Le droit immobilier français traverse une période de profondes mutations législatives, dont la récente réforme issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, constitue l’un des jalons les plus emblématiques et débattus. Connue sous le nom de « loi Kasbarian », du nom de son rapporteur, cette législation s’est saisie d’un phénomène de société exacerbé par la crise du logement et médiatisé par de multiples affaires d’usurpation de domicile ayant choqué l’opinion publique : le squat. En réponse à l’impuissance grandissante des propriétaires, souvent confrontés à des délais judiciaires interminables et à des procédures complexes pour recouvrer la jouissance de leur bien, le législateur a souhaité repenser intégralement l’équilibre délicat entre le droit de propriété, consacré par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, et le droit au logement, objectif de valeur constitutionnelle. Cette intervention législative s’est fixée pour objectif d’accélérer les procédures d’expulsion, de durcir les sanctions pénales à l’encontre des contrevenants et de restreindre considérablement les protections juridiques dont bénéficiaient jusqu’alors les occupants sans droit ni titre.
L’analyse de l’impact de cette réforme nécessite de se pencher avec attention sur les premières applications jurisprudentielles, qui dessinent progressivement les contours de ce nouveau régime juridique. En effet, si la loi a posé les jalons d’une répression accrue, c’est au juge judiciaire — juge des contentieux de la protection, juge des référés, et juge de l’exécution — qu’il appartient de qualifier les faits, d’apprécier la nature de l’occupation et d’ordonner les mesures correctrices adéquates. Dès lors, il apparaît indispensable de décrypter l’évolution de la notion d’occupation illicite, marquée par une refonte de la définition légale du domicile et de la voie de fait, avant de s’attarder sur le durcissement du régime procédural, caractérisé par la fin programmée des délais de grâce pour les squatteurs et l’aggravation des sanctions pénales encourues. Le présent article propose ainsi une étude exhaustive des mécanismes procéduraux instaurés par la loi Kasbarian, à la lumière de la jurisprudence récente de la Cour de cassation et des juridictions du fond rendue au cours des années 2024, 2025 et 2026, offrant un panorama complet des nouveaux outils mis à la disposition des propriétaires victimes d’une occupation illégale.
Pour bien appréhender la portée de la loi Kasbarian, il faut se souvenir que le droit applicable aux expulsions résultait d’une sédimentation de textes anciens, pensés originellement pour encadrer les rapports locatifs traditionnels plutôt que pour gérer les situations d’occupation purement délictuelle. La confusion fréquente entre le locataire défaillant, qui se maintient dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire, et le véritable squatteur, qui s’introduit par effraction dans un logement inoccupé, générait une insécurité juridique majeure. Les juridictions civiles, soucieuses de respecter le contradictoire et de prévenir le risque d’errance des personnes expulsées, octroyaient fréquemment des délais de grâce sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, assimilant parfois la situation du squatteur précaire à celle d’un occupant de bonne foi victime d’un accident de la vie. Cette approche humaniste, bien que compréhensible sur le plan social, se heurtait douloureusement à la détresse des propriétaires, souvent modestes, privés de leur résidence principale ou secondaire, et contraints d’assumer les charges et les dégradations inhérentes à la présence des occupants sans droit ni titre.
Face à ces dérives, le législateur a choisi de réaffirmer la suprématie du droit de propriété, droit inviolable et sacré dont nul ne peut être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité, conformément aux préceptes de la Déclaration de 1789. La loi du 27 juillet 2023 s’inscrit pleinement dans cette tradition juridique, en instituant une frontière étanche entre les occupants entrés légalement dans les lieux (locataires, sous-locataires, hébergés) et ceux dont l’introduction procède d’un acte fautif ou d’une manœuvre illégitime. La requalification des termes du débat judiciaire s’opère ainsi par un double mouvement : une pénalisation assumée du comportement du squatteur, et une libération des contraintes procédurales pour le propriétaire désireux de faire cesser le trouble manifestement illicite qui affecte son patrimoine immobilier.
