Recevoir un appel de fonds, une mise en demeure ou un décompte du syndic après la recevabilité d’un dossier de surendettement peut donner le sentiment que la décision de la commission n’a rien changé. La situation est pourtant plus précise : la recevabilité protège certaines dettes antérieures contre les mesures d’exécution, mais elle ne transforme pas les charges de copropriété à venir en dettes effacées. La date de naissance et d’exigibilité de chaque somme doit être identifiée.

La première question n’est donc pas seulement de savoir si le syndic « réclame » de l’argent. Il faut déterminer quelle période couvre le décompte, quand chaque appel est devenu exigible, s’il s’agit de charges courantes, de travaux, de frais de recouvrement ou d’une somme déjà déclarée à la commission. Une facture reçue après la recevabilité peut concerner une dette plus ancienne ; à l’inverse, un appel décidé avant la recevabilité peut devenir exigible plus tard.

Cette distinction commande la réponse à adresser au syndic, la manière de renseigner la commission de surendettement et, en cas de désaccord, le recours devant le juge des contentieux de la protection. Le propriétaire doit aussi préserver le fonctionnement de sa copropriété en payant les charges courantes lorsque son budget le permet, tout en évitant de régler isolément une ancienne dette interdite de paiement. L’objectif est de séparer les flux plutôt que de laisser un décompte global créer une nouvelle confusion.

La présente analyse expose une méthode concrète pour vérifier la dette, réagir à une demande du syndicat des copropriétaires et protéger ses droits sans aggraver sa situation. Elle ne remplace pas l’examen de la décision de recevabilité, de l’état des créances, du règlement de copropriété, des appels de fonds et des courriers effectivement reçus.

I. Charges de copropriété après la recevabilité : distinguer la dette ancienne de la dette nouvelle

A. Les charges exigibles avant la recevabilité : déclaration, décompte et contestation

Le dossier de surendettement ne fonctionne pas à partir d’un montant approximatif annoncé oralement. La commission doit pouvoir rattacher chaque créance à un créancier, une période, un fondement et un montant. Pour une copropriété, cela suppose de reconstituer le compte individuel du lot à la date pertinente, puis de séparer ce qui était exigible avant la recevabilité de ce qui l’est devenu après.

La dette de copropriété repose d’abord sur l’obligation de participer aux dépenses communes. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ». Il prévoit aussi une participation aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes. La difficulté du surendettement ne supprime donc pas le principe de la créance ; elle modifie son traitement procédural et financier.

Pour établir une photographie fiable, la date de recevabilité doit être placée au centre d’un tableau. Il faut inscrire, ligne par ligne, l’appel de fonds, la date d’exigibilité indiquée par le syndic, la période concernée, le règlement éventuellement effectué et le solde restant. La date d’envoi d’une lettre n’est pas toujours la date de naissance de la dette. Un décompte communiqué en novembre peut reprendre un appel exigible en octobre, une régularisation d’exercice antérieur ou des frais nés au moment d’une mise en demeure.

Élément à vérifier	Question à poser	Pièce utile
Appel de fonds	Quelle somme, pour quelle période et à quelle date était-elle exigible ?	Avis d’appel et règlement de copropriété
Travaux	La dépense a-t-elle été votée, appelée et exigible avant ou après la recevabilité ?	Procès-verbal d’assemblée générale et appel travaux
Régularisation	Le montant provient-il d’une approbation de comptes antérieurs ?	Décompte annuel et procès-verbal d’approbation
Frais de recouvrement	Quel acte les a générés et sont-ils justifiés par une créance certaine ?	Mise en demeure, acte du commissaire de justice et facture

Les charges exigibles avant la recevabilité doivent être déclarées dans l’état du passif, même si le syndic n’a pas encore obtenu de jugement. Une erreur fréquente consiste à croire qu’une créance non judiciairement fixée n’existe pas. Une autre consiste à retenir le dernier solde communiqué sans contrôler les encaissements, les avoirs, les appels annulés ou l’imputation des paiements. Le débiteur peut demander au syndic un relevé détaillé arrêté à la date de recevabilité et signaler à la commission toute différence documentée.

