Le bail commercial consenti par l’usufruitier : article 595 du Code civil, concours du nu-propriétaire, sanctions de l’irrégularité et contentieux du renouvellement

La gestion d’un patrimoine immobilier commercial démembré confronte quotidiennement les praticiens du droit à des exigences substantielles particulièrement rigoureuses. La coexistence des prérogatives de l’usufruitier et du nu-propriétaire crée des situations complexes lors de la conclusion du bail. L’assistance avisée d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’anticiper efficacement les conflits susceptibles de paralyser l’exploitation marchande. Or, la conclusion d’une convention locative soumise au statut protecteur confère au preneur des droits exorbitants particulièrement étendus. Ce contrat confère notamment un droit intangible au renouvellement du bail commercial ou à l’octroi d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété. Ce droit de jouissance s’exerce comme le propriétaire lui-même, mais impose l’obligation essentielle d’en conserver scrupuleusement la substance. Dès lors, le législateur a instauré des règles dérogatoires d’ordre public destinées à encadrer strictement l’exercice des pouvoirs de jouissance. L’économie générale du statut protecteur justifie que les actes graves engageant la substance même de l’immeuble requièrent une décision conjointe. Cette exigence légale de conciliation vise à prémunir le titulaire de la nue-propriété contre une dépréciation durable de son actif.

En matière commerciale, l’article 595 du Code civil subordonne expressément la conclusion du bail au concours personnel et indispensable du nu-propriétaire. Cette disposition impérative restreint la liberté de gestion de l’usufruitier afin de protéger l’intégrité patrimoniale du bien loué. Par ailleurs, l’application de cette règle de cogestion suscite un contentieux abondant lors du renouvellement des contrats expirés. Les juridictions sont fréquemment saisies de demandes en nullité, en inopposabilité ou en fixation de lourdes indemnités d’occupation. En conséquence, la maîtrise des équilibres contractuels s’impose à chaque partie pour sécuriser la validité de l’exploitation économique.

L’analyse de ce régime commande d’étudier l’exigence de cogestion pour la conclusion et le renouvellement régis par l’article 595 du Code civil (I). Il conviendra d’examiner ensuite les sanctions de l’irrégularité et la dissociation prétorienne des actes extinctifs encadrés par l’article L. 145-9 du Code de commerce (II).

I. L’exigence de cogestion pour la conclusion et le renouvellement du bail commercial démembré

A. Le principe impératif du concours du nu-propriétaire et les critères de l’autorisation judiciaire supplétive

Le principe fondamental régissant le bail commercial démembré trouve son assise dans le quatrième alinéa de l’article 595 du Code civil. Ce texte dispose que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un immeuble à usage commercial. Cette prohibition légale déroge au pouvoir général d’administration habituellement reconnu au titulaire du droit de jouissance sur les biens. À cet égard, le législateur a pris en considération la durée minimale de neuf ans et le droit au renouvellement. Or, ces prérogatives statutaires conférées au commerçant portent une atteinte sensible et durable aux droits fondamentaux du propriétaire du sol.

La jurisprudence de la Cour de cassation veille avec une fermeté constante au respect scrupuleux de cette formalité protectrice substantielle. La troisième chambre civile a posé ce principe dans son arrêt fondamental Cass. 3e civ., 26 janvier 1972 (pourvoi n° 70-12.594). La Haute juridiction a jugé que « l’usufruitier ne peut pas conclure de baux a usage commercial sans le concours du nu-proprietaire ». Les hauts magistrats précisent que « l’infraction a cette regle imperative est de nature a entrainer la nullite du bail ». Dès lors, le nu-propriétaire est recevable à agir en justice « sans attendre la fin de l’usufruit » pour sanctionner l’irrégularité commise.