I. L’élargissement de la notion d’occupation illicite et de la voie de fait
A. La protection renforcée du domicile et la caractérisation des manœuvres et contraintes
La promulgation de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, communément appelée « loi Kasbarian », a profondément modifié l’équilibre procédural de l’expulsion des squatteurs. Face à la prolifération des occupations sans droit ni titre et aux difficultés croissantes rencontrées par les propriétaires pour recouvrer la jouissance paisible de leur bien immobilier, le législateur a entendu étendre significativement le périmètre de la voie de fait et redéfinir la notion même de domicile. Historiquement, le délit pénal de violation de domicile supposait l’introduction matérielle dans un lieu constituant le domicile exclusif d’autrui, une notion qui était alors strictement encadrée par la jurisprudence et limitait considérablement les possibilités de poursuites en cas d’occupation de résidences secondaires, de locaux vacants ou de logements en cours de rénovation.
La troisième chambre civile et la chambre criminelle de la Cour de cassation ont eu l’occasion, à de nombreuses reprises, d’éprouver la définition du domicile dans des situations complexes d’occupation sans droit ni titre antérieures à la réforme, illustrant ainsi les failles procédurales que la loi Kasbarian a expressément souhaité combler pour sécuriser le droit de propriété. Ainsi, dans un arrêt particulièrement didactique récent, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait cru pouvoir retenir la violation de domicile à l’encontre d’une ancienne propriétaire expulsée sur adjudication immobilière. La Haute juridiction a fermement rappelé que « seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation » (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). En l’espèce, l’adjudicataire n’avait jamais pu occuper le bien, de sorte que l’introduction forcée de l’ancien propriétaire ne pouvait pas caractériser une violation de domicile au sens strict du terme ancien. La nouvelle loi Kasbarian crée désormais une protection autonome et élargie pour les locaux d’habitation même inoccupés ou vacants, élargissant de facto le champ d’application de la protection pénale et civile pour tous les propriétaires victimes d’une dépossession.
Parallèlement à cette évolution de fond, la notion de « voie de fait » au sens de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution a été considérablement étendue par le législateur pour englober une plus grande variété de comportements délictuels. Le texte vise désormais expressément les occupants qui sont entrés dans le logement « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Cette évolution sémantique et juridique permet d’appréhender des situations complexes où l’entrée initiale n’est pas nécessairement caractérisée par une effraction physique visible ou un bris de clôture. La jurisprudence contemporaine applique rigoureusement cette nouvelle acception législative. La cour d’appel de Paris a ainsi caractérisé la mauvaise foi et la contrainte à l’encontre d’occupants hébergés initialement avec l’accord précaire d’une personne vulnérable placée sous mesure de curatelle, mais qui se sont ensuite maintenus unilatéralement dans les lieux en changeant arbitrairement les serrures de la porte d’entrée. La juridiction d’appel a relevé, après une analyse factuelle circonstanciée, que « les intimés sont occupants de mauvaise foi et qu’ils sont entrés dans les lieux et s’y sont maintenus à l’aide de manœuvres et de contrainte sur une personne particulièrement vulnérable » (CA Paris, 20 nov. 2025, n° 24/17764), justifiant par voie de conséquence la suppression de tout délai de grâce pour ces occupants indélicats.
Cette approche extensive de la contrainte et de la manœuvre permet de protéger les personnes vulnérables qui, par faiblesse ou par naïveté, auraient laissé des tiers s’installer temporairement chez elles avant de subir une dépossession totale de leur lieu de vie. Le juge civil dispose désormais d’une latitude d’appréciation renforcée pour qualifier l’entrée illicite, se détachant de la seule effraction matérielle pour englober la coercition morale et l’abus de vulnérabilité. Le législateur a ainsi voulu garantir une réponse judiciaire rapide et proportionnée, dissuadant la permanence d’une occupation illégale qui mettrait en péril le droit fondamental de propriété et l’intégrité du patrimoine immobilier des citoyens.
B. L’immédiateté de la qualification de trouble manifestement illicite
Dès lors que l’occupation sans droit ni titre par voie de fait, manœuvres ou contrainte est judiciairement caractérisée et constatée, l’atteinte au droit de propriété constitue, par elle-même et sans nécessité de débat approfondi sur le fond, un trouble manifestement illicite. Le droit de propriété, inviolable et sacré, est formellement garanti par la Constitution française ainsi que par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Ce fondement constitutionnel et conventionnel asseoit l’incontestable compétence du juge des référés, ou du juge des contentieux de la protection, pour ordonner des mesures d’expulsion immédiates, sans même que la condition classique d’urgence n’ait à être spécifiquement démontrée par le demandeur.
