L’action en nullité de la vente du local commercial par l’acquéreur évincé : l’exercice indu du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, la recevabilité de l’action et la protection du tiers
Le statut des baux commerciaux organise un équilibre patrimonial particulièrement exigeant entre la liberté de disposition du bailleur et la stabilité de l’entreprise locataire. La cession d’un immeuble loué nécessite dès lors l’accompagnement régulier d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris afin de sécuriser l’ensemble des étapes de la transaction. Or la loi du 18 juin 2014 a profondément renouvelé la matière en introduisant un droit de préférence légal au profit de certains locataires commerciaux. Ce dispositif d’ordre public impose au propriétaire désireux de vendre son bien d’adresser une notification préalable valant offre de vente à son exploitant. Cette obligation légale formulée sous l’article L. 145-46-1 du Code de commerce contraint ainsi la liberté contractuelle en accordant une priorité d’acquisition au preneur en place. En conséquence, la pratique notariale et immobilière subordonne désormais presque systématiquement la conclusion des promesses de vente à la purge préalable de ce droit légal.
Par ailleurs, la mise en œuvre de ce droit de préemption suscite de redoutables contentieux lorsque le propriétaire notifie à tort une offre au locataire. Certains bailleurs ou praticiens purgent en effet ce mécanisme par prudence excessive dans des hypothèses formellement exclues par le texte législatif en vigueur. Dès lors, le locataire non éligible qui manifeste son acceptation prétend évincer l’acquéreur tiers ayant pourtant régularisé un avant-contrat en bonne et due forme. À cet égard, la situation patrimoniale de ce tiers acquéreur évincé se trouvait historiquement fragilisée par les incertitudes récurrentes de la jurisprudence judiciaire. Une partie de la doctrine et certaines juridictions du fond déniaient jusqu’alors au candidat acquéreur toute qualité pour contester la vente préemptée à tort. L’assistance stratégique d’un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris s’avère dans ce contexte indispensable pour restaurer les droits légitimes de l’acquéreur.
Or un arrêt fondamental prononcé par la Cour de cassation le 30 janvier 2025 vient de clarifier définitivement les contours de ce recours juridictionnel. La Haute juridiction affirme sans équivoque que le tiers évincé dispose d’un intérêt et d’une qualité pour agir en justice contre la cession irrégulière. Il convient donc d’examiner la délimitation d’ordre public du droit de préférence légal et les cas d’exclusion tenant à la nature des locaux (I). En conséquence, il conviendra d’analyser la recevabilité de l’action en nullité de l’acquéreur évincé ainsi que le rétablissement judiciaire de ses droits lésés (II).
I. La délimitation d’ordre public du droit de préférence légal et les cas d’exclusion tenant à la nature des locaux
A. Le domaine légal d’application de l’article L. 145-46-1 et l’exclusion stricte des locaux industriels ou de bureaux
Le législateur a circonscrit avec une grande rigueur le domaine matériel d’application du droit de préférence institué au bénéfice des exploitants commerciaux. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce réserve expressément cette prérogative au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisageant de vendre son bien. Cette limitation textuelle exclut dès lors de son empire l’ensemble des locaux qui ne répondent pas scrupuleusement à ces qualifications matérielles d’exercice professionnel. Or la Cour de cassation veille à ce que cette prérogative légale ne soit jamais étendue à des situations étrangères à la volonté législative. La troisième chambre civile a ainsi affirmé dans un arrêt du 28 juin 2018 rendu sous le pourvoi n° 17-14.605 que cette disposition présente un caractère impératif. Les hauts magistrats ont énoncé que selon cette « disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier » une offre.
Cette qualification impérative interdit aux parties contractantes d’aménager conventionnellement une renonciation anticipée au bénéfice de cette disposition statutaire protectrice des commerçants. L’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionne de surcroît par le réputé non écrit toute clause qui méconnaîtrait les équilibres statutaires obligatoires. Par ailleurs, le domaine d’application se heurte immédiatement à l’exclusion légale catégorique des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts logistiques. Le texte de l’article L. 145-46-1 dispose en effet sans ambiguïté que le local commercial s’entend à l’exclusion expresse des bureaux et des entrepôts. Dès lors, le locataire qui exploite une activité tertiaire de bureau ne bénéficie d’aucun droit de préférence en cas d’aliénation de son local. À cet égard, la notification d’une offre de vente adressée par mégarde à un preneur de bureaux demeure juridiquement dépourvue de toute valeur légale.