Le code de la consommation, à l’article L. 723-3, donne au débiteur une voie précise : « Le débiteur peut, dans un délai fixé par décret, contester l’état du passif dressé par la commission ». Le même article permet de demander la saisine du juge des contentieux de la protection pour vérifier la validité des créances, des titres et des sommes réclamées. Cette contestation ne doit pas rester générale. Elle doit indiquer la ligne contestée, le montant reconnu, le montant discuté et la raison : paiement déjà effectué, appel non justifié, mauvaise période, frais non documentés ou double comptabilisation.

La jurisprudence de la deuxième chambre civile aide à comprendre la séparation entre l’ancien solde et les charges postérieures. Dans un arrêt du 20 janvier 2011, n° 09-72.828, la Cour de cassation a retenu que « cette suspension ne concerne pas l’action en recouvrement de dettes nées postérieurement ». L’arrêt employait l’ancienne numérotation de la procédure de surendettement, mais la distinction demeure utile : la suspension des poursuites sur le passif antérieur ne fait pas disparaître les obligations qui prennent naissance plus tard. Il ne faut toutefois pas appliquer cette formule mécaniquement sans identifier la date d’exigibilité de chaque appel.

Un second arrêt mérite d’être lu avec prudence. Dans sa décision du 18 janvier 2024, n° 22-12.950, la deuxième chambre civile rappelle que « la vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et de leur montant est opérée pour les besoins de la procédure devant la commission ». Cette formule souligne l’importance du décompte produit par le syndicat et des pièces contradictoires. Elle ne signifie pas qu’un impayé de charges courantes serait automatiquement effacé ; elle signifie que la réalité, le montant et le traitement de la créance doivent être établis selon les règles de la procédure.

La créance ancienne peut comporter plusieurs catégories. Les provisions du budget prévisionnel ne se confondent pas avec les appels exceptionnels de travaux. Une régularisation approuvée ultérieurement ne doit pas être intégrée sans explication à un arriéré déjà arrêté. Les frais d’avocat, de commissaire de justice, de mise en demeure ou d’hypothèque doivent être isolés. Le texte de l’article 10-1 de la loi de 1965 vise les « frais nécessaires exposés par le syndicat ». Cette qualification impose de vérifier le lien entre la dépense, l’impayé et l’acte réellement accompli.

Lorsque le syndic réclame une somme globale, la réponse utile consiste à demander un décompte à trois dates : la date du dépôt, la date de recevabilité et la date de la demande actuelle. Ces trois repères permettent de voir si la différence correspond à des charges courantes nouvelles, à une mise à jour administrative ou à des frais ajoutés à l’ancien passif. Le débiteur doit conserver l’enveloppe, l’accusé de réception, le courriel et la pièce jointe. En cas de recours, la chronologie est souvent aussi importante que le montant.

Un jugement antérieur ne change pas cette nécessité. Le titre peut fixer une créance ancienne, mais la recevabilité peut suspendre son exécution dans les limites prévues par le code de la consommation. À l’inverse, le syndic peut chercher à faire constater une créance postérieure ou à actualiser son compte lorsque la loi l’autorise. Le propriétaire doit donc éviter deux réactions symétriques : payer tout le décompte par peur d’une saisie, ou cesser de payer toute charge en pensant que la recevabilité couvre l’avenir.

B. Les appels de fonds postérieurs : une obligation courante qui n’est pas effacée

Après la recevabilité, les charges courantes continuent d’être appelées. Elles financent l’assurance de l’immeuble, l’entretien, l’électricité des parties communes, le nettoyage, les contrats d’équipement et les autres dépenses collectives. Leur caractère courant ne les rend pas facultatives. Lorsque le budget disponible le permet, elles doivent être payées à leur échéance afin d’éviter que le dossier ne se dégrade pendant la période de traitement.

La date de recevabilité agit surtout sur les procédures d’exécution et sur le paiement du passif antérieur. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». Le texte vise les dettes concernées par la procédure et n’autorise pas le débiteur à interrompre sans distinction les appels de fonds qui deviennent exigibles après la recevabilité.

La durée et le terme de cette protection sont précisés par l’article L. 722-3 du même code : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement ». La suspension peut aussi se prolonger jusqu’à la décision imposant les mesures, au jugement de rétablissement personnel ou au jugement d’ouverture de la liquidation. Elle ne peut pas être comprise comme un moratoire général sur toutes les dépenses de la vie courante.

