Vous avez signé le compromis de vente au printemps ou pendant l’été, obtenu votre accord de prêt, donné congé de votre location ou vendu votre propre logement pour acheter plus grand. Le notaire a fixé le jour de la signature de l’acte authentique, parfois après déjà un ou deux reports demandés par le vendeur. Puis vient l’appel ou le courrier que redoute chaque acquéreur à la rentrée 2026 : le vendeur ne viendra pas signer, il a changé d’avis, il estime le prix trop bas face à la remontée des prix parisiens ou il affirme avoir reçu une meilleure offre. La première réaction consiste souvent à croire que, sans acte notarié, rien n’existe et que l’affaire est perdue. Cette idée est fausse et elle coûte cher à ceux qui l’acceptent sans réagir. Quand les deux parties ont signé un compromis synallagmatique sur la chose et sur le prix, la vente est déjà formée en droit, et l’acte authentique n’en est que la réitération solennelle. Le vendeur qui refuse de signer sans motif légitime commet une inexécution du contrat, et l’acquéreur dispose de trois leviers : la mise en demeure qui fait courir les sanctions, l’action en exécution forcée qui permet au juge de dire que la vente aura lieu malgré le refus, et la pénalité contractuelle de 10 % complétée par des dommages et intérêts pour tout le préjudice subi. Encore faut-il agir vite, dans les formes, et conserver chaque preuve. La première partie de ce guide explique pourquoi le compromis signé vous donne déjà le droit d’exiger la vente et comment mettre le vendeur en demeure. La seconde détaille comment contraindre le vendeur devant le tribunal et récupérer votre argent : pénalité, acompte séquestré, frais et préjudice, avec les spécificités parisiennes et franciliennes.
I. Le compromis signé vous donne déjà le droit d’exiger la vente
A. Pourquoi la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès la signature
La vente d’un logement entre particuliers se définit simplement en droit français : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. » Ce dernier membre de phrase est décisif pour votre situation. Le compromis signé en agence ou chez le notaire, même sous seing privé, est un contrat de vente à part entière dès lors que l’accord porte sur le bien et sur le prix. L’acte authentique reçu plus tard par le notaire sert à authentifier la transaction, à assurer la publicité foncière et à débloquer les fonds du prêt, mais il ne crée pas la vente : il la constate et la rend opposable dans des conditions de sécurité maximales.
Le principe se prolonge avec la règle la plus protectrice de l’acquéreur : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Autrement dit, dès que le compromis identifie précisément le bien et fixe le prix, la vente est parfaite entre vous et le vendeur, même si le prix n’a pas encore été versé et même si les clés n’ont pas été remises. Le vendeur ne peut pas soutenir que l’absence d’acte authentique efface son engagement : son obligation de transférer la propriété existe depuis la signature du compromis.
La même idée s’exprime pour les promesses : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Le compromis de vente courant, signé par les deux parties avec prix, désignation du bien, conditions suspensives et pénalité, est une promesse synallagmatique : chacun s’engage réciproquement, le vendeur à vendre et l’acquéreur à acheter. Cette réciprocité distingue le compromis de la promesse unilatérale, où seul le vendeur s’engage pendant que l’acquéreur garde un droit d’option. Dans la promesse unilatérale, « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » Lisez donc votre acte avant tout : s’il est signé des deux parties avec engagement réciproque, vous tenez une vente, pas une simple option.
La Cour de cassation applique cette distinction avec constance et sanctionne les vendeurs qui tentent de requalifier après coup leur engagement pour échapper à la vente. Dans un arrêt du 30 avril 2025, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait déduit d’un engagement ferme et définitif, non soumis à l’acceptation du bénéficiaire, que « que l’acte signé le 17 décembre 1996 par les parties, qui n’était pas une promesse unilatérale de vente, valait vente dès cette date » (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-20.353). La leçon pratique est directe : quand votre compromis comporte un prix déterminé, un bien désigné et des obligations réciproques, le juge peut dire qu’il valait vente dès sa signature, et le refus ultérieur du vendeur s’analyse comme un refus d’exécuter une vente déjà conclue. Dans un second arrêt du 13 février 2025, la même chambre a jugé qu’une cour d’appel avait pu retenir par interprétation souveraine « que la promesse valait engagement ferme et irrévocable de M. [Z] et Mme [W] de vendre l’immeuble indivis » (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-18.749). Le vendeur qui a pris un engagement ferme et irrévocable ne recouvre pas sa liberté parce qu’il regrette le prix ou parce qu’un tiers propose davantage.
