La formule « pas de volet, pas de loyer » a pris une nouvelle portée pendant les épisodes de fortes chaleurs de l’été 2026. Une proposition de loi déposée le 7 juillet 2026 à l’Assemblée nationale vise à créer un droit temporaire de suspension du loyer lorsque la température intérieure dépasse certains seuils et que le logement ne protège pas suffisamment ses occupants. Cette annonce ne signifie pourtant pas qu’un locataire peut cesser immédiatement ses virements. Le texte n’est pas une loi entrée en vigueur : il a été renvoyé à la commission des affaires économiques et son mécanisme reste soumis au parcours parlementaire. Aujourd’hui, le locataire doit donc distinguer trois questions : la réalité d’un défaut du logement, la preuve d’une atteinte suffisamment grave à son usage et le choix d’une procédure qui ne transforme pas sa contestation en dette locative. Un appartement sous les toits, sans occultation, mal ventilé ou exposé à une chaleur durable peut justifier une demande de travaux, une réduction du loyer ou une saisine urgente du juge. Mais la suspension unilatérale reste risquée, sauf situation exceptionnelle d’inhabitabilité et dossier probant. Voici ce que prévoit réellement la proposition n° 3044, ce que le droit actuel autorise et les démarches à engager à Paris comme en Île-de-France.

I. Pas de volet, pas de loyer : que prévoit vraiment la proposition de loi n° 3044 ?

A. Quel est le statut de la proposition de loi sur les logements trop chauds ?

La proposition de loi n° 3044 a été enregistrée à la Présidence de l’Assemblée nationale le 7 juillet 2026. Son intitulé est précis : elle vise à instaurer la suspension du paiement du loyer pour les logements qui ne protègent pas leurs occupants des fortes chaleurs. Le dossier officiel indique un dépôt et un renvoi en commission. Il ne s’agit donc pas d’une disposition applicable aux baux d’habitation au seul motif que le texte a été présenté ou repris dans les médias.

Le projet parlementaire modifierait l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajouterait notamment l’obligation pour le bailleur de fournir « un logement garantissant un niveau minimal de confort thermique en période estivale ». Il prévoirait aussi, à la demande du locataire, l’installation de protections solaires mobiles extérieures et d’un brasseur d’air dans les pièces de vie. Si ces équipements étaient impossibles pour des raisons techniques, juridiques ou patrimoniales, le texte prévoit une solution de remplacement : occultation des fenêtres et ventilateur mobile.

Le contenu complet de la proposition et son état de procédure sont accessibles sur le dossier officiel de l’Assemblée nationale relatif à la proposition de loi n° 3044. La rédaction proposée doit être lue comme une orientation parlementaire, et non comme une nouvelle règle déjà opposable au propriétaire. Le bail ne comporte pas, par la seule publication de ce texte, une clause autorisant le locataire à retenir son loyer.

Le mécanisme imaginé est néanmoins suffisamment détaillé pour expliquer la revendication. Une nouvelle disposition, présentée comme un article 6-4 de la loi de 1989, définirait une « situation de surchauffe » par deux seuils alternatifs : une température intérieure supérieure à 26 °C entre 22 heures et 7 heures pendant deux nuits consécutives, ou supérieure à 28 °C entre 7 heures et 22 heures pendant deux jours consécutifs. Les mesures devraient être réalisées dans des conditions normales d’occupation, selon des modalités à préciser par voie réglementaire.

Le texte prévoit ensuite une exemption temporaire du loyer hors charges. La notification de la surchauffe au bailleur vaudrait demande d’installation des équipements. Lorsque la notification intervient pendant une période de canicule définie par le texte, l’exemption pourrait prendre effet rétroactivement au premier jour de cette période. Le montant serait calculé au prorata des jours compris entre le début de l’exemption et la justification de l’installation effective des équipements.

Cette architecture est importante pour le locataire comme pour le bailleur. Même si elle était adoptée, le dispositif ne reposerait pas sur une simple impression de chaleur. Il faudrait mesurer la température, respecter les plages horaires, dater les relevés et notifier la situation. Le bailleur devrait pouvoir discuter la fiabilité de l’appareil, les conditions de mesure, la ventilation du logement, l’occupation effective des pièces et la réalisation des travaux. Le texte renvoie d’ailleurs à un décret pour les conditions normales d’occupation.