Les tribunaux judiciaires, statuant en la forme des référés, font une application systématique et constante de ce principe protecteur. Face à l’irruption soudaine de squatteurs dans un studio meublé, le tribunal judiciaire de Paris a récemment statué en considérant que l’occupant, incapable de produire le moindre justificatif, « ne peut justifier a priori d’aucun droit ni titre à occuper les lieux litigieux. Cette situation suffit à qualifier l’occupation sans droit ni titre de trouble manifestement illicite, et l’application de l’article 835 précité, sans qu’il y ait lieu de caractériser l’urgence non exigée par ce texte » (TJ Paris, 17 déc. 2024, n° 24/08632). Cette qualification de trouble manifestement illicite s’impose avec la même force et la même évidence juridique lorsque les locaux confisqués sont destinés à la réalisation rapide d’un projet d’intérêt général, comme la construction de logements sociaux ou la réhabilitation urbaine programmée.
L’appréciation souveraine de ce trouble manifestement illicite permet au juge judiciaire d’écarter avec efficacité les contestations dilatoires et artificielles fréquemment soulevées par les occupants sans droit ni titre pour paralyser l’action du propriétaire. Il convient toutefois de distinguer soigneusement le véritable squat, caractérisé par une intrusion délictuelle, de la situation plus complexe du locataire défaillant ou du proche initialement hébergé à titre gracieux. À cet égard particulier, le tribunal judiciaire de Bobigny a très prudemment souligné, concernant le fils d’un locataire décédé qui se maintenait dans les lieux familiaux, qu’il « n’est pas entré dans les lieux par voie de fait, mais en tant qu’occupant du chef de [ses parents], lorsque ceux-ci étaient locataires en titre » (TJ Bobigny, 30 juin 2025, n° 25/02925). L’hébergement prolongé, même devenu abusif suite à la perte du titre d’occupation, ne se confond en aucune manière avec la voie de fait au sens strict, ce qui influe directement et lourdement sur le régime applicable des délais d’expulsion, comme nous l’analyserons dans la seconde partie.
Dans ce contexte de restructuration législative, la procédure administrative d’évacuation forcée, instruite sous l’égide du préfet de département, complète de manière opérationnelle l’intervention judiciaire. La loi Kasbarian a renforcé les pouvoirs de l’autorité préfectorale pour ordonner la mise en demeure de quitter les lieux dans un délai extrêmement contraint, souvent inférieur à quarante-huit heures, lorsque la violation de domicile est flagrante. Cette articulation étroite entre l’office du juge, garant du contrôle de proportionnalité, et l’intervention rapide de la force publique via la procédure administrative, dessine les contours d’un arsenal juridique rénové, exclusivement tourné vers l’effectivité de la restitution du bien à son légitime propriétaire.
Cette effectivité procédurale s’est notamment traduite par une facilitation de la charge de la preuve pour le propriétaire spolié. Les constats de commissaires de justice, autrefois compliqués par la fermeture hermétique des locaux squattés, peuvent désormais se focaliser sur des constatations périphériques : modification des barillets, témoignages concordants du voisinage, constatations de nuisances olfactives ou sonores continues, ou refus d’ouvrir malgré sommation. La jurisprudence valide cette faisabilité probatoire, autorisant les juridictions à statuer promptement sans attendre une intrusion physique préalable dans le logement pour constater l’évidence de l’occupation illicite.
La délicate question de la charge de la preuve mérite également une attention toute particulière dans le cadre du contentieux de l’expulsion. En droit commun de la preuve civile, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil. Dans le cadre d’une occupation sans droit ni titre, le propriétaire demandeur doit rapporter la preuve de son titre de propriété, élément généralement aisé à établir par la production d’un acte notarié ou d’une attestation de propriété immobilière. La difficulté résidait plutôt, sous l’empire du droit antérieur, dans la démonstration de la voie de fait, condition sine qua non pour échapper à certains délais protecteurs. Désormais, la loi Kasbarian allège considérablement ce fardeau probatoire en introduisant une présomption de mauvaise foi et en élargissant la définition de la voie de fait. Les attestations testimoniales, les constats d’huissier, les interventions des forces de l’ordre, ou même les échanges de correspondances électroniques peuvent constituer un faisceau d’indices graves et concordants de nature à emporter la conviction du magistrat sur le caractère illicite de l’entrée dans les lieux.