Reste la question des conditions suspensives, que le vendeur invoque souvent à tort pour justifier son refus. Un compromis comporte presque toujours une condition d’obtention du prêt par l’acquéreur, parfois une condition de vente préalable du bien de l’acquéreur ou d’obtention d’un permis. Tant que ces conditions ne sont pas réalisées, la vente ne produit pas tous ses effets et le vendeur peut reprendre sa liberté si la condition défaille loyalement. Mais une fois votre prêt obtenu dans le délai et notifié au vendeur, la condition est accomplie et la vente devient pure et simple : le vendeur ne peut plus se retrancher derrière une clause dont l’objet est épuisé. Si c’est au contraire votre financement qui achoppe, les règles sont différentes et la restitution de l’acompte suit un régime propre, détaillé dans notre guide consacré au refus de prêt après un compromis de vente et à la récupération de l’acompte. Dans votre cas, celui du vendeur qui refuse alors que votre dossier est complet et financé, chaque jour de retard documenté renforce votre position pour la suite.
B. Mettre le vendeur en demeure et faire constater son refus par le notaire
Aucune sanction ne tombe du ciel : avant de saisir le tribunal ou de réclamer la pénalité, vous devez mettre le vendeur en demeure de signer. La mise en demeure est l’acte qui transforme un retard ou un refus verbal en inexécution juridiquement constatée, et plusieurs textes en font le point de départ des sanctions. En matière d’exécution forcée, « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Sans mise en demeure préalable, votre action en vente forcée risque l’irrecevabilité ou le rejet. De même, pour la pénalité, le principe est net : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » Quand le vendeur déclare expressément qu’il ne signera jamais, l’inexécution est définitive et la mise en demeure reste recommandée pour figer la date et le montant, mais quand il se contente de reporter, d’esquiver les rendez-vous ou de poser des conditions nouvelles, la mise en demeure est strictement indispensable.
La palette des sanctions ouvertes après cette mise en demeure est large et le Code civil la résume ainsi : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. » Le même texte ajoute que « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » Vous n’êtes donc pas enfermé dans un choix unique et définitif dès le premier courrier : vous pouvez exiger la vente et, en parallèle, réclamer la pénalité puis des dommages et intérêts pour le surplus de préjudice, ou renoncer à la vente et demander la résolution avec indemnisation. Ce cumul change la négociation, car le vendeur qui croyait risquer seulement de rendre l’acompte découvre qu’il s’expose à la vente forcée plus une indemnité.
En pratique, procédez en trois temps rapides. D’abord, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant la date du compromis, la date de réitération prévue, l’obtention de votre prêt et l’absence de motif légitime de refus, et sommant le vendeur de se présenter chez le notaire à une date précise dans un délai de huit à quinze jours. Fixez une date et une heure exactes chez le notaire instrumentaire : un vendeur qui ne s’y présente pas se place lui-même en défaut. Ensuite, demandez au notaire d’établir un procès-verbal de carence si le vendeur ne comparaît pas, ou un procès-verbal de difficultés s’il comparaît pour refuser. Ce procès-verbal notarié est une preuve redoutable, dressée par un officier public, que les tribunaux accueillent avec un poids particulier. Enfin, pour les refus ambigus ou les reports répétés, faites délivrer par un commissaire de justice une sommation de signer : la signification par officier ministériel supprime toute contestation ultérieure sur la réception ou la teneur de votre demande.
Conservez parallèlement chaque élément de preuve du refus et de ses motifs réels : messages et courriels où le vendeur évoque une meilleure offre, annonce de remise en vente du bien sur les portails immobiliers avec captures datées, attestations de l’agent immobilier ou du notaire, relevé de votre accord de prêt et justificatifs de vos frais déjà engagés. Si le vendeur a déjà signé avec un tiers, la situation se durcit mais n’est pas désespérée : pour une promesse unilatérale, la loi prévoit que « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. » Pour un compromis synallagmatique, la vente au tiers n’est pas automatiquement anéantie, mais elle ouvre la résolution de votre compromis aux torts du vendeur avec des dommages et intérêts potentiellement lourds, et le tiers de mauvaise foi peut être recherché. Faites vérifier sans délai par votre avocat si une publication au service de publicité foncière a déjà transféré la propriété au tiers, car ce point détermine si vous poursuivez encore le bien lui-même ou seulement une indemnisation.
II. Contraindre le vendeur devant le tribunal et récupérer votre argent
A. Faire juger la vente forcée et obtenir le bien malgré le refus
L’arme la plus puissante de l’acquéreur s’appelle l’exécution forcée en nature : demander au tribunal de dire que la vente aura lieu, avec un jugement qui vaut vente et tient lieu de la signature refusée. Son fondement contractuel tient en une phrase : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le compromis signé n’est pas une simple intention que le vendeur pourrait retirer à son gré : c’est une loi privée qui l’oblige, et le juge est le gardien de cette force obligatoire. L’action s’articule avec le régime général de l’inexécution, qui permet à la partie lésée de « poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation », et avec la règle spéciale qui l’autorise « après mise en demeure, » à exiger l’exécution en nature de ce qui lui a été promis.