La distinction devient sensible avec les appels trimestriels. Si la recevabilité intervient le 15 septembre et que l’appel du quatrième trimestre était exigible le 1er octobre, cet appel postérieur doit être examiné comme une charge courante nouvelle, même si le budget avait été voté avant septembre. Si un appel était exigible le 1er juillet, il appartient en principe au passif antérieur, même si le syndic adresse son rappel en octobre. Le montant et la période indiqués par l’appel doivent toujours être contrôlés.

Les travaux appellent la même prudence. Une assemblée générale peut voter un chantier avant la recevabilité, puis fixer plusieurs appels de fonds dont les échéances se situent après cette date. Le vote, l’exigibilité de la provision, l’exécution des travaux et l’inscription comptable ne sont pas des événements identiques. La qualification de la dette nécessite la lecture de la résolution, de l’appel et, si nécessaire, du décompte du syndic. Le seul fait que la décision de travaux soit ancienne ne suffit pas à classer toutes les échéances dans le passif antérieur.

Le régime de recouvrement de la copropriété peut aussi accélérer certaines sommes. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 vise notamment l’hypothèse où « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ». Après une mise en demeure restée infructueuse dans le délai légal, certaines provisions non échues peuvent devenir immédiatement exigibles. Cette accélération ne transforme pas pour autant l’ensemble des appels en dette antérieure : elle doit être datée, justifiée et replacée dans la chronologie de la recevabilité.

Si le budget ne permet pas de payer un appel courant, il faut prévenir rapidement le syndic et la commission. Un courrier expliquant la baisse de revenus, la composition du foyer, le montant de l’appel et le reliquat disponible est plus utile qu’un silence. Le propriétaire peut proposer un échange sur un échéancier pour les charges courantes, sans présenter cet accord amiable comme un paiement du passif ancien. Tout accord doit être écrit et compatible avec le plan ou les mesures de surendettement.

Le paiement doit être traçable. Un virement libellé « charges courantes octobre 2026 » ou un règlement accompagné d’un message précis permet d’éviter une imputation obscure sur une ancienne condamnation. Le débiteur ne doit pas donner l’impression de choisir librement la dette qu’il règle lorsqu’une mesure interdit le paiement du passif antérieur. Il peut demander au syndic de distinguer, dans son compte, le paiement de la charge postérieure et la créance déclarée au dossier.

Lorsque la copropriété déduit d’un règlement courant une ancienne dette ou des frais discutés, il faut demander la ventilation comptable et conserver la preuve du paiement. La contestation porte alors sur l’imputation et non sur le principe de contribuer aux dépenses communes. Cette précision peut être déterminante si le syndic affirme que les charges postérieures restent impayées alors que le débiteur pensait les avoir réglées.

La recevabilité n’empêche pas non plus la copropriété de continuer à fonctionner. Le syndic doit appeler les provisions, tenir les comptes et préserver l’immeuble. En revanche, les actions d’exécution contre les biens du débiteur doivent respecter la suspension applicable. Une lettre de relance, une demande de justificatifs ou une déclaration de créance ne se confond pas avec une saisie. Chaque acte reçu doit être qualifié avant toute réponse ou paiement.

II. Syndic qui réclame après la recevabilité : suspension, plan et recours

A. Ce que le syndic peut encore demander et ce que la recevabilité bloque

Le syndic reste l’interlocuteur du syndicat des copropriétaires. Il peut demander les charges courantes, actualiser les informations du compte, produire les justificatifs de la créance et répondre à la commission. Il peut aussi rappeler une dette ancienne pour permettre sa prise en compte dans l’état du passif. La recevabilité ne fait pas disparaître la créance ni le droit de la copropriété à être entendue dans le traitement collectif.

La limite porte sur le paiement et l’exécution de certaines dettes antérieures. L’article L. 722-5 du code de la consommation rappelle que « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction ». Le même article encadre le paiement d’une créance non alimentaire née avant la suspension et permet au débiteur de saisir le juge des contentieux de la protection pour être autorisé à accomplir certains actes. Le texte doit être lu avec la décision de recevabilité et les courriers de la commission.

En pratique, la demande du syndic peut donc contenir trois objets très différents. Elle peut être une simple mise à jour du compte. Elle peut être une mise en demeure portant sur un appel courant impayé. Elle peut enfin annoncer une assignation, une mesure conservatoire ou une poursuite d’exécution. La protection ne produit pas la même conséquence pour ces trois catégories. Le débiteur doit regarder le titre du document, sa date, la période réclamée, le délai de réponse et l’acte annoncé.

