Votre locataire ne paie plus depuis la rentrée et le décompte s’allonge chaque mois : deux loyers impayés en septembre deviennent quatre à Noël, puis une dette que plus aucun plan d’apurement ne résorbe. Le 12 septembre 2026, il reste environ sept semaines avant la trêve hivernale, qui suspend toute expulsion non exécutée du 1er novembre au 31 mars. Chaque semaine perdue en septembre repousse l’échéance réelle au printemps 2027, pendant que le logement reste occupé sans loyer et que les charges de copropriété continuent de courir. La question n’est donc pas seulement de savoir si vous obtiendrez l’expulsion, mais à quelle date elle pourra être exécutée. Ce dossier explique la chronologie complète côté bailleur : le commandement de payer qui fait courir le délai de deux mois, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection, les délais que le juge peut accorder au locataire, le commandement de quitter les lieux, puis la trêve hivernale qui fige tout. Il intègre deux arrêts récents de la Cour de cassation, du 12 février et du 5 mars 2026, qui fixent ce que le juge vérifie avant de constater la clause résolutoire : la bonne foi du bailleur et le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire. La dernière partie détaille les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France : signalement en préfecture, juridiction compétente, pièces à réunir et indemnité d’occupation.
I. Faire constater la clause résolutoire sans faute : commandement de payer, assignation et bonne foi du bailleur
Le bail d’habitation contient presque toujours une clause résolutoire : si le locataire ne paie pas, le bail est résilié de plein droit après un commandement resté sans effet. Mais la résiliation ne se décrète pas par lettre recommandée. Elle suit une séquence verrouillée où chaque étape conditionne la suivante, et où la moindre négligence du bailleur offre au locataire un moyen de défense. Les deux arrêts de 2026 rappelés ici montrent que le juge contrôle désormais de près le comportement du bailleur avant de constater quoi que ce soit.
A. Le commandement de payer et l’assignation : les deux mois qui conditionnent la résiliation et les délais que le locataire peut obtenir
Le point de départ est un commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui vise expressément la clause résolutoire et reproduit les délais légaux. La Cour de cassation décrit ce mécanisme dans son arrêt du 12 octobre 2023 comme « le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette ». Pendant ces deux mois, le locataire peut encore payer et faire échec à la clause. Le décompte joint au commandement doit donc être exact au centime près : loyers, charges provisionnelles et régularisations, en distinguant chaque échéance, en imputant les paiements partiels et en déduisant les aides au logement directement versées au bailleur. Un décompte gonflé ou approximatif expose à une contestation sur la réalité de la dette et fragilise toute la suite.
À l’expiration du délai sans paiement intégral, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation. L’assignation doit intervenir après l’échéance du délai, pas avant, et elle reprend le décompte actualisé avec les pièces : bail, commandement, décompte, échanges de relance, preuves de la notification à la préfecture. Le signalement au préfet, obligatoire deux mois avant l’assignation pour les bailleurs personnes physiques comme pour les bailleurs sociaux selon les dispositifs de prévention des expulsions, est souvent oublié des bailleurs privés : son absence ne fait pas toujours tomber la procédure, mais elle la retarde et signale au juge un dossier monté dans la précipitation.
Devant le juge, le locataire dispose de deux leviers. D’abord, il peut solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, aux termes duquel « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Ensuite, la décision précise que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ». Concrètement, un locataire de bonne foi qui reprend des versements réguliers et apure selon l’échéancier fixé par le juge fait échec à la clause : la résiliation ne joue pas s’il se libère dans les conditions fixées par le juge. Pour le bailleur, l’enjeu de l’audience est donc double : démontrer une dette certaine, liquide et exigible, et démontrer que la situation du locataire ne justifie ni délai ni échelonnement, en produisant l’historique complet des impayés, l’absence de reprise des paiements et, le cas échéant, l’échec d’un précédent plan d’apurement. Les lecteurs qui ont reçu eux-mêmes un commandement trouveront le déroulé vu du côté locataire dans le guide du commandement de payer pour loyers impayés et de la clause résolutoire avant l’expulsion, utile pour anticiper les arguments adverses. Et lorsque le jugement d’expulsion est déjà prononcé, le dossier consacré au jugement d’expulsion de la rentrée 2026, au commandement de quitter les lieux et à la trêve hivernale détaille la phase d’exécution qui suit.
