Un appel de fonds pour le ravalement, la toiture, l’ascenseur ou une mise aux normes peut tomber au moment où un dossier de surendettement est déjà déposé. La difficulté est alors double : ne pas laisser une dette de copropriété s’accumuler sans explication, tout en évitant de présenter comme une seule somme des charges courantes, des travaux exceptionnels, une cotisation au fonds travaux et des frais de recouvrement. La commission de surendettement doit recevoir un état intelligible, daté et justifié. La recevabilité ne transforme pas non plus chaque appel ultérieur en dette automatiquement effacée : le moment où la somme est née, sa date d’exigibilité et la mesure adoptée par la commission restent déterminants. L’article L. 711-1 du code de la consommation vise les dettes exigibles et à échoir, ce qui impose de regarder les appels déjà votés comme ceux qui seront appelés dans un calendrier connu. Ce guide explique quoi déclarer, quelles pièces réunir, quelles sommes continuer à payer après la recevabilité et comment contester un décompte de syndic avant qu’il ne fausse le plan ou le rétablissement personnel.
I. Dossier de surendettement et appels de fonds pour travaux : quelles dettes déclarer ?
A. Appel exceptionnel, fonds travaux ou charges courantes : comment qualifier la somme ?
Le premier réflexe consiste à demander au syndic un décompte ventilé. La ligne « solde débiteur » ne suffit pas. Elle peut additionner des provisions de budget prévisionnel, des appels exceptionnels votés pour une opération déterminée, une cotisation annuelle au fonds travaux, des intérêts, des frais de relance, des honoraires de recouvrement, une indemnité et parfois une somme déjà appelée dans un exercice antérieur. Ces éléments n’ont ni la même origine ni le même régime dans un dossier de surendettement.
Les charges générales correspondent à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Les charges de services collectifs et d’équipements communs se répartissent selon l’utilité objective du service pour chaque lot. Le deuxième alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ». Le même texte rattache au calcul proportionnel la cotisation au fonds de travaux prévu par l’article 14-2-1. Une cotisation au fonds travaux est donc à distinguer d’une facture personnelle ou d’un crédit souscrit pour financer des travaux.
L’appel exceptionnel de travaux provient d’une décision d’assemblée générale ou d’un mécanisme prévu par la loi. Il peut financer un ravalement, une réfection de toiture, une réparation urgente, un remplacement d’équipement ou des travaux de sécurité. Le vote de l’opération ne se confond pas avec chaque appel : il faut vérifier la résolution, le montant total, la clé de répartition, le calendrier et la date à laquelle chaque provision devient exigible. Un appel peut avoir été voté avant le dépôt du dossier mais devenir exigible après celui-ci. Cette situation doit être décrite au lieu d’être rangée mécaniquement dans la dette antérieure ou dans la dette nouvelle.
La cotisation au fonds travaux obéit à une logique particulière. Elle est périodique et peut apparaître sur le même relevé que les appels destinés à une opération précise. Le syndic doit être invité à préciser s’il s’agit d’une cotisation réglementaire, d’un appel de fonds pour des travaux déjà votés ou d’une avance de trésorerie. Dans la déclaration, une ligne distincte pour chacun de ces postes facilite la vérification du passif. Une somme libellée « travaux » sans procès-verbal d’assemblée générale, sans appel individuel et sans date d’exigibilité est une base fragile pour un plan.
Les frais de recouvrement ne doivent pas gonfler automatiquement le principal. L’article 10-1 de la loi de 1965 dispose, par dérogation, que certains frais sont « imputables au seul copropriétaire concerné ». Cette règle suppose d’identifier la catégorie de frais et son fait générateur. Une lettre de relance, une mise en demeure, une sommation, une assignation, des honoraires de syndic ou des frais de commissaire de justice ne sont pas interchangeables. Les frais nécessaires peuvent parfois être réclamés ; d’autres lignes peuvent être discutées, notamment si elles sont forfaitaires, répétées, non documentées ou déjà comprises dans une condamnation.
La date de l’appel est essentielle, mais elle n’est pas le seul repère. Il faut distinguer au moins cinq dates :
- la date de l’assemblée générale qui a décidé les travaux ou approuvé le budget ;
- la date d’émission de l’appel individuel adressé au copropriétaire ;
- la date d’exigibilité mentionnée sur cet appel ;
- la date de dépôt du dossier et la date de la décision de recevabilité ;
- la date de la mesure adoptée : plan conventionnel, mesures imposées ou rétablissement personnel.