L’exclusion des locaux à usage industriel a suscité un contentieux particulièrement nourri devant les juridictions judiciaires saisies de demandes d’annulation de ventes. La Cour de cassation a tranché cette difficulté d’interprétation dans un arrêt de principe du 29 juin 2023 sous le pourvoi n° 22-16.034. La troisième chambre civile a constaté que « Les locaux à usage industriel se trouvant donc exclus du champ d’application de ce texte » nécessitaient une claire définition. Elle a jugé que « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication » de biens. La Cour a complété ce critère en exigeant que « le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » dans les locaux. Or l’exercice d’une activité de négoce simplement accessoire au sein du site d’exploitation ne saurait suffire à conférer la qualification de local commercial.
En conséquence, le preneur d’un bâtiment industriel ne peut prétendre évincer un candidat acquéreur au motif d’un prétendu droit de préemption commercial. Toute notification effectuée par le propriétaire sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce constitue dans cette hypothèse une initiative inopérante. Dès lors, l’acceptation formulée par l’exploitant industriel ne peut valablement former la vente au détriment de l’acquéreur tiers ayant signé une promesse. Par ailleurs, le formalisme de l’offre notifiée fait l’objet d’un encadrement rigoureux quant à la détermination des éléments financiers de la transaction envisagée. La Cour de cassation juge de manière constante que l’offre notifiée au preneur ne peut inclure la charge des honoraires de négociation d’agence. Dans l’arrêt de principe n° 17-14.605 du 28 juin 2018, la Haute juridiction a retenu que l’offre notifiée ne peut inclure des honoraires de négociation.
Cette règle prétorienne repose sur la considération qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire pour réaliser une cession qui procède directement de l’empire de la loi. Toutefois, la Cour de cassation a apporté un tempérament précieux dans un arrêt du 23 septembre 2021 sous le pourvoi n° 20-17.799. Les hauts magistrats ont considéré que « la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires » n’annule pas l’offre. À cet égard, lorsque le prix de vente en principal est clairement identifié sans confusion, le preneur peut accepter d’acquérir au seul prix net vendeur. La cour d’appel de Paris a confirmé cette analyse dans un arrêt du 10 janvier 2025 enregistré sous le numéro 23/00301. En conséquence, les exigences substantielles relatives à l’assiette du local et au prix délimitent strictement le champ d’application de ce mécanisme légal dérogatoire.
Le respect de cette délimitation s’impose à tous les rédacteurs d’actes sous peine d’exposer la vente à une contestation judiciaire immédiate par les parties intéressées. Le bailleur ne dispose d’aucune faculté discrétionnaire pour étendre le domaine de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce à des baux exclus. Or une notification adressée en dehors des prévisions légales constitue une offre de vente qui altère directement l’efficacité des conventions antérieurement souscrites par le vendeur. Dès lors, l’acquéreur évincé par une préemption injustifiée trouve dans cette stricte délimitation légale le premier fondement objectif de sa contestation contentieuse. Par ailleurs, l’analyse scrupuleuse de la destination contractuelle du bail commercial permet de déceler promptement les irrégularités entachant l’offre de vente notifiée au locataire. À cet égard, la protection du statut commercial ne saurait justifier l’octroi d’un privilège exorbitant au détriment de la sécurité du marché immobilier.
