Depuis le 1er septembre 2026, vendre ou louer un logement en Sarthe sans diagnostic termites n’est plus possible : l’arrêté préfectoral qui étend l’obligation à tout le département est entré en vigueur, et la presse locale annonce que la demande d’expertises explose. Concrètement, le vendeur doit fournir un état relatif à la présence de termites dans le dossier de diagnostic annexé à la promesse ou à l’acte, et l’occupant qui découvre des termites doit les déclarer en mairie dans le mois. Si l’infestation n’est découverte qu’après l’achat, l’acquéreur peut agir sur le fondement de la garantie des vices cachés et demander une baisse du prix, mais à trois conditions strictes : un vice antérieur à la vente et inconnu dans sa nature réelle, une action intentée dans les deux ans de sa découverte, et, lorsque l’acte contient une clause qui écarte la garantie, la preuve que le vendeur connaissait le vice ou qu’il est un professionnel de l’immobilier. Un arrêt récent de la cour d’appel de Chambéry montre que cette dernière condition fait échouer la plupart des demandes. Deux réserves s’imposent d’emblée. D’abord, le diagnostic obligatoire ne garantit pas l’éradication : les traitements doivent parfois être renouvelés et leur efficacité n’est jamais certaine. Ensuite, pour la location, c’est la presse locale qui affirme l’obligation, tandis que le code vise expressément la vente : avant d’exiger ou de refuser quoi que ce soit, il faut lire l’arrêté préfectoral lui-même.
I. Le diagnostic termites devient obligatoire dans toute la Sarthe
A. Une extension décidée par arrêté préfectoral
Jusqu’à l’été 2026, l’obligation de diagnostic termites ne couvrait qu’une partie des communes sarthoises. Depuis le 1er septembre 2026, c’est l’ensemble du département qui est concerné : Ouest-France dans son article publié le 30 août 2026, l’arrêté préfectoral entre en vigueur dans tout le département et, en cas de vente ou de location d’un bien, une entreprise agréée devra vérifier l’absence de ces nuisibles dans la charpente, les portes, et autres éléments en bois de l’habitation. L’information mérite d’être lue pour ce qu’elle est : le journal décrit un fait administratif local et recueille la parole des diagnostiqueurs, dont l’activité augmente mécaniquement. Elle ne dit pas que chaque maison sarthoise est infestée, ni que le diagnostic protège l’acquéreur contre tout recours ultérieur.
Le mécanisme juridique est ancien et précis. Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme. C’est l’article L. 131-3 du code de la construction et de l’habitation qui le prévoit, dans sa version en vigueur vérifiée au 16 septembre 2026. Le même article ajoute que, lorsque des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral, consultable en préfecture, délimite les zones de présence d’un risque de mérule. La mérule, ce champignon qui s’attaque aux bois humides, suit donc une logique voisine, et les propriétaires concernés doivent la garder à l’esprit : une maison peut cumuler les deux risques, surtout lorsque le vide sanitaire ou la charpente ont connu des infiltrations.
Une fois la zone délimitée, l’obligation de diagnostic se déclenche pour la vente. En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l’article L. 131-3, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. C’est l’article L. 126-24 du même code, en vigueur à la date du présent article. l’article L. 271-4 : en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Ce dossier comprend, au titre de son 3°, l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code, aux côtés du constat de risque d’exposition au plomb, de l’état d’amiante, de l’état de l’installation intérieure de gaz et des autres diagnostics. En pratique, le vendeur sarthois qui signe une promesse à l’automne 2026 doit donc s’assurer que son dossier contient cet état, établi par un professionnel, faute de quoi l’acte est incomplet et sa responsabilité peut être recherchée.
Reste la question de la location, sur laquelle il faut séparer les faits des affirmations. L’article de presse locale écrit que le diagnostic sera exigé en cas de vente ou de location, et certains professionnels reprennent cette présentation à leur compte. Or les textes du code visent expressément la vente. Cela ne signifie pas que le bailleur est dispensé de toute vigilance : un logement infesté peut être jugé indécent, et le locataire dispose de ses propres recours pour exiger des travaux. Mais cela signifie qu’avant d’affirmer qu’un bail ne peut pas être signé sans diagnostic termites, il faut vérifier ce que dit exactement l’arrêté préfectoral sarthois, consultable en préfecture, et ne pas confondre une recommandation commerciale avec une obligation légale. Les agents et conseillers immobiliers ont un intérêt évident à systématiser les diagnostics ; leur discours est une promesse de sécurité, pas le droit applicable.
