La banque vient de refuser votre prêt alors que vous avez signé un compromis de vente : perdez-vous l’acompte versé chez le notaire ? Devez-vous quand même acheter ? Le vendeur peut-il vous réclamer une indemnité ? En cette rentrée 2026, où les dossiers de financement restent examinés à la loupe, ces questions arrivent chaque semaine sur le bureau des avocats du cabinet. La réponse tient en deux temps. Quand le compromis prévoit le financement par un prêt et que vous avez déposé des demandes conformes à ce qui était écrit, le refus de la banque rend la vente caduque et le vendeur doit vous rembourser chaque euro versé, sans retenue ni pénalité. Quand, au contraire, vous n’avez pas déposé les demandes promises, trop tard ou pour un montant différent, les tribunaux jugent que la condition a été artificiellement mise en échec et le vendeur garde l’indemnité d’immobilisation, voire obtient la clause pénale. Trois décisions rendues entre décembre 2022 et juillet 2026, dont un arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 septembre 2025 et un jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 28 juillet 2026, dessinent la ligne de partage avec une netteté rare. Ce guide suit cette ligne pas à pas : d’abord comment faire jouer le refus de prêt pour annuler la vente et récupérer l’acompte, ensuite comment le vendeur peut contester un refus mal prouvé et conserver les sommes versées.

I. Comment annuler un compromis de vente après un refus de prêt et récupérer l’acompte

A. La condition suspensive d’obtention du prêt impose au vendeur un remboursement intégral

Le point de départ se trouve dans le compromis lui-même. Quand l’acte indique que le prix sera payé, même partiellement, à l’aide d’un prêt immobilier, la loi attache à cette mention un effet automatique : la vente est conclue sous condition suspensive d’obtention du prêt. L’article L. 313-40 du code de la consommation oblige d’abord le rédacteur de l’acte écrit, y compris pour une promesse unilatérale de vente acceptée, à faire figurer l’indication du mode de financement : « doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 5 du présent chapitre. » Dès que la case « avec prêt » est cochée, l’article L. 313-41 du même code prend le relais : « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. » La condition suspensive, au sens de l’article 1304 du code civil, rend l’obligation pure et simple seulement si l’événement se réalise : pas de prêt, pas de vente. Le même article L. 313-41 verrouille le délai : « La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. » En pratique, les compromis rédigés par les notaires prévoient le plus souvent quarante-cinq à soixante jours, et le délai peut être prorogé par avenant, comme dans l’affaire parisienne jugée en 2025 où il avait été prolongé d’un mois par acte séparé. Si les refus des banques arrivent avant l’expiration du délai, la condition défaille et la vente tombe d’elle-même, sans qu’un juge ait à prononcer quoi que ce soit. L’effet financier est alors radical. Le dernier alinéa de l’article L. 313-41 dispose : « Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. » Chaque mot compte : « immédiatement et intégralement », « sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ». Le vendeur ne peut ni imputer des frais de dossier, ni conserver une partie de l’acompte à titre de dédommagement, ni exiger une indemnité d’immobilisation. Les sommes séquestrées chez le notaire doivent être restituées, et le notaire ne peut pas les bloquer dès lors que la défaillance de la condition est établie par les attestations de refus. La Cour de cassation a donné à ce mécanisme une portée très protectrice dans un arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2022, publié au Bulletin, rendu sur le pourvoi numéro 21-24.539 (arrêt n° 888 FS-B du 14 décembre 2022). Des acquéreurs avaient promis d’acheter un appartement avec un prêt d’un montant maximal de 414 000 euros sur vingt-cinq ans au taux de 2 % hors assurance. La banque avait refusé ce montant et n’avait accepté de prêter que 407 000 euros. Le vendeur soutenait que la mention d’un « montant maximal » obligeait les acquéreurs à accepter toute offre inférieure et réclamait 38 600 euros d’indemnité d’immobilisation. La Cour a validé l’analyse inverse de la cour d’appel : « les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pour le montant maximal de 414 000 euros, qui leur avait été refusé par la banque qui n’avait consenti à leur accorder qu’un prêt de 407 000 euros. » Elle a ajouté : « l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur. » Puis elle a tiré la conséquence : « la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était devenue caduque. » Le vendeur a donc été débouté et condamné aux dépens. Pour l’acquéreur, l’enseignement est direct : une demande conforme aux caractéristiques écrites dans le compromis, suivie d’un refus bancaire, suffit à faire tomber la vente et à ouvrir droit au remboursement total, même si la banque proposait un financement légèrement inférieur. Il n’existe aucune obligation d’accepter un prêt dégradé, ni de compléter par un apport personnel que le compromis n’avait pas prévu.

