I. L’impact de la recevabilité du dossier de surendettement sur les créances de charges de copropriété
A. La suspension impérative des voies d’exécution et l’interdiction de prise de sûretés nouvelles
L’accumulation d’impayés de charges de copropriété place fréquemment le débiteur propriétaire dans une situation d’impasse financière. Il se trouve alors confronté à un créancier doté de prérogatives rigoureuses. Dès lors que la commission de surendettement prononce la recevabilité du dossier, un régime d’ordre public protecteur s’impose immédiatement. Ce régime lie l’ensemble des créanciers, y compris le syndicat des copropriétaires. En vertu de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte la suspension et l’interdiction de toutes les procédures d’exécution. Cette suspension concerne les poursuites contre les biens du débiteur ainsi que les cessions de rémunération consenties par celui-ci, pour une durée maximale de deux ans.
Cette mesure de suspension générale constitue le socle de la protection patrimoniale du débiteur en difficulté. Les créanciers ne peuvent plus engager de saisies immobilières, de saisies-attributions ou de saisies-ventes. Cette interdiction s’applique aux arriérés de charges nés antérieurement à la décision de recevabilité. À cet égard, le Tribunal judiciaire de Limoges a expressément statué par jugement du 4 août 2026 (n° 25/01435, TJ Limoges, 4 août 2026, n° 25/01435). La juridiction a rappelé que la décision de recevabilité entraîne de plein droit la « suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions des rémunérations consenties par celui-ci sur des dettes autres qu’alimentaires » ainsi que la « suspension et prohibition des intérêts ou pénalités de retard sur les dettes figurant à l’état d’endettement du débiteur dressé par la commission ».
Dès lors, toute tentative d’un syndic de poursuivre une exécution forcée se heurte à une fin de non-recevoir d’ordre public. L’effet de gel procédural s’impose à tous les actes d’exécution directe visant le patrimoine du copropriétaire. Le syndicat ne saurait ainsi faire procéder à la saisie des meubles meublants garnissant les lieux. Il ne peut pas non plus pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires du débiteur pour des sommes antérieures.
Or, la portée protectrice de la recevabilité ne se limite pas à la paralysie des voies d’exécution forcée. Selon l’article L. 722-5 du code de la consommation, la décision de recevabilité emporte pour le débiteur l’interdiction d’aggraver son insolvabilité. Elle lui interdit de payer les créances nées antérieurement et de consentir des actes de disposition étrangers à la gestion normale. Elle interdit aussi expressément la constitution de nouvelles garanties. La Cour de cassation a consacré une interprétation rigoureuse de cette prohibition dans un arrêt rendu le 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-12.797, Civ. 2e, 28 mars 2024, n° 22-12.797). La deuxième chambre civile a jugé que « lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ».
Cette solution jurisprudentielle présente une incidence majeure pour le syndicat des copropriétaires. Celui-ci tente parfois d’inscrire une hypothèque judiciaire conservatoire sur le lot du copropriétaire surendetté. En conséquence de l’arrêt du 28 mars 2024, toute inscription d’hypothèque judiciaire provisoire postérieure à la recevabilité encourt la mainlevée judiciaire. Les copropriétaires poursuivis pour des charges impayées peuvent faire valoir leurs droits dans le cadre d’un litige relatif aux charges de copropriété pour obtenir la nullité des inscriptions conservatoires prohibées.
Le législateur a également entendu prévenir l’aggravation mécanique du passif du débiteur. En conséquence, les majorations, intérêts conventionnels et pénalités réclamés par le syndicat cessent de courir dès la recevabilité. Le syndic ne peut légitimement continuer à débiter le compte du copropriétaire d’intérêts moratoires pour des créances échues antérieures. Cette interdiction permet de figer l’état du passif durant l’instruction du dossier par la commission.
En outre, la décision de recevabilité interdit aux banques de prélever des frais sur les rejets de prélèvements. Le copropriétaire bénéficie ainsi d’une respiration financière indispensable pour restructurer son budget. Cette protection globale illustre la volonté de privilégier le redressement durable sur le recouvrement forcé individuel.
Par ailleurs, cette suspension des poursuites s’étend aux actions en résiliation de bail ou aux commandements de payer visant la clause résolutoire lorsque le copropriétaire bailleur est lui-même engagé dans un plan. La cohérence du dispositif garantit l’intégrité de l’actif du débiteur pendant toute la phase d’instruction administrative.
