Un propriétaire de terres louées promet par écrit à un voisin de lui vendre en priorité si un jour il se décide. Des années plus tard, il vend au fermier en place, qui exerce son droit de préemption. Le voisin évincé assigne en nullité et réclame la terre. Qui l’emporte entre l’engagement contractuel et le droit légal du preneur ? La Cour de cassation a tranché nettement le 11 janvier 2024 : le droit de préemption du fermier, légal et d’ordre public, prime le pacte de préférence conventionnel. Le bénéficiaire du pacte ne peut faire annuler la vente ou se faire substituer au fermier qu’en établissant un concert frauduleux du vendeur et du préempteur, ourdi dans l’unique dessein de faire échec à son droit. La simple connaissance du pacte par le fermier ne suffit pas.
Cette solution éclaire un contentieux fréquent et mal plaidé. Les bénéficiaires de pactes attaquent en invoquant la violation de leur contrat, sans mesurer que le contrat ne peut rien contre un droit d’ordre public. Les fermiers préempteurs, de leur côté, se croient intouchables et négligent la régularité de la purge, la preuve de leur éligibilité ou l’exploitation de neuf ans qui conditionne leur titre. Chaque camp dispose d’armes précises, encadrées par des délais de forclusion brefs : deux mois pour répondre à l’offre notifiée, six mois pour agir en nullité quand la purge a été éludée, neuf ans d’exploitation personnelle après la préemption. Ce guide expose la hiérarchie des droits, la preuve de la fraude et les pièges de procédure qui décident de ces procès devant le tribunal paritaire des baux ruraux, afin que chaque partie sache exactement ce qu’elle doit prouver et dans quel délai agir.
I. La préemption du fermier prime le pacte de préférence
A. Un droit légal d’ordre public face à un simple engagement contractuel
Le point de départ est le champ du droit de préemption du preneur. Aux termes de l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime, « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place ». Toute vente à titre onéreux du fonds loué doit donc composer avec le fermier, et ce droit appartient même au preneur copropriétaire du bien mis en vente. Seules les transmissions familiales y échappent : les ventes résultant de partages entre cohéritiers, de partages d’ascendants ou de mutations qui profitent à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus ne purgent pas de préemption, sauf si le preneur est lui-même parent ou allié au même degré.
Ce droit ne se négocie pas. L’article L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires » et qu’« Il ne peut en aucun cas être cédé ». Le bailleur ne peut ni le supprimer par une clause du bail, ni le contourner par une promesse faite à un tiers, ni le vendre. Le texte précise seulement qu’il s’exerce s’il n’a pas été fait usage des préemptions publiques, notamment au profit de l’État, des collectivités et des établissements publics : la loi organise ainsi une hiérarchie entre préemptions légales, sans jamais laisser un contrat privé y interférer.
Le pacte de préférence appartient à un autre ordre. L’article 1123 du code civil le définit comme « le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ». Sa violation ouvre d’abord droit à réparation : « Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi » (art. 1123 du code civil). La nullité ou la substitution au tiers suppose davantage : « Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu » (art. 1123 du code civil). Le même article offre au tiers une sécurisation préalable : il « peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir », et faute de réponse le bénéficiaire ne pourra plus solliciter ni substitution ni nullité.
La rencontre des deux mécanismes a été jugée par la troisième chambre civile le 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 21-24.580). En 2006, un propriétaire avait consenti à un tiers un pacte de préférence de vingt-cinq ans sur des parcelles voisines d’un château ; en 2014, il vendait ces parcelles à la société d’exploitation qui les tenait à bail rural depuis 2005 et 2008, laquelle exerçait son droit de préemption. La cour d’appel annulait la vente et substituait le bénéficiaire du pacte, au motif que le vendeur avait fraudé ses engagements. La Cour de cassation censure. Visant les articles L. 412-1 et L. 412-4 et le principe selon lequel la fraude corrompt tout, elle énonce que « le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel ». La hiérarchie est donc fixée : le contrat privé, même antérieur de huit ans et assorti d’engagements réciproques, ne fait pas obstacle à la préemption du preneur qui remplit les conditions légales.
B. Le seul verrou capable de renverser la vente : établir un concert frauduleux
La primauté du fermier n’est pas absolue : elle cède devant la fraude démontrée. Le même arrêt du 11 janvier 2024 encadre strictement cette porte de sortie : « Sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public de ce droit de préemption, le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit. » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 21-24.580). Trois exigences se cumulent : un accord entre le vendeur et le fermier, une fraude caractérisée, et un dessein exclusif d’évincer le bénéficiaire du pacte. Prouver que la vente arrange les deux hommes ne suffit pas ; il faut démontrer qu’elle n’avait pas d’autre objet que de priver le bénéficiaire de son droit.