Cette sévérité prétorienne repose sur la définition même de la jouissance définie à l’article 578 du Code civil. Le droit d’usage ne saurait autoriser l’usufruitier à aliéner indirectement une part substantielle des prérogatives attachées à la propriété immobilière. Par ailleurs, l’engagement commercial lie l’immeuble pour une durée considérable dépassant largement le cadre de la simple gestion courante. En conséquence, le consentement formel du nu-propriétaire constitue une condition d’efficacité juridique indispensable à la validité de l’acte souscrit. Le preneur à bail ne peut donc se contenter de la signature de l’usufruitier pour prétendre à un titre inattaquable.

Lorsque le nu-propriétaire refuse abusivement son concours, la loi offre un mécanisme correctif pour éviter le blocage du patrimoine. L’article 595, alinéa 4, du Code civil prévoit qu’à défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. Cette saisine judiciaire confie au tribunal le pouvoir souverain d’apprécier la légitimité du refus opposé par le propriétaire du bien. Or, l’autorisation ne saurait être accordée si l’opération envisagée met en péril l’intégrité patrimoniale ou la valeur vénale de l’immeuble. Les juges examinent méticuleusement les clauses du contrat projeté afin de s’assurer de la préservation intégrale des droits du nu-propriétaire.

La Cour de cassation a précisé les critères directeurs guidant l’office du juge dans l’arrêt Cass. 3e civ., 2 février 2005 (pourvoi n° 03-19.729). Dans cette affaire, la cour d’appel avait relevé que l’opération envisagée « ne portait pas atteinte à la substance de la chose ». La Haute juridiction a validé cette appréciation souveraine ayant permis d’autoriser les usufruitiers à conclure seuls le contrat litigieux. À cet égard, le juge judiciaire vérifie l’équilibre financier de la convention locative et les garanties d’entretien souscrites par l’exploitant. Dès lors, l’absence de préjudice futur caractérisé pour le nu-propriétaire justifie l’octroi de l’autorisation sollicitée par l’usufruitier demandeur.

Cette grille d’analyse jurisprudentielle conserve une actualité contentieuse éclatante devant les juridictions de première instance les plus récentes. Le tribunal judiciaire de Toulouse dans son jugement du 11 mars 2026 (n° 25/00497) a rappelé les exigences légales fondamentales. La juridiction énonce avec netteté que « le droit d’usage de l’usufruitier doit s’exercer dans la nécessaire limite de conservation de la substance ». Examinant les charges contractuelles, le tribunal retient que le bail « n’apparaît pas préjudiciable aux droits du nu-propriétaire ». En conséquence, les magistrats autorisent le demandeur à conclure seul l’acte d’engagement en neutralisant l’opposition non étayée du défendeur.

À l’inverse, l’autorisation judiciaire est rigoureusement refusée lorsque la location commerciale est susceptible d’entraîner une dépréciation de l’immeuble. La troisième chambre civile le 4 mars 1987 (pourvoi n° 85-17.667) a confirmé le rejet de la demande de l’usufruitier. Les juges avaient constaté souverainement que la convention projetée était manifestement « appelée à devenir préjudiciable au nu-propriétaire ». Par ailleurs, le tribunal sanctionne tout déséquilibre conventionnel excessif imposant des obligations disproportionnées au futur maître des lieux. Dès lors, la procédure d’autorisation supplétive suppose la constitution préalable d’un dossier technique et financier d’une irréprochable solidité.

B. L’application rigoureuse de la règle de cogestion aux opérations de renouvellement statutaire

L’exigence impérative de cogestion ne se cantonne nullement à la conclusion de la convention commerciale primitive liant les parties initiales. La doctrine et les praticiens se sont longtemps interrogés sur l’application de cette rigueur juridique aux renouvellements successifs du bail. La Cour de cassation a tranché définitivement cette incertitude textuelle dans l’arrêt Cass. 3e civ., 24 mars 1999 (pourvoi n° 97-16.856). La Haute juridiction a censuré une décision d’appel en affirmant que « le texte précité ne comporte aucune distinction entre renouvellement et conclusion ». En conséquence, le renouvellement du bail commercial requiert impérativement le concours exprès du nu-propriétaire aux côtés du titulaire de l’usufruit.