Une mise en demeure ne constitue pas, à elle seule, une saisie. Elle doit néanmoins être conservée, car elle peut déclencher un délai, générer certains frais ou précéder une action judiciaire. Un commandement de payer, une dénonciation de saisie, une assignation devant le tribunal judiciaire ou un courrier de commissaire de justice appelle une réaction plus urgente. La date de réception doit être notée sur une copie, puis le document doit être rapproché de la décision de recevabilité et de l’état des créances.

La copropriété peut demander que sa créance soit vérifiée. Le débiteur dispose de la même possibilité lorsqu’il conteste la période, le montant ou la justification. L’article L. 733-12 du code de la consommation prévoit que le juge « peut vérifier, même d’office, la validité des créances et des titres qui les constatent ainsi que le montant des sommes réclamées ». Cette vérification ne doit pas être confondue avec une remise automatique : le juge recherche le passif exact qui doit être traité.

Une difficulté apparaît lorsque le syndic obtient ou détient un titre exécutoire. Le titre fixe une obligation, mais la recevabilité peut suspendre les poursuites d’exécution sur la dette antérieure. La copropriété peut toutefois avoir besoin d’un titre pour faire constater une créance ou préserver ses droits, notamment lorsqu’elle réclame des sommes postérieures. Dans l’arrêt du 20 janvier 2011 précité, la deuxième chambre civile a précisément distingué l’exécution du passif ancien et l’action portant sur les dettes nées après la suspension. Une lecture de la pièce et de la période visée est indispensable.

Le non-paiement de charges courantes après la recevabilité peut aussi être invoqué dans le débat sur la situation financière ou la bonne foi. Il ne produit pas automatiquement une irrecevabilité ou une déchéance. Dans l’arrêt du 18 janvier 2024 précité, la Cour de cassation a rappelé que « les causes de déchéance sont limitativement énumérées par la loi ». Cela ne dispense pas de payer les charges nouvelles ; cela interdit de déduire une sanction qui ne correspond pas à un texte ni aux faits établis.

Le plan ou les mesures imposées fixent ensuite le traitement du passif reconnu. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet notamment de « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature » et de « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires ». Une dette de copropriété antérieure peut ainsi être intégrée au plan selon les mesures décidées, tandis que les charges courantes continuent d’être payées directement. La décision reçue doit être lue ligne par ligne : créancier, montant, mensualité, durée et éventuelle suspension.

Si le syndicat ou le débiteur estime que les mesures ne tiennent pas compte de la réalité du décompte, le recours doit respecter le délai applicable. L’article L. 733-10 du code de la consommation dispose qu’« Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection » les mesures imposées dans les conditions prévues par le texte. Une lettre au syndic ne remplace pas ce recours. Elle peut en revanche signaler l’erreur et faciliter une correction avant l’audience.

Le débiteur doit également répondre à la commission lorsqu’elle demande une actualisation. Une dette de copropriété apparue après le dépôt ne doit pas être dissimulée. Elle ne peut pas toujours être ajoutée au plan initial comme une créance ancienne, mais elle doit être signalée pour que la commission connaisse l’évolution du budget et des charges. Si la nouvelle charge rend la mensualité impossible, il faut exposer le changement et joindre les justificatifs au lieu d’attendre un nouvel impayé.

Le maintien d’une résidence principale en copropriété rend la situation particulièrement concrète. La vente éventuelle du lot, un projet d’échelonnement ou une mesure affectant le bien doivent être examinés en tenant compte des charges, des appels de travaux, de la valeur du logement et de la décision de la commission. La contestation de la recevabilité et la saisine du juge relèvent d’une question différente, mais les pièces de copropriété peuvent y jouer un rôle lorsque la commission a mal apprécié le budget ou le patrimoine.

B. Comment répondre, saisir la commission et protéger son budget

La réponse doit être organisée autour d’un dossier chronologique. Dès réception de la demande, le propriétaire peut créer quatre sous-dossiers : « avant recevabilité », « après recevabilité », « procédure de recouvrement » et « commission ou juge ». Cette méthode évite de mélanger un appel trimestriel récent avec une ancienne mise en demeure. Elle permet aussi de transmettre rapidement un ensemble lisible à un avocat, à la commission ou au juge des contentieux de la protection.