B. La bonne foi du bailleur et l’exception d’inexécution du locataire : les deux contrôles que le juge ne manque plus depuis les arrêts de 2026
Premier contrôle : la bonne foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause. L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », et cette exigence s’applique à la clause résolutoire. Le 12 février 2026, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait constaté la résiliation sans vérification sur ce point. Dans cette affaire, les bailleurs avaient fait délivrer un commandement de payer puis avaient refusé d’encaisser les chèques de loyer adressés chaque mois par la locataire. La Cour rappelle d’abord que « les contrats doivent être exécutés de bonne foi », puis elle censure la cour d’appel en ces termes : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». La leçon pour le bailleur est directe : pendant le délai du commandement, tout paiement adressé par le locataire doit être accepté et imputé sur la dette, et tout refus d’encaisser se retourne contre celui qui l’oppose. En pratique, le bailleur qui veut voir constater la clause encaisse les versements partiels en les imputant par écrit sur les échéances les plus anciennes, sans jamais renvoyer un chèque ni clôturer un moyen de paiement pour forcer le constat de l’impayé. La correspondance avec le locataire reste courtoise et factuelle, car chaque lettre versée au dossier sera lue par le juge sous l’angle de la bonne foi.
Second contrôle : l’exception d’inexécution que le locataire peut opposer. L’article 1219 du code civil prévoit qu’« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Le 5 mars 2026, la troisième chambre civile a précisé l’articulation entre ce mécanisme et la clause résolutoire, dans une affaire où la locataire soutenait que la bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes promis et qu’elle avait interrompu ses paiements pour ce motif. La Cour énonce la règle applicable : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Autrement dit, le locataire qui n’a ni payé ni saisi le juge dans le délai du commandement conserve le droit de plaider que son impayé répondait à un manquement grave du bailleur, et le juge doit examiner ce moyen avant de constater la résiliation. Pour le bailleur d’habitation, même si cet arrêt concerne un bail à usage mixte, la vigilance s’impose : un logement affecté d’un désordre grave et durable, humidité persistante, chauffage hors service en hiver, installations électriques dangereuses, expose à ce moyen de défense. Le bailleur qui entretient le logement, répond par écrit aux signalements, missionne les artisans et conserve les factures prive l’exception d’inexécution de son aliment. À l’inverse, le bailleur qui ignore pendant des mois les réclamations écrites du locataire sur l’état du logement prend le risque de voir le juge écarter la clause résolutoire, alors même que la dette locative est réelle. Avant d’engager la procédure, un audit rapide du dossier s’impose donc : le logement est-il décent et entretenu, les réclamations ont-elles reçu une réponse, les paiements partiels ont-ils été encaissés et imputés. Si une faille apparaît, elle se corrige avant l’assignation, jamais après.
II. Rendre l’expulsion exécutable avant le 1er novembre : délais du juge, commandement de quitter et trêve hivernale
Obtenir le jugement ne suffit pas : l’expulsion suit son propre calendrier, et la trêve hivernale peut le suspendre pendant cinq mois. Le bailleur qui assigne en septembre doit intégrer dès le départ cette seconde chronologie, car chaque délai sollicité par le locataire après le jugement repousse l’exécution au-delà du 1er novembre. Cette partie décrit les verrous et les moyens de les anticiper.
A. Les délais du juge de l’exécution, le commandement de quitter les lieux et la trêve du 1er novembre au 31 mars : le calendrier qui décide de la date réelle de reprise du logement
Le jugement qui ordonne l’expulsion ne permet pas une reprise immédiate des lieux. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ». Le commissaire de justice signifie donc un commandement de quitter les lieux, et l’article L412-1 du même code prévoit qu’« elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sous réserve des cas de mauvaise foi ou d’occupation sans droit ni titre où le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Lorsque l’expulsion exposerait l’occupant à des conséquences d’une dureté exceptionnelle, liée notamment à la période de l’année ou aux conditions atmosphériques, l’article L412-2 ajoute que « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ».
Le locataire peut en outre saisir le juge de l’exécution pour solliciter des délais pour quitter les lieux. L’article L412-3 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », et l’article L412-4 encadre strictement la mesure : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an ». Pour fixer ces délais, le juge tient compte de la bonne ou de la mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives des parties, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, des démarches de relogement et du droit à un logement décent. Le bailleur ne subit pas passivement cette audience : il y fait valoir sa propre situation, mensualités d’emprunt à honorer, charges de copropriété impayées par ricochet, nécessité de relouer pour équilibrer son budget, comportement du locataire qui n’a entrepris aucune recherche de relogement ni déposé de demande de logement social. Un bailleur qui chiffre son préjudice mois par mois et démontre que le locataire ne fait aucun effort pèse réellement sur la durée des délais accordés.
