Le 27 août 2026, une tempête traverse le Val-de-Marne. Seize jours plus tard, le 12 septembre, les locataires d’une résidence de Vitry-sur-Seine se rassemblent pour dire qu’ils vivent avec des moisissures partout, un plafond ouvert chez une personne âgée et des toitures toujours pas bâchées. Leur bailleur, disent-ils, ne répond plus, mais n’oublie pas les loyers. Cinq jours plus tôt, à Aubervilliers, c’est le maire qui a pris un arrêté pour bloquer le paiement des loyers d’un ensemble HLM rongé par l’humidité, après une expertise judiciaire demandée par la ville.
La réponse tient en une phrase, avec ses réserves : non, un locataire ne peut pas, de sa seule décision, cesser de payer son loyer au motif que son logement est moisi, même après une tempête et même si le bailleur ne fait rien. Celui qui s’y risque transforme un litige de travaux en impayé fautif et s’expose à la résiliation de son bail. En revanche, le locataire dispose d’un chemin balisé et efficace : mise en demeure écrite, saisine du juge pour ordonner les travaux sous astreinte, réduction ou consignation du loyer ordonnée par le juge, indemnisation du trouble de jouissance, et, lorsque l’insalubrité est constatée par arrêté, suspension du bail lui-même. Les décisions rendues en 2025 et en 2026 le montrent avec des chiffres précis. Les réserves comptent autant que la réponse : tout dépend de l’origine des désordres, de la date à laquelle le bailleur a été alerté et des preuves conservées.
I. Quand la tempête révèle l’entretien que le bailleur n’a jamais fait
A. Vitry et Aubervilliers : deux récits qui se répondent
À Vitry-sur-Seine, la résidence compte dix-neuf locataires et seize d’entre eux ont été touchés par la tempête du 27 août, selon le témoignage recueilli par France 3 Régions dans son article publié le 12 septembre 2026. Une locataire, Dominique, qui habite les lieux depuis 2010, décrit l’eau entrée à flots par les fenêtres, dix centimètres d’eau dans l’appartement et un plafond complètement endommagé. Une personne âgée vit avec un plafond ouvert. Les photographies transmises par les habitants montrent des moisissures installées après la tempête. Surtout, la locataire affirme que les infiltrations ne datent pas d’hier : après une tempête en 2021 déjà, le problème de toiture n’aurait pas été réglé. L’extérieur des toitures n’est toujours pas bâché, et le bailleur, les Résidences le Logement des Fonctionnaires, n’avait pas répondu aux sollicitations des journalistes au moment de la publication. Ce détail du bâchage manquant pèse lourd dans l’analyse juridique : après un premier sinistre, laisser la toiture exposée au second orage, c’est laisser le dommage s’aggraver. De même, l’antériorité des infiltrations, déjà signalées après la tempête de 2021 sans que la toiture soit réparée, transforme ce qui aurait pu passer pour un cas de force majeure en un défaut d’entretien caractérisé. La tempête explique le moment du sinistre, elle n’excuse pas les années qui l’ont précédé.
À Aubervilliers, le décor est différent mais le mécanisme est le même. Au 193 de l’avenue Jean-Jaurès, un ensemble de cent quatre-vingt-seize logements typique des cités ouvrières des années 1930 cache des intérieurs rongés par l’humidité et les cafards, d’après le reportage de France 3 publié le 7 septembre 2026. Une habitante de soixante-dix-huit ans, asthmatique, se lave à la casserole, sans eau chaude depuis un an. La ville a demandé une expertise judiciaire, des études ont été réalisées en juillet, des travaux ont commencé dans quelques appartements, et le maire a pris un arrêté pour bloquer le paiement des loyers. Le gérant immobilier 3F répond que seuls six logements sont concernés et que leurs travaux sont déjà terminés. Le maire rappelle que la résidence n’a pas connu de travaux de réhabilitation depuis plus de trente ans ; un programme de deux ans doit concerner les fenêtres, la distribution d’eau, le chauffage et les salles de bains à partir de début 2027.
