Les alertes récentes sur les logements loués quelques nuits puis occupés après la fin de la réservation inquiètent les propriétaires. Le scénario est simple : le voyageur ne part pas, garde les clés, installe ses affaires, demande parfois le transfert de contrats d’énergie et laisse le bailleur devant une porte fermée.
Le réflexe immédiat peut être de reprendre le logement soi-même, de changer la serrure, de couper l’eau, l’électricité ou Internet, ou de faire intervenir des proches. C’est précisément le réflexe à éviter. Même lorsque l’occupant n’a plus aucun droit de rester, le propriétaire ne peut pas organiser une expulsion privée.
La bonne stratégie consiste à qualifier la situation, figer les preuves, choisir le bon canal, puis agir vite devant l’autorité compétente. L’objectif n’est pas seulement de récupérer le logement. Il faut aussi éviter qu’une erreur du propriétaire transforme un dossier clair en litige pénal ou civil plus coûteux.
Squatteur Airbnb ou occupant sans droit ni titre ?
Dans le langage courant, on parle de « squatteur Airbnb ». Juridiquement, il faut être plus précis.
Si la personne est entrée par effraction, manoeuvre ou voie de fait dans un domicile, la procédure administrative d’évacuation peut parfois être envisagée. Mais lorsque la personne est entrée dans les lieux grâce à une réservation ou un accord initial, la situation est souvent différente : elle a eu un accès régulier au départ, puis elle se maintient après l’expiration de son droit d’occupation.
Dans ce cas, le dossier ressemble davantage à une occupation sans droit ni titre après la fin d’un contrat de location saisonnière. Cette qualification ne rend pas l’occupant inexpulsable. Elle impose surtout de passer par une procédure régulière.
La nuance est décisive. Un propriétaire qui se trompe de qualification peut perdre du temps devant la mauvaise autorité. Il peut aussi se faire opposer que l’entrée initiale n’était pas un squat au sens strict, mais un refus de départ après une occupation temporairement autorisée.
Pourquoi changer les serrures est dangereux
Changer les serrures pendant l’absence de l’occupant, faire retirer ses affaires ou bloquer l’accès au logement peut exposer le propriétaire à une accusation d’expulsion illicite. Le problème ne tient pas à la sympathie que l’on aurait pour l’occupant. Il tient à l’ordre public de l’expulsion.
L’article 226-4-2 du code pénal punit le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. La peine encourue est de trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
Cette règle doit être prise au sérieux dans les dossiers de location saisonnière. Dès que l’occupant peut soutenir qu’il « habite » les lieux, même de mauvaise foi, le propriétaire doit éviter toute mesure matérielle de contrainte. Le changement de serrure, la coupure d’électricité, le retrait des meubles indispensables ou l’intimidation peuvent devenir des arguments contre lui.
La règle pratique est donc simple : on ne se fait pas justice soi-même. On fait constater, on met en demeure, on saisit le juge ou l’autorité compétente, puis on fait exécuter la décision par commissaire de justice.
Couper l’eau, l’électricité ou Internet : mauvaise idée
Couper les fluides paraît parfois moins brutal qu’une expulsion physique. En pratique, c’est souvent une mauvaise idée.
Une coupure volontaire peut être analysée comme une contrainte destinée à forcer le départ. Elle peut aussi aggraver le litige si l’occupant invoque un trouble de jouissance, un danger, une atteinte à la dignité ou une dégradation de ses conditions d’occupation.
Le propriétaire doit également faire attention aux contrats d’énergie. Si l’occupant tente de transférer un abonnement à son nom, il faut conserver les preuves, contester auprès du fournisseur lorsque c’est possible, et intégrer cet élément au dossier judiciaire. Il ne faut pas improviser une riposte matérielle qui sera ensuite difficile à justifier.
Ce qui compte, c’est la preuve chronologique : date de réservation, date de fin prévue, messages de refus de départ, état des lieux, identité connue de l’occupant, photos, vidéos, dépôt de plainte si nécessaire, constat de commissaire de justice, échanges avec la plateforme et éventuels signalements aux fournisseurs.
Que faire dans les premières 24 heures ?
Le premier objectif est de transformer une situation confuse en dossier exploitable.
Il faut d’abord récupérer tout ce qui prouve le cadre initial de l’occupation : annonce, réservation, contrat ou conditions acceptées, date d’arrivée, date de départ, montant payé, identité déclarée, échanges sur la plateforme, pièce d’identité si elle a été recueillie, règlement intérieur et état des lieux d’entrée.
Il faut ensuite prouver le refus de départ. Un simple appel téléphonique ne suffit pas toujours. Il vaut mieux adresser un message écrit demandant la libération immédiate des lieux, avec rappel de la date de fin d’occupation. Si l’occupant répond qu’il ne partira pas, cette réponse devient une pièce utile.
Le constat de commissaire de justice est souvent déterminant. Il peut constater la présence de l’occupant, les serrures modifiées, les noms sur la boîte aux lettres, l’état du logement, les échanges affichés, ou l’impossibilité de reprendre possession. Dans un dossier urgent, ce constat pèse plus qu’un récit.
