Un voyageur Airbnb devait rendre les clés dimanche matin. L’heure de départ est passée, la réservation est terminée, mais l’occupant refuse de quitter le logement. Depuis le 20 août 2026, le propriétaire d’un meublé de tourisme dispose d’une voie administrative nouvelle : l’article 38 de la loi DALO permet désormais de demander au préfet une mise en demeure suivie, si elle reste sans effet, d’une évacuation forcée. Cette réforme répond précisément au cas de l’occupant entré régulièrement grâce à une réservation, puis maintenu dans les lieux après l’expiration du contrat.

La formule « expulsion Airbnb en 72 heures » est pourtant trompeuse. Le texte en vigueur distingue un délai de quarante-huit heures pour la décision préfectorale, un délai de soixante-douze heures réservé à une vérification fiscale particulière et, lorsque le bien n’est pas le domicile du demandeur, un délai d’exécution d’au moins sept jours. Aucun de ces délais ne commence automatiquement à la fin de la réservation. Ils supposent une demande recevable, documentée et adressée au bon préfet.

Le propriétaire doit donc agir vite sans se faire justice lui-même. Le contrat, l’annonce, les échanges de plateforme, la preuve de propriété, la plainte et le constat de l’occupation doivent être réunis dans une chronologie cohérente. Ce guide expose le champ exact de la réforme du 18 août 2026, les pièces à produire, le calendrier réel et les recours à envisager si le préfet refuse d’agir ou si l’occupant conteste la mesure.

I. Squat Airbnb : quand la procédure préfectorale de l’article 38 est-elle ouverte ?

A. L’expiration d’un véritable contrat de meublé de tourisme est la condition centrale

La loi n° 2026-798 du 18 août 2026, article 14, a ajouté à l’article 38 de la loi DALO un cas autonome. La procédure s’applique désormais « en cas de maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme ». L’entrée initiale peut donc avoir été parfaitement régulière. Le propriétaire a remis les clés, la réservation a été payée et le séjour s’est déroulé normalement ; c’est le maintien après le terme qui déclenche le nouveau mécanisme.

Cette précision corrige l’angle mort antérieur. La procédure administrative visait surtout l’introduction dans le domicile d’autrui au moyen de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes. Un client Airbnb entré avec l’accord du propriétaire ne répondait pas aisément à cette définition. Depuis le 20 août 2026, le propriétaire n’a plus à transformer artificiellement l’entrée régulière en effraction. Il doit prouver un contrat touristique expiré et un maintien non autorisé.

Le bien doit toutefois être un meublé de tourisme au sens légal. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme vise les villas, appartements ou studios meublés offerts à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et y séjourne à la journée, à la semaine ou au mois. L’article D. 324-1 du même code ajoute que le logement est à l’usage exclusif du locataire. La seule présence du mot Airbnb sur un relevé bancaire ne suffit donc pas. La qualification dépend de l’usage convenu, de la durée, de l’autonomie du logement et de l’absence d’élection de domicile.

Le contrat écrit est la première pièce du dossier. Il doit identifier le logement, le propriétaire ou son mandataire, l’occupant, la date d’arrivée, l’heure de départ, le prix et les conditions de restitution. Une confirmation de réservation émise par la plateforme peut établir ces éléments, mais elle doit être sauvegardée dans un format durable. Une capture partielle, sans URL, sans date et sans identité complète, sera plus facile à contester qu’un export de réservation accompagné des courriels de confirmation et des justificatifs de paiement.

Le terme doit être certain. Selon l’article 1737 du Code civil, le bail écrit cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans congé. Dans une ordonnance du 17 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi constaté qu’un contrat saisonnier conclu via Airbnb avait pris fin à la date convenue et que le maintien ultérieur constituait une occupation sans droit ni titre. La décision est consultable sur le site de la Cour de cassation, TJ Paris, 17 octobre 2025, n° 25/07770.

Cette décision antérieure à la réforme reste utile pour deux raisons. Elle montre quelles pièces permettent d’établir la date d’expiration et elle confirme la voie judiciaire de secours. Le tribunal avait ordonné l’expulsion, fixé une indemnité quotidienne d’occupation et accordé une provision sur les sommes dues. La nouvelle procédure préfectorale est plus rapide lorsqu’elle est applicable, mais elle ne supprime ni le référé civil ni les demandes financières.