1. Fixer la date de référence. Relever la date de dépôt, la date de recevabilité, la date d’envoi de la notification et la date de chaque appel de fonds. La notification reçue par le syndic et par le débiteur doit être conservée.
2. Demander un décompte ventilé. Il faut solliciter un solde arrêté à la date de recevabilité, puis un solde actualisé, avec distinction entre charges générales, équipements, travaux, régularisations, frais et paiements.
3. Rapprocher le compte bancaire. Chaque virement ou prélèvement doit être relié à un appel. Une différence de quelques centaines d’euros peut venir d’un paiement imputé à une ancienne ligne, d’un avoir non reporté ou d’un appel annulé.
4. Informer la commission. Le décompte et les observations doivent être transmis lorsque le passif est incomplet ou contesté. Une dette nouvelle doit être signalée si elle modifie l’équilibre du budget.
5. Protéger les charges courantes. Lorsque les ressources le permettent, les appels postérieurs doivent être payés à leur échéance. Si elles ne le permettent plus, le déficit doit être expliqué immédiatement et non masqué par un crédit ou un paiement irrégulier.
6. Qualifier toute procédure. Une relance, une mise en demeure, une assignation ou une saisie n’appelle pas le même délai. La décision de recevabilité et la preuve de sa notification doivent être adressées au professionnel qui poursuit le recouvrement.

Un courrier au syndic peut rester simple et factuel. Il peut prendre la forme suivante, en l’adaptant aux pièces : « Je vous informe que la décision de recevabilité de mon dossier de surendettement a été rendue le [date]. Je vous remercie de me transmettre un décompte séparant les sommes exigibles avant cette date des appels devenus exigibles ensuite, en précisant les règlements, les travaux, les régularisations et les frais. Je vous adresse ci-joint la notification de recevabilité et vous demande de distinguer les charges courantes des créances déclarées à la commission. » Ce courrier ne vaut ni reconnaissance de chaque ligne ni contestation générale ; il crée une trace utile.

Si le débiteur reconnaît une charge courante mais ne peut pas la payer intégralement, il peut le dire clairement. Il peut proposer un calendrier limité aux appels postérieurs, demander le RIB du syndicat et solliciter une confirmation écrite de l’imputation des versements. Un accord sur les charges à venir ne doit pas prévoir le règlement direct d’un arriéré antérieur lorsque ce paiement est interdit ou déjà traité par le plan. En cas de doute, le projet d’accord doit être soumis à la commission ou au juge compétent.

La saisine du juge des contentieux de la protection devient pertinente lorsqu’une ligne importante est contestée, lorsque le syndic poursuit une exécution malgré la suspension, lorsque le décompte rend impossible la compréhension du passif ou lorsque les mesures imposées ne reprennent pas le bon montant. Le recours doit contenir la décision attaquée, l’historique du compte, les appels, les preuves de paiement, la notification de recevabilité et une présentation chiffrée de la demande. Dire seulement « la dette est fausse » ne permet pas au juge de contrôler la ligne concernée.

La question du délai ne doit pas être laissée de côté. Une contestation de l’état du passif, une contestation des mesures imposées et une défense contre une assignation obéissent à des règles qui ne se confondent pas. Le point de départ peut dépendre de la notification ou de la signification. La personne qui reçoit un acte indiquant une date d’audience doit agir avant cette date, même si elle attend encore le décompte du syndic. Elle peut demander la communication des pièces et produire ensuite les éléments complémentaires dans le cadre autorisé.

Voici un exemple de lecture. La commission déclare le dossier recevable le 15 septembre. Le syndic réclame le 10 octobre 4 800 euros : 3 600 euros d’arriéré au 31 août, 420 euros correspondant à l’appel du 1er octobre, 500 euros de travaux appelés le 1er novembre et 280 euros de frais. Le débiteur ne doit pas répondre par un paiement unique. Il doit déclarer et vérifier les 3 600 euros, examiner la date et le fondement des travaux, payer ou négocier les 420 euros si son budget le permet, et demander les justificatifs des 280 euros. Le résultat dépendra des pièces, mais la méthode évite une mauvaise imputation.