B. Les dérogations tirées de la cession globale d’un immeuble et de la vente faite d’autorité de justice
Le législateur a instauré des dérogations expresses afin de préserver la liberté de disposition du bailleur lors d’opérations immobilières complexes ou globales. L’alinéa sixième de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce écarte ainsi le droit de préférence en cas de cession globale d’un immeuble. Cette exception légale s’applique également à la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial ou à des locaux commerciaux distincts. Or la détermination exacte de la notion de cession globale a nécessité des précisions jurisprudentielles capitales de la part de la Haute juridiction. Dans deux arrêts de principe du 19 juin 2025 rendus sous les pourvois n° 23-17.604 et n° 23-19.292, la Cour a tranché la question. La troisième chambre civile a posé pour règle que le texte « ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail ».
Les magistrats de cassation ont souligné avec force que l’exception de cession globale s’applique même lorsque l’immeuble cédé ne comporte qu’un seul local commercial. Elle retient que « le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu ». En conséquence, le propriétaire d’un bâtiment comprenant un commerce au rez-de-chaussée et des appartements aux étages peut céder l’entier bien sans purger de préférence. Dès lors, le locataire commercial qui revendique un droit d’acquisition prioritaire sur l’ensemble de la propriété se heurte à un obstacle juridique infranchissable. La Haute juridiction a réitéré cette solution constante dans un arrêt du 6 novembre 2025 prononcé sous le pourvoi n° 23-21.442. La Cour a rappelé avec netteté que le preneur ne peut exercer de préemption lorsque son bail ne porte que sur une fraction de l’ensemble immobilier.
Ce même arrêt du 6 novembre 2025 apporte en outre une distinction essentielle relative à la qualification de la cession unique de locaux commerciaux distincts. La Cour juge qu’un acte de vente unique de locaux « appartenant respectivement à des propriétaires distincts » ne constitue pas une cession unique au sens légal. Par ailleurs, l’exception s’applique pleinement lorsque plusieurs locaux commerciaux appartenant à un même propriétaire sont vendus dans le cadre d’un acte de vente unique. La troisième chambre civile l’avait déjà affirmé dans un arrêt du 29 juin 2022 enregistré sous le pourvoi n° 21-16.452. En présence de preneurs distincts, aucun exploitant ne peut invoquer la préemption de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. À cet égard, la présence de lots accessoires d’habitation ou de caves au sein de la vente ne modifie en rien l’exclusion du droit de préférence.
Une autre cause d’exclusion fondamentale procède de la nature judiciaire ou contrainte de l’aliénation immobilière réalisée sans initiative volontaire du propriétaire bailleur. Le texte de loi vise exclusivement l’hypothèse où le propriétaire d’un local envisage délibérément de vendre son bien dans le cadre d’un contrat amiable. Or les mutations intervenant dans le cadre d’une procédure d’exécution ou collective obéissent à des impératifs d’ordre public procédural totalement incompatibles avec la préemption. La Cour de cassation a consacré ce principe dans un arrêt du 15 février 2023 rendu sous le pourvoi n° 21-16.475. La troisième chambre civile a jugé que « la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice ». En conséquence, les magistrats en ont déduit qu’une telle aliénation ne peut en aucun cas donner lieu à l’exercice du droit de préférence commercial.
Cette solution s’applique avec une vigueur identique en matière de saisie immobilière poursuivie devant le juge de l’exécution par un créancier poursuivant. Dans un arrêt du 30 novembre 2023 rendu sous le pourvoi n° 22-17.505, la Cour de cassation a confirmé cette exclusion prétorienne. Les hauts magistrats ont retenu que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne s’appliquent pas aux ventes faites d’autorité de justice. Dès lors, le locataire commercial dont le local fait l’objet d’une adjudication judiciaire ne saurait revendiquer une priorité d’acquisition sur le bien immobilier. Toute offre notifiée par erreur dans ce cadre procédural contraint demeure privée d’effet juridique et ne peut faire obstacle aux enchères publiques. À cet égard, l’adjudicataire ou le candidat acquéreur lésé par une intervention indue du preneur est en droit d’opposer l’inapplicabilité totale du texte statutaire.