B. La préservation du droit d’action en fixation de créance et le tri rigoureux des frais de recouvrement
Si la recevabilité du dossier de surendettement suspend toute mesure d’exécution forcée, elle ne prive pas le syndicat de son droit d’agir en justice. L’obligation de participer aux charges résulte directement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire doit contribuer aux dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes. Dès lors, le syndic peut valablement assigner le copropriétaire défaillant devant le tribunal judiciaire afin d’obtenir un titre exécutoire fixant le montant de la créance.
Cette distinction cardinale entre la délivrance du titre exécutoire et son exécution forcée a été réaffirmée par le Tribunal judiciaire d’Évry. Par jugement du 18 juin 2026 (n° 23/02624, TJ Évry, 18 juin 2026, n° 23/02624), la juridiction a jugé que « Si l’article L.722-2 du code de la consommation, dispose que la recevabilité de la demande de traitement d’une situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution, une telle demande, ne fait cependant pas obstacle à la possibilité offerte pour le créancier de solliciter la délivrance d’un titre exécutoire à l’encontre de son débiteur ».
Le Tribunal judiciaire de Draguignan a adopté une analyse rigoureusement identique dans son jugement du 7 avril 2026 (n° 23/00290, TJ Draguignan, 7 avril 2026, n° 23/00290). Il a retenu que « la suspension ou l’interdiction des procédures d’exécution n’empêche pas le créancier d’obtenir un titre exécutoire. Le seul effet de la suspension des procédures d’exécution est que le créancier ne pourra pas utiliser ce titre jusqu’au terme de la procédure de surendettement ».
La Cour d’appel de Paris a confirmé cette articulation procédurale dans un arrêt du 6 décembre 2023 (n° 22/17592, CA Paris, 6 décembre 2023, n° 22/17592). La cour a précisé que « le créancier peut obtenir un titre exécutoire pendant le temps de la procédure de surendettement, dont l’exécution sera suspendue tant que le plan de surendettement ou les mesures recommandées par la commission de surendettement sont respectés ». L’instance au fond permet ainsi de purger les contestations relatives à la régularité des appels de fonds. Elle permet aussi de vérifier l’approbation des comptes annuels, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour d’appel de Douai a pareillement rappelé ce principe dans son arrêt du 20 mars 2025 (n° 24/00714, CA Douai, 20 mars 2025, n° 24/00714). La cour a souligné que « dans le cadre de sa saisine, le juge des contentieux de la protection n’est saisi que de la situation de surendettement, n’étant pas saisi du litige relatif aux charges, sa décision ne s’impose pas à la cour ». Il existe donc une stricte autonomie entre le contentieux civil des charges et l’aménagement du passif.
Cependant, le contrôle judiciaire s’avère particulièrement sévère quant à la composition du décompte produit par le syndic. Ce contrôle porte notamment sur la qualification des frais de recouvrement imputés au débiteur. Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls sont imputables au copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés pour le recouvrement. Le Tribunal judiciaire de Versailles a rappelé ce standard dans son jugement du 22 mai 2026 (n° 25/00897, TJ Versailles, 22 mai 2026, n° 25/00897). Le tribunal a énoncé que « Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement ».
Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris a expressément écarté la facturation des actes de gestion courante du syndic dans son arrêt du 9 juillet 2025 (n° 21/19454, CA Paris, 9 juillet 2025, n° 21/19454). Les magistrats parisiens ont affirmé que « Les frais du syndic ABP pour la constitution du dossier font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété qui restent à la charge de ce dernier, sauf à justifier de diligences exceptionnelles ». Les tribunaux retranchent ainsi systématiquement les honoraires de transmission de dossier et les frais de relance abusifs.
Enfin, les demandes de dommages et intérêts formées par les syndicats sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil sont constamment rejetées par les juges. Les difficultés financières du copropriétaire surendetté démontrent l’absence de mauvaise foi intentionnelle. Le préjudice subi par le syndicat est déjà couvert par les intérêts légaux, interdisant toute sanction pécuniaire supplémentaire.
En conséquence, le débiteur peut solliciter l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour la part des charges née postérieurement au dépôt du dossier. Le juge civil dispose ainsi d’un pouvoir d’échelonnement complémentaire pour éviter que de nouvelles dettes courantes ne compromettent l’issue de la procédure.