Deux conditions encadrent cette action et vous devez les anticiper dans votre dossier. D’abord, l’exécution ne doit pas être impossible. Si le bien a péri par cas fortuit, par exemple un immeuble détruit par un incendie accidentel avant la réitération, le juge ne peut pas ordonner la vente d’un bien inexistant et l’indemnisation prend le relais. En revanche, le simple fait que le vendeur ait revendu à un tiers ne rend pas toujours l’exécution impossible : tout dépend de la bonne ou mauvaise foi du tiers et de l’état des publications foncières, point que votre avocat vérifie en priorité. Ensuite, il ne doit pas exister « une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». En matière de vente immobilière, cette réserve joue rarement : le vendeur s’est engagé à céder un bien contre un prix qu’il avait accepté, et l’intérêt de l’acquéreur qui a organisé toute sa vie autour de l’achat est évident. Le vendeur de bonne foi qui invoque un simple changement d’avis ou une offre supérieure ne démontre aucune disproportion au sens du texte.
La procédure se déroule devant le tribunal judiciaire, au fond, car seul un jugement définitif peut constater la vente et ordonner sa publication. La règle de compétence protège l’acquéreur : « En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente. » Pour un appartement parisien ou une maison francilienne, vous assignez donc devant le tribunal du lieu de l’immeuble, sans avoir à suivre le vendeur à son domicile s’il habite en province. Votre assignation demande au tribunal de dire et juger que la vente est parfaite, que le jugement vaut acte de vente, et d’ordonner sa publication au service de publicité foncière, avec le prix consigné entre les mains du notaire. La consignation du prix est un geste tactique fort : en offrant réellement le paiement, par la consignation du prix et des frais chez le notaire ou à la Caisse des dépôts, vous démontrez votre loyauté et privez le vendeur de l’argument selon lequel l’acquéreur ne serait pas en mesure de payer.
Pour faire pression pendant l’instance, sollicitez une astreinte : une somme par jour de retard qui court tant que le vendeur refuse de régulariser, et que le juge liquide ensuite en fonction du comportement. L’astreinte transforme une résistance passive en coût quotidien et ramène souvent le vendeur à la table du notaire avant le jugement définitif. Comptez en pratique douze à vingt-quatre mois pour un jugement au fond devant un tribunal judiciaire francilien, parfois davantage si une expertise sur la valeur ou sur l’état du bien est ordonnée. Ce délai paraît long, mais il joue en votre faveur à deux titres : les intérêts et l’astreinte courent pendant ce temps, et la menace crédible d’une vente forcée assortie d’une pénalité rend la transaction en cours d’instance attractive pour le vendeur. Agissez toutefois sans tarder après le refus, car « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Cinq ans semblent confortables, mais chaque mois perdu affaiblit vos preuves, laisse le vendeur organiser son insolvabilité ou revendre, et retarde votre installation.
B. Pénalité de 10 %, acompte séquestré et réparation intégrale du préjudice à Paris et en Île-de-France
Obtenir le bien ne suffit pas toujours : le refus du vendeur vous a coûté du temps et de l’argent, et le compromis prévoit presque toujours une clause pénale pour ce cas. Le mécanisme légal est le suivant : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. » Dans la pratique parisienne, cette somme est fixée à 10 % du prix de vente, identique pour les deux parties. Pour un appartement vendu 450 000 euros, la pénalité atteint donc 45 000 euros, une somme qui dépasse largement le coût d’un procès et qui justifie à elle seule l’action. Le juge conserve toutefois un pouvoir de contrôle : « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » En pratique, les tribunaux modèrent rarement la clause de 10 % usuelle en matière immobilière, sauf circonstance particulière comme une inexécution très partielle ou un préjudice réel très inférieur. Pour éviter toute modération, documentez un préjudice réel au moins égal à la pénalité : c’est l’objet du chiffrage détaillé ci-dessous.
L’acompte versé à la signature, généralement 5 à 10 % du prix et séquestré entre les mains du notaire, suit le sort de la défaillance. Si le vendeur refuse sans motif alors que vos conditions sont accomplies, l’acompte vous est restitué et la pénalité de 10 % s’y ajoute : vous récupérez votre mise et percevez l’indemnité. Si le compromis qualifie le versement d’arrhes avec faculté de dédit, chacune des parties peut se dégager en abandonnant ou en restituant le double, mais cette rédaction est rare dans les compromis d’agence parisiens, qui stipulent une clause pénale sans faculté de dédit. Lisez la clause exacte de votre acte : les mots « arrhes », « acompte », « clause pénale » et « indemnité d’immobilisation » n’ont pas le même régime, et c’est cette lecture littérale qui détermine si vous pouvez cumuler restitution et pénalité ou si vous devez choisir. N’autorisez jamais le notaire à libérer le séquestre au profit du vendeur après son refus : écrivez au notaire pour vous opposer à toute mainlevée et annoncez l’assignation, afin que les fonds restent bloqués jusqu’au jugement ou à la transaction.
