La décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 a confirmé la conformité à la Constitution du mécanisme qui permet, dans certaines copropriétés, de modifier le règlement pour interdire la location de lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale en meublés de tourisme. Cette décision ne donne toutefois pas à une assemblée générale le pouvoir d’interdire indistinctement toute location meublée, ni de contourner le règlement de copropriété. Elle valide une majorité et un objectif ; elle laisse au règlement, aux conditions posées par la loi et au juge le contrôle de la mesure concrètement adoptée.
La question se pose aujourd’hui dans deux situations opposées. Des copropriétaires veulent faire cesser une activité touristique qu’ils estiment incompatible avec la destination de l’immeuble, tandis que des bailleurs reçoivent une résolution d’interdiction et cherchent à savoir si elle vise leur résidence secondaire, leur résidence principale, leur bail en cours ou une simple activité de location meublée. La réponse dépend de la lecture exacte du règlement, de la rédaction de la convocation, de la majorité obtenue et de la preuve de l’usage du lot.
Avant de demander au syndic d’agir ou de saisir le juge, il faut donc distinguer le vote de modification du règlement, la conformité de la location au règlement existant et les formalités municipales. Ces trois questions ne se confondent pas.
I. Une copropriété peut-elle interdire un meublé de tourisme par un vote aux deux tiers ?
A. Que dit la décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 ?
Le point de départ est la décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Le Conseil constitutionnel était saisi des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 relative à la régulation des meublés de tourisme. Le grief portait sur une atteinte excessive au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre : la majorité de la copropriété pouvait-elle empêcher un copropriétaire de louer certains lots en courte durée ?
La réponse est positive, mais elle est encadrée. Le Conseil constitutionnel rappelle que le législateur a poursuivi deux objectifs d’intérêt général : réduire les nuisances liées aux locations touristiques et lutter contre la pénurie de logements destinés à la location longue durée. Il ajoute que la règle contestée porte sur la majorité nécessaire pour modifier le règlement ; elle ne transforme pas, à elle seule, les conditions de fond de l’usage des parties privatives.
La réserve essentielle se trouve dans cette formulation : « Ainsi, l’interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble. » La décision ne permet donc pas à une assemblée générale de voter une interdiction sans examiner la destination prévue par les actes de copropriété. Le vote doit s’inscrire dans l’économie du règlement et respecter les limites fixées par la loi.
Le Conseil précise aussi qu’« une telle interdiction ne peut être décidée qu’au sein des copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. » La condition concerne la copropriété dans son ensemble. Il ne suffit pas qu’un copropriétaire ou le syndic considère la location touristique comme commerciale ; le règlement doit déjà comporter la restriction de destination exigée par le texte.
Trois limites ressortent de la décision. Premièrement, le mécanisme vise les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Deuxièmement, la clause nouvelle doit s’appliquer indistinctement à l’ensemble des copropriétaires placés dans la même situation ; elle ne peut pas être fabriquée pour viser le seul appartement d’un copropriétaire identifié. Troisièmement, la modification du règlement peut aussi être supprimée selon la même règle de majorité. Le vote aux deux tiers n’est donc pas un pouvoir de police permanent confié au syndic : c’est une procédure de modification du règlement, soumise au contrôle judiciaire.
Cette distinction est déterminante pour une résolution d’assemblée générale. Un ordre du jour qui se contente d’indiquer « interdiction d’Airbnb » sans préciser la modification du règlement, les lots concernés, le fondement légal et la majorité sollicitée expose la décision à une contestation. Le procès-verbal doit permettre de comprendre ce qui a été adopté et la clause qui sera insérée dans le règlement.
La décision constitutionnelle ne signifie pas non plus qu’une location meublée devient illégale du seul fait qu’elle est effectuée à la journée, à la semaine ou au mois. Le régime du meublé de tourisme doit être identifié. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme définit ces biens comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » Une location meublée destinée à la résidence principale du locataire ne répond pas à cette définition, même si le logement est équipé et loué avec du mobilier.