Il faut séparer trois choses que la colère mélange souvent : la promesse commerciale, les faits et les responsabilités. La promesse commerciale, c’est l’idée implicite qu’un loyer payé chaque mois achèterait un logement sain par lui-même, ou qu’un arrêté municipal réglerait tout d’un coup. Les faits, ce sont des infiltrations anciennes, une toiture non réparée depuis 2021 à Vitry, trente ans sans réhabilitation globale à Aubervilliers, et une tempête qui transforme un défaut d’entretien en sinistre. Les responsabilités, elles, se partagent selon des règles précises entre le locataire, le bailleur et les assureurs, et c’est là que le droit entre en jeu.
B. Ce que la loi exige du bailleur, tempête ou pas
La tempête n’efface aucune obligation du bailleur, mais elle n’en crée pas non plus de nouvelles à elle seule. Le socle est ancien et stable. Le Code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Ce texte protège le locataire sur deux tableaux à la fois : le bailleur ne peut pas se retrancher derrière l’état des lieux d’entrée pour refuser toute réparation, et il ne peut pas utiliser l’insalubrité qu’il laisse perdurer pour expulser l’occupant.
Le même code ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La distinction est décisive après une tempête : la réfection d’une toiture qui laisse passer l’eau, le traitement d’infiltrations structurelles et la remise en état d’un plafond éventré ne sont pas des réparations locatives. Elles incombent au bailleur, quand bien même le locataire n’aurait signalé les désordres qu’après l’orage. Le tribunal judiciaire de Tours l’a rappelé dans un jugement du 18 juillet 2025 : en visant l’obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation et l’obligation d’entretien, il a condamné une bailleresse à réaliser les travaux mettant fin aux infiltrations. La loi du 6 juillet 1989 renforce ce socle pour les habitations : son article 6 impose un logement décent, sans risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et son article 20-1 organise le recours du locataire lorsque le logement ne satisfait pas à ces exigences, avec une mise en conformité demandée au propriétaire sans atteinte à la validité du bail en cours.
Quand l’humidité devient un danger pour la santé, un second régime entre en scène, celui de l’insalubrité. Le Code de la santé publique prévoit que « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » Et il renvoie expressément les suites aux polices spéciales : « Les situations d’insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation. » C’est dans ce cadre qu’un arrêté peut interdire d’habiter et suspendre le bail, comme l’illustre une décision du tribunal judiciaire de Toulouse du 28 novembre 2025 qui constate que le bail a été suspendu du fait de l’arrêté d’insalubrité. Mais attention au raccourci : toute moisissure ne vaut pas insalubrité au sens juridique, et tout arrêté municipal ne vaut pas arrêté d’insalubrité. L’arrêté pris à Aubervilliers pour bloquer les loyers est un montage local offensif, pas une recette que chaque locataire pourrait copier seul.
II. Payer, consigner, faire réparer : la méthode qui protège le locataire
A. L’erreur qui coûte cher : cesser seul de payer son loyer
Le réflexe le plus compréhensible est aussi le plus dangereux. Face à un logement moisi et à un bailleur silencieux, beaucoup de locataires sont tentés de retenir leur loyer pour « se faire entendre ». En droit, un loyer retenu sans décision de justice reste un loyer impayé. Le bailleur peut alors engager la procédure de résiliation pour impayé, et le locataire, qui avait raison sur les travaux, se retrouve en tort sur le paiement. Les juges distinguent strictement les deux plans : on peut obtenir la condamnation du bailleur à réparer et à indemniser, mais on ne peut pas se payer soi-même en retenant les loyers.