Une dette peut donc être rattachée à une décision ancienne tout en devenant exigible à une date postérieure. Dans ce cas, la commission doit disposer de l’historique complet. Le débiteur ne doit pas choisir la date qui réduit le plus le montant apparent. Il doit expliquer le lien entre la résolution, l’appel et le décompte. Cette transparence protège la bonne foi, évite un écart entre les déclarations du copropriétaire et celles du syndicat et donne au juge une base exploitable si le montant est contesté.
Exemple de ventilation. Un copropriétaire reçoit un appel de 2 400 euros pour des travaux de toiture, dont 800 euros exigibles avant le dépôt du dossier et 1 600 euros exigibles après la recevabilité. Le relevé comporte en plus 180 euros de charges courantes, 90 euros de cotisation au fonds travaux et 120 euros de frais de mise en demeure. La déclaration ne doit pas reprendre une ligne unique de 2 790 euros. Elle doit présenter les 800 euros antérieurs, les 1 600 euros appelés ultérieurement, les 180 euros de charges courantes, les 90 euros du fonds travaux et les 120 euros de frais, avec leurs justificatifs. Le traitement des 800 euros peut entrer dans le passif soumis au plan ; les dépenses courantes et les appels postérieurs doivent être suivis séparément.
Le texte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 montre pourquoi un incident sur une seule provision peut accélérer le contentieux : « après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues […] deviennent immédiatement exigibles ». Le texte rend aussi l’article applicable aux cotisations du fonds travaux. Cette exigibilité accélérée n’efface pas la nécessité d’un décompte compréhensible. Elle signifie que le copropriétaire doit signaler sans délai à la commission l’évolution du passif et ne pas attendre l’assignation pour transmettre les appels nouveaux.
Il faut enfin séparer l’appel de fonds de la dette bancaire qui a pu le financer. Si le copropriétaire a souscrit un prêt personnel ou un crédit affecté pour payer des travaux, le prêteur devient un autre créancier et la dette de crédit relève d’une ligne distincte. Le présent angle porte sur la créance du syndicat et sur la chronologie des appels ; un litige général sur le crédit, le taux ou les obligations du prêteur relève d’un autre examen. Cette séparation évite de présenter deux fois la même dépense ou de faire disparaître le créancier réel derrière la facture de travaux.
B. Quelle date retenir et quelles pièces joindre à la déclaration ?
Un dossier solide commence par un tableau unique, tenu à jour, qui reprend chaque appel et chaque paiement. Le tableau peut comporter les colonnes suivantes : nature de la somme, exercice, résolution d’assemblée générale, date d’appel, date d’exigibilité, montant principal, intérêts, frais, paiements, contestation, pièce correspondante et traitement demandé. Cette méthode est plus utile qu’un échange de courriels désordonné avec le syndic. Elle permet de repérer une ligne reprise deux fois, un paiement non imputé ou une échéance qui a été modifiée.
Pour un appel de fonds pour travaux, les pièces prioritaires sont les suivantes :
- la convocation à l’assemblée générale et la résolution ayant voté les travaux ;
- le procès-verbal complet, avec le résultat du vote et les éventuelles réserves ;
- le devis, le marché de travaux ou la décision justifiant le montant global ;
- l’appel individuel précisant le lot, la quote-part, l’échéance et le mode de règlement ;
- le décompte actualisé du syndic, ventilé entre principal, intérêts et frais ;
- les relevés bancaires ou reçus établissant les paiements déjà effectués ;
- les mises en demeure, commandements, assignations et décisions judiciaires ;
- la preuve de la date de dépôt et de la décision de recevabilité du dossier de surendettement ;
- les courriers échangés avec le syndic sur une erreur de compte, une malfaçon ou une contestation de travaux.
Lorsque le syndic ne transmet pas les pièces, il faut conserver la demande écrite et déclarer la difficulté. La déclaration d’une dette contestée ne vaut pas reconnaissance définitive de son montant. Elle permet au contraire de signaler son existence pour éviter qu’elle soit oubliée. Le courrier à la commission peut préciser : « créance déclarée sous réserve de vérification du vote, du décompte et des paiements imputés ». Il faut ensuite joindre les éléments disponibles et demander la vérification de la créance.