La qualification de meublé touristique doit être examinée avec attention lorsque le séjour est long, renouvelé plusieurs fois ou présenté comme une solution de logement stable. Si l’occupant démontre que le logement constituait en réalité sa résidence principale, un litige peut naître sur le régime du contrat. Les versements périodiques, une attestation destinée à la caisse d’allocations familiales, la réception habituelle du courrier ou l’absence de véritable clientèle de passage peuvent nourrir cette contestation. La plateforme utilisée ne décide pas, à elle seule, de la qualification juridique.

Le propriétaire doit également distinguer le client qui dépasse la date de départ du locataire d’habitation qui ne paie plus son loyer. Le nouveau second alinéa de l’article 38 vise expressément l’expiration d’un contrat de meublé de tourisme. Il ne transforme pas chaque impayé locatif en squat administratif. Un bail vide, un bail meublé de résidence principale, un bail mobilité ou une convention d’occupation répondent à leurs propres règles. Utiliser l’article 38 contre un occupant protégé par un bail d’habitation exposerait la demande à un refus et le propriétaire à un contentieux.

Avant de saisir la préfecture, quatre questions doivent donc recevoir une réponse documentée : le logement était-il proposé à une clientèle de passage ; l’occupant ne devait-il pas y élire domicile ; le contrat comportait-il un terme précis ; ce terme est-il dépassé sans prorogation ? Si l’une de ces réponses reste incertaine, le dossier doit traiter la difficulté au lieu de la masquer.

B. La preuve de la propriété, de la plainte et du maintien sans titre doit être préparée dès le premier jour

Le texte actuellement en vigueur est l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007. Il exige une plainte, la preuve que le logement constitue le domicile ou la propriété du demandeur et un constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. Le propriétaire d’un Airbnb doit donc réunir plusieurs catégories de preuves. Une simple demande envoyée à la plateforme ne met pas en mouvement la procédure préfectorale.

La preuve du droit de propriété peut résulter d’un titre notarié, d’une attestation immobilière, d’un relevé de propriété, d’un avis de taxe foncière ou d’un document cadastral corroboré par d’autres pièces. Lorsque le propriétaire agit par l’intermédiaire d’une société, il faut ajouter un extrait d’immatriculation récent, les statuts utiles et le mandat de la personne qui signe la demande. En indivision, l’identité des indivisaires et la qualité du demandeur doivent être expliquées. En présence d’un usufruit ou d’un mandat de gestion, les pouvoirs respectifs doivent être précisés.

La loi prévoit un secours lorsque l’occupation empêche matériellement d’apporter la preuve du droit. Le préfet sollicite alors l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures pour établir ce droit. C’est à cette seule vérification que se rapporte le délai de 72 heures. Il ne s’agit ni d’un délai général d’expulsion, ni d’une promesse que le logement sera libéré trois jours après la fin du séjour. Un propriétaire qui détient déjà son titre ne doit pas attendre cette consultation fiscale ; il joint immédiatement une copie lisible à la demande.

La plainte doit décrire les faits avec exactitude. Elle mentionne la réservation, le terme contractuel, les demandes de départ, les réponses de l’occupant et le refus persistant. Elle évite les qualifications excessives. L’occupant est entré régulièrement : l’enjeu est son maintien après l’expiration du contrat. Les pièces principales peuvent être annexées ou, à tout le moins, précisément identifiées. Le récépissé de plainte et le numéro de procédure seront joints à la saisine préfectorale.

Le constat de l’occupation illicite est distinct de la plainte. Le propriétaire peut solliciter un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice. En pratique, un procès-verbal de commissaire de justice apporte une chronologie, décrit les accès, rapporte les déclarations recueillies et identifie les signes d’occupation. Il ne doit pas reposer sur une intrusion dans le logement. Le professionnel agit dans le cadre de ses pouvoirs et documente ce qui peut être légalement constaté.

Les échanges numériques complètent le constat. Il faut conserver la conversation intégrale de la plateforme, les SMS, les courriels, l’horaire contractuel de départ, les relances et toute réponse par laquelle l’occupant annonce qu’il restera. Une sauvegarde doit faire apparaître les dates, les identifiants et le contexte. Les messages ne seront ni recadrés de façon trompeuse ni réécrits. Le propriétaire peut aussi conserver les journaux d’accès d’une serrure connectée, à condition que le dispositif ait été licitement installé et que les données soient exploitées sans surveillance disproportionnée de la vie privée.