La seule voie sûre pour peser sur l’argent passe par le juge. Le tribunal de Tours, toujours dans son jugement du 18 juillet 2025, rappelle le mécanisme de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge saisi détermine la nature des travaux et leur délai d’exécution, et il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu’à l’exécution des travaux. Consigner, ce n’est donc pas cesser de payer : c’est verser le loyer sur un compte bloqué, entre les mains d’un tiers, sur autorisation judiciaire, jusqu’à la réalisation des travaux. Le tribunal de Toulouse, dans une affaire où le locataire demandait la consignation sur un compte séquestre en CARPA jusqu’à la remise aux normes du logement, montre que cette demande se plaide avec des pièces tangibles, en l’occurrence l’avis du service communal d’hygiène et de santé. Et les juges gardent la mesure du proportionné : à Tours, la consignation a été rejetée comme disproportionnée au regard de la fréquence des désordres allégués, alors même que les travaux étaient ordonnés et le loyer réduit. Autrement dit, le juge dose ; le locataire seul ne peut pas doser à sa place.
Avant même le juge, il y a une étape que les décisions gagnantes ont toutes en commun : l’alerte écrite et datée. Cette mise en demeure doit décrire précisément chaque désordre pièce par pièce, demander explicitement les travaux de remise en état, impartir un délai raisonnable et rappeler l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur. Elle s’adresse au bailleur ou à son gestionnaire par lettre recommandée avec accusé de réception, et une copie conservée avec son récépissé vaut date certaine. C’est elle qui fera courir, devant le juge, la réduction de loyer et le remboursement du trop-perçu. À Tours, la locataire avait averti la bailleresse des infiltrations dès le 18 juillet 2024, le conseil avait adressé une demande de mettre fin aux désordres le 17 septembre 2024, et l’assignation n’est venue que le 9 décembre 2024. Cette chronologie a permis au tribunal de fixer le nouveau loyer à compter du 17 septembre 2024 et d’ordonner le remboursement du trop-perçu sur neuf mois. Sans lettre recommandée avec accusé de réception, sans photographies datées, sans constat de commissaire de justice quand les désordres sont contestés, le locataire se prive de l’antériorité qui fait la valeur de sa demande. Le signalement en mairie et, en cas de risque sanitaire, à l’agence régionale de santé, complète utilement ce dossier : ce sont ces signalements qui peuvent déclencher la procédure d’insalubrité et, le cas échéant, l’arrêté qui suspendra le bail.
B. Les recours qui ont convaincu les juges en 2025 et en 2026
Les tribunaux ne se contentent pas d’ordonner des travaux ; ils les assortissent de moyens de pression et chiffrent les préjudices avec constance. Le jugement de Tours du 18 juillet 2025 est un modèle du genre : « CONDAMNE Mme [D] à réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d’eau dans le logement loué à Mme [F], sous astreinte de 25 euros par jour de retard dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et pour une durée 3 mois ». Le même jugement fixe le loyer mensuel à 372,60 euros à compter du 17 septembre 2024 et condamne la bailleresse à rembourser 696,60 euros de trop-perçu, plus 1 350 euros pour les troubles de jouissance. On y lit toute la grammaire du contentieux : injonction de faire, astreinte limitée dans le temps, loyer révisé à compter de la demande, remboursement de l’excédent, indemnité distincte pour le préjudice subi.
Un an plus tard, le tribunal judiciaire de Rennes, le 3 août 2026, va plus loin face à un bailleur social qui avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent pour deux appartements : travaux de mise en conformité sous trois mois, puis astreinte de 100 euros par jour de retard et par appartement pendant trois mois, réduction de 50 euros par mois et par locataire à compter du 1er août 2026 jusqu’à la mise en conformité, 2 200 euros chacun au titre de la réduction rétroactive et 1 500 euros chacun au titre du préjudice moral. La cour d’appel de Versailles, le 6 septembre 2022, avait déjà suivi la même logique contre un bailleur : exécution de l’ensemble des travaux figurant sur un devis de 7 233,60 euros toutes taxes comprises, outre le comblement d’une fissure, sous astreinte de 40 euros par jour de retard passé un délai de trois mois. Et la cour d’appel de Toulouse, le 13 novembre 2025, confirme la condamnation d’un office public de l’habitat à payer 1 092 euros de préjudice de jouissance et 201,20 euros de préjudice matériel à un locataire, en sus des frais de procédure. Chaque espèce a ses montants, aucun barème ne s’en déduit, mais la méthode, elle, est stable : prouver, dater, faire chiffrer par devis, demander au juge l’injonction, l’astreinte, la réduction et l’indemnité.