Cette règle fondamentale produit des conséquences procédurales immédiates lors de la notification de la demande de renouvellement par le preneur. En vertu de l’article L. 145-10 du Code de commerce, le commerçant qui entend poursuivre son exploitation doit notifier sa demande au bailleur. Lorsque la propriété se trouve démembrée, l’acte extrajudiciaire doit impérativement être signifié tant à l’usufruitier qu’aux différents nus-propriétaires. Or, l’omission d’un seul des titulaires de droits réels immobiliers vicie substantiellement la procédure statutaire de renouvellement engagée. Le preneur négligent s’expose à l’inopposabilité de sa prétention ou au rejet formel de sa demande devant le juge compétent.

Une illustration remarquable de cette rigueur prétorienne émane du tribunal judiciaire de Dax le 17 décembre 2025 (n° 25/00001). Le juge des loyers commerciaux rappelle que l’article 595 ne faisant aucune distinction, un usufruitier ne peut renouveler sans le nu-propriétaire. La juridiction constate que l’action « n’a pas été intentée avec le concours de Monsieur [H] [B] et Monsieur [C] [B], nu-propriétaires ». Le tribunal souligne avec rigueur « alors que la détermination du loyer constitue un élément essentiel du contrat de bail commercial ». Dès lors, l’action en fixation judiciaire du prix du loyer renouvelé engagée par la seule usufruitière a été déclarée irrecevable.

Cette jurisprudence rigoureuse s’articule harmonieusement avec le droit commun des biens indivis démembrés régi par le Code civil. Aux termes de l’article 815-3 du Code civil, la conclusion et le renouvellement des baux commerciaux relèvent impérativement de la règle de l’unanimité des indivisaires. Le tribunal judiciaire de Bordeaux dans son jugement du 22 mai 2025 (n° 22/00849) en a fait une application exemplaire. La juridiction énonce que « l’usufruitier ne peut, seul, sans le concours du nu-propriétaire ou des nu-copropriétaires indivisaires, conclure un bail ». Le tribunal précise expressément que cette prohibition absolue de gestion solitaire « comprend le renouvellement d’un bail commercial statutaire ».

Face à l’inertie ou à l’obstruction injustifiée d’un nu-propriétaire, l’usufruitier doit impérativement solliciter l’autorisation de justice avant de régulariser l’acte. Le tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 10 octobre 2024 (n° 24/10440) illustre parfaitement le succès d’une telle démarche judiciaire. Le tribunal a autorisé les usufruitiers à signer seuls l’acte de renouvellement du bail commercial portant sur des locaux parisiens. La décision retient que l’opération « n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des nus-propriétaires » quant aux clauses contractuelles. Les magistrats précisent que le renouvellement s’effectue aux conditions antérieures, « à l’exception du loyer qui a vocation à revenir aux usufruitiers ».

La compétence exclusive pour connaître des contestations relatives au prix du bail renouvelé appartient au président du tribunal judiciaire. L’article R. 145-23 du Code de commerce organise la procédure sur mémoire propre au contentieux des loyers commerciaux. Toutefois, la Cour de cassation, troisième chambre civile, le 12 février 2026 (pourvoi n° 24-18.788) a récemment rappelé l’obligation du tribunal judiciaire. La Haute juridiction a jugé que le tribunal judiciaire saisi accessoirement d’une demande de fixation doit obligatoirement statuer sur celle-ci. En conséquence, la régularité de la constitution des parties démembrées conditionne la recevabilité de l’ensemble des demandes financières réciproques.