II. L’aménagement de la dette de copropriété par la commission et l’office du juge des contentieux de la protection
A. L’effacement du privilège immobilier spécial face au rééchelonnement et au moratoire de désendettement
Le syndicat des copropriétaires bénéficie classiquement d’un privilège immobilier spécial institué par l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette garantie lui confère un rang préférentiel sur le prix de vente du lot pour les charges impayées. Or, dans le cadre du traitement collectif du surendettement, la discipline légale prime sur les sûretés individuelles. L’article 2287 du code civil énonce expressément que les règles du gage commun ne font pas obstacle à l’application des procédures de surendettement des particuliers.
Cette prééminence des mesures de redressement a été solennellement consacrée par la Cour de cassation. Par arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-17.625, Civ. 2e, 4 juillet 2024, n° 23-17.625), la Cour a jugé que « C’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation que le juge du surendettement détermine, pour chacune des dettes, les mesures propres à assurer le redressement de la situation du débiteur, sans qu’il soit tenu par les dispositions de l’article 2285 du code civil ».
En conséquence, l’existence d’un privilège immobilier spécial n’oblige nullement la commission à accorder un paiement immédiat au syndicat des copropriétaires. Les règles d’apurement collectif permettent d’englober la créance de charges dans un plan général d’échelonnement. Le syndicat est ainsi traité de manière concertée avec les autres créanciers du ménage.
En vertu de l’article L. 733-1 du code de la consommation, la commission ou le juge peut imposer un rééchelonnement de la dette de charges de copropriété. La durée totale de ces mesures peut atteindre sept années, selon le plafond fixé par l’article L. 733-3 du code de la consommation. La commission peut également assortir le plan de conditions spécifiques sur le fondement de l’article L. 733-7 du code de la consommation. Lorsqu’un plan est adopté, le Tribunal judiciaire de Pontoise a rappelé dans son jugement du 17 février 2026 (n° 25/00373, TJ Pontoise, 17 février 2026, n° 25/00373) que le plan prime sur toute demande de délai de droit commun : « Pour cette partie de la dette, le présent jugement ne doit pas fixer de délais de paiement, ceux prévus par la commission de surendettement devant primer ».
Lorsque la situation financière du copropriétaire ne permet aucun remboursement immédiat, la commission ou le juge peut ordonner une suspension d’exigibilité sous la forme d’un moratoire pouvant durer deux ans. Le Tribunal judiciaire de Paris a appliqué ce mécanisme dans son jugement du 25 mars 2026 (n° 25/00310, TJ Paris, 25 mars 2026, n° 25/00310). Le tribunal a fixé les créances de deux syndicats de copropriétaires et a accordé un moratoire complet de 12 mois sans intérêts. Il a rappelé qu’« aucune voie d’exécution ne pourra être poursuivie par l’un quelconque des créanciers pendant toute la durée d’exécution des mesures sauf à constater la caducité de ces dernières ».
À cet égard, l’octroi d’un moratoire est fréquemment assorti d’une invitation à procéder à la vente amiable du logement. Par arrêt du 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-10.900, Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 23-10.900), la deuxième chambre civile a précisé les règles relatives à la vente du bien immobilier. La Cour a jugé que « La commission de surendettement des particuliers ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ».
Dès lors, le copropriétaire peut conserver son logement lorsque le coût d’un relogement locatif excéderait la charge d’entretien de son bien. Les magistrats veillent à ne pas imposer une vente forcée pénalisante qui aggraverait la situation matérielle du ménage surendetté.
Par ailleurs, la prise en compte de la connaissance du surendettement par le syndic lors des votes de travaux exceptionnels peut conduire la commission à moduler l’imputation des dettes sur le fondement de l’article L. 733-5 du code de la consommation. La solidarité entre copropriétaires s’articule ainsi avec le principe d’équité procédurale.
B. L’appréciation de la bonne foi du copropriétaire et le contrôle judiciaire des contestations de mesures
L’accès aux mesures de désendettement est expressément subordonné par l’article L. 711-1 du code de la consommation à la bonne foi du débiteur. Face à un arriéré important de charges de copropriété, les syndicats contestent fréquemment la recevabilité du dossier. Ils soutiennent que le non-paiement prolongé des charges constituerait une faute volontaire ou une négligence coupable. Or, le contrôle exercé par le juge des contentieux de la protection protège scrupuleusement le débiteur loyal.