Puis vient la trêve hivernale. L’article L412-6 dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Le mécanisme du sursis est confirmé par l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel « Le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4 , L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution ». Concrètement, une expulsion qui n’a pas été exécutée au 1er novembre attend le 1er avril, sauf relogement assuré ou cas d’occupation sans droit ni titre par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, pour lesquels le sursis ne s’applique pas. Le calendrier se lit donc à rebours depuis le 1er novembre 2026 : pour une expulsion exécutée avant la trêve, il faut un jugement définitif dès la fin de l’été, un commandement de quitter signifié au plus tard fin août et aucun délai judiciaire au-delà d’octobre. Mi-septembre, ce scénario suppose une procédure déjà engagée au printemps. Pour les impayés nés pendant l’été, l’objectif réaliste change : obtenir avant l’hiver un jugement qui constate la résiliation, fixe une indemnité d’occupation au montant du loyer et ordonne l’expulsion avec un délai qui expire juste après la trêve, de sorte que l’exécution intervienne début avril sans nouvelle audience. Dans les deux cas, l’assignation de septembre reste la bonne décision, car elle fige la dette, fait courir l’indemnité d’occupation et place le dossier en tête de file pour le printemps. Attendre janvier pour assigner, en espérant éviter les délais d’audience, revient à offrir au locataire une année supplémentaire d’occupation sans titre.
B. Paris et Île-de-France : préfecture, juge compétent, pièces à réunir et indemnité d’occupation pour un dossier qui tient à l’audience
À Paris et en petite couronne, la procédure suit les mêmes textes, mais les délais d’audience et les circuits administratifs lui donnent un tour particulier. La demande est portée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, les tribunaux de Nanterre, Bobigny ou Créteil pour la petite couronne. Les délais d’audiencement y sont comptés en mois, pas en semaines, ce qui renforce l’argument de l’assignation précoce : un dossier déposé en septembre peut n’être plaidé qu’en fin d’année, et le jugement rendu pendant la trêve ne s’exécutera qu’au printemps. Le signalement au préfet, à Paris au préfet de police, conditionne la suite administrative : c’est ce signalement qui déclenche l’enquête sociale, la saisine éventuelle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et, après le jugement, l’instruction de la demande de concours de la force publique. Un bailleur parisien qui a signalé tôt, relancé par écrit et conservé les accusés de réception présente au juge un parcours sans reproche, cohérent avec l’exigence de bonne foi dégagée par l’arrêt du 12 février 2026.
Le dossier parisien qui obtient la constatation de la clause réunit cinq blocs de pièces. Le contrat et ses avenants, avec la clause résolutoire et les conditions de paiement. Le décompte détaillé mois par mois, distinguant loyers, charges, régularisations et aides versées directement, avec les relevés bancaires montrant l’absence ou l’insuffisance des versements. Le commandement de payer avec la preuve de sa signification et la mention des délais. Les preuves du signalement préfectoral et des relances amiables, mises en demeure, propositions d’échéancier, échanges sur les difficultés du locataire. Enfin, les pièces sur l’état du logement et l’entretien, diagnostics, factures de réparation, réponses écrites aux réclamations, qui neutralisent par avance l’exception d’inexécution. Le jugement sollicité comprend la constatation de la résiliation à la date d’effet de la clause, la condamnation au paiement de l’arriéré, l’expulsion à défaut de départ volontaire, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer plus charges jusqu’à la libération effective, et le sort des frais. L’indemnité d’occupation mérite une attention particulière : elle court dès la résiliation et continue pendant les délais accordés puis pendant la trêve, de sorte que la dette ne se fige pas au jour du jugement. Si le concours de la force publique est ensuite refusé, le bailleur dispose d’un recours indemnitaire contre l’État, comme l’explique le dossier consacré au refus du concours de la force publique à Paris et à l’indemnisation par l’État, qui prolonge utilement la stratégie d’exécution au-delà du jugement.
Le décompte mérite un mot supplémentaire, car c’est sur lui que se jouent les contestations les plus fréquentes. Un bon décompte présente chaque échéance mensuelle sur une ligne distincte, avec le montant du loyer, celui des provisions sur charges, les régularisations annuelles et les éventuels frais de relance facturés conformément au bail. Les paiements partiels y sont imputés dans l’ordre chronologique, en précisant leur date et leur mode de règlement, et les aides au logement versées en tiers payant y figurent en déduction avec leur date de versement. Lorsque le locataire conteste un poste, le juge compare ligne à ligne : un tableau clair, adossé aux relevés bancaires et aux avis d’échéance, résiste à la critique, tandis qu’un solde global jeté en une ligne éveille la méfiance. Le bailleur qui tient ce tableau à jour chaque mois, dès le premier impayé, transforme l’audience en simple vérification comptable au lieu d’un débat confus où le doute profite au défendeur. Cette rigueur sert aussi après le jugement, pour chiffrer l’indemnité d’occupation qui court jusqu’à la libération effective des lieux et pour actualiser la créance devant le juge de l’exécution si des versements interviennent en cours de procédure.