La pratique impose ainsi aux locataires d’exiger systématiquement l’intervention conjointe de tous les titulaires de droits réels lors du renouvellement. À cet égard, l’acceptation formelle émanant du seul usufruitier sans l’article 595 du Code civil n’offre aucune garantie de pérennité contractuelle à l’exploitant. Par ailleurs, la délivrance de quittances par l’usufruitier ne saurait valoir ratification tacite opposable aux nus-propriétaires selon la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Or, le preneur non assisté ignore fréquemment ces subtilités juridiques et s’expose à une déchéance brutale de ses droits statutaires. Dès lors, la sécurité juridique du fonds de commerce commande une vérification scrupuleuse des titres de propriété préalablement à toute signature.

II. Les sanctions contentieuses de l’irrégularité et la dissociation prétorienne des actes extinctifs

A. Le régime de la nullité relative, l’indemnité d’occupation et la théorie protectrice de l’apparence

La conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial par l’usufruitier seul sans concours du nu-propriétaire est frappée d’une sanction rigoureuse. La nature juridique exacte de cette sanction a suscité d’importants débats doctrinaux entre la théorie de l’inopposabilité et de la nullité. La cour d’appel de Paris dans son arrêt du 13 septembre 2023 (n° 21/14201) a rappelé la solution constante. Les magistrats parisiens énoncent expressément que « La sanction de cette violation est la nullité du bail » commercial litigieux. L’arrêt souligne qu’« il s’agit d’une nullité relative qui ne peut être sollicité que par le nu-propriétaire » protecteur de son bien.

L’action en nullité relative est soumise au délai de prescription de droit commun prévu à l’article 2224 du Code civil. Ce recours s’éteint par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître l’acte. Or, l’anéantissement rétroactif du bail commercial emporte des conséquences patrimoniales particulièrement redoutables à l’égard du preneur évincé des lieux. La cour d’appel de Paris précise que « la nullité du contrat de bail commercial fait du locataire un occupant sans droit ni titre ». En conséquence, l’exploitant déchu est juridiquement déclaré « dès lors débiteur d’une indemnité d’occupation » envers les véritables maîtres du bien.

Toutefois, une partie de la jurisprudence récente tend à appréhender cette sanction sous l’angle pragmatique de la simple inopposabilité contractuelle. Le tribunal judiciaire de Nice dans son jugement du 2 juillet 2026 (n° 26/00655) a retenu une motivation remarquable. La juridiction estime que la règle légale ne s’analyse pas comme une condition de validité autonome assortie d’une nullité automatique. Le jugement énonce que « la sanction des actes accomplis en méconnaissance s’analyse principalement en termes d’inopposabilité ou de responsabilité ». Le tribunal rejette la demande de nullité à l’égard du preneur de bonne foi en l’absence de dépassement caractérisé des pouvoirs.

Pour échapper à l’expulsion sans indemnité consécutive à l’irrégularité du bail, le locataire commercial dispose du rempart de l’apparence. La théorie prétorienne du mandat apparent ou du propriétaire apparent permet de consolider l’acte conclu avec l’usufruitier ayant agi seul. La Cour de cassation a consacré ce mécanisme salvateur dans l’arrêt d’espèce Cass. 3e civ., 7 mai 2002 (pourvoi n° 00-15.901). Dans cette affaire, le locataire avait traité par l’intermédiaire d’une agence immobilière ayant présenté le bailleur comme l’unique propriétaire. La Haute juridiction a jugé « que ce concours d’erreur caractérisait l’erreur commune sur la qualité de propriétaire apparent » du signataire.

Cependant, le bénéfice de l’apparence juridique suppose une croyance légitime et une absence totale de négligence dans le chef du commerçant. La Cour de cassation le 5 avril 1995 (pourvoi n° 93-16.963) a fixé les limites strictes de cette protection d’équité. L’arrêt énonce que « les locataires avaient l’obligation de vérifier l’étendue des pouvoirs de la signataire dès lors qu’ils savaient » la pluralité. Par ailleurs, l’arrêt Cass. 3e civ., 1er mars 1989 (pourvoi n° 87-19.328) rappelle que l’ignorance du preneur ne prive pas le nu-propriétaire d’agir. Dès lors, le commerçant qui avait connaissance de l’usufruit ne peut invoquer l’apparence pour s’opposer à la sanction légale encourue.