La contestation doit être ciblée. Dire « je conteste les charges » est trop général. Il faut identifier, par exemple, un appel de 1 200 euros daté du 15 mars, une cotisation au fonds travaux sans justificatif, des frais facturés deux fois ou une somme déjà comprise dans un jugement. Il faut exposer la raison : absence de résolution, défaut de notification, mauvaise clé de répartition, date erronée, paiement non imputé, frais non justifiés ou période étrangère au lot. Une contestation précise permet une réponse précise et évite que le débat se transforme en simple opposition globale au syndic.
La copropriété peut aussi avoir changé de propriétaire. Dans une vente, l’état daté, les appels émis avant la mutation, les provisions exigibles et les conventions entre vendeur et acquéreur doivent être relus. La répartition privée prévue dans l’acte de vente ne règle pas toujours la question de l’opposabilité au syndicat. Un article existant consacré à la dette de copropriété après la vente traite cette frontière. Dans le dossier de surendettement, il faut indiquer qui réclame la somme, à quelle période elle se rapporte et si un recours est engagé contre le vendeur ou l’acquéreur.
La vérification du passif n’est pas une formalité sans effet. Dans son arrêt du 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-12.950, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans le cadre d’une créance de copropriété et d’une procédure de surendettement, que le juge pouvait « vérifier la validité et le montant des titres de créance ». L’arrêt est consultable sur Légifrance, Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 janvier 2024, n° 22-12.950. La Cour a censuré une cour d’appel qui avait refusé d’examiner la validité de la créance au seul motif qu’un jugement antérieur l’avait fixée. Cela ne signifie pas que toute dette déjà jugée disparaît ; cela signifie que le juge saisi de la contestation des mesures doit exercer les pouvoirs que la loi lui confère pour la procédure de surendettement.
Cette décision est particulièrement utile lorsque le décompte de travaux reprend un ancien jugement sans intégrer les paiements, ajoute des frais postérieurs ou mélange plusieurs appels. Le débiteur doit produire le jugement, mais aussi les appels et les comptes qui permettent de vérifier ce qui a réellement été inclus. Le syndicat doit de son côté expliquer la composition du solde. Une décision judiciaire sur un ancien solde ne justifie pas automatiquement chaque ligne nouvelle.
Le délai de contestation de l’état détaillé des dettes doit être lu dans la notification reçue. Le débiteur ne doit pas attendre la notification des mesures imposées pour réagir à une erreur déjà signalée. Le site officiel Service-Public.fr sur l’état d’endettement et l’orientation du dossier rappelle que le juge des contentieux de la protection peut vérifier la validité et le montant des créances. En pratique, chaque courrier doit être daté, signé, envoyé par le canal indiqué et conservé avec la preuve de réception.
Un dossier de copropriété peut aussi comprendre une créance incertaine parce que les travaux sont contestés pour des malfaçons. La contestation de l’exécution des travaux ne fait pas automatiquement disparaître l’obligation de payer les appels votés. Elle doit être articulée avec le droit de la copropriété, les décisions d’assemblée générale, les réserves, les expertises et l’existence éventuelle d’une créance indemnitaire. Dans le dossier de surendettement, il faut déclarer la somme réclamée en indiquant clairement que son montant ou son bien-fondé fait l’objet d’une contestation distincte.
La règle de prudence. Déclarer une dette ne signifie pas accepter sans discussion le chiffre du syndic. Ne pas la déclarer, en revanche, peut empêcher la commission de la traiter et compliquer ensuite la demande d’ajustement. La bonne démarche est donc de déclarer, ventiler, réserver la contestation et actualiser les montants dès qu’un appel, un paiement ou une décision nouvelle intervient.
II. Après la recevabilité, que faire pour les appels de fonds et l’effacement de la dette ?
A. La recevabilité suspend-elle les appels de fonds et les saisies du syndic ?
La décision de recevabilité protège le débiteur contre certaines voies d’exécution, mais elle ne crée pas une période de gratuité de la copropriété. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». Le texte vise les dettes autres qu’alimentaires et les biens du débiteur. Il ne dit pas que les charges courantes, les appels de travaux ou les cotisations futures cessent d’exister.
Il faut ainsi distinguer trois situations.