La saisine du juge suit des formes précises qu’il faut respecter sans approximation. L’assignation est délivrée par commissaire de justice, avec un délai de comparution qui laisse au locataire le temps de préparer sa défense et de solliciter l’aide juridictionnelle s’il y a droit. Elle énonce les demandes : constat de l’acquisition de la clause résolutoire à une date déterminée, condamnation au paiement de l’arriéré chiffré au jour de l’acte, expulsion à défaut de libération volontaire, fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, et condamnation aux dépens. Elle vise les pièces numérotées dans un bordereau : bail, décompte, commandement et procès-verbal de signification, preuves du signalement préfectoral, correspondances et pièces d’entretien du logement. Le bailleur qui comparaît avec un dossier ordonné, des originaux disponibles et un décompte arrêté à la date de l’audience inspire confiance, tandis que les pièces produites en vrac ou les montants modifiés à la barre sans justificatif fragilisent la demande. À Paris, où les audiences de contentieux de la protection traitent des rôles chargés, la clarté du dossier fait gagner un temps précieux et évite le renvoi à une date lointaine pour complément de pièces, renvoi qui peut à lui seul faire basculer l’exécution après la trêve.
L’indemnité d’occupation mérite une attention stratégique, car elle change l’économie du litige pendant les longs mois d’attente. Dès la résiliation constatée, le locataire n’est plus redevable de loyers mais d’une indemnité d’occupation, que le juge fixe en pratique au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité court pendant les délais accordés par le juge de l’exécution, pendant le délai de deux mois du commandement de quitter et pendant la trêve hivernale elle-même : l’occupation hivernale n’est pas gratuite, et la dette continue de croître jusqu’au départ. Pour le bailleur, chaque mois d’occupation indemnisée reste une créance recouvrable, notamment par saisie sur les revenus ou le compte bancaire du locataire lorsque celui-ci est solvable, ou par déclaration auprès de l’organisme versant les aides au logement. Pour le locataire, cette accumulation donne un motif supplémentaire de négocier un départ volontaire pendant l’automne plutôt que de subir une dette qui dépassera bientôt le dépôt de garantie et rendra toute relocation plus difficile. Le bailleur avisé chiffre cette trajectoire dès l’assignation et la rappelle à l’audience : un arriéré de 3 000 euros en septembre devient 8 000 à 10 000 euros en avril après cinq mois d’indemnités, et ce chiffrage parle aux deux parties comme au juge.
Le calendrier pratique, enfin, se construit à rebours depuis le 1er avril 2027 pour les dossiers nés pendant l’été 2026. Un commandement signifié mi-septembre expire mi-novembre, en pleine trêve : l’assignation délivrée fin novembre ou en décembre aboutit à une audience au premier trimestre 2027, un jugement au printemps et un commandement de quitter signifié en mai, pour une libération effective à la fin de l’été 2027 si le juge de l’exécution accorde des délais courts. Ce délai total d’environ un an entre le premier impayé et la reprise des lieux est la norme parisienne, pas l’exception, et il doit être intégré dans les décisions financières du bailleur : renégociation temporaire avec la banque pour les mensualités d’emprunt, provision des charges de copropriété, anticipation fiscale sur les revenus fonciers. Le bailleur qui a loué via un gestionnaire ou une garantie des loyers impayés déclare le sinistre sans attendre, car les délais de carence et les plafonds contractuels pénalisent les déclarations tardives. Et lorsque le locataire propose en cours de procédure un échéancier sérieux avec reprise des paiements, le bailleur pèse l’option sans dogmatisme : un protocole d’accord homologué, avec clause de reprise de la procédure en cas de nouvel impayé, vaut parfois mieux qu’une expulsion exécutée un an plus tard pour un logement à remettre en état et à relouer dans un marché incertain.
Conclusion
Le 12 septembre 2026, le bailleur dont le locataire ne paie plus depuis l’été ne peut plus raisonner en semaines : il raisonne en date d’exécution. Le commandement de payer fait courir deux mois pendant lesquels le locataire peut encore apurer et le bailleur doit encaisser sans faute ; l’assignation fige la dette et porte la demande de constat de la clause, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ; le juge vérifie la bonne foi du bailleur et le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de statuer ; puis le commandement de quitter, les délais du juge de l’exécution et la trêve du 1er novembre au 31 mars décident de la reprise effective. Les arrêts du 12 février et du 5 mars 2026 resserrent le contrôle sur les deux premières étapes, et la trêve verrouille la dernière. Dans ce calendrier, assigner en septembre n’est jamais prématuré : c’est la seule manière d’obtenir un jugement qui produise ses effets au printemps, avec une indemnité d’occupation qui court pendant l’hiver. Le dossier se gagne avec un décompte exact, des paiements encaissés et imputés, un logement entretenu, un signalement préfectoral documenté et une audience préparée des deux côtés de la barre.
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