Une décision rendue par le tribunal judiciaire de Poitiers le 5 septembre 2025 (n° 23/01709) illustre l’application concrète de ce principe protecteur. Le tribunal réaffirme qu’en qualité d’usufruitier le bailleur ne pouvait consentir seul un bail commercial ni accorder le renouvellement. Toutefois, les magistrats retiennent que la société preneuse « a été victime d’une erreur commune légitime » lors des négociations contractuelles. L’intervention d’un conseil juridique ayant omis d’interpeller la nue-propriétaire a conforté la croyance légitime de l’exploitant dans la régularité de l’acte. En conséquence, les renouvellements souscrits par le seul usufruitier ont été déclarés pleinement opposables à l’héritière devenue pleine propriétaire.

Lorsque l’apparence engage le nu-propriétaire contre son gré, l’usufruitier fautif s’expose à une action en réparation du préjudice causé. En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige son auteur à le réparer. Le tribunal judiciaire de Toulouse dans son jugement du 21 mai 2026 (n° 21/03247) a condamné l’usufruitière défaillante. La juridiction retient que « Madame [G] [O] a bien commis une faute délictuelle en signant un bail commercial en violation de l’article 595 ». Le jugement constate qu’« elle a engagé Madame [M] [O] en qualité de bailleresse sans l’accord de cette dernière » causant un dommage.

B. La prérogative unilatérale de refus de renouvellement et la charge exclusive de l’indemnité d’éviction

Si la création ou la prorogation des droits statutaires requiert impérativement la cogestion, la rupture du bail commercial obéit à une logique distincte. Le législateur et la jurisprudence opèrent une démarcation fondamentale entre les actes de disposition et les actes d’administration mettant fin au bail. Selon l’article L. 145-9 du Code de commerce, le bail commercial ne prend fin que par un congé notifié six mois à l’avance. Or, le droit de délivrer congé constitue un acte de pure jouissance inhérent à la gestion exclusive confiée au titulaire de l’usufruit. À cet égard, l’usufruitier dispose du pouvoir autonome d’évincer le locataire sans requérir l’autorisation préalable du propriétaire du bien.

Cette dissociation cardinale a fait l’objet d’une contestation constitutionnelle tranchée par la cour d’appel de Paris le 12 février 2026 (n° 25/14541). Saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité, la cour a refusé de transmettre la contestation formée contre l’article 595 du Code civil. L’ordonnance retient qu’« il est jugé que ce texte est applicable à la conclusion et au renouvellement mais pas aux actes extinctifs ». Les magistrats précisent que la règle qui « organise la capacité à agir du bailleur en cas de démembrement » ne lèse point le preneur. Dès lors, la faculté de refuser le renouvellement appartient à l’usufruitier seul, sans que le preneur puisse invoquer un quelconque vice formel.

La Cour de cassation a consacré ce pouvoir unilatéral dans un arrêt de principe majeur Cass. 3e civ., 19 décembre 2019 (pourvoi n° 18-26.162). La troisième chambre civile affirme avec force que « l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial » de manière autonome. La Haute juridiction en déduit qu’il peut « notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement ». Par ailleurs, l’acte extrajudiciaire délivré par l’usufruitier seul met irrévocablement un terme au contrat locatif à la date de son effet. Le nu-propriétaire ne peut donc s’immiscer dans la décision d’interrompre les relations contractuelles nouées avec le commerçant exploitant les lieux.