Un second exemple concerne un appel de fonds voté avant la recevabilité. Le procès-verbal d’assemblée générale est daté de juin, mais le premier appel est exigible le 1er octobre. Le vote ne suffit pas à fixer seul le classement de la dette. Le règlement de copropriété, la résolution et l’appel doivent être examinés. Si le syndic a regroupé cet appel avec des arriérés d’avant septembre, le débiteur peut demander une ventilation. S’il n’est pas en mesure de le payer, il doit avertir la commission de l’impact sur son budget courant.

Les frais de recouvrement doivent recevoir le même examen. Une mise en demeure peut être facturée dans les conditions de la loi, mais une ligne forfaitaire sans acte identifiable ne doit pas être acceptée sans vérification. Le débiteur peut demander la date de la mise en demeure, le justificatif d’envoi, la facture du commissaire de justice et le texte qui autorise l’imputation au seul copropriétaire. Cette démarche n’est pas un refus de contribuer à la copropriété : elle vise à contrôler le montant qui sera déclaré ou payé.

Il faut aussi surveiller les courriers de la commission. Une demande de précision sur les charges de logement peut influencer la capacité de remboursement. Les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance, les travaux urgents et les autres frais liés au logement doivent être présentés avec des justificatifs cohérents. Une hausse durable des appels, une perte d’emploi, une séparation ou une dépense familiale nouvelle peuvent justifier une actualisation. La réponse doit expliquer l’effet mensuel réel, pas seulement transmettre un total isolé.

Si le dossier aboutit à un plan, chaque échéance doit être distinguée du paiement direct des charges courantes. Le plan peut prévoir une mensualité au profit du syndicat pour l’arriéré, alors que le débiteur paie séparément l’appel courant. Un prélèvement unique ou un libellé imprécis peut provoquer une erreur d’imputation. Il est préférable de suivre le calendrier du plan, d’utiliser des références séparées et de conserver les relevés démontrant que les deux obligations sont respectées.

En cas de rétablissement personnel, la question des dettes de copropriété doit être relue à la lumière du jugement et de la date à laquelle chaque somme est née. L’effacement ou la suspension concerne le passif visé par la décision ; il n’autorise pas l’arrêt des charges qui continuent à financer l’immeuble. Les charges postérieures, les travaux nouveaux et les frais générés par un impayé après la décision ne doivent pas être assimilés sans analyse aux dettes effacées.

Le propriétaire doit enfin éviter les démarches irréversibles prises dans l’urgence. Contracter un nouveau crédit pour payer un ancien arriéré, promettre une somme impossible ou signer une reconnaissance globale peut fragiliser le plan. Une demande de délai au syndic, une transmission complète à la commission et une consultation sur l’acte reçu permettent de décider avec les bonnes dates et les bonnes pièces. Le recouvrement des charges de copropriété impayées doit être distingué de la question particulière des charges nées après la recevabilité.

Les appels liés à des travaux doivent également être isolés. Une analyse spécifique existe pour le dossier de surendettement et les appels de fonds pour travaux. La question des garanties de la copropriété et de l’étalement d’une dette relève encore d’un autre examen, présenté dans cette analyse sur le privilège du syndicat et l’étalement des charges. Ces liens servent à organiser les sujets ; ils ne remplacent pas l’étude du décompte propre au dossier.

Conclusion

Une demande du syndic après la recevabilité n’est ni automatiquement illégale ni automatiquement due en totalité. La réponse dépend de la date d’exigibilité, de la période couverte, de la nature de la somme et de la mesure prononcée par la commission ou le juge. Les charges antérieures doivent être déclarées et vérifiées ; les charges courantes postérieures doivent être payées lorsqu’elles entrent dans le budget, ou signalées sans délai lorsque le budget ne le permet plus.

La méthode la plus sûre consiste à demander un décompte ventilé, à conserver chaque preuve, à distinguer l’ancien passif des appels nouveaux, puis à utiliser la contestation de l’état des créances ou le recours approprié lorsque le montant, le titre ou la poursuite est discuté. La recevabilité protège contre certaines exécutions, mais elle ne dispense pas de suivre les dépenses qui continuent à naître dans la copropriété.

Une consultation des pièces est particulièrement utile lorsqu’un commandement, une assignation, une saisie ou un appel de travaux important arrive après la décision. Le bon interlocuteur doit pouvoir comparer le compte du syndic, la notification de recevabilité, l’état du passif et les échéances du plan afin d’éviter une réponse qui aggrave la situation.

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