Pour le vendeur comme pour l’acquéreur, le réflexe utile est donc le même : vérifier si le bien se situe dans une zone délimitée, en consultant la mairie ou la préfecture, et exiger ou fournir l’état relatif à la présence de termites quand c’est le cas. Hors zone délimitée, aucun diagnostic termites n’est obligatoire pour vendre, comme l’a rappelé la cour d’appel de Chambéry dans une affaire où l’acquéreuse reconnaissait elle-même que le diagnostic n’avait pas à être fourni. Mais l’absence d’obligation ne supprime pas le risque : elle déplace simplement la question sur le terrain du vice caché, où tout se joue sur la preuve.
B. Déclarer en mairie, traiter et justifier
Le diagnostic n’est que la partie visible d’un dispositif plus large, qui impose à l’occupant, au propriétaire et au syndic des devoirs permanents. Le premier d’entre eux est la déclaration. Dès qu’il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble relevant de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. C’est l’article L. 126-4 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur. Concrètement, le locataire qui découvre des indices dans son logement déclare, le propriétaire d’une maison vide déclare, et dans une copropriété c’est le syndicat, donc le syndic, qui s’en charge pour les parties communes. Le même devoir existe pour la mérule : dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie, avec la même répartition entre occupant, propriétaire et syndicat. l’article L. 126-5
La déclaration obéit à des formes strictes. La déclaration de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, prévue à l’article L. 126-4, est adressée, dans le mois suivant les constatations, au maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou déposée contre récépissé en mairie. La déclaration précise l’identité du déclarant et les éléments d’identification de l’immeuble. Elle mentionne les indices révélateurs de la présence de termites et peut à cette fin être accompagnée de l’état relatif à la présence de termites. Elle est datée et signée par le déclarant. l’article R. 126-2 Le délai d’un mois court à partir des constatations, pas à partir d’une certitude scientifique : dès que des indices sérieux apparaissent, comme des bois vermoulus, des galeries dans les plinthes ou des ailes d’insectes près des huisseries, il est prudent de déclarer. L’envoi en recommandé avec accusé de réception ou le dépôt contre récépissé permet de prouver la date, ce qui compte autant pour se protéger d’une mise en cause ultérieure que pour déclencher l’aide de la mairie.
Car la mairie n’est pas un simple guichet d’enregistrement. Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires d’immeubles bâtis et non bâtis de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu’aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires. l’article L. 126-6 Si le propriétaire reste inactif après mise en demeure, le maire peut, sur autorisation du président du tribunal judiciaire statuant comme en matière de référé, faire procéder d’office et aux frais du propriétaire à la recherche et aux travaux, les frais étant avancés par la commune puis recouvrés comme en matière de contributions directes. Autrement dit, l’inaction finit par coûter plus cher que l’action, et la facture suit le propriétaire jusque dans le recouvrement fiscal. Dans une copropriété, la notification de l’injonction comme de la mise en demeure est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception : le copropriétaire qui apprend l’injonction par son syndic ne peut pas prétendre l’ignorer.