La Cour verrouille la preuve en écartant l’argument le plus courant. « La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 21-24.580) Le fermier qui sait que le vendeur avait promis la terre à un tiers et qui préempte quand même exerce un droit légal ; sa connaissance, même certaine, ne le rend pas complice d’une fraude. Le bénéficiaire du pacte doit apporter des éléments positifs : manœuvres concertées, montage destiné à masquer la vente, prix ou conditions anormaux convenus pour décourager toute concurrence, correspondances établissant la collusion. À défaut, il lui reste l’action en dommages-intérêts contre le vendeur qui a méconnu sa promesse, sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle, sans récupérer la terre.
Symétriquement, le fermier préempteur ne doit pas compter sur la seule primauté de principe. Avant tout litige, il vérifie son éligibilité, car le bénéficiaire du pacte commencera par la contester. L’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime dispose que « bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ». Le texte autorise l’exercice pour soi-même, pour le conjoint ou le partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou pour un descendant qualifié, ainsi que la subrogation au profit de ces proches. Surtout, les conditions s’apprécient à une date précise : la Cour de cassation juge que la situation du preneur doit être appréciée « au jour où il fait connaître sa décision d’exercer son droit de préemption » (Cass. 3e civ., 5 avr. 2006, n° 04-13.286). Un fermier inéligible au jour de la notification mais devenu éligible ensuite, ou l’inverse, voit son sort fixé à la date de sa réponse. La cour d’appel de Rennes l’a rappelé le 6 mars 2025 en exigeant que la notification soit adressée au véritable titulaire du bail, personne physique ou morale, et que chacune de ses mentions permette au preneur de se décider en connaissance de cause (CA Rennes, ch. baux ruraux, 6 mars 2025, n° 24/03051).
II. Gagner le contentieux : nullité, substitution et pièges de procédure
A. Agir vite et dans les formes, de chaque côté de la barre
Le bénéficiaire d’un pacte de préférence qui apprend la vente au fermier doit construire son action dans l’ordre. Premier réflexe : l’interrogation écrite de l’article 1123. Le tiers préempteur peut être sommé de confirmer l’existence du pacte et l’intention de s’en prévaloir dans un délai raisonnable ; sans réponse, la substitution et la nullité deviennent impossibles. Ce mécanisme, souvent ignoré des fermiers, constitue une protection concrète : face à un pacte dont on vous oppose l’existence, faites écrire au bénéficiaire et fixez-lui un délai. Deuxième temps : l’assignation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour le contentieux de la préemption rurale. La demande tend à l’annulation de la vente et à la substitution du bénéficiaire au fermier, avec l’établissement du concert frauduleux comme objet central de la preuve : chronologie des actes, échanges entre vendeur et fermier, conditions de la vente comparées au marché, rôle du notaire. À titre subsidiaire, la demande en dommages-intérêts contre le vendeur demeure, même si la terre échappe définitivement.
Le fermier assigné organise sa défense autour de trois blocs. D’abord son éligibilité au jour de sa réponse : trois ans de profession agricole, exploitation personnelle ou familiale du fonds vendu, pièces d’activité et fiscales à l’appui. Ensuite la régularité de la purge qui l’a rendu acquéreur : le notaire a l’obligation de lui faire connaître « le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée », et « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ». Le preneur dispose alors de deux mois pour répondre dans les mêmes formes, et « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption » (article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime). Toute la mécanique de purge, de la notification notariale aux délais et à la sanction de la vente irrégulière, est exposée dans l’article du cabinet consacré à la notification, aux délais et à la nullité de la vente au préjudice du preneur. Enfin l’absence de fraude : correspondances ordinaires avec le bailleur, prix conforme à la notification, financement bancaire classique et projet d’exploitation réel démontrent une acquisition loyale, exclusive de tout dessein d’éviction.
Le preneur qui, à l’inverse, a été privé de son droit parce que le bailleur a vendu sans le purger dispose d’une action symétrique. L’article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le tribunal paritaire, saisi par le bénéficiaire évincé, « doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix ». L’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime enferme cette action dans un délai couperet : « le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ». Six mois à compter de la connaissance de la vente, pas de sa publication : le fermier qui apprend tardivement la cession doit faire constater la date de sa découverte et assigner sans attendre. Le même article lui impose, une fois devenu propriétaire par préemption, les obligations des articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67, soit l’exploitation personnelle du fonds pendant neuf ans, sous peine de dommages-intérêts au profit de l’acquéreur évincé.