- Une dette de travaux déjà exigible avant la recevabilité peut entrer dans le passif traité. Le syndicat ne doit pas poursuivre une saisie d’exécution sur cette dette dans les conditions interdites par la décision de recevabilité, sous réserve des règles propres à la procédure et des actes déjà accomplis.
- Une charge courante ou un appel de fonds devenu exigible après la recevabilité correspond à une dépense nouvelle. Elle doit être suivie et, en principe, payée comme une charge courante, sous peine d’aggraver le passif pendant la procédure.
- Une somme votée avant la recevabilité mais appelée ou exigible après celle-ci doit être signalée avec les dates et le calendrier. Son traitement ne peut pas être décidé par une simple étiquette « avant » ou « après ».
L’article L. 722-3 du même code organise la durée de la suspension des procédures d’exécution jusqu’à l’approbation du plan, la décision imposant les mesures, le jugement de rétablissement personnel ou la clôture, dans la limite prévue par le texte. Le débiteur doit donc conserver la décision de recevabilité et la notification adressée au syndic. Si une saisie-attribution, une saisie-vente ou une saisie immobilière vise une dette antérieure, la date de la créance et la date de l’acte doivent être comparées. Une demande de mainlevée ou d’arrêt de la mesure peut nécessiter une saisine juridictionnelle urgente.
La recevabilité n’interdit pas au syndicat d’adresser un appel de fonds, un relevé ou une mise en demeure concernant des charges nouvelles. Elle n’autorise pas non plus le syndic à poursuivre comme si la dette antérieure n’était pas soumise au traitement collectif. La réponse doit être écrite : rappeler la date de recevabilité, distinguer les périodes, payer ou proposer le paiement des charges courantes si cela reste possible, puis demander la ventilation du reliquat antérieur.
La jurisprudence de la deuxième chambre civile confirme cette séparation. Dans son arrêt du 20 janvier 2011, pourvoi n° 09-72.828, la Cour de cassation a jugé que « la suspension des poursuites […] n’était pas opposable au syndicat des copropriétaires qui poursuivait le recouvrement forcé d’une créance née postérieurement ». Le texte intégral et le numéro de pourvoi figurent sur Légifrance, Cour de cassation, deuxième chambre civile, 20 janvier 2011, n° 09-72.828. Dans cette affaire, la saisie portait sur des charges postérieures aux mesures recommandées. La solution ne donne pas au syndicat un droit général de saisir pour l’ancien passif ; elle rappelle que les dettes nouvelles ne sont pas absorbées par le plan ancien.
Cette distinction doit être appliquée aux appels de travaux. Si le premier appel a été inclus dans le plan mais qu’un second appel est émis pour une tranche nouvelle après l’adoption des mesures, le second doit être signalé à la commission et traité comme une dette apparue pendant l’exécution. Si le débiteur ne peut plus l’assumer, il doit demander une actualisation, un réexamen ou un redépôt selon l’évolution globale de sa situation. Laisser le syndic poursuivre sans réponse peut produire une nouvelle dette, des frais et un risque de déchéance du bénéfice des mesures.
Le paiement des charges courantes doit être organisé avec soin. Il est possible de demander au syndic un échéancier temporaire, de faire vérifier la quote-part, de proposer un virement mensuel identifié et de réserver la partie contestée. Les sommes antérieures soumises au plan ne doivent pas être réglées isolément à un créancier au mépris des règles de la procédure. L’article L. 722-5 encadre le paiement des dettes antérieures et prévoit la possibilité de solliciter l’autorisation du juge dans certaines situations. Le débiteur doit documenter toute demande d’autorisation au lieu de choisir seul quelle dette prioriser.
La même logique vaut pour une saisie immobilière. Une dette de charges peut fonder des poursuites, mais la recevabilité, la suspension, l’état d’avancement de la saisie, la nature de la créance et la mesure de surendettement doivent être examinés ensemble. Le contenu de l’acte compte : commandement valant saisie, jugement d’orientation, acte de vente ou simple mise en demeure n’ont pas la même portée. Le cabinet a déjà traité l’articulation entre surendettement et saisie immobilière ; le présent article ajoute la question particulière des appels de fonds travaux.