Deux précisions pratiques, tirées de la fiche officielle du service public consacrée aux termites, évitent des erreurs coûteuses. D’abord, le propriétaire ou le syndic doit adresser à la mairie du lieu de situation de l’immeuble une copie du diagnostic termites réalisé, et si le diagnostic confirme la présence de termites, le propriétaire ou le syndic doit faire réaliser des travaux d’éradication dans un délai fixé par la mairie, ces travaux devant être réalisés par un professionnel librement choisi. Ensuite, le professionnel qui réalise les travaux d’éradication doit être différent de celui qui réalise le diagnostic termites. Cette séparation interdit le montage le plus tentant : faire diagnostiquer par l’entreprise qui vendra ensuite le traitement. Le diagnostiqueur constate, le traiteur traite, et le propriétaire choisit librement le second. Enfin, il faut garder la tête froide sur l’efficacité : il n’est pas sûr que les traitements éradiquent les termites définitivement, et il peut donc être nécessaire de renouveler les traitements s’ils réapparaissent. Un traitement est une obligation de moyens renforcée, pas une garantie de résultat, et l’acquéreur qui croit acheter une maison définitivement assainie parce qu’un traitement a eu lieu se trompe. La même fiche ajoute que la présence des insectes n’empêche pas la vente d’un logement, mais que le futur acquéreur doit en avoir connaissance avant d’acheter : c’est exactement l’articulation entre le diagnostic obligatoire et le vice caché.
Un dernier cas mérite l’attention des propriétaires de maisons anciennes destinées à la démolition partielle ou totale : dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible, et la personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie. C’est le troisième paragraphe de l’article L. 126-6, l’article R. 126-4 qui impose à l’opérateur de souscrire dans le mois suivant l’achèvement des opérations une déclaration adressée au maire par recommandé avec accusé de réception ou déposée contre récépissé, précisant son identité, l’immeuble d’origine des bois, la nature des opérations et le lieu de stockage. Transporter des poutres infestées vers une déchetterie ou un autre chantier sans traitement, c’est disséminer l’infestation et s’exposer à une mise en cause : pendant des travaux, le maître d’ouvrage doit exiger de son entreprise le respect de cette filière.
II. L’infestation découverte après l’achat : le recours du vice caché
A. Un vice reconnu, une indemnisation verrouillée
Lorsque les termites apparaissent après la signature de l’acte, dans une zone où aucun diagnostic n’était obligatoire ou malgré un diagnostic rassurant, l’acquéreur se tourne vers la garantie des vices cachés. Le principe est posé par l’article 1641 du code civil : le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Une charpente rongée, un vide sanitaire infesté, une poutre de garage fragilisée entrent sans difficulté dans cette définition, dès lors que l’ampleur réelle de l’infestation ne pouvait être connue sans l’intervention d’un professionnel. Et le délai est bref : l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. l’article 1648 Deux ans à partir de la découverte, pas à partir de la vente : chaque mois perdu après la découverte des premiers indices rapproche de la forclusion.
Mais entre le principe et l’indemnisation se dressent deux verrous que les acquéreurs sous-estiment. Le premier est la clause qui écarte la garantie, présente dans la plupart des actes de vente entre particuliers. Elle est valable contre un acquéreur dès lors que le vendeur n’est pas un professionnel de l’immobilier et qu’il ignorait le vice : dans ce cas, c’est à l’acquéreur de rapporter la preuve que le vendeur connaissait l’infestation. Le second verrou est précisément cette preuve. Savoir que des planches étaient abîmées n’équivaut pas à savoir qu’il s’agissait de termites, et des matériaux entreposés contre une poutre ne prouvent pas une manoeuvre pour la masquer si rien n’établit depuis quand ils s’y trouvent ni que la partie infestée était visible sans eux.
L’arrêt rendu par la deuxième chambre de la cour d’appel de Chambéry le 20 mars 2025, numéro de répertoire général 23/00951, illustre cette rigueur. Par acte authentique du 21 septembre 2020, un couple avait vendu une maison d’habitation au prix de 250 000 euros. Peu de temps après son acquisition, l’acheteuse avait constaté un coffrage en bois endommagé et vermoulu au niveau du vide sanitaire, puis fait venir un expert qui avait conclu à une infestation de termites dans le vide sanitaire et sur une poutre de la charpente du garage. Faute d’accord amiable, elle avait assigné les vendeurs le 25 novembre 2021 en diminution du prix et en dommages et intérêts. Le tribunal judiciaire de Chambéry, par jugement du 4 mai 2023, l’avait déboutée de l’intégralité de ses demandes, et elle avait fait appel en réclamant 13 320 euros de réfaction du prix, correspondant au traitement d’éradication et à la réparation de la poutre, plus 5 000 euros de dommages et intérêts.