Au-delà de la pénalité, faites chiffrer chaque poste de votre préjudice réel, car la loi permet le cumul : « des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter » aux autres sanctions compatibles. Les postes classiques de l’acquéreur évincé sont nombreux et souvent sous-estimés. Les frais de dossier de prêt et de courtage exposés en pure perte, les frais de diagnostics ou d’architecte déjà commandés pour les travaux projetés, les frais de déménagement annulés ou reportés, le coût d’une relocation d’urgence quand le congé de votre logement actuel a déjà été donné, le différentiel de loyer entre votre ancien loyer et la relocation temporaire pendant douze à dix-huit mois, le surcoût d’un bien de remplacement acheté plus cher dans un marché parisien haussier, les frais de garde-meubles, et le préjudice moral lié à des mois d’incertitude et à la rentrée scolaire compromise pour vos enfants. Sur le marché parisien et francilien, où un acquéreur qui perd un appartement à 450 000 euros en retrouve rarement un équivalent au même prix six mois plus tard, le différentiel de prix du bien de remplacement constitue souvent le poste le plus lourd : faites établir des attestations d’agents immobiliers sur l’évolution des prix du quartier entre la date du compromis et la date du jugement.
Le comportement du vendeur aggrave son cas quand il est déloyal, et la loi sanctionne la déloyauté contractuelle. Rappelons que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » Le vendeur qui signe un compromis en sachant qu’il négocie parallèlement avec un autre amateur, qui organise la surenchère en utilisant votre offre comme prix plancher, qui invente un vice caché imaginaire pour justifier son refus ou qui vide le bien de ses éléments d’équipement avant de partir manque à la bonne foi et s’expose à des dommages et intérêts majorés. Les juges parisiens, confrontés quotidiennement à ces pratiques sur un marché tendu, accueillent avec attention les dossiers qui démontrent la spéculation : captures de la remise en vente à un prix supérieur, échanges avec l’agent immobilier commun, chronologie des offres concurrentes.
À Paris et en Île-de-France, trois spécificités méritent votre attention. Premièrement, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : pour un bien parisien, le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil, statue régulièrement sur ces contentieux et connaît parfaitement la clause pénale de 10 % des compromis de la capitale. Deuxièmement, les notaires parisiens séquestrent systématiquement l’acompte et établissent des procès-verbaux de carence détaillés : exigez ce procès-verbal dès le rendez-vous manqué, car les magistrats franciliens lui accordent un poids déterminant. Troisièmement, le préjudice se chiffre plus facilement sur le marché francilien grâce à l’abondance des références : indices notariaux trimestriels par arrondissement et par commune, attestations d’agences du quartier, offres de relocation documentées. Préparez dès la mise en demeure votre dossier de préjudice parisien : accord de prêt avec son coût, congé donné et bail de relocation, devis de déménagement, attestations de prix du quartier. Un dossier chiffré à 60 000 ou 80 000 euros de préjudice réel rend la pénalité de 45 000 euros incontestable et ouvre la voie à un complément de dommages et intérêts.
Conclusion
Le vendeur qui refuse de signer l’acte authentique après un compromis synallagmatique ne recouvre pas sa liberté : la vente est déjà formée sur la chose et sur le prix, et son refus constitue une inexécution que le droit sanctionne lourdement. Votre feuille de route tient en quatre réflexes. Vérifiez que votre compromis est bien synallagmatique avec prix déterminé et conditions suspensives accomplies, notamment l’obtention du prêt. Mettez le vendeur en demeure par écrit avec une date précise de signature chez le notaire et faites établir un procès-verbal de carence en cas d’absence. Bloquez le séquestre entre les mains du notaire et conservez chaque preuve du refus et de ses motifs réels. Assignez ensuite devant le tribunal du lieu de l’immeuble pour obtenir la vente forcée, la pénalité de 10 % et la réparation de tout votre préjudice, sans attendre l’expiration du délai de cinq ans. Sur le marché parisien et francilien de la rentrée 2026, où chaque mois perdu se paie en prix et en loyers, la rapidité de réaction conditionne autant le résultat que le fond du droit. Un acquéreur financé, mis en demeure dans les formes et porteur d’un dossier chiffré obtient soit le bien, soit une indemnisation qui lui permet de rebondir : ne laissez pas un refus sans motif décider de votre projet immobilier à votre place.
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