La proposition consacre également une preuve ouverte. Son article 4 indique que la situation de surchauffe pourrait être démontrée « par tout moyen ». Le texte cite les relevés effectués par un dispositif de mesure certifié, les données météorologiques publiées par les services compétents de l’État, ainsi que tout constat ou expertise. En cas de contestation, il prévoit la possibilité pour le juge d’ordonner une mesure d’instruction. Ces éléments donnent un modèle de dossier utile dès maintenant, mais ils ne créent pas encore les seuils de 26 °C et 28 °C dans le droit positif.

Il faut donc distinguer l’actualité politique de la règle applicable. La proposition n° 3044 permet de comprendre la demande « pas de volet, pas de loyer » et les équipements envisagés. Elle ne permet pas, à elle seule, d’interrompre aujourd’hui un prélèvement, de retenir un virement ou de déduire le prix d’un ventilateur du loyer. Une retenue pratiquée avant l’entrée en vigueur d’un texte exposerait le locataire au régime ordinaire des impayés.

B. Peut-on arrêter de payer son loyer parce qu’il fait trop chaud ?

Le point de départ actuel reste l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Cette obligation est distincte de la contestation adressée au bailleur. Un désaccord sur la qualité du logement ne modifie pas automatiquement la date de paiement prévue au contrat.

Le texte en vigueur de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose de son côté au bailleur de remettre un logement décent, de garantir la jouissance paisible, d’entretenir les locaux et de réaliser les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état. L’article 6 vise un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il ne fixe pas, dans sa rédaction actuelle, un seuil général de température estivale équivalent aux seuils proposés par le texte parlementaire.

La décence ne se réduit toutefois pas à un diagnostic de performance énergétique. L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent exige notamment que « les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Il exige aussi un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre dans les pièces principales. Une fenêtre qui ne s’ouvre plus, une ventilation hors service, une installation dangereuse ou un défaut structurel peuvent donc déplacer le débat vers la décence et la santé. L’absence de climatisation, prise isolément, ne suffit pas à établir une non-décence.

Le Code civil rappelle la logique contractuelle. L’article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée et, lorsqu’il s’agit de l’habitation principale, un logement décent, à l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et à en assurer la jouissance paisible. L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations et effectuer pendant la durée du bail les réparations nécessaires qui ne sont pas locatives. L’article 1721 prévoit une garantie pour les vices ou défauts qui empêchent l’usage de la chose louée.

Ces obligations peuvent fonder une réclamation sérieuse lorsque la chaleur révèle un défaut matériel : absence d’aération, fenêtre condamnée, volet défectueux promis au bail, infiltration ayant détruit une protection, isolation dégradée, installation électrique qui interdit l’usage normal d’un ventilateur ou impossibilité de ventiler la nuit. Le lien entre le défaut et la chaleur doit être décrit. Une température extérieure élevée ne prouve pas, à elle seule, que le propriétaire a manqué à ses obligations.

Le principe de paiement est aussi posé par l’article 1728 du Code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales » et notamment « de payer le prix du bail aux termes convenus ». L’article 1219 du Code civil prévoit bien qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation » si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L’article 1220 permet de suspendre l’exécution lorsqu’il est manifeste que le cocontractant ne s’exécutera pas et que les conséquences sont suffisamment graves, avec une notification rapide.

Ces deux articles du droit commun ne constituent pas un permis général de ne plus payer son loyer. Dans un bail d’habitation, le locataire doit pouvoir démontrer un manquement grave, une atteinte réelle à l’usage convenu et une réponse proportionnée. La situation doit être évaluée à partir des faits, des pièces et de la chronologie. Un appartement difficile à rafraîchir n’est pas automatiquement inhabitable. À l’inverse, une accumulation de défauts empêchant l’occupation normale, mettant la santé en danger ou rendant les pièces essentielles inutilisables peut justifier une mesure judiciaire et, dans les dossiers les plus graves, une exception d’inexécution discutée devant le juge.

La Cour de cassation l’a rappelé dans un contexte de bail commercial : dans son arrêt du 15 décembre 1993, pourvoi n° 92-12.324, elle a retenu que le manquement du bailleur « autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers » lorsque l’usage prévu par le bail n’était pas assuré. La décision est consultable sur Légifrance. Cette référence ne dispense pas d’une analyse du bail d’habitation, mais elle montre que l’exception dépend de l’importance concrète de l’inexécution et de l’usage effectivement empêché.

La jurisprudence plus récente appelle à la prudence. Dans son arrêt du 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-22.754, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a validé la possibilité de suspendre les loyers dans une affaire où le manquement à l’obligation de délivrer un logement décent avait été retenu. L’arrêt est disponible sur Légifrance. Cette solution concerne un dossier où la non-décence et la gravité du manquement étaient établies ; elle ne transforme pas une plainte générale sur la chaleur en droit automatique de retenue.