L’ensemble de ces exceptions législatives et jurisprudentielles dessine un régime restrictif destiné à empêcher toute entrave injustifiée aux mutations de propriété immobilière. Le bailleur ou le notaire qui procède à la notification d’une offre en dehors des cas légalement prévus commet une méconnaissance substantielle des règles applicables. Or cette notification erronée crée une apparence trompeuse de droit dont le locataire s’empare fréquemment pour tenter d’obtenir la propriété du bien loué. En conséquence, cette situation illégitime porte une atteinte directe et grave aux intérêts patrimoniaux du tiers ayant négocié l’achat avec le propriétaire. Dès lors, la question de la recevabilité de l’action de l’acquéreur évincé pour faire sanctionner cette irrégularité est devenue une question contentieuse centrale. Par ailleurs, l’accès au prétoire du tiers évincé constitue l’unique garantie d’effectivité de ces clauses d’exclusion prétoriennes et législatives rigoureusement affirmées.
II. La recevabilité de l’action en nullité de l’acquéreur évincé et le rétablissement judiciaire de ses droits
A. L’intérêt légitime et la qualité pour agir du tiers acquéreur au visa de l’article 31 du Code de procédure civile
L’acquéreur évincé par l’exercice illégitime du droit de préférence s’est longtemps heurté à une fin de non-recevoir particulièrement redoutable devant les juges du fond. De nombreuses juridictions considéraient que l’action en nullité de la vente préemptée appartenait exclusivement au bailleur vendeur dont le consentement aurait été vicié. Cette interprétation restrictive privait le tiers acquéreur de tout moyen procédural pour faire constater l’absence de droit de préférence du locataire commercial. Or cette doctrine prétorienne laissait le bénéficiaire d’une promesse de vente totalement désarmé face à une collusion éventuelle entre le bailleur et son preneur. Dans une espèce caractéristique, la cour d’appel de Paris avait ainsi déclaré irrecevable l’action d’un acquéreur évincé par un arrêt du 16 décembre 2022. Les juges parisiens estimaient que seuls les vendeurs pouvaient contester l’existence du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce en justice.
Cette position attentatoire aux droits des acquéreurs a été balayée par un arrêt de cassation retentissant rendu le 30 janvier 2025. Dans cette décision fondamentale rendue sous le pourvoi n° 23-12.495, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré une clarification décisive. La Haute juridiction a fondé sa censure éclatante au visa formel de l’article 31 du Code de procédure civile. La Cour a rappelé qu’aux termes de ce texte fondamental, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention. Elle retient que « l’acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit » indu. La Cour censure ainsi l’exercice irrégulier d’une préemption dont le locataire commercial « n’était pas titulaire » en vertu des textes statutaires.
L’intérêt légitime de l’acquéreur évincé découle directement du préjudice patrimonial substantiel qu’il subit par suite de l’éviction causée par la préemption indue. Titulaire d’un avant-contrat régulièrement consenti, le candidat acquéreur a vocation légitime à devenir propriétaire de l’immeuble ou du local commercial en cause. Dès lors, l’exercice injustifié d’un droit de préférence par un exploitant non qualifié vient paralyser fautivement la réalisation de cette mutation immobilière promise. À cet égard, le tiers démontre une atteinte directe et personnelle à sa situation juridique, caractérisant pleinement l’intérêt exigé par le Code de procédure civile. Par ailleurs, la Cour de cassation dissocie très nettement cette action de l’exercice d’une simple nullité de protection réservée aux seuls contractants initiaux. En conséquence, la recevabilité de l’action de l’acquéreur évincé ne saurait dépendre du bon vouloir ou de l’inaction du vendeur défaillant.
La qualité pour agir de l’acquéreur évincé découle de sa position de partie à la promesse de vente évincée par une opération juridique entachée d’illicéité. L’exercice indu d’une préemption sous l’article L. 145-46-1 du Code de commerce prive l’acquisition de toute cause légale au détriment du tiers. Or le tiers acquéreur est fondé à dénoncer cette substitution irrégulière qui viole les engagements synallagmatiques souscrits à son profit dans l’avant-contrat notarié. Les hauts magistrats écartent ainsi toute assimilation abusive entre cette contestation légitime et une immixtion intempestive dans un contrat conclu entre tiers. Dès lors, l’acquéreur évincé peut assigner conjointement le bailleur vendeur et le locataire préempteur devant le tribunal judiciaire compétent pour faire prononcer la nullité. À cet égard, cette action en justice ouvre la voie au rétablissement rétroactif des effets normaux de la promesse de vente initialement conclue.