De surcroît, le rôle prépondérant confié aux représentants de l’État dans le département illustre la volonté de l’exécutif de s’associer activement à la résolution de ces crises immobilières. La procédure de mise en demeure préfectorale, codifiée à l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, a été dynamisée et rendue plus lisible par la récente loi. Cette procédure permet au propriétaire ou au locataire dont le domicile est squatté de saisir directement le préfet, après avoir déposé plainte et prouvé son droit d’occupation. Le préfet, dans un délai restreint de quarante-huit heures, peut mettre en demeure les occupants de quitter les lieux, sous peine d’évacuation forcée par les forces de l’ordre sans nécessité d’obtenir préalablement une ordonnance judiciaire d’expulsion. Cette voie administrative, d’une redoutable efficacité pratique, illustre la complémentarité des recours mis à la disposition des victimes, naviguant entre célérité administrative et garantie juridictionnelle pour asseoir la restauration de l’ordre public foncier.
II. Le durcissement du régime procédural et des sanctions applicables
A. La suppression des délais d’expulsion et de la trêve hivernale
L’innovation incontestablement la plus marquante de la loi Kasbarian réside dans la modification drastique des articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, qui encadrent les délais d’octroi de l’expulsion et les sursis légaux. Historiquement, l’occupant judiciairement expulsé bénéficiait d’un délai automatique de deux mois consécutivement au commandement de quitter les lieux, ainsi que de la bienveillante protection de la trêve hivernale s’étalant du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. La loi du 27 juillet 2023 a radicalement transformé ces exceptions en principe punitif pour les squatteurs avérés : le délai de deux mois et le sursis hivernal ne s’appliquent absolument plus lorsque l’expulsion est consécutive à une introduction perpétrée à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou encore en cas de mauvaise foi patente expressément constatée par le magistrat.
L’application dans le temps de cette réforme majeure, demeurée paradoxalement silencieuse sur ses modalités précises d’entrée en vigueur, a rapidement et logiquement été précisée par les tribunaux du fond au seul visa de l’article 2 du Code civil. Saisi de cette interrogation de droit transitoire, le tribunal judiciaire de Blois a judicieusement et pertinemment statué que « les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi » (TJ Blois, 28 mai 2025, n° 24/03853). Les juges de l’exécution, dont l’office est d’être les garants de l’application effective de la décision d’expulsion devenue définitive, constatent désormais de manière quasi automatique l’irrecevabilité manifeste des vaines demandes de délais formées par les squatteurs. Abondant dans ce sens, le tribunal judiciaire de Lyon a ainsi déclaré sans ambages que la « loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur » imposait logiquement l’application du nouveau régime de rigueur aux opérations d’expulsion en cours (TJ Lyon, 28 avr. 2026, n° 26/01904).
Les diverses juridictions du fond, appliquant désormais de manière concomitante et conjointe les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code précité, n’hésitent plus à supprimer radicalement ces sursis à l’exécution qui entravaient jadis la libération des lieux. Face à une occupation sans droit ni titre persistante bloquant la mise en œuvre d’un projet de rénovation urbaine d’envergure, la cour d’appel de Paris a fermement jugé, balayant les arguments de défense des appelants, qu’« il est établi que les occupants font preuve de mauvaise foi, en se maintenant sans droit ni titre dans la propriété d’autrui malgré la procédure d’expulsion engagée » et a, par conséquent, réformé la décision de première instance pour ordonner la suppression totale et immédiate tant du délai de deux mois que de la trêve hivernale (CA Paris, 4 nov. 2025, n° 23/16439). L’expulsion forcée avec le concours opérationnel de la force publique s’en trouve grandement facilitée et accélérée, rétablissant la primauté absolue du droit de propriété du propriétaire légitime sur l’occupation illicite et fautive.