Le risque pratique vient de la procédure d’impayé. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement et « cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le délai de six semaines n’est pas un délai de tranquillité : il permet au locataire de payer, de solliciter des délais, de contester la dette ou de saisir la juridiction compétente. Le bailleur peut ensuite demander la résiliation, l’expulsion et le paiement de l’arriéré.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 3 décembre 2020, pourvoi n° 19-23.216, a approuvé le raisonnement selon lequel le locataire qui conserve un logement habitable ne peut pas se faire justice lui-même en cessant de payer. La décision est accessible sur Légifrance. Dans l’arrêt du 29 février 2024, pourvoi n° 20-17.542, la troisième chambre civile a également retenu que les désordres et imperfections « n’étaient pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable », de sorte que le non-paiement n’était pas justifié ; voir la décision officielle. La question de la chaleur doit donc être posée avec une qualification précise : gêne, défaut de décence, atteinte à la santé, perte partielle d’usage ou inhabitabilité totale ne produisent pas les mêmes effets.

II. Comment prouver un logement trop chaud et obtenir une baisse de loyer sans se mettre en impayé ?

A. Quelles preuves réunir et comment mettre le bailleur en demeure ?

Le dossier commence par une chronologie. Notez la date du premier épisode, les températures mesurées dans chaque pièce, les heures de relevé, la position des fenêtres, l’état des volets ou stores, le fonctionnement de la ventilation et les mesures déjà prises. Une mesure isolée affichée sur un téléphone est peu parlante. Plusieurs relevés datés, réalisés avec le même appareil et placés à hauteur de vie, permettent de montrer la durée et la répétition du phénomène.

Conservez les données météorologiques correspondant au lieu du logement. Il faut distinguer la température extérieure mesurée par une station officielle de la température intérieure réellement subie. Un appartement peut rester très chaud la nuit alors que la température extérieure baisse ; cette persistance peut orienter l’analyse vers l’inertie du bâtiment, l’absence de ventilation traversante, une protection solaire insuffisante ou l’exposition particulière d’une chambre sous toiture. La donnée météo ne remplace pas le relevé intérieur, mais elle donne un contexte vérifiable.

Les pièces utiles comprennent notamment :

• le bail, l’état des lieux d’entrée, les annexes et les annonces conservées lors de la location ;
• les photographies et vidéos datées des fenêtres, volets, stores, grilles de ventilation, plafonds, murs et équipements ;
• les relevés de température avec l’appareil utilisé, son emplacement et ses éventuelles caractéristiques de précision ;
• les échanges avec le bailleur, l’agence, le syndic ou le gardien, ainsi que les promesses de travaux et les comptes rendus d’intervention ;
• le DPE et les diagnostics, sans les traiter comme une preuve suffisante du confort d’été ;
• les attestations de personnes présentes, les certificats médicaux et les justificatifs d’une aggravation de santé, lorsque la chaleur a eu une conséquence personnelle ;
• les factures d’électricité d’un appareil de rafraîchissement, les dépenses de remplacement ou les frais d’hébergement provisoire, en conservant le lien avec les dates concernées.

Une expertise amiable peut préciser la configuration du logement, l’orientation, la surface vitrée, les protections solaires, la ventilation, l’isolation accessible et la possibilité de réaliser des travaux. Un constat de commissaire de justice peut fixer l’état apparent des lieux et les échanges affichés au jour de son passage. Aucun de ces documents ne garantit à lui seul une baisse de loyer : ils renforcent une démonstration globale et permettent de répondre à une contestation sur la réalité du défaut.

La mise en demeure doit être adressée au bailleur selon un mode permettant de prouver la réception. Elle doit présenter un objet précis, par exemple « mise en demeure de faire cesser un défaut affectant l’usage du logement pendant les fortes chaleurs ». Décrivez les pièces concernées, les dates, les températures, les défauts observés et les conséquences concrètes. Demandez une visite ou une intervention, proposez des créneaux, joignez un dossier numéroté et fixez un délai raisonnable adapté à l’urgence. Si un équipement est cassé, précisez la réparation attendue ; si une solution suppose un accord de copropriété ou une autorisation administrative, demandez au bailleur d’engager les démarches correspondantes.

Il faut distinguer une demande de travaux d’une demande de suspension immédiate. Dans le courrier, réclamez d’abord la mise en conformité, la réparation ou la protection adaptée. Vous pouvez réserver vos droits sur le préjudice de jouissance et demander une réduction amiable pour la période documentée. Une phrase annonçant que le loyer ne sera plus payé ne remplace pas une décision de justice et peut être utilisée comme point de départ d’un litige sur l’impayé.