La jurisprudence administrative rappelle la valeur d’un dossier factuel cohérent. Dans l’arrêt CAA Marseille, 13 décembre 2021, n° 21MA02528, la cour a retenu une manœuvre après avoir relevé la plainte, le procès-verbal de l’officier de police judiciaire et les circonstances précises de la reprise des lieux avec un jeu de clés conservé. La réforme de 2026 dispense le propriétaire d’un meublé touristique de démontrer une manœuvre lors de l’entrée initiale, mais elle ne dispense pas de prouver la fin du titre et le maintien effectif.

Une autre décision montre l’importance des documents relatifs au bien. La CAA Paris, 2 juillet 2025, n° 23PA03160, a notamment relevé un contrat d’électricité au nom du propriétaire pour confirmer le caractère habitable du studio. Elle a aussi jugé que la vente du logement et le fait que le propriétaire ne l’habitait plus ne suffisaient pas à exclure la protection applicable à une résidence occasionnelle. Les faits étaient antérieurs au nouveau régime Airbnb, mais la méthode probatoire reste transposable : le préfet et le juge contrôlent des pièces concrètes, pas une étiquette.

Le propriétaire doit enfin écarter toute ambiguïté sur une prolongation. Un message tel que « vous pouvez rester quelques jours, nous verrons ensuite » fragilise la date d’expiration. L’encaissement d’une somme après le terme peut aussi susciter une discussion sur une nouvelle convention. Si aucune prolongation n’a été accordée, la mise en demeure privée doit le dire nettement : la réservation est terminée, aucune reconduction n’est consentie, les clés et le logement doivent être restitués immédiatement.

Le dossier remis au préfet peut être ordonné ainsi : lettre de saisine ; bordereau des pièces ; titre de propriété ; identité et pouvoirs du demandeur ; description du meublé ; contrat ou réservation ; preuve du terme ; échanges postérieurs ; mise en demeure privée éventuelle ; plainte et récépissé ; constat d’occupation ; coordonnées de l’occupant ; éléments utiles sur sa situation connus sans investigation illicite. Une chronologie d’une page permet au service de vérifier rapidement que les conditions légales sont réunies.

II. Comment obtenir l’évacuation et réagir à un refus du préfet ?

A. Le calendrier réel combine 48 heures, 72 heures et un délai d’au moins sept jours

La demande doit être adressée au représentant de l’État dans le département où se situe le logement. Pour Paris, il s’agit du préfet de police dans le cadre de ses compétences. Le propriétaire conserve une preuve horodatée de la réception : dépôt contre récépissé, téléservice identifié, courrier recommandé ou canal indiqué par la préfecture. Le délai légal de décision ne se calcule pas à partir de l’heure de départ Airbnb, mais à partir de la réception d’une demande suffisamment complète pour être instruite.

Le préfet prend la décision de mise en demeure dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Il examine les conditions des deux premiers alinéas de l’article 38 et la situation personnelle et familiale de l’occupant. Le texte limite les causes de refus à la méconnaissance de ces conditions ou à l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général. Un refus doit être motivé et ses motifs communiqués sans délai au demandeur.

Le délai de quarante-huit heures est donc un délai de décision. Il n’est pas le délai annoncé pour l’évacuation matérielle. Si le propriétaire ne peut produire son droit en raison de l’occupation, la consultation de l’administration fiscale intervient dans les soixante-douze heures. Ce second délai sert à établir la propriété. Il ne remplace pas l’examen du contrat, de son expiration, de la plainte et du constat.

Après la décision préfectorale vient le délai d’exécution laissé à l’occupant. La règle générale fixe un minimum de vingt-quatre heures. Mais lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce minimum est porté à sept jours. Un meublé exploité toute l’année comme location touristique sera souvent une propriété qui n’est pas le domicile du loueur. Dans ce cas fréquent, annoncer une évacuation sous 24 ou 72 heures est juridiquement inexact : la mise en demeure doit laisser au moins sept jours.

La situation peut être différente lorsque le logement loué temporairement constitue aussi le domicile du demandeur au sens légal, par exemple une résidence occupée avec des meubles et effets personnels permettant un usage d’habitation. L’article 226-4 du Code pénal précise que le domicile comprend tout local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à la personne, qu’elle y habite ou non et qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale. La qualification dépend cependant des faits. Elle ne doit pas être affirmée uniquement pour obtenir un délai plus court.

Lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur, la loi prévoit aussi qu’une requête en référé fondée sur les articles L. 521-1 à L. 521-3 du Code de justice administrative suspend l’exécution de la décision préfectorale. L’occupant peut donc saisir le juge administratif. Le propriétaire doit anticiper cette contestation en produisant, dès la première demande, les pièces qui établissent la qualification touristique, la fin certaine du contrat et l’absence de renouvellement.