Cette jurisprudence protectrice s’inscrit en parfaite harmonie avec les solutions déjà dégagées par la Cour de cassation en matière de baux ruraux. La troisième chambre civile avait en effet reconnu de longue date que l’acquéreur évincé par une préemption rurale infondée possède qualité pour agir en nullité. Or l’extension de cette solution de bon sens au droit des baux commerciaux comble une lacune préjudiciable de la sécurité des transactions d’affaires. En conséquence, le marché de l’immobilier commercial dispose désormais d’un cadre procédural clair prévenant les manœuvres dilatoires des exploitants non éligibles. Le preneur commercial ne peut plus espérer figer définitivement une acquisition à son profit au seul motif de la passivité du propriétaire vendeur. Par ailleurs, les notaires et les conseils juridiques doivent intégrer cette opposabilité juridictionnelle accrue dans la rédaction des clauses suspensives des promesses.
La recevabilité de cette action en nullité emporte des conséquences pratiques déterminantes pour le déroulement des contentieux relatifs aux ventes de murs commerciaux. Dès la délivrance de l’assignation, l’acquéreur évincé peut solliciter la publication de son acte au service de la publicité foncière compétent. Cette publication légale rend la contestation opposable aux tiers et bloque toute aliénation ultérieure du bien immobilier dans l’attente du jugement définitif. À cet égard, le locataire indûment déclaré acquéreur se trouve immédiatement placé sous la menace d’un anéantissement rétroactif de son titre de propriété. Dès lors, cette voie de droit offre au candidat acquéreur un levier procédural particulièrement efficace pour contraindre les parties à régulariser la situation. En conséquence, l’examen des sanctions attachées à cette nullité judiciaire et des responsabilités encourues s’impose pour mesurer la portée de la décision.
B. Les sanctions de l’exercice indu du droit de préemption, la nullité de l’acte et les responsabilités encourues
Le prononcé judiciaire de la nullité de la vente conclue au profit du preneur préempteur indu produit un effet rétroactif d’une portée considérable. L’acte notarié de vente est anéanti ab initio, ce qui replace rétroactivement les parties dans l’état exact où elles se trouvaient antérieurement. Le locataire commercial est privé rétroactivement de sa qualité de propriétaire et redevient rétroactivement simple titulaire de son bail commercial statutaire. En conséquence, les sommes versées au titre du prix d’acquisition doivent être intégralement restituées par le vendeur entre les mains du locataire. Or cette restitution financière peut susciter de vives difficultés en cas de dégradation de la situation de trésorerie du propriétaire bailleur en cours d’instance. Dès lors, l’annulation de la vente rétablit l’assiette du patrimoine du vendeur tout en purgeant définitivement la préemption erronée de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
La question centrale qui se pose immédiatement après l’annulation de la vente concerne le sort de la promesse consentie à l’acquéreur évincé. La promesse unilatérale ou synallagmatique conclue avec le tiers acquéreur était généralement stipulée sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préférence. Or l’exercice de ce droit de préférence ayant été jugé illégal et nul, la condition suspensive ne saurait être réputée valablement défaillie. L’article 1304-3 du Code civil dispose à cet égard qu’une condition suspensive est réputée accomplie lorsque le débiteur en a empêché l’accomplissement. En conséquence, l’acquéreur évincé est parfaitement fondé à poursuivre l’exécution forcée de la vente immobilière à son profit contre le vendeur. À cet égard, la Haute juridiction protège l’efficacité contractuelle de l’avant-contrat en permettant au tiers d’exiger la réitération authentique de la cession promise.