La procédure spéciale de mise en conformité repose sur l’article 20-1 de la loi de 1989. Lorsque le logement ne satisfait pas aux dispositions relatives à la décence, le locataire peut demander sa mise en conformité. En cas de désaccord ou d’absence de réponse, la commission départementale de conciliation peut être saisie lorsque cette voie est adaptée, puis le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Le texte prévoit que « le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ».

Le pouvoir du juge est le cœur du dispositif actuel. Le même article 20-1 de la loi n° 89-462 ajoute : « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » La consignation signifie que les sommes sont immobilisées selon les modalités décidées par la juridiction ; elle ne consiste pas à conserver l’argent sur son compte en affirmant soi-même qu’il est bloqué. Le locataire doit demander la mesure et respecter l’ordonnance rendue.

La question de la baisse de loyer doit rester reliée à la perte d’usage. Une chambre inutilisable, une pièce de vie rendue impraticable pendant plusieurs jours ou une ventilation impossible ne se chiffrent pas comme un simple inconfort. Le juge peut examiner la durée, la surface touchée, la répétition des épisodes, la gravité sanitaire, la diligence du bailleur et les solutions disponibles. L’objectif du dossier est de permettre une mesure proportionnée, pas de présenter un pourcentage détaché des faits.

Si le bailleur réalise des travaux urgents, l’article 1724 du Code civil encadre les conséquences de l’intervention. Le locataire doit supporter les réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du bail, mais lorsque ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail « sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ». Cette règle vise la privation résultant des travaux ; elle ne donne pas automatiquement une réduction pour toute température élevée. Lorsque les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement, le texte prévoit aussi la possibilité de demander la résiliation du bail.

Une réponse sérieuse du bailleur doit être vérifiée. Un ventilateur mobile peut être utile sans traiter un défaut de ventilation ou une fenêtre condamnée. Une peinture claire ne remplace pas une réparation de volet. Un climatiseur mobile peut soulever une question d’évacuation d’air, de consommation et de sécurité électrique. La solution doit être compatible avec l’immeuble, la copropriété, les règles d’urbanisme et l’usage normal du logement. Le locataire ne doit pas installer seul une unité extérieure ou percer une façade en pensant que la chaleur rend toute autorisation inutile.

B. Quelle procédure saisir à Paris et en Île-de-France pour demander une consignation ?

En cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut être saisi en référé lorsque les conditions procédurales sont réunies. L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que, « dans tous les cas d’urgence », le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 autorise, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le référé ne sert pas à obtenir mécaniquement une validation de la retenue déjà pratiquée. Il peut permettre de demander une mesure d’instruction, une expertise, une intervention urgente, la remise en état d’un équipement ou, selon la situation, une provision. La demande doit expliquer l’urgence, le risque, le défaut imputé au bailleur, la mesure recherchée et les pièces qui rendent le débat intelligible. Une expertise judiciaire peut être plus pertinente qu’une demande générale de « logement frais » lorsqu’il faut établir l’origine de la surchauffe.

Pour une action au fond fondée sur la décence, le locataire doit exposer les obligations qui n’ont pas été respectées et demander au juge des travaux déterminés. Le dossier peut solliciter, selon les faits, une réduction du loyer pour la période de perte d’usage, la suspension avec consignation jusqu’aux travaux, des dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance et le remboursement de dépenses directement justifiées. Ces demandes ne se confondent pas : la consignation protège le paiement pendant le litige ; la réduction compense une jouissance diminuée ; les dommages-intérêts réparent un préjudice distinct qui doit être démontré.

À Paris, le dossier doit identifier le tribunal judiciaire et le juge compétent au regard de l’adresse du logement. En Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, le Val-d’Oise, les Yvelines, l’Essonne ou la Seine-et-Marne, la juridiction territoriale dépend de la commune concernée. Une erreur d’adresse ou de juridiction peut retarder l’urgence. Le bail, l’adresse complète, l’identité du bailleur, la preuve de la mise en demeure et l’ensemble des relevés doivent être réunis avant le dépôt. Le locataire qui bénéficie d’une assurance protection juridique doit la prévenir rapidement, car elle peut financer un constat, une expertise ou une consultation.