Une décision de recevabilité ne doit jamais être envoyée seule. Il faut l’accompagner d’un tableau indiquant quelles lignes sont antérieures et quelles lignes sont postérieures. Cette présentation limite les malentendus avec le syndic et permet, en cas de saisine du juge, de demander une mesure adaptée au lieu de solliciter une suspension indifférenciée de toutes les charges.
B. Plan, mesures imposées ou rétablissement personnel : quel recours contre un décompte erroné ?
Le traitement dépend de la situation globale du débiteur, de la présence d’un bien immobilier et de sa capacité de remboursement. Lorsqu’un propriétaire peut encore rembourser une partie de son passif, la commission peut rechercher un plan conventionnel. L’article L. 732-1 du code de la consommation prévoit que la commission s’efforce de concilier les parties pour élaborer un plan conventionnel approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. Un appel de fonds travaux antérieur doit alors apparaître avec une mensualité compatible avec les autres dettes, les charges de logement et les dépenses courantes.
Le refus du syndic ou d’un autre créancier ne signifie pas que le dossier est terminé. En l’absence d’accord, l’article L. 733-1 autorise la commission, après observations des parties, à imposer notamment un rééchelonnement, une réduction du taux ou un report dans les conditions prévues par le code. Le texte permet « d’imposer tout ou partie des mesures suivantes ». La commission ne peut toutefois construire une mesure fiable qu’à partir d’un passif exact. Une créance de copropriété gonflée de frais non vérifiés peut augmenter artificiellement la mensualité et modifier l’orientation du dossier.
Les mesures imposées s’imposent aux parties en l’absence de contestation, selon l’article L. 733-9. Le délai de contestation doit être surveillé dès la notification. L’article R. 733-6 prévoit une contestation par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au secrétariat de la commission dans un délai de trente jours à compter de la notification. La déclaration indique l’identité, les mesures contestées et les motifs. Une contestation tardive ou non motivée peut priver le débiteur d’un examen utile du décompte.
Une contestation de mesures imposées doit donc viser l’erreur précise. Il peut s’agir d’un appel de travaux retenu deux fois, d’une cotisation au fonds travaux traitée comme une charge exceptionnelle déjà acquittée, d’une mensualité qui ne laisse pas le montant nécessaire aux charges courantes, d’un appel postérieur intégré dans le passif ancien ou d’une dette qui n’est pas celle du lot concerné. Il faut joindre le tableau, les relevés, les résolutions, les justificatifs de paiement et la correspondance du syndic. Le juge du contentieux de la protection dispose ensuite des pouvoirs propres à la contestation.
L’article L. 733-10 dispose qu’une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans le délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission. L’article L. 733-13 ajoute que le juge prend tout ou partie des mesures prévues par le code et détermine la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes. Il peut également prononcer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire lorsqu’il statue sur la contestation. Ces textes sont importants pour le copropriétaire qui ne demande pas seulement une baisse comptable, mais soutient que le décompte et la capacité de paiement ont été mal appréciés.
Le rétablissement personnel ne doit pas être présenté comme un effacement automatique de l’appel de fonds. Une procédure sans liquidation ou avec liquidation obéit à ses propres conditions, notamment l’absence de capacité de remboursement suffisante et, dans certains cas, la question du patrimoine immobilier. Une charge de copropriété n’est pas exclue du seul fait qu’elle est due à un syndicat. Toutefois, l’effacement dépend de la mesure effectivement prononcée, de la date de naissance de la créance, de sa déclaration et des exclusions légales. Il faut donc distinguer le principe de l’effacement d’une dette admissible et la disparition de toutes les sommes dues à la copropriété.
Le nouvel article L. 711-4 du code de la consommation, dans sa version en vigueur au 24 août 2026, rappelle que, sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, tout rééchelonnement ou effacement les dettes alimentaires, certaines réparations allouées aux victimes d’une condamnation pénale, certaines dettes frauduleuses envers des organismes sociaux, certaines dettes fiscales et les amendes pénales. Une charge de copropriété ordinaire ou un appel de fonds travaux n’entre pas, par son seul intitulé, dans cette liste. Cela ne dispense pas de vérifier si le montant comprend une amende, une réparation pénale, une fraude ou une autre dette juridiquement distincte.