La cour confirme en tout point les premiers juges, et ses motifs méritent d’être lus de près. D’abord, elle admet la qualification : il s’agit à l’évidence d’un vice caché au sens de l’article 1641, dès lors qu’il ne pouvait être connu dans sa nature réelle et son ampleur qu’après diagnostic établi par un professionnel, l’infestation trouvant en l’espèce son siège principal dans le vide sanitaire. L’acheteuse avait fait établir un diagnostic par la société Consult’imm le 6 novembre 2020, corroboré par des attestations de proches et par le procès-verbal de constat de son assureur du 5 février 2021, et la cour retient que le vice existait au jour de la vente, découvert dans les jours qui suivaient. Ensuite, elle fait jouer la clause d’exonération : l’acte de vente indiquait que le vendeur déclarait qu’à sa connaissance le bien n’était pas infesté, qu’il n’avait fait procéder à aucun traitement, qu’il n’avait reçu aucune injonction du maire et que le bien n’était pas situé dans une zone contaminée. L’acheteuse ne prétendait pas que le diagnostic termites aurait été obligatoire, et les termes de l’acte avaient particulièrement attiré son attention sur l’absence de ce diagnostic et sur l’intérêt qu’elle pouvait avoir à en faire réaliser un avant la vente, ce qu’elle n’a pas fait. Enfin, sur la connaissance du vice, la cour écarte chaque indice : le mari vendeur s’était rendu dans le vide sanitaire pour des travaux de plomberie et avait vu des planches pourries, mais rien ne permet d’affirmer qu’il aurait alors eu conscience qu’il s’agissait d’une infestation par les termites. Quant aux rouleaux de laine de verre entreposés dans le garage, aucun élément ne permet de savoir depuis quand ils s’y trouvaient, les photographies ne permettent pas de savoir si le côté infesté de la poutre aurait été visible sans eux, et rien ne permet de retenir qu’ils auraient été placés là pour masquer l’état de la poutre. Il résulte de ce qui précède que l’acheteuse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la connaissance du vice par les vendeurs, de sorte que c’est à juste titre que le tribunal l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes. Par ces motifs, la cour confirme en toutes ses dispositions le jugement du 4 mai 2023 et condamne l’appelante aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais d’appel. L’addition est cruelle : non seulement aucune réfaction, mais des frais supplémentaires pour avoir plaidé deux fois.
Trois enseignements se dégagent pour tout acquéreur. Premièrement, hors zone obligatoire, faire réaliser un diagnostic termites avant de signer, même quand personne ne l’exige, est le meilleur investissement du dossier : l’arrêt montre que le juge reproche presque à l’acheteuse de ne pas l’avoir fait alors que l’acte l’y invitait. Deuxièmement, après la découverte, il faut documenter vite et bien : expertise contradictoire si possible, constat d’huissier devenu constat de commissaire de justice, photographies datées, conservation des attestations, dans le délai de deux ans de l’article 1648. Troisièmement, contre des vendeurs particuliers protégés par une clause, il faut des preuves de leur connaissance antérieure, comme des factures de traitement, des échanges écrits ou une injonction du maire restée sans suite, et non de simples présomptions tirées de l’état des lieux.
B. Ce que l’extension du 1er septembre change pour chacun
Pour le vendeur sarthois, l’extension met fin à l’argument le plus commode : on ne peut plus soutenir que le diagnostic termites n’avait pas à être fourni alors que tout le département est désormais couvert. Concrètement, avant toute promesse, le vendeur commande l’état relatif à la présence de termites auprès d’un diagnostiqueur, vérifie qu’il figure dans le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte, et conserve la preuve de cette annexe. Si l’état révèle des traces, il ne peut ni le dissimuler ni minorer sa portée : les mentions de l’acte sur l’absence d’infestation à sa connaissance, l’absence de traitement et l’absence d’injonction doivent être exactes, car toute inexactitude prouvée rouvrira la discussion sur sa connaissance du vice et neutralisera la clause d’exonération. Le vendeur qui a reçu une injonction du maire et n’a rien fait dans les six mois se place dans la pire des situations : l’injonction figure au dossier de la mairie, l’acquéreur la découvrira, et la preuve de la connaissance sera toute faite. Mieux vaut traiter, déclarer et justifier que de laisser une trace administrative accablante.