Reste la question de l’argent immédiat : qui paie les meubles moisis, le relogement provisoire, la toiture éventrée ? Ici, les assurances entrent en scène, avec leurs propres règles. Le locataire doit déclarer le sinistre à son assureur habitation sans tarder : dégâts des eaux, moisissures consécutives à une infiltration, biens mobiliers endommagés. Le délai de droit commun est bref, car « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Bonne nouvelle souvent ignorée : la garantie tempête n’a pas besoin d’être souscrite à part. « Les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l’objet de tels contrats », certes dans les limites de la franchise, du plafond et de la vétusté du contrat. En pratique, le locataire déclare à son assureur pour ses biens et son trouble, tandis que la toiture et le gros œuvre relèvent du propriétaire et de son assurance d’immeuble. Et nul n’a besoin d’attendre un arrêté de catastrophe naturelle pour la tempête : la garantie tempête joue sans lui, ce qui compte pour les tuiles arrachées le 27 août comme pour les infiltrations qui ont suivi. Pour les situations les plus graves, l’arrêté d’insalubrité change tout : le tribunal de Toulouse a constaté la suspension du bail du fait de l’arrêté d’insalubrité à compter du 1er janvier 2023, avec près de 10 000 euros de préjudice de jouissance et plus de 1 000 euros de frais de réinstallation. Mais cette suspension est l’effet d’une décision administrative prise au terme d’une procédure, pas d’une initiative du locataire.
Concrètement, face à un logement moisi après un orage, la semaine qui suit devrait ressembler à ceci : photographier et dater chaque pièce, conserver les meubles et objets endommagés avant toute discussion d’indemnisation, adresser au bailleur une lettre recommandée décrivant les désordres et demandant les travaux avec un délai, déclarer le sinistre à son assureur habitation, signaler la situation à la mairie, et faire établir un devis ou, si le bailleur conteste, un constat par commissaire de justice. Si rien ne bouge, la saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire permet de demander ensemble les travaux sous astreinte, la réduction du loyer à compter de la demande, la consignation et l’indemnisation. Quant aux meubles et aux effets endommagés par l’humidité, il faut les conserver et les photographier avant tout nettoyage ou remplacement, et faire établir des devis de remise en état ou de remplacement : le tribunal de Toulouse a ainsi alloué plus de 1 000 euros de frais de réinstallation à un locataire contraint de quitter un logement frappé d’insalubrité, en sus de près de 10 000 euros de préjudice de jouissance. Pour un dossier de cette nature, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de calibrer chaque demande au montant et au calendrier que les tribunaux acceptent, plutôt que de tout miser sur un bras de fer solitaire sur le loyer.
Conclusion
La tempête du 27 août n’a rien inventé à Vitry ni à Aubervilliers : elle a rendu visibles des défauts d’entretien anciens, une toiture jamais réparée depuis 2021 ici, trente ans sans réhabilitation globale là. Le droit ne demande au locataire ni de subir en silence ni de se faire justice en retenant son loyer. Il lui demande d’écrire, de dater, de déclarer et de saisir le juge, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou consigner le loyer et indemniser le trouble de jouissance, comme les tribunaux de Tours, de Rennes, de Toulouse et la cour d’appel de Versailles l’ont fait entre 2022 et 2026. L’arrêté d’insalubrité, quand il intervient, suspend le bail lui-même ; l’arrêté municipal qui bloque des loyers reste une arme locale et politique, pas un droit que chacun s’octroie. Payer son loyer plein dans un logement moisi est une injustice ressentie ; le transformer en victoire juridique suppose de respecter l’ordre des démarches, dans cet ordre-là.
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