B. La rétractation de dix jours et la mention manuscrite absente effacent aussi les frais

La condition suspensive n’est pas la seule porte de sortie sans frais. Deux autres mécanismes protègent l’acquéreur non professionnel et méritent d’être vérifiés avant même d’examiner les refus de prêt. Le premier est le délai de rétractation de dix jours prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte dispose : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. » L’acte doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, et la rétractation s’exerce dans les mêmes formes. Quand le compromis est signé par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté, il peut être remis directement à l’acquéreur. Pendant ces dix jours, l’acquéreur peut renoncer sans motif et sans frais, alors même que les banques n’ont pas encore répondu. Ce délai court en parallèle de la condition suspensive : si le refus de prêt arrive plus tard, la condition prend le relais. Le second mécanisme concerne les compromis qui ne mentionnent aucun prêt ou qui mentionnent un paiement sans aide d’un prêt. L’article L. 313-42 du code de la consommation exige alors une mention écrite de la main de l’acquéreur : « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre. » Si cette mention manque, si elle n’est pas de la main de l’acquéreur, ou si l’indication sur le mode de financement a été omise alors qu’un prêt est finalement demandé : « En l’absence de l’indication prescrite à l’article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé », le texte bascule alors automatiquement le contrat sous la condition suspensive de l’article L. 313-41. Concrètement, l’acquéreur qui avait déclaré payer comptant mais doit finalement emprunter, ou dont le compromis rédigé à la hâte ne comporte pas la mention manuscrite régulière, bénéficie quand même de la protection : refus de prêt établi, vente caduque, remboursement intégral. La fiche officielle de Service-public consacrée au crédit immobilier refusé résume la situation sans détour : lorsque le prêt est refusé, la vente n’a pas lieu et l’acheteur n’a rien à payer au vendeur, et les sommes déjà versées doivent être remboursées sans retenue ni indemnité. Reste une hypothèse où l’acquéreur paie malgré tout : celle où le compromis indique un paiement sans prêt, avec une mention manuscrite complète et régulière, et où l’acquéreur renonce à la vente après un refus de prêt qu’il avait déclaré ne pas solliciter. Dans ce cas seulement, le vendeur peut conserver l’indemnité prévue. D’où la première vérification à opérer dès réception du refus : relire la clause de financement du compromis, contrôler la présence et la régularité de la mention manuscrite, et situer la date du refus par rapport au délai de la condition et au délai de rétractation. Ces trois contrôles déterminent si la sortie se fait à coût zéro.