Pour l’acquéreur, l’extension est une protection à double tranchant. D’un côté, il reçoit une information que l’acheteuse de l’affaire de Chambéry n’avait pas eue : un état établi par un professionnel, intégré à l’acte, sur lequel il peut s’appuyer. Si cet état est erroné ou incomplet, le diagnostiqueur engage sa responsabilité, et l’acquéreur dispose d’un défendeur solvable en plus du vendeur. De l’autre, l’acquéreur ne peut plus dire qu’il ignorait tout du risque : l’existence même d’une zone délimitée, l’état annexé à l’acte et les mentions qui l’entourent l’invitent à la vigilance, et le juge pourra lui reprocher, comme à Chambéry, de ne pas avoir fait réaliser de diagnostic complémentaire devant des indices suspects. La parade consiste à visiter avec attention les parties en bois, à exiger la visite des endroits non visités mentionnés dans l’état, à comparer l’état avec les déclarations du vendeur et, au moindre doute, à conditionner la promesse à un diagnostic complémentaire ou à un traitement. Le surcoût de quelques centaines d’euros n’est rien au regard d’une charpente à reprendre.
Pour le propriétaire qui n’a pas l’intention de vendre, l’extension ne crée pas d’obligation nouvelle de diagnostiquer spontanément, mais elle accroît le risque de se voir enjoindre des recherches par le maire dans les six mois, avec tout l’arsenal de la mise en demeure et de l’exécution d’office aux frais du propriétaire. Le copropriétaire n’est pas à l’abri : pour les parties communes, c’est le syndicat qui déclare et qui reçoit l’injonction, et le coût des recherches comme des travaux finit réparti entre tous. Le locataire, enfin, doit savoir que la découverte de termites dans son logement justifie d’alerter par écrit le bailleur et la mairie, de faire constater, et d’exiger l’éradication, sans cesser de payer son loyer de sa propre initiative : la consignation ou la suspension sauvage expose à une procédure d’impayé que le locataire perdra même si son logement est infesté. Seul le juge peut autoriser une mesure sur le loyer ou prononcer la résiliation, et il le fera d’autant plus volontiers que le dossier du locataire sera documenté.
Reste à ne pas confondre les rôles : le diagnostiqueur constate et ne traite pas, le traiteur traite sans avoir diagnostiqué, le maire enjoint et contrôle, le juge tranche les litiges de prix et de responsabilité. Quand chacun reste à sa place, le dispositif protège efficacement les deux parties de la vente. Quand les rôles se mélangent, comme lorsqu’un vendeur fait établir un état de complaisance ou qu’un acquéreur signe sans lire les diagnostics, le contentieux devient inévitable. Face à un état termites défavorable, à une infestation découverte après l’achat ou à une injonction du maire, l’appui de l’expertise du cabinet en droit immobilier de vérifier les diagnostics, d’évaluer les délais et de choisir entre la négociation, la mise en demeure et l’action en justice. Car en matière de termites comme ailleurs, le droit récompense ceux qui écrivent, déclarent et prouvent, et punit ceux qui attendent.
En définitive, l’extension sarthoise du 1er septembre 2026 ne bouleverse pas les principes, elle en déplace l’équilibre. Le vendeur perd l’excuse de l’ignorance organisée et doit fournir un état sincère ; l’acquéreur gagne une information mais perd l’excuse de la surprise totale ; le propriétaire s’expose davantage aux injonctions du maire ; et le juge, comme à Chambéry, continuera de débouter les demandes mal prouvées, même quand le vice est certain. La leçon vaut au-delà de la Sarthe, dans chaque département où un arrêté préfectoral délimitera demain de nouvelles zones : face aux insectes qui rongent le bois en silence, seuls les écrits protègent, du diagnostic annexé à l’acte jusqu’à la déclaration adressée en recommandé au maire.
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