Toutefois, cette prérogative unilatérale accordée à l’usufruitier trouve sa contrepartie économique rigoureuse dans la charge intégrale de l’éviction commerciale. Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement en payant une indemnité d’éviction compensatrice. Dans son arrêt précité du 19 décembre 2019, la Cour de cassation a fixé une règle prétorienne d’une importance pratique capitale. La Cour juge qu’ayant seul la qualité de bailleur, l’indemnité d’éviction « est à sa charge » exclusive en vertu de la loi. Le sommaire officiel consacre ce principe : « l’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier qui a, seul, la qualité de bailleur ».

La Haute juridiction censure fermement les décisions prononçant une condamnation solidaire comme l’illustre l’arrêt Cass. 3e civ., 19 décembre 2019 (pourvoi n° 18-26.162). Le nu-propriétaire n’ayant pas concouru au congé ne saurait supporter le versement de l’indemnité prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce. Or, cette solution prétorienne protège efficacement le capital du propriétaire contre les initiatives unilatérales imprudentes prises par le titulaire du droit d’usage. En conséquence, le preneur évincé doit diriger exclusivement ses demandes de paiement ou de fixation d’indemnité contre l’usufruitier auteur du congé. L’insolvabilité éventuelle de l’usufruitier fait peser un risque financier sérieux sur le recouvrement effectif de la créance d’indemnité par l’exploitant.

La même logique unilatérale s’applique lorsque l’usufruitier notifie une réponse négative à une demande de renouvellement formulée par le locataire. La Cour de cassation a statué en ce sens dans l’arrêt Cass. 3e civ., 9 décembre 2009 (pourvoi n° 08-20.512). La Cour énonce que « l’usufruitier ayant le pouvoir de délivrer seul un congé, le refus de renouvellement a les mêmes effets ». Le tribunal judiciaire de Bordeaux le 22 mai 2025 (n° 22/00849) a confirmé que le refus est possible par la seule voix de l’usufruitière. Dès lors, la réponse notifiée par l’usufruitier scelle valablement le sort de l’éviction sans requérir la signature concurrente des copropriétaires indivis.

La mise en œuvre de ces règles requiert une parfaite maîtrise des délais légaux d’action prévus par le statut des baux commerciaux. Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, la durée minimale de la convention ne peut être inférieure à neuf ans entiers. Par ailleurs, toutes les actions exercées en application du statut statutaire se prescrivent par le délai strict de deux années révolues. L’article L. 145-60 du Code de commerce impose cette prescription biennale tant pour la contestation du congé que pour l’éviction. En conséquence, les parties démembrées comme le preneur doivent agir avec une diligence exemplaire sous peine de forclusion irrémédiable de leurs droits.

Conclusion

Le statut des baux commerciaux et le droit commun composent sous l’article 595 du Code civil un équilibre juridique particulièrement sophistiqué et exigeant. La conclusion et le renouvellement de la convention locative imposent une cogestion impérative destinée à préserver la substance du bien foncier. Le défaut de concours du nu-propriétaire fragilise l’opération en l’exposant à la nullité relative ou à la sanction de l’inopposabilité. Or, l’application prétorienne de l’apparence permet selon la Cour de cassation de consolider les droits du preneur victime d’une erreur commune. À cet égard, l’usufruitier engage sa responsabilité délictuelle au sens de l’article 1240 du Code civil envers le propriétaire victime de ses manquements.

À l’opposé de cette concertation, la résiliation et le refus de renouvellement demeurent des prérogatives unilatérales reconnues au titulaire de l’usufruit. Ce gestionnaire assume seul la charge financière de l’indemnité d’éviction régie par l’article L. 145-14 du Code de commerce. Par ailleurs, le nu-propriétaire demeure totalement immunisé contre toute condamnation solidaire selon la décision Cass. 3e civ., 19 décembre 2019. Dès lors, la rédaction des baux commerciaux en présence d’un démembrement de propriété requiert un audit exhaustif des pouvoirs de chaque intervenant. Cette vigilance notariale et prétorienne garantit seule la sécurité contractuelle indispensable à la pérennité économique des exploitations commerciales contemporaines.