II. Quand le vendeur peut garder l’acompte et réclamer la clause pénale malgré le refus de prêt

A. La défaillance provoquée par l’acquéreur fait basculer l’indemnité vers le vendeur

La protection de l’acquéreur s’arrête là où commence sa propre carence. L’article 1304-3 du code civil pose une règle couperet : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » Autrement dit, l’acquéreur qui sabote sa propre demande de prêt, qui dépose des dossiers incomplets, hors délai ou pour des caractéristiques différentes de celles écrites au compromis, ne peut pas se prévaloir de l’échec qu’il a organisé. La condition est alors réputée réalisée, la vente aurait dû se faire, et les indemnités stipulées deviennent dues. La cour d’appel de Paris en a fait une application sévère dans un arrêt du pôle 4, chambre 1, du 5 septembre 2025, répertoire général numéro 23/13105 (arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 septembre 2025). Une société avait promis de vendre un lot de copropriété à Bagnolet au prix de 1 100 000 euros, « sous condition suspensive d’obtention d’au moins une offre de prêt d’un montant maximum de 1.200.000 euros remboursable en 15 ans au taux maximum de 1,30 % l’an, au plus tard le 3 avril 2020, la ou les demandes de prêts devant être sollicitées dans les 15 jours calendaires de la promesse. » L’indemnité d’immobilisation s’élevait à 110 000 euros, dont 55 000 euros versés en séquestre chez le notaire. Le bénéficiaire n’avait transmis que tardivement deux courriers de refus, le 30 juin 2020, sans démontrer avoir sollicité les prêts dans le délai de quinze jours ni s’être conformé aux caractéristiques prévues. La cour a écarté l’argument tiré de l’absence de mise en demeure préalable par le vendeur : « la stipulation d’une procédure de constatation de la défaillance du débiteur à la discrétion du créancier ne peut avoir pour effet de lui interdire de faire constater la défaillance du bénéficiaire dans les conditions du droit commun, et ce d’autant que l’envoi au bénéficiaire d’une lettre recommandée par le promettant de mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition n’est qu’une faculté et non une obligation, et ne peut aucunement être considéré comme le préalable nécessaire et obligatoire à la possibilité pour le promettant de conserver l’indemnité d’immobilisation, laquelle lui demeure acquise si, comme en l’espèce, le bénéficiaire n’ayant pas démontré avoir respecté les obligations mises à sa charge par la promesse quant aux conditions d’obtention du financement, la condition suspensive est réputé accomplie sans que le bénéficiaire lève l’option. » Résultat : 110 000 euros d’indemnité d’immobilisation confirmés au profit du vendeur, avec intérêts au taux légal, outre 7 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a suivi la même ligne quelques mois plus tard, dans un jugement du 28 juillet 2026, répertoire général numéro 24/04554 (jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand du 28 juillet 2026). Le compromis portait sur un financement composé d’un apport personnel de 60 000 euros et d’un prêt de 77 600 euros, sous condition suspensive d’obtention de ce financement. Le texte interne est explicite : « l’acquéreur s’engageait à déposer, dans les meilleurs délais, des demandes complètes de prêt auprès du [Adresse 6] et de La Banque Postale et à en justifier au vendeur ainsi qu’au rédacteur de l’acte dans un délai de quarante-cinq jours. » Le compromis ajoutait : « Le compromis rappelait expressément les dispositions de l’article 1304-3 du code civil selon lesquelles la condition suspensive est réputée accomplie lorsque la partie qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » L’acquéreuse n’avait répondu ni à la relance de l’agence avant l’échéance du 12 février 2024, ni à la demande de justificatifs d’avril, ni à la mise en demeure de juin. Le tribunal a constaté : « La vente n’a échoué qu’en raison du comportement fautif de l’acquéreur. » Il l’a condamnée à 12 700 euros de clause pénale au profit du vendeur, sans réduction, et à 3 000 euros de dommages et intérêts envers l’agence immobilière, dont la commission avait disparu avec la vente. Sur ce dernier point, le tribunal a rappelé que l’agence ne disposait d’aucun droit acquis tant que la vente n’était pas réitérée, Sur ce dernier point, le tribunal a jugé : « La probabilité pour l’agence de percevoir sa rémunération apparaissait ainsi particulièrement élevée », puisque les parties étaient définitivement d’accord sur la chose et sur le prix, conformément à l’article 1589 du code civil selon lequel la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. La leçon commune des deux décisions est limpide : le refus de prêt ne protège que l’acquéreur diligent. Dossiers déposés dans les délais écrits au compromis, conformes au montant, à la durée et au taux prévus, justificatifs transmis au vendeur et au notaire : sans ce triptyque, le refus devient inopérant et l’addition se retourne contre l’acquéreur.