La plateforme doit aussi être saisie rapidement. Elle ne remplace pas le juge, mais ses échanges peuvent établir que la réservation est terminée, que l’occupant n’a plus de droit contractuel à rester, et que le propriétaire a agi sans violence.
Quelle procédure pour récupérer le logement ?
Si la voie administrative n’est pas ouverte ou si elle échoue, le propriétaire doit envisager une procédure judiciaire rapide.
L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’occupation d’un bien sans droit ni titre peut entrer dans ce cadre lorsque le propriétaire prouve son droit et l’absence de titre de l’occupant.
La jurisprudence récente va dans ce sens. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a par exemple constaté l’occupation sans droit ni titre d’un appartement et ordonné l’expulsion en référé dans une affaire où la personne occupait le logement sans pouvoir justifier d’un titre régulier. Décision consultable sur le site de la Cour de cassation : TJ Bordeaux, 11 avril 2025, RG 25/00266.
Dans une autre décision, le tribunal judiciaire de Marseille a rappelé que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, puis a ordonné l’expulsion en référé. Décision consultable sur le site de la Cour de cassation : TJ Marseille, 16 janvier 2025, RG 24/04796.
Ces décisions ne dispensent pas d’analyser chaque dossier. Elles montrent toutefois que le référé peut être un outil utile lorsque le propriétaire dispose de preuves nettes : propriété du bien, fin de la réservation, absence de bail d’habitation, maintien injustifié, urgence et trouble causé.
Le délai de deux mois et la force publique
Même après une décision d’expulsion, l’exécution obéit à des règles. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’une expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut en principe être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un titre exécutoire, après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.
L’article L. 412-1 du même code prévoit un délai de deux mois après ce commandement lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, avec des exceptions et possibilités de réduction ou suppression selon les cas. La discussion porte alors sur la preuve de la mauvaise foi, des manoeuvres, de la voie de fait ou de la contrainte, et sur la nature exacte des lieux.
Si l’occupant ne part pas volontairement, le commissaire de justice peut requérir le concours de la force publique. L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle que l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et autres titres exécutoires. En cas de refus, une indemnisation peut être discutée, mais ce sujet suppose un dossier d’exécution distinct.
Le point essentiel est le suivant : même lorsqu’une situation paraît évidente, l’expulsion reste une opération encadrée. Le propriétaire gagne du temps en préparant bien le dossier. Il en perd lorsqu’il agit seul et crée une contestation secondaire.
Les pièces à réunir avant de saisir le juge
Un dossier de « squatteur Airbnb » se joue souvent sur les pièces. Il faut pouvoir montrer au juge que l’occupant n’est pas un locataire protégé par un bail d’habitation classique et qu’il n’a plus aucun titre.
Les pièces utiles sont généralement les suivantes :
- le titre de propriété ou l’attestation notariée ;
- l’annonce et les conditions de location saisonnière ;
- la réservation, les dates d’entrée et de sortie, les paiements ;
- les messages de la plateforme avant et après la fin du séjour ;
- la demande écrite de départ ;
- la réponse de refus ou le silence documenté ;
- le constat de commissaire de justice ;
- les preuves de changement de serrure, de transfert de compteur ou d’installation durable ;
- le dépôt de plainte ou la main courante si des faits pénaux sont invoqués ;
- les échanges avec Airbnb, l’assurance, la copropriété ou le voisinage.
Il faut éviter les preuves obtenues dans de mauvaises conditions. Entrer dans le logement par surprise, filmer des effets personnels sans cadre, menacer l’occupant ou faire pression sur ses proches peut affaiblir le dossier. Une preuve propre vaut mieux qu’une preuve spectaculaire.
Paris et Île-de-France : agir vite, mais proprement
À Paris et en Île-de-France, ces dossiers sont souvent sensibles parce que les logements concernés peuvent être des résidences principales, des pieds-à-terre, des biens en copropriété ou des meublés soumis à des règles locales strictes. Le propriétaire doit donc gérer deux fronts.
Le premier front est la récupération du logement. Il faut identifier le tribunal compétent, préparer l’assignation en référé, faire constater l’occupation, puis organiser l’exécution si une décision est rendue.
Le second front est réglementaire. À Paris, la location touristique peut soulever des questions de changement d’usage, de déclaration, de limite de durée, de règlement de copropriété ou d’assurance. Ces sujets ne doivent pas parasiter l’urgence, mais ils peuvent apparaître si l’occupant ou la copropriété conteste la régularité de l’activité.
Le bon ordre est donc de traiter l’urgence sans mentir sur le contexte. Un dossier assumé, avec une location saisonnière documentée et un refus de départ prouvé, est plus solide qu’un dossier reconstruit après coup.
Ce qu’il ne faut surtout pas faire
Il ne faut pas changer les serrures pour empêcher le retour de l’occupant.
Il ne faut pas couper l’eau, l’électricité, le chauffage ou Internet pour provoquer son départ.
Il ne faut pas faire sortir ses meubles sans décision exécutoire.
Il ne faut pas envoyer des proches « mettre la pression ».
Il ne faut pas publier son identité ou sa photo en ligne.
Il ne faut pas supposer que la plateforme réglera seule la situation.
Il faut au contraire documenter, faire constater, mettre en demeure, saisir le bon juge, puis faire exécuter la décision dans le cadre légal.
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