B. Les trois pièges qui font perdre un dossier pourtant bien né
Premier piège : une notification irrégulière qui vicie toute la chaîne. La cour d’appel de Rennes, le 6 mars 2025, illustre l’exigence : notification adressée au titulaire exact du bail, mentions complètes du prix, des charges et des conditions, offre valant vente au sens de l’article 1589 du code civil. L’omission d’une mention obligatoire, l’envoi à une personne qui n’est plus preneur, ou la notification collective approximative à des copreneurs ouvrent l’action en nullité de la vente conclue avec le tiers. La Cour de cassation, dès 2006, avait lié le délai à la validité de l’acte : le juge doit d’abord vérifier, selon la Cour, « qui n’a pas recherché si la notification de l’intention de vendre était valable et avait fait courir le délai prévu à l’article L. 412-8 du Code rural » (Cass. 3e civ., 5 avr. 2006, n° 04-13.286), avant de statuer sur l’éligibilité. Concrètement, le bénéficiaire du pacte qui attaque la vente au fermier commence par auditer la purge : si la notification était nulle, la préemption elle-même chancelle et la substitution devient envisageable sans même prouver la fraude. Le fermier prudent conserve l’original de la lettre recommandée, vérifie chaque mention avec son notaire, fait dater précisément sa réponse et répond par écrit avant l’expiration des deux mois.
Deuxième piège : le démembrement de propriété et la confusion des purges. Les ventes d’usufruit ou de nue-propriété relèvent bien du droit de préemption du preneur, sauf si l’acquéreur est déjà, selon le cas, nu-propriétaire ou usufruitier du bien. Mais chaque droit de préemption suit sa procédure propre, et les formalités ne se compensent pas. L’arrêt du 31 mai 2018 (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 16-25.829) en fournit la démonstration côté SAFER : informée le 30 août 2012 d’un projet portant sur l’usufruit et la nue-propriété, puis confrontée à l’acte authentique du 17 septembre 2012, la SAFER obtenait l’annulation de la vente et sa substitution aux acquéreurs. La Cour de cassation maintient l’annulation mais casse la substitution : « CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit que la SAFER de Lorraine devenue SAFER Grand Est sera substituée à M. X… et au GFA de Grisières au prix mentionné dans la vente » (Cass. 3e civ., 31 mai 2018, n° 16-25.829). Une simple information ne vaut pas offre de vente et ne peut fonder une substitution. La leçon vaut pour le pacte de préférence : le bénéficiaire qui n’a reçu qu’une information lacunaire, sans offre ferme de contracter aux conditions définitives, ne peut exiger d’être substitué au fermier. Et le vendeur qui démembre pour échapper aux purges s’expose à l’annulation sans sécuriser personne.
Troisième piège : oublier la SAFER et le prix. Le preneur qualifié neutralise la SAFER : l’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place », son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé, lorsque ce preneur exploite le bien depuis plus de trois ans, est titulaire du droit de préemption de l’article L. 412-5 et exploite régulièrement au regard du contrôle des structures, condition appréciée sur les seules parcelles vendues (art. L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime). Trois conditions cumulatives, appréciées sur les seules parcelles vendues : ancienneté d’exploitation, titularité du droit et régularité au regard du contrôle des structures. Le bénéficiaire du pacte qui espère voir la SAFER évincer le fermier à sa place doit vérifier ces trois points ; si le fermier les remplit, la SAFER ne préemptera pas contre lui et l’attaque devra passer par la fraude. Quant au prix, le fermier qui le juge excessif n’a pas à refuser l’offre en bloc : l’article L. 412-7 du code rural et de la pêche maritime lui permet de « saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente », les frais d’expertise étant partagés en cas de vente. Le tribunal judiciaire de Lille l’a appliqué le 19 décembre 2025 en fixant la valeur vénale de parcelles louées depuis un bail de 1981 tacitement reconduit, après cession agréée au fils en 2016, tout en confirmant que la mise à disposition à une société d’exploitation n’ôte pas au preneur sa qualité d’exploitant (TJ Lille, trib. paritaire, 19 déc. 2025, n° 24/00004). Le propriétaire qui refuse le prix fixé par le tribunal peut renoncer à vendre, mais il supporte alors seul les frais d’expertise engagés en pure perte. Pour le bénéficiaire du pacte, cette révision du prix constitue une circonstance à surveiller : une vente au fermier à prix révisé reste une vente au fermier, et seule la fraude, non le niveau du prix, permet de la renverser.
En définitive, le contentieux du pacte contre la préemption se joue sur trois tableaux indissociables : la hiérarchie des droits, gagnée d’avance par le fermier éligible ; la fraude, seule arme du bénéficiaire du pacte, dont la preuve exige des faits positifs de collusion ; la procédure, où une notification défectueuse, un démembrement mal purgé ou une SAFER mal anticipée font basculer des dossiers solides sur le fond. Chaque camp doit agir dans des délais de forclusion qui ne pardonnent pas : deux mois pour répondre à l’offre, six mois pour contester la vente connue, neuf ans d’exploitation pour conserver le titre acquis par préemption. L’analyse des cinq arrêts publiés du premier semestre 2026 en statut du fermage, présentée dans l’étude du cabinet sur les arrêts récents du bail rural, montre la même exigence des juges : le formalisme protège celui qui le respecte et sanctionne celui qui le néglige, quel que soit son titre.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous êtes en litige sur une terre louée après une promesse de vente ou une préemption du fermier : avis sur votre dossier en droit rural avec Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant le pacte, la notification du notaire et l’acte de vente contesté.