La commission départementale de conciliation peut être utile pour rechercher une solution rapide sur les travaux ou le montant d’une réduction, mais elle ne remplace pas une décision ordonnant une consignation. Le locataire doit vérifier les conditions de saisine propres au département et ne pas laisser expirer une procédure urgente pendant une tentative amiable. Une conciliation réussie doit être écrite : travaux précisément décrits, date d’intervention, prise en charge des coûts, accès au logement, effet sur le loyer et sort des périodes antérieures.

Le commandement de payer change la priorité. Si le locataire a retenu un ou plusieurs loyers et reçoit un acte de commissaire de justice, il doit relever la date de signification, le décompte, les mois visés, la clause invoquée et les mentions obligatoires. L’article 24 prévoit notamment que le commandement doit rappeler le délai de six semaines, le montant du loyer, le décompte de la dette, le risque de résiliation et la possibilité de demander des délais. Il faut transmettre immédiatement l’acte à l’avocat, à l’assurance protection juridique, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions lorsque cela est pertinent, et aux services sociaux susceptibles d’aider au paiement. Une contestation liée à la chaleur ne fait pas disparaître automatiquement la dette affichée dans le commandement.

La décision du 28 novembre 2024, troisième chambre civile, pourvoi n° 23-18.135, illustre l’exigence de preuve dans un bail d’habitation. Dans cette affaire, malgré des désordres affectant le logement, la Cour a relevé que son inhabitabilité n’était pas démontrée et que les locataires ne pouvaient pas justifier le non-paiement par une exception d’inexécution. Le texte intégral est disponible sur Légifrance. Cette décision ne règle pas une situation de chaleur en particulier ; elle montre pourquoi le dossier doit relier chaque pièce à l’usage impossible ou au risque précis allégué.

Le seuil proposé de 26 °C la nuit et 28 °C le jour ne doit pas être présenté comme une règle actuelle. Tant que la proposition n° 3044 n’est pas adoptée, un locataire ne peut pas écrire que le dépassement de 28 °C lui donne automatiquement le droit de supprimer son loyer. Il doit présenter le dépassement comme un élément factuel parmi d’autres : durée, répétition, configuration, absence de protection, impossibilité d’aérer, impact sur la santé, réponse du bailleur et possibilité réelle d’occuper les lieux.

La distinction entre charges et loyer doit aussi être conservée. Le texte parlementaire vise une exemption du loyer hors charges. Une demande judiciaire doit préciser les sommes concernées et éviter de suspendre indistinctement les provisions sur charges, les régularisations ou le dépôt de garantie. Une comptabilité mensuelle, avec date de paiement et motif de chaque somme, rend le dossier plus lisible et limite le risque d’une dette mal calculée.

Enfin, la santé passe avant le contentieux. Une personne âgée, un nourrisson, une personne malade ou tout occupant présentant des symptômes liés à la chaleur doit chercher une solution de protection et une prise en charge médicale sans attendre l’issue d’une procédure. Si le logement présente un danger immédiat, il faut se mettre à l’abri, appeler les secours lorsque l’état de santé le justifie et conserver les preuves de la situation. Le droit au logement et la demande de travaux se traitent ensuite avec une chronologie complète.

Conclusion

La proposition de loi n° 3044 répond à une question devenue très concrète : un logement loué doit-il protéger ses occupants contre des épisodes de chaleur qui se répètent et s’intensifient ? Elle propose un niveau minimal de confort thermique, des seuils de surchauffe, des protections solaires et une exemption temporaire du loyer hors charges. Mais, au 30 août 2026, ce dispositif est encore au stade parlementaire. Les seuils annoncés ne remplacent pas le droit actuel.

Aujourd’hui, le locataire doit articuler l’obligation de décence, l’entretien du logement, la ventilation, la jouissance paisible et la preuve d’une perte d’usage. Il doit documenter la chaleur, mettre le bailleur en demeure, demander des travaux précis et saisir le juge pour obtenir une réduction, une suspension avec consignation, une expertise ou une mesure urgente. Cesser seul de payer reste une décision à haut risque : le bailleur peut délivrer un commandement, enclencher la clause résolutoire et réclamer l’arriéré. La démarche la plus sûre consiste à préserver les paiements lorsque le logement reste utilisable, à réserver ses droits par écrit et à demander rapidement une mesure judiciaire lorsque la chaleur rend l’occupation dangereuse ou réellement impossible.

Pour les locataires de Paris et d’Île-de-France, l’adresse du logement, le tribunal compétent, les délais de référé et la qualité des preuves peuvent modifier la stratégie. Un examen du bail, des relevés, des échanges et des travaux envisageables permet de choisir entre mise en demeure renforcée, conciliation, expertise et action devant le juge.

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