L’élimination formelle de ces périodes de grâce n’est pas une simple révision calendaire, mais bien une mutation philosophique de l’approche du contentieux de l’occupation. Le juge civil, autrefois incité à ménager un équilibre délicat entre le droit de propriété et la situation de précarité de l’occupant, se voit enjoindre par la loi Kasbarian de faire primer la restitution du bien spolié dès lors que le comportement originel de l’occupant se révèle infractionnel ou profondément déloyal. La suppression de la trêve hivernale pour les squatteurs met fin à un particularisme français qui permettait, de facto, la sanctuarisation pendant cinq mois de situations d’occupation nées de la commission d’une infraction pénale caractérisée.
La charge de solliciter l’octroi de délais repose dorénavant entièrement sur les épaules de l’occupant, qui doit démontrer non seulement une situation sociale et familiale rendant impossible un relogement immédiat dans des conditions normales, mais également, de manière impérative, sa totale bonne foi. Or, l’absence de titre justifiant l’occupation, couplée au refus obstiné de quitter les lieux malgré les mises en demeure réitérées du propriétaire, suffit généralement à caractériser cette mauvaise foi, entraînant la paralysie de toute demande tendant à la suspension de la mesure de déguerpissement forcé.
B. L’indemnisation du propriétaire et les sanctions pénales
Le maintien prolongé dans les lieux par un occupant sans droit ni titre avéré cause incontestablement au propriétaire lésé un préjudice financier et moral qui justifie légitimement l’allocation d’une indemnité d’occupation, de nature intrinsèquement à la fois compensatoire et indemnitaire. La fixation précise de cette indemnité compensatrice relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge civil de première instance. Elle est généralement calquée par les magistrats sur la valeur locative réelle du bien sur le marché ou, à défaut, sur le dernier loyer contractuel applicable si l’occupant fautif est un ancien locataire ou se trouve dans la continuité d’un ancien bail, tout en pouvant opportunément inclure une majoration spécifique pour tenir compte des éventuelles dégradations immobilières et des nuisances persistantes causées.
La cour d’appel de Paris, juridiction souvent confrontée à ce type de contentieux de masse, rappelle constamment ce grand principe civiliste en jugeant rigoureusement que l’indemnité d’occupation « répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit » (CA Paris, 20 nov. 2025, n° 24/17764). Il est primordial de souligner que cette indemnité pécuniaire est due par l’occupant solidairement avec ses coauteurs jusqu’à la libération effective et complète des locaux, matérialisée formellement par la restitution expresse des clés au propriétaire ou l’expulsion forcée avec procès-verbal de reprise dressé par le commissaire de justice. Dans une logique indemnitaire élargie, le tribunal judiciaire de Paris a récemment octroyé au propriétaire une indemnité principale d’occupation intelligemment couplée à une réparation des divers tracas subis, retenant ainsi « 50 euros à titre indemnitaire du fait des tracasseries et nuisances engendrées du fait de l’occupant » venant s’ajouter mensuellement au montant du loyer de base (TJ Paris, 17 déc. 2024, n° 24/08632).
Sur le strict plan du droit pénal, la loi Kasbarian a considérablement renforcé et aggravé les sanctions judiciaires relatives à l’introduction effractive et au maintien illicite dans un local d’habitation d’autrui. Le nouvel article 315-1 du Code pénal punit dorénavant de trois ans d’emprisonnement ferme et de 45 000 euros d’amende l’introduction ou le maintien illégal dans le domicile d’autrui perpétré à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte avérée. Poussant la protection encore plus loin, l’article 315-2 réprime également, par des peines significatives, l’occupation purement frauduleuse d’un local à usage exclusif d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, comblant ainsi un vide juridique qui profitait jadis aux squatteurs de locaux tertiaires. Ces dispositions répressives viennent utilement compléter le dispositif civil d’expulsion, offrant aux propriétaires victimes, par la simple voie de la plainte avec constitution de partie civile, un puissant levier coercitif dissuasif et facilitant grandement l’intervention en urgence des services de police lors du constat de flagrance du squat.