Le Conseil d’État a décrit l’article 38 comme une procédure dérogatoire permettant, lorsque toutes ses conditions sont réunies, l’expulsion dans un délai très bref. Sa décision CE, 20 janvier 2023, n° 468389 avait renvoyé au Conseil constitutionnel la question du recours effectif dans l’ancienne rédaction. Le régime de 2026 intègre expressément la possibilité de référé lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur. Cette voie de contestation explique pourquoi un dossier imprécis peut perdre plusieurs jours, même si la décision initiale du préfet intervient rapidement.

Si la mise en demeure n’est pas exécutée dans le délai fixé, le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition de l’auteur de la demande. Le propriétaire garde donc le contact avec le service préfectoral, transmet tout élément nouveau et confirme que l’occupation se poursuit. Il n’organise pas lui-même l’intervention. La police, le serrurier et la reprise des lieux relèvent du cadre fixé par l’autorité et, selon la voie utilisée, par les professionnels chargés de l’exécution.

Une chronologie réaliste comporte ainsi plusieurs étapes : fin du séjour ; sommation claire de partir ; plainte ; constat ; assemblage du dossier ; réception par la préfecture ; décision sous 48 heures ; délai d’exécution d’au moins sept jours lorsque le bien n’est pas le domicile du demandeur ; éventuel référé suspensif ; évacuation si la mise en demeure demeure inexécutée. Le temps nécessaire à la plainte et au constat ne disparaît pas. L’intérêt d’une préparation en amont est de réduire ce temps sans sacrifier la preuve.

Le loueur professionnel ou régulier peut préparer avant tout incident un dossier dormant : titre de propriété à jour, mandat de gestion, description cadastrale, modèle de contrat, procédure d’export des réservations et coordonnées d’un commissaire de justice. Cette anticipation ne préjuge pas d’un litige et ne justifie aucune surveillance des voyageurs. Elle évite simplement de rechercher des documents essentiels lorsque chaque heure compte.

B. Un refus, un silence ou une contestation impose de combiner recours administratif et référé civil

Le préfet peut refuser si les conditions légales ne sont pas réunies ou si un motif impérieux d’intérêt général s’y oppose. Le premier réflexe consiste à obtenir la décision et ses motifs complets. Il faut identifier la pièce manquante, la qualification contestée ou l’élément de situation personnelle retenu. Une relance générale demandant seulement une « expulsion immédiate » est moins utile qu’un mémoire court répondant point par point au motif du refus.

Si le refus repose sur l’absence de preuve de propriété, le demandeur produit le titre ou rappelle le mécanisme de consultation fiscale. S’il repose sur l’incertitude du terme, il joint la confirmation complète de réservation et les messages excluant toute prolongation. Si le service considère que le contrat relève d’un bail d’habitation, il faut traiter les indices de qualification : clientèle de passage, durée, résidence principale, usage exclusif, enregistrement éventuel et conditions contractuelles. La réponse doit rester fidèle aux faits ; aucune pièce ne doit être créée après coup.

Un recours pour excès de pouvoir peut être formé contre le refus. Selon l’urgence et la nature de l’illégalité invoquée, une demande de suspension sur le fondement de l’article L. 521-1 du Code de justice administrative peut accompagner le recours au fond. Le référé-liberté de l’article L. 521-2 du Code de justice administrative obéit à des conditions plus exigeantes : urgence particulière et atteinte grave et manifestement illégale à une liberté fondamentale. Le référé mesures utiles de l’article L. 521-3 ne peut faire obstacle à l’exécution d’une décision administrative existante.

La stratégie dépend donc du contenu exact du refus. Elle ne peut pas être réduite à un formulaire universel. Le juge administratif contrôle la légalité de la décision du préfet ; il ne condamne pas l’occupant privé au paiement de l’indemnité d’occupation dans ce même litige. Les demandes d’argent, de restitution et d’expulsion judiciaire relèvent de la juridiction civile compétente.

Le référé civil demeure une voie essentielle lorsque l’article 38 est discuté, refusé ou ralenti. L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, de prescrire les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. L’occupation sans droit ni titre après le terme écrit peut caractériser ce trouble.

La voie civile commence par une sommation ou une assignation délivrée dans les formes utiles. Le propriétaire demande l’expulsion, une indemnité d’occupation à compter du lendemain du terme, une provision sur les sommes incontestables et le remboursement de certains frais. Il doit chiffrer ses demandes. Le tarif journalier Airbnb ne sera pas toujours retenu comme indemnité pendant une longue occupation ; le juge peut examiner la valeur locative, le contrat et le préjudice réellement justifié.