Par ailleurs, l’acquéreur évincé peut préférer renoncer à l’acquisition pour solliciter la condamnation du bailleur à de substantiels dommages-intérêts réparateurs. Le propriétaire qui a adressé à tort une offre de vente au preneur commet une faute contractuelle directe envers le bénéficiaire de la promesse. Cette inexécution fautive engage la responsabilité civile du bailleur sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil régissant l’inexécution des obligations contractuelles. Le tiers évincé est ainsi en droit d’obtenir l’indemnisation de sa perte de chance d’acquérir le local commercial aux conditions initialement prévues. Dès lors, les juridictions accordent fréquemment la réparation des frais d’ingénierie financière, des honoraires engagés ainsi que du préjudice d’immobilisation de capitaux. En conséquence, la responsabilité financière pesant sur le bailleur négligent se révèle particulièrement lourde lorsque la valeur du bien a augmenté.
La responsabilité civile professionnelle du notaire instrumentaire est également très fréquemment recherchée par l’acquéreur évincé dans ce type de contentieux complexe. Le notaire est tenu, en sa qualité d’officier public ministériel, d’un devoir strict de conseil et d’une obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il instrumente. Or la notification inconsidérée d’une offre de vente sous l’article L. 145-46-1 du Code de commerce témoigne d’une erreur d’analyse inexcusable. L’officier ministériel commet une faute professionnelle caractérisée en notifiant une offre à un locataire de bureaux ou dans le cadre d’une cession globale. À cet égard, la jurisprudence retient la responsabilité du notaire qui a suscité une préemption irrégulière ayant causé la perte de la transaction immobilière. Dès lors, l’assurance professionnelle du notaire instrumentaire peut être condamnée à garantir les préjudices financiers directs et certains subis par l’acquéreur évincé.
La situation du locataire commercial qui a prétendu exercer indûment le droit de préemption appelle également un examen attentif sous l’angle indemnitaire. Dans certaines hypothèses, le preneur agit avec une particulière mauvaise foi en revendiquant un droit qu’il sait pertinemment inexistant pour bloquer une transaction. Cette attitude obstructive peut caractériser un abus de droit engageant sa responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Or l’acquéreur évincé peut réclamer la condamnation de ce locataire de mauvaise foi au paiement de dommages-intérêts réparant le retard pris dans l’acquisition. En conséquence, le preneur commercial imprudent s’expose non seulement à l’anéantissement de son acquisition mais également à des condamnations pécuniaires significatives. Par ailleurs, le bailleur peut lui-même se retourner contre son locataire si ce dernier a induit en erreur les parties sur la portée de ses droits.
L’ensemble de ces voies de droit confirme que le prononcé de la nullité ne constitue pas une simple sanction théorique mais un outil opérationnel majeur. Le tiers évincé dispose d’un arsenal contentieux complet permettant de remettre en cause les cessions immobilières conclues au mépris de ses droits acquis. Dès lors, la sécurité juridique exige désormais une vigilance accrue de l’ensemble des praticiens lors de la préparation des cessions d’actifs commerciaux loués. À cet égard, l’audit préalable de l’éligibilité du locataire au droit de préférence constitue le préalable impératif à toute signature d’avant-contrat notarié. En conséquence, la pratique transactionnelle sort grandie d’un encadrement jurisprudentiel qui sanctionne rigoureusement l’instrumentalisation abusive des textes statutaires d’ordre public. Par ailleurs, le rétablissement de la légalité contractuelle préserve la fluidité indispensable des investissements sur le marché immobilier professionnel et commercial.
Conclusion
L’arrêt rendu le 30 janvier 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation constitue une étape décisive pour la pratique notariale et judiciaire. En reconnaissant expressément à l’acquéreur évincé la qualité et l’intérêt pour agir en nullité, la Haute juridiction rétablit une impérieuse justice contractuelle. Le droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne peut plus être dévoyé par des notifications abusives ou indues. Or les exceptions légales tirées de la nature industrielle des locaux, des bureaux ou des cessions globales d’immeubles retrouvent ainsi toute leur pleine effectivité. Dès lors, les acquéreurs évincés disposent désormais d’une voie de droit incontestable pour paralyser les préemptions illégitimes et faire respecter leurs promesses. En conséquence, cette régulation prétorienne dissuade les montages d’éviction de complaisance et sécurise durablement les transmissions de propriété de locaux commerciaux.