La même disposition prévoit désormais une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national et impose au loueur de mettre à jour sa déclaration. Elle prévoit également des amendes administratives ou civiles dans certaines hypothèses. Ces obligations relèvent de la réglementation du tourisme et de la police municipale. Elles ne remplacent pas l’analyse du règlement de copropriété et ne permettent pas à l’assemblée de voter une clause contraire à la destination de l’immeuble.
B. Quelles conditions faut-il vérifier dans le règlement de copropriété ?
La première pièce à lire est le règlement de copropriété, avec ses modificatifs publiés. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Il pose surtout une limite : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
Il faut rechercher plusieurs éléments dans le document. La destination générale peut être exclusivement bourgeoise, bourgeoise avec professions libérales, mixte, commerciale ou spécialement organisée autour d’une résidence de tourisme. Il faut ensuite vérifier les clauses relatives aux locations meublées, aux locations saisonnières, aux activités commerciales, aux nuisances et aux parties communes. Une clause ancienne qui soumet toute location meublée à l’autorisation discrétionnaire de l’assemblée n’a pas la même portée qu’une clause qui interdit expressément une activité commerciale dans les lots d’habitation.
La liberté d’usage reste le principe. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Une nuisance prouvée peut justifier une action, mais une inquiétude générale sur les allées et venues ne suffit pas automatiquement à établir une atteinte à la destination ou aux droits des voisins.
La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre cette appréciation concrète. Dans l’arrêt du 8 juin 2011, pourvoi n° 10-15.891, la Cour de cassation a approuvé la décision qui avait retenu qu’une clause soumettant la location meublée à une autorisation discrétionnaire devait être écartée dans un immeuble qui autorisait déjà une profession libérale générant des inconvénients similaires, en l’absence de nuisance démontrée. La Cour a jugé que « la clause restreignant les droits des époux X… sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite. » L’arrêt est disponible sur le site officiel de la Cour de cassation.
Cette solution ne consacre pas un droit général à louer sur une plateforme. Elle rappelle que la clause doit être justifiée par la destination de l’immeuble et que le juge doit comparer les activités autorisées et l’activité effectivement exercée. Dans un autre arrêt du 7 septembre 2010, pourvoi n° 09-15.922, la Cour a validé l’analyse selon laquelle, compte tenu du règlement applicable, « l’activité saisonnière exercée par la SCI Mont Cenis 135 ne portait pas atteinte à la destination de l’immeuble. » La décision peut être consultée sur le site officiel de la Cour de cassation.
À l’inverse, une location présentée comme une simple location meublée peut être regardée comme hôtelière si les faits démontrent une clientèle de passage et des services annexes. Dans son arrêt du 28 mai 2020, pourvoi n° 19-13.018, la Cour de cassation a reproduit le raisonnement relatif à des locations « répétées », de courte durée, avec fourniture de linge de maison et ménage, considérées comme destinées à un usage hôtelier. Elle a cependant cassé l’arrêt parce que les juges n’avaient pas indiqué les éléments de preuve établissant la fourniture de ces services. Cette exigence de preuve est importante pour le syndicat comme pour le copropriétaire. L’arrêt est accessible sur le site officiel de la Cour de cassation.
La Cour a encore rappelé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-14.303, qu’un règlement conventionnel « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. » Dans cette affaire de résidence de tourisme, la cour d’appel avait donné au dispositif d’exploitant unique une portée trop large et avait interdit toute location saisonnière sans vérifier la portée exacte des clauses. La Cour de cassation a cassé cette décision. Le texte intégral est publié sur le site officiel de la Cour de cassation.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, les règlements établis à compter de son entrée en vigueur doivent être plus explicites. L’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’ils « mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme ». La date du règlement, la clause d’habitation bourgeoise et les éventuels modificatifs doivent donc être vérifiés avant toute conclusion. Un règlement antérieur n’est pas automatiquement privé d’effet ; il doit être interprété avec ses clauses, la destination de l’immeuble, les textes nouveaux et la jurisprudence.
Il faut enfin distinguer résidence principale et résidence secondaire. