeure, menace de résiliation, parfois assignation devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Cette situation se multiplie dans les campagnes, portée par la ruée des porteurs de projets solaires vers le foncier agricole et par des promesses de loyers sans comparaison avec le fermage.
Le réflexe à avoir tient en une phrase : tant que le bail rural court, la terre reste un outil de production agricole, et le bailleur ne peut pas en changer la destination ni vous en évincer pour y installer des panneaux. Le statut du fermage est d’ordre public. Il protège le preneur en place contre les pressions, y compris quand le propriétaire invoque la transition énergétique. Un jugement récent du tribunal paritaire d’Oloron-Sainte-Marie, rendu le 12 janvier 2026, l’illustre de façon saisissante : un bailleur qui voulait implanter des panneaux sur des parcelles exploitées depuis des décennies a été débouté de toutes ses demandes d’expulsion, et le bail rural a été maintenu au profit de l’exploitante en place.
Ce contentieux mérite d’être compris dans le détail, car le solaire n’est pas toujours incompatible avec le bail rural. La loi reconnaît l’agrivoltaïsme, c’est-à-dire des installations qui servent réellement la production agricole, et le bail emphytéotique permet de porter un projet énergétique sur un bâtiment ou un terrain, en dehors du statut du fermage. Mais entre le projet imposé par le bailleur et ces montages réguliers, la frontière est stricte : autorisation préfectorale préalable, indemnisation du preneur, accord du fermier, maintien de l’activité agricole principale. Cet article expose les règles applicables, les décisions qui tranchent les litiges et la conduite à tenir, que vous soyez fermier sommé de partir ou bailleur tenté par une offre solaire.
I. Le bail rural protège l’exploitation contre le projet solaire imposé par le bailleur
A. Une terre louée reste une terre agricole : le bailleur ne peut pas reprendre les parcelles pour y poser des panneaux
Le point de départ ne change pas, même face à un projet énergétique. Aux termes de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 ». Le même texte ajoute : « Cette disposition est d’ordre public ». Concrètement, ni le bailleur ni le preneur ne peuvent écarter le statut du fermage par une clause du bail, un courrier ou un accord verbal. Dès lors que les parcelles sont exploitées pour une activité agricole, au sens de l’article L. 311-1 du même code — « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle » — le preneur bénéficie de la durée minimale de neuf ans, du droit au renouvellement et d’un régime fermé de résiliation.
Cette protection joue y compris quand aucun bail écrit n’existe. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie vient d’en faire une démonstration complète dans son jugement du 12 janvier 2026 (n° RG 24/00122). Dans cette affaire, des parcelles avaient été mises à disposition dans les années 1980 dans le cadre d’une simple vente d’herbe pour le pacage des animaux, puis exploitées sans interruption par le même agriculteur depuis 1993, à titre onéreux. Au printemps 2023, les propriétaires ont fait part de leur projet d’installer des panneaux photovoltaïques sur les terres, projet auquel l’exploitant s’est opposé. Le nouveau propriétaire, devenu tel par donation en mars 2024, a alors saisi le tribunal pour faire résilier le bail, libérer les parcelles sous astreinte et obtenir une indemnité d’occupation. Le tribunal a d’abord requalifié la relation en bail rural : « Ainsi, il sera reconnu l’existence d’un contrat de bail rural sur les parcelles cadastrées section D n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] situées sur la commune de [Localité 7] au bénéfice de M. [L] [K]. » Puis il a débouté le bailleur de l’ensemble de ses demandes d’expulsion et maintenu le bail au profit de la fille de l’exploitant, devenue seule gérante de la structure d’exploitation depuis le départ en retraite de son père.
L’enseignement dépasse le cas d’espèce. Un bailleur ne peut pas utiliser un projet solaire comme un motif autonome de reprise. S’il veut récupérer des parcelles pour y développer une centrale au sol, il doit passer par la procédure de résiliation pour changement de destination agricole, qui suppose une autorisation administrative et une indemnisation, comme on le verra. S’il veut imposer les panneaux pendant le bail, sans résilier, il se heurte au droit du preneur de jouir paisiblement des terres louées pour l’usage agricole convenu. Et s’il dénonce lui-même le bail rural pour soutenir que les terres ne seraient plus agricoles, cette contestation se retourne contre lui dès lors que l’exploitation est établie : la preuve du bail rural peut être apportée par tous moyens, et des factures, des attestations et une exploitation continue suffisent, comme dans l’affaire d’Oloron.
Pour dégager une vue d’ensemble du statut du fermage avant d’entrer dans le litige solaire, les lecteurs peuvent utilement consulter le bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle les ressorts essentiels du bail rural et la façon dont les juges les appliquent.
B. Le fermier qui refuse les panneaux ne commet pas une faute : les seuls motifs de résiliation sont ceux de la loi
Face au refus du preneur, certains bailleurs saisissent le tribunal en résiliation en invoquant une obstruction, une mauvaise exploitation ou une dégradation du fonds. Cette voie est étroite. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », parmi lesquels figurent deux défauts de paiement de fermage persistants après mise en demeure, « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » ou le non-respect de clauses environnementales du bail. Le texte précise que ces motifs « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Autrement dit, refuser de libérer des terres pour un chantier solaire décidé sans son accord n’est pas un agissement qui compromet la bonne exploitation : c’est au contraire la défense de l’exploitation.
La Cour de cassation veille à l’application stricte de ce régime. Dans son arrêt du 14 décembre 2023 (pourvoi n° 22-20.257), la troisième chambre civile a jugé que « le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé ». Cette solution, rendue à propos d’un arrachage de haies sans accord du bailleur, montre la méthode des juges : ils examinent les effets concrets des agissements sur la bonne exploitation du fonds, parcelle par parcelle, et sanctionnent les dégradations avérées. Par symétrie, un fermier qui maintient les prairies, entretient les clôtures, paie son fermage et refuse seulement de voir ses terres artificialisées ne présente aucun de ces griefs. Le bailleur qui voudrait transformer ce refus en « contravention » aux obligations du preneur devra prouver un manquement réel aux articles L. 411-37, L. 411-39 ou L. 411-39-1 « de nature à porter préjudice au bailleur », ce qui suppose un préjudice distinct du simple retard apporté à son projet solaire.
Deux obligations du preneur méritent d’être rappelées, car les bailleurs les invoquent parfois à tort dans ces conflits. D’abord, l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». Le départ en retraite du preneur et la poursuite de l’exploitation par sa fille, comme dans l’affaire d’Oloron, relèvent de ce régime de la cession familiale et de la mise à disposition à une société d’exploitation, pas d’une faute. Ensuite, l’article L. 411-37 du même code permet au « preneur associé d’une société à objet principalement agricole » de mettre les biens loués à la disposition de celle-ci, « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». L’omission de cet avis expose à la résiliation, mais le tribunal apprécie soberainement la situation : dans l’affaire d’Oloron, malgré l’absence d’avis lors de la mise à disposition au GAEC en 2009, le tribunal a maintenu le bail au profit de l’exploitante en place depuis 2016 et rejeté l’expulsion demandée par le bailleur pressé d’installer ses panneaux. La leçon pour les fermiers reste néanmoins claire : chaque mise à disposition doit être notifiée par lettre recommandée dans les deux mois, chaque changement de structure déclaré, chaque paiement documenté. Un dossier d’exploitation irréprochable prive le projet solaire adverse de tout prétexte.
En pratique, le fermier qui reçoit une mise en demeure de libérer les parcelles pour un projet photovoltaïque doit donc répondre par écrit, rappeler l’existence du bail rural et son caractère d’ordre public, refuser toute libération sans décision de justice et conserver les preuves d’exploitation : relevés parcellaires, factures, déclarations de surfaces, attestations de voisins, photographies datées des cultures ou des pâtures. S’il est assigné, il demandera au tribunal paritaire de constater le bail, de rejeter la résiliation et, le cas échéant, de reconnaître la poursuite du bail au profit du descendant ou de la société d’exploitation dans les conditions légales. Le projet solaire du bailleur, aussi avancé soit-il sur le papier, ne constitue ni un motif de résiliation ni une autorisation de pénétrer sur les terres.
II. Quand le solaire peut passer : les seules voies régulières sur des terres affermées
A. La résiliation pour changement de destination : autorisation préfectorale préalable, préavis d’un an et indemnité d’expropriation
Il existe une porte légale, mais elle est étroite et contrôlée. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » Hors zone urbaine, le même texte ajoute : « le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. » La procédure est ensuite verrouillée : « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification », et le preneur dont l’équilibre d’exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle peut exiger qu’elle porte sur la totalité du bien loué. Surtout, « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation », et il ne peut être contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité.
La cour d’appel de Douai vient de rappeler avec fermeté l’ordre des étapes dans son arrêt du 18 septembre 2025 (n° RG 24/04093). Une communauté de communes avait fait délivrer à son fermier, le 7 novembre 2022, un congé portant résiliation anticipée pour changement de destination du sol, alors que l’autorisation préfectorale n’a été obtenue que par un arrêté du 18 janvier 2023. La cour a annulé la résiliation : « il y a lieu de faire droit à la demande de M. [J] et d’annuler la notification de résiliation du bail délivrée à la demande de la Communauté de communes le 7 novembre 2022 ». La chronologie est donc impérative : d’abord la vérification du zonage et, hors zone urbaine, l’autorisation de l’autorité administrative ; ensuite seulement la notification par acte extrajudiciaire ; puis un délai d’un an avant effet ; enfin l’indemnisation comme en matière d’expropriation, avec maintien dans les lieux jusqu’à la fin de l’année culturale en cours lors du paiement.
Transposée au photovoltaïque au sol, cette grille exclut les raccourcis. Un bailleur ne peut pas notifier la résiliation « en attendant » l’arrêté préfectoral, ni régulariser après coup une notification prématurée. Il ne peut pas non plus faire démarrer les études invasives, les sondages ou les chemins de chantier sur les parcelles avant l’effet de la résiliation et le paiement de l’indemnité. Le fermier qui reçoit une notification doit vérifier trois points : la mention de l’engagement de changer la destination dans les trois ans, la date et la portée exacte de l’autorisation administrative invoquée, et le respect du délai d’un an. Tout défaut sur l’un de ces points ouvre une action en nullité devant le tribunal paritaire. Et lorsque la résiliation n’est que partielle mais déséquilibre gravement l’exploitation — accès coupé, îlot rendu inexploitable, perte des bâtiments d’élevage attenants — le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué, ce qui change radicalement l’économie du projet solaire pour le bailleur et le développeur.
Reste la question de l’indemnité. L’alignement sur l’expropriation signifie que le préjudice s’évalue comme une perte d’outil de travail : trouble cultural, perte de récoltes, frais de réinstallation, perte de droits à paiement, atteinte à l’équilibre de l’exploitation, parfois perte de la qualité d’exploitant ouvrant droit aux aides. En cas de désaccord, le président du tribunal paritaire statue en référé sur une indemnité prévisionnelle. Pour le bailleur, l’addition — année de préavis, indemnité d’éviction, risque de résiliation totale, contentieux sur l’autorisation — doit être intégrée avant toute promesse signée avec un développeur. Pour le fermier, elle constitue le véritable bouclier : un projet solaire qui ne prévoit pas de l’indemniser comme un exproprié n’est pas un projet prêt.
B. L’agrivoltaïsme compatible avec l’exploitation et le bail emphytéotique hors statut : deux montages, deux logiques
Tous les panneaux ne chassent pas l’agriculture. La loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables a donné un cadre à l’agrivoltaïsme, codifié notamment à l’article L. 314-36 du code de l’énergie : « Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole. » Le texte exige que l’installation apporte à la parcelle au moins l’un des services suivants : amélioration du potentiel agronomique, adaptation au changement climatique, protection contre les aléas ou amélioration du bien-être animal, tout en garantissant à l’agriculteur une production significative et un revenu durable. À l’inverse, une installation qui ne laisserait pas la production agricole comme activité principale de la parcelle ou qui ne serait pas réversible ne peut pas être qualifiée d’agrivoltaïque.
Cette définition commande le raisonnement en bail rural. Des panneaux qui ombragent un élevage ovin, protègent un verger de la grêle ou abritent des cultures sous serre dans le cadre d’un projet concerté avec le fermier peuvent s’inscrire dans l’exploitation et faire l’objet d’un accord : avenant au bail, convention de mise à disposition pour travaux, partage des contraintes et des revenus complémentaires, garanties de réversibilité et de remise en état. Mais le critère reste l’activité agricole principale et le maintien du preneur dans son exploitation. Un projet qui stérilise durablement les terres, interdit toute culture ou tout pâturage, ou transfère la jouissance au développeur ne relève pas de l’agrivoltaïsme au sens de la loi : c’est un changement de destination déguisé, qui doit suivre la procédure de résiliation indemnisée décrite plus haut. Les juges, on l’a vu, ne se contentent pas des étiquettes commerciales des porteurs de projets : ils examinent qui exploite réellement, depuis quand et pour quelle production.