B. Les preuves à réunir et la procédure à suivre à Paris et en Île-de-France

Que vous soyez acquéreur ou vendeur, tout se joue sur les preuves et sur le calendrier. Côté acquéreur, la première règle est de déposer au moins deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques du compromis, dans le délai qu’il prévoit, et de conserver chaque écrit : accusés de réception des dossiers, échanges avec les conseillers bancaires, attestations de refus nominatives mentionnant le montant, la durée et le taux sollicités. Un refus verbal ne vaut rien devant un tribunal, et un refus portant sur un montant différent de celui du compromis ne prouve pas la défaillance de la condition convenue. La deuxième règle est de notifier les refus au vendeur et au notaire avant l’expiration du délai de la condition, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en demandant par écrit la restitution des sommes séquestrées. La troisième règle est de ne jamais signer un avenant de prorogation sans mesurer sa portée : prolonger le délai laisse une chance supplémentaire d’obtenir le prêt, mais repousse d’autant la restitution de l’acompte. Côté vendeur, la démarche est symétrique. Dès la signature, il faut exiger la preuve du dépôt des demandes dans le délai écrit au compromis, puis, à l’échéance, mettre en demeure l’acquéreur de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette mise en demeure n’est qu’une faculté, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris, mais elle fige le calendrier et prive l’acquéreur de l’argument de la surprise. Si les justificatifs n’arrivent pas, le vendeur peut considérer la condition comme réputée accomplie et réclamer l’indemnité d’immobilisation ou la clause pénale, puis assigner devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris, ce contentieux relève du tribunal judiciaire de Paris, et en Île-de-France des tribunaux de Nanterre, Bobigny ou Créteil selon la localisation du bien. Les délais pratiques méritent d’être anticipés : comptez plusieurs semaines pour obtenir les attestations écrites des banques, surtout en période de rentrée où les services de financement sont engorgés, et sachez que le notaire séquestre ne libère les fonds qu’avec l’accord des deux parties ou une décision de justice. Le dossier type d’un acquéreur parisien qui veut récupérer son acompte comprend donc le compromis complet avec sa clause de financement, la preuve de la notification et de l’absence de rétractation tardive, les demandes de prêt horodatées conformes au compromis, au moins deux attestations de refus écrites, les lettres de notification au vendeur et au notaire, et le relevé du séquestre. Le dossier type du vendeur qui conteste comprend les mêmes pièces, lues dans l’autre sens : demandes absentes, tardives ou non conformes, absence de justificatifs malgré mise en demeure, et calcul de l’indemnité prévue. Dans les deux cas, la règle d’or reste la même : tout ce qui n’est pas écrit dans le compromis ne protège pas, et tout ce qui y est écrit oblige. Relire la clause de financement le jour de la signature, vérifier le délai, le montant, la durée, le taux et les banques éventuellement désignées, puis exécuter à la lettre, c’est ce qui sépare le remboursement intégral de la condamnation à 110 000 euros.

Conclusion

Le refus de prêt après un compromis de vente n’est ni une catastrophe automatique ni un blanc-seing. Quand la clause de financement est régulière, que les demandes ont été déposées dans les délais pour des caractéristiques conformes et que les refus écrits des banques sont notifiés avant l’échéance, la vente devient caduque et chaque euro versé doit revenir à l’acquéreur, sans retenue ni indemnité, comme l’impose l’article L. 313-41 du code de la consommation et comme l’a confirmé la Cour de cassation le 14 décembre 2022 pour un prêt plafonné à 414 000 euros. Quand, à l’inverse, l’acquéreur néglige les demandes, les dépose hors délai ou pour d’autres conditions, l’article 1304-3 du code civil répute la condition accomplie et les sanctions tombent : 110 000 euros d’indemnité d’immobilisation conservés par le vendeur à Bagnolet selon la cour d’appel de Paris du 5 septembre 2025, 12 700 euros de clause pénale et 3 000 euros pour l’agence à Clermont-Ferrand le 28 juillet 2026. Entre ces deux pôles, les sorties sans frais existent aussi par la rétractation de dix jours de l’article L. 271-1 et par la mention manuscrite manquante de l’article L. 313-42. Le fil commun de toutes ces solutions est documentaire : compromis relu, demandes horodatées, refus écrits, notifications recommandées. Avec un dossier complet, l’acquéreur récupère son acompte et le vendeur de mauvaise foi ne garde rien ; avec un dossier vide, les rôles s’inversent et c’est l’acquéreur qui paie.

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