Les principes de bonne foi restent déterminants. Une omission volontaire, un compte bancaire dissimulé, un bien vendu sans explication ou une dette nouvelle volontairement créée peuvent fragiliser la procédure. À l’inverse, le fait de contester une créance ou de demander la vérification d’un décompte ne suffit pas, en lui-même, à caractériser une mauvaise foi. Dans son arrêt du 18 janvier 2024, n° 22-12.950, la deuxième chambre civile a aussi censuré la déchéance fondée sur des motifs qui ne caractérisaient pas une cause légale. Elle a rappelé que les causes de déchéance sont limitativement énumérées et que le juge doit relier les faits à un texte précis. La décision est accessible sur la fiche officielle Légifrance de l’arrêt n° 22-12.950.
La jurisprudence antérieure confirme que le juge du surendettement conserve un rôle réel dans l’examen de la situation et de la bonne foi. Dans l’arrêt du 17 octobre 2013, pourvois n° 12-23.360 et 12-26.522, la deuxième chambre civile a examiné l’articulation entre une décision antérieure, la situation de surendettement, la propriété de locaux et des dettes de copropriété. L’arrêt, disponible sur Légifrance, rappelle que le contentieux des mesures ne se réduit pas à recopier un jugement antérieur. La chronologie patrimoniale et la capacité réelle de remboursement restent à analyser.
Lorsque le conflit bascule vers une saisie immobilière, les voies de recours deviennent très formalistes. Dans un arrêt du 26 septembre 2019, pourvoi n° 18-18.661, la deuxième chambre civile a jugé que « l’appel du jugement d’orientation doit être formé selon la procédure à jour fixe dans les quinze jours suivant la notification de ce jugement ». La décision est publiée sur Légifrance, Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 septembre 2019, n° 18-18.661. Cette décision ne remplace pas les règles propres au surendettement, mais elle montre pourquoi un commandement, un jugement d’orientation ou une notification reçue pendant le plan doit être transmis immédiatement à un professionnel.
Plan d’action en cas de décompte erroné.
- Demander au syndic, par écrit, le décompte arrêté à une date précise et les appels correspondant à chaque ligne.
- Comparer le décompte avec les procès-verbaux d’assemblée générale et les relevés bancaires.
- Reporter chaque somme dans le tableau en séparant charges courantes, travaux, fonds travaux, intérêts et frais.
- Déclarer la créance à la commission, même si une partie est contestée, en indiquant la réserve et les pièces manquantes.
- Signaler toute dette nouvelle après la recevabilité et continuer à suivre les charges courantes selon les ressources réellement disponibles.
- Répondre dans les délais à l’état détaillé des dettes et aux mesures imposées, avec un motif distinct pour chaque erreur.
- En cas de saisie ou de commandement, vérifier la nature de l’acte, la date de la créance et la juridiction compétente sans attendre la prochaine échéance du plan.
Cette méthode protège les deux intérêts en présence. Le syndicat conserve une créance identifiable et peut demander le paiement des sommes postérieures qui ne sont pas couvertes par la suspension. Le débiteur évite qu’un solde global, comprenant des lignes discutables, ne détermine à tort sa mensualité ou son patrimoine à vendre. La commission et le juge disposent d’un dossier lisible pour décider si une révision, une contestation ou un rétablissement personnel est adapté.
Conclusion
Un appel de fonds pour travaux doit être déclaré dans le dossier de surendettement avec sa résolution, son appel individuel, sa date d’exigibilité et son décompte actualisé. Les charges courantes, la cotisation au fonds travaux, le principal des travaux et les frais de recouvrement doivent être séparés. La recevabilité suspend certaines procédures d’exécution contre les dettes antérieures, mais elle ne supprime ni les appels nouveaux ni l’obligation de suivre les dépenses courantes. La jurisprudence de la deuxième chambre civile distingue clairement les créances postérieures et permet au juge de vérifier la validité et le montant d’une créance dans le contentieux des mesures. En cas d’erreur, la priorité est de déclarer la somme sous réserve, de documenter la contestation et de respecter les délais de la commission et du juge. L’effacement ne sera possible que dans le cadre de la mesure effectivement prononcée et après examen des exclusions légales.
Pour compléter l’analyse du recouvrement, consultez aussi l’article consacré aux charges de copropriété impayées et aux actions du syndic. Ce contenu traite du cadre général ; le présent article isole la difficulté des appels de fonds pour travaux et de leur chronologie.
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