Le Tribunal judiciaire de Pontoise a précisé ces exigences dans son jugement du 22 avril 2025 (n° 24/00532, TJ Pontoise, 22 avril 2025, n° 24/00532). La juridiction a affirmé que « La bonne foi du débiteur est présumée et il appartient au créancier qui excipe de sa mauvaise foi de la démontrer. La simple négligence ou imprévoyance du débiteur ne permet pas de caractériser sa mauvaise foi ». Dans le même sens, le Tribunal judiciaire de Limoges a jugé le 4 août 2026 (n° 25/01435, TJ Limoges, 4 août 2026, n° 25/01435) que « Le non-paiement des charges de copropriété ne saurait dès lors caractériser une mauvaise foi, dès lors qu’il procède non d’une volonté délibérée de se soustraire à ses obligations mais d’une impossibilité financière avérée ».
L’incapacité financière objective née d’une perte d’emploi ou d’une hausse imprévue des charges ne prive donc pas le copropriétaire de la protection légale. Les tribunaux distinguent soigneusement la gêne matérielle de l’intention frauduleuse.
Par ailleurs, la Cour de cassation a confirmé cette approche dans un arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 2 juillet 2026 (pourvoi n° 23-21.550, Civ. 2e, 2 juillet 2026, n° 23-21.550). La haute juridiction a jugé que « le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes ». L’impossibilité manifeste de paiement caractérise pleinement le surendettement.
Toutefois, la mauvaise foi est retenue si le syndicat démontre des manœuvres déloyales ou une dissimulation frauduleuse. Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi sanctionné un débiteur par jugement du 27 août 2025 (n° 25/00019, TJ Paris, 27 août 2025, n° 25/00019). Le juge a retenu que « la bonne foi s’apprécie pendant le processus de constitution de l’endettement, au moment de la saisine de la commission, ainsi que tout au long de la procédure de traitement de la situation de surendettement ». Dans cette affaire, le débiteur avait remboursé clandestinement des proches en violation du plan, tout en délaissant totalement le syndicat des copropriétaires.
Enfin, en cas de contestation des mesures imposées sur le fondement de l’article L. 733-10 du code de la consommation, l’office du juge devient plénier. En vertu de l’article L. 733-13 du code de la consommation, le juge doit apprécier l’ensemble de la situation financière. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 17 mai 2023 (pourvoi n° 21-15.373, Civ. 2e, 17 mai 2023, n° 21-15.373) que « par l’effet de la contestation des mesures imposées par la commission de surendettement, le juge est investi de la mission de traiter l’ensemble de la situation de surendettement des débiteurs, sans pouvoir écarter des créances qui n’avaient pas été déclarées devant la commission ».
Dès lors, le juge du surendettement réexamine l’ensemble des créances et fixe les mesures appropriées pour assurer l’apurement du passif. Cette mission s’exerce sous le bénéfice de l’interdiction des poursuites prévue par l’article L. 733-16 du code de la consommation. Le juge assure ainsi un traitement global, équilibré et protecteur du débiteur copropriétaire.
En conséquence, l’intervention du juge permet de réajuster les mensualités aux capacités réelles du ménage tout en ordonnant le cas échéant l’effacement partiel des créances résiduelles selon les prévisions de l’article L. 733-4 du code de la consommation. L’équilibre financier de la copropriété est ainsi préservé sans sacrifier l’exigence d’humanité attachée au droit du surendettement.
Conclusion
L’articulation entre les charges de copropriété impayées et le surendettement illustre la primauté accordée au redressement de la personne surendettée. Dès la recevabilité du dossier, le syndicat des copropriétaires ne peut plus diligenter de voies d’exécution forcée ni inscrire d’hypothèque conservatoire. Si le syndic conserve le droit de faire constater judiciairement le montant de sa créance, les tribunaux contrôlent strictement les décomptes. Ils retranchent les frais de gestion injustifiés et écartent les demandes abusives de dommages et intérêts.
Par ailleurs, la commission et le juge peuvent rééchelonner la dette de charges jusqu’à sept ans ou octroyer un moratoire suspensif. Le privilège immobilier spécial ne fait pas obstacle à cet aménagement légal du passif. La jurisprudence récente garantit la protection du copropriétaire de bonne foi confronté à des charges devenues insoutenables. Elle assure un cadre rigoureux pour apurer les dettes tout en préservant le logement du débiteur.
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