Le second montage régulier est le bail emphytéotique, qui se situe hors du statut du fermage. Le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en fournit une illustration récente dans son jugement du 21 octobre 2025 (n° RG 25/00628) : « Par acte authentique du même jour Monsieur [Y] a consenti à la SAS MBPOWER un bail emphytéotique sur le volume 2 destiné à l’installation des panneaux photovoltaïques devant être exploité par l’emphytéote dans le cadre de contrat d’achat conclu avec électricité de France. » Ici, pas de terre affermée à un fermier : un propriétaire divise son immeuble en volumes, loue pour une longue durée un volume destiné aux panneaux, perçoit une redevance indexée sur le chiffre d’affaires de l’installation et assortit l’opération de servitudes publiées. Le litige né ensuite porte sur l’exécution du contrat — factures et redevances impayées, demande de résolution du bail et de radiation des servitudes — et se juge au regard du droit commun des contrats et du régime de l’emphytéose, devant le tribunal judiciaire, sans tribunal paritaire.
La comparaison éclaire les stratégies. Quand les terres sont libres de tout bail rural — friche non affermée, parcelles exploitées en direct par le propriétaire, toitures et volumes bâtis — le bail emphytéotique offre au porteur de projet la durée et la sécurité réelles dont il a besoin, avec publicité foncière et servitudes adaptées. Quand les terres sont louées à un fermier, vouloir « basculer » le bail rural en emphytéose sans l’accord du preneur est une impasse : le statut d’ordre public s’y oppose, et la résiliation amiable suppose une négociation loyale, chiffrée et intégrant l’indemnité d’éviction, la perte d’exploitation et, souvent, l’avenir du logement ou des bâtiments d’exploitation. Certains dossiers aboutissent à un accord tripartite — bailleur, fermier, développeur — où le fermier perçoit une indemnité, conserve une partie de l’exploitation ou devient lui-même partenaire du projet agrivoltaïque. D’autres échouent parce que le développeur avait promis au bailleur une libération rapide que la loi ne permet pas. Dans tous les cas, le calendrier doit intégrer l’année de préavis, l’autorisation administrative et, en zone agricole, les autorisations d’urbanisme et environnementales du projet lui-même, qui relèvent d’un autre contentieux.
Deux garde-fous complètent le tableau. D’une part, le preneur qui réalise lui-même des aménagements reste soumis aux règles du bail : l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail », à charge d’en aviser le bailleur par lettre recommandée un mois avant, le bailleur pouvant saisir le tribunal paritaire sous quinze jours en cas de dégradation alléguée. Un fermier ne peut donc pas davantage installer lui-même une centrale au sol sans accord du bailleur et sans respecter la destination agricole du fonds. D’autre part, l’article L. 411-27 du même code rappelle que « Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil », c’est-à-dire l’obligation de garnir et d’exploiter en bon père de famille : là encore, la boussole reste l’usage agricole des terres, pour les deux parties.
Conclusion
Le projet solaire du bailleur ne dissout pas le bail rural. Tant que les terres sont exploitées pour une activité agricole, le statut du fermage s’applique, le fermier peut refuser une installation imposée, et toute reprise pour des panneaux doit suivre la procédure de changement de destination : autorisation administrative hors zone urbaine, notification par acte extrajudiciaire, effet un an après, indemnisation comme en expropriation et maintien dans les lieux jusqu’à la fin de l’année culturale en cours. Les décisions récentes le confirment des deux côtés : annulation d’une résiliation notifiée avant l’autorisation préfectorale, maintien du bail rural face à un projet photovoltaïque adverse, contrôle strict des agissements reprochés au preneur au regard de leurs effets réels sur la bonne exploitation.
Cela ne ferme pas la porte au solaire, mais cela en fixe le prix et l’ordre. L’agrivoltaïsme véritable, qui sert la production et laisse l’agriculture comme activité principale, peut se construire avec le fermier, par accord écrit, garanties de réversibilité et partage équitable de la valeur. Le bail emphytéotique, lui, porte les projets sur des assiettes libres, bâties ou divisées en volumes, hors statut du fermage. Entre les deux, il n’existe pas de voie express : ni la promesse du développeur, ni la mise en demeure du bailleur, ni l’urgence de la transition énergétique ne remplacent l’autorisation, le préavis et l’indemnité.
Concrètement, si vous êtes fermier et que votre bailleur vous presse de partir pour des panneaux, répondez par écrit, opposez le bail rural, exigez l’autorisation et la notification régulière, et faites chiffrer votre préjudice d’éviction avant toute discussion. Si vous êtes bailleur et qu’un développeur vous propose un loyer solaire, faites vérifier le zonage, l’autorisation à obtenir, le coût de l’indemnité d’expropriation et le risque de résiliation totale avant de signer. Et si l’assignation est déjà délivrée, saisissez sans attendre le tribunal paritaire avec un dossier complet : bail, preuves d’exploitation, échanges écrits, autorisation invoquée et calcul d’indemnité. Le juge des baux ruraux tranche vite ces litiges, mais il ne pardonne pas les dossiers approximatifs.
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