La constitution de partie civile au cours de l’enquête pénale ou lors de l’audience de jugement permet ainsi au propriétaire de cumuler la condamnation pénale de l’auteur de l’infraction avec l’indemnisation civile de son préjudice matériel et moral. Si le paiement effectif des dommages-intérêts par des squatteurs notoirement insolvables reste souvent illusoire dans la pratique, l’inscription de la condamnation au casier judiciaire et le prononcé éventuel d’un mandat de dépôt à l’audience constituent des signaux forts envoyés par l’institution judiciaire. Le droit immobilier, confronté à l’urgence sociale et aux défis de l’occupation sans titre, trouve dans cette synergie juridictionnelle un nouveau point d’équilibre, résolument orienté vers la sanction du manquement fautif et la restauration de la sécurité patrimoniale du propriétaire bailleur.
Conclusion
La loi du 27 juillet 2023, désormais connue et appliquée sous le nom de loi Kasbarian, a indéniablement marqué un tournant répressif assumé à l’égard de l’occupation illicite des immeubles bâtis, rééquilibrant de manière tangible la protection du droit de propriété face aux dérives souvent constatées du droit au logement opposable. L’élargissement salutaire de la notion prétorienne de voie de fait, incluant dorénavant expressément les diverses manœuvres et la contrainte morale, offre aux juridictions un cadre légal particulièrement solide pour qualifier la mauvaise foi des squatteurs et écarter méthodiquement l’application paralysante des délais de grâce et de la trêve hivernale protectrice.
La suppression pure et simple de ces délais suspensifs protecteurs, d’application immédiate et impérative aux innombrables instances en cours, permet concrètement aux propriétaires victimes d’une violation de domicile ou d’un squat commercial de retrouver beaucoup plus promptement la libre disposition de leur bien immobilier. Corroborée par le durcissement exponentiel des sanctions pénales inscrites dans le Code pénal, la législation actuelle dote indiscutablement les propriétaires et leurs avocats conseils d’outils procéduraux redoutablement efficaces et particulièrement dissuasifs. Il incombe néanmoins à chaque partie d’agir avec la plus grande célérité, en réunissant sans tarder par voie de constat les preuves irréfutables de l’introduction illicite et de l’absence formelle de titre probant, afin d’optimiser au mieux le recours au juge des contentieux de la protection ou au juge des référés territorialement compétent.
La question du recouvrement de l’indemnité d’occupation demeure un défi procédural et matériel non négligeable pour le propriétaire. Si la condamnation judiciaire des squatteurs au versement d’une indemnité mensuelle ne pose guère de difficulté théorique, la réalité du recouvrement forcé est souvent entravée par l’insolvabilité chronique ou l’organisation de l’insolvabilité par les occupants. Les juges de l’exécution, régulièrement saisis de contestations liées aux mesures de saisie-attribution ou de saisie des rémunérations diligentées à l’encontre des anciens occupants, se montrent particulièrement rigoureux dans l’examen de la proportionnalité des saisies et du respect du reste à vivre légal. Il apparaît dès lors indispensable, pour le praticien du droit, d’assortir la demande d’expulsion et de condamnation pécuniaire de mesures conservatoires efficaces, permettant de geler les avoirs bancaires ou les véhicules automobiles des défendeurs dès le début de la procédure, sous réserve de démontrer une menace pesant sur le recouvrement de la créance. Cette stratégie contentieuse globale, mêlant célérité de l’expulsion et sécurisation des dommages et intérêts, constitue la quintessence de la protection du propriétaire telle que voulue et articulée par les rédacteurs de la loi de 2023.
Enfin, l’incidence de cette loi sur les relations de voisinage et la gestion des copropriétés ne saurait être sous-estimée. Un logement squatté est fréquemment le siège de nuisances sonores, de dégradations des parties communes, voire d’actes d’incivilité répétés qui excèdent largement les inconvénients normaux du voisinage. Le syndicat des copropriétaires, investi de la mission de sauvegarde de l’immeuble et d’administration des parties communes conformément à la loi du 10 juillet 1965, dispose d’un intérêt légitime à agir par la voie de l’action oblique pour solliciter l’expulsion des occupants illicites en cas de carence caractérisée du copropriétaire bailleur. La loi Kasbarian, en accélérant la procédure d’expulsion des squatteurs, offre indirectement au syndicat des copropriétaires un outil d’assainissement rapide de la copropriété, permettant de limiter l’impact délétère de l’occupation illégale sur la tranquillité de l’ensemble des résidents et la préservation de la valeur vénale du patrimoine collectif.