L’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 17 octobre 2025 fournit un exemple concret. Le juge a retenu le terme écrit de la location, constaté le maintien postérieur et fixé provisoirement l’indemnité d’occupation à 37,63 euros par jour, calculée à partir du prix convenu. Cette solution dépendait des demandes et preuves du dossier. Elle ne constitue pas un barème automatique, mais elle montre l’intérêt d’un décompte quotidien clair.

L’expulsion judiciaire suit ensuite les règles du Code des procédures civiles d’exécution. L’article L. 411-1 exige en principe une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire, puis un commandement de libérer les locaux, sauf disposition spéciale. L’article 38 constitue précisément une voie spéciale. Le propriétaire ne doit pas mélanger les actes des deux procédures ni supposer qu’une plainte vaut commandement de quitter les lieux.

Changer les serrures pendant une absence, retirer les effets personnels ou couper l’eau et l’électricité comporte des risques sérieux. Même propriétaire, le demandeur ne dispose pas d’un pouvoir d’exécution privée. Une reprise prématurée peut provoquer une plainte, une demande de remise en état ou une contestation de la procédure. Notre précédent article explique spécifiquement pourquoi il ne faut pas changer la serrure ni couper les fluides face à un occupant Airbnb.

Il faut aussi sécuriser la reprise après le départ. Un commissaire de justice peut constater la libération, l’état des lieux, les dégradations et les biens laissés sur place. Les règles relatives au mobilier abandonné doivent être respectées. Le propriétaire photographie les désordres, conserve les factures, sollicite des devis et informe son assureur. Il change les codes d’accès après la reprise effective, pas avant.

La plateforme doit être alertée parallèlement, mais son intervention ne remplace pas l’État ou le juge. Le dossier transmis à Airbnb, Booking ou à l’intermédiaire peut permettre de préserver les données, d’activer une garantie contractuelle ou de suspendre le compte. Les conditions générales, les délais de déclaration et les exclusions d’assurance doivent être lus immédiatement. Une indemnisation de plateforme ne met pas nécessairement fin à l’occupation et ne couvre pas toutes les pertes.

Pour un logement à Paris ou en Île-de-France, le dossier doit également intégrer les contraintes locales du meublé touristique : numéro d’enregistrement, autorisation de changement d’usage lorsqu’elle est requise, règlement de copropriété et déclarations fiscales. Une irrégularité administrative du loueur ne donne pas à l’occupant un titre pour rester après le terme, mais elle peut compliquer le contentieux et exposer le propriétaire à un contrôle distinct. La stratégie doit mesurer ce risque avant de multiplier les déclarations contradictoires.

En pratique, le meilleur dossier combine deux colonnes. La première établit le droit à la reprise : propriété, contrat touristique, date d’expiration, absence de prorogation, plainte et constat. La seconde chiffre les conséquences : loyers ou prix restant dus, indemnité d’occupation, réservations annulées, frais de relogement de voyageurs, dégradations, frais de commissaire de justice et échanges avec l’assureur. Cette séparation permet d’agir vite sur l’évacuation tout en préparant les demandes financières.

Conclusion

Depuis le 20 août 2026, le maintien d’un client dans un meublé de tourisme après l’expiration du contrat entre expressément dans la procédure préfectorale de l’article 38. Cette avancée ne crée pas une expulsion automatique en 72 heures. Le préfet statue sous 48 heures sur une demande complète ; le délai de 72 heures concerne la consultation fiscale lorsque le droit de propriété ne peut être produit ; le délai laissé à l’occupant est d’au moins sept jours lorsque le bien n’est pas le domicile du demandeur.

Le propriétaire doit agir sans délai, mais dans le bon ordre : figer la réservation et les échanges, exclure toute prorogation ambiguë, déposer plainte, faire constater l’occupation, prouver son droit, saisir la préfecture et préparer simultanément la voie civile. Une serrure changée trop tôt peut fragiliser une situation que des pièces bien ordonnées auraient permis de résoudre.

La question décisive n’est donc pas de savoir si l’occupant est appelé « squatteur » dans le langage courant. Il faut démontrer qu’un contrat répondant à la définition du meublé de tourisme a expiré, que l’occupant se maintient sans accord et que toutes les conditions de l’article 38 sont documentées. C’est ce dossier qui permet au préfet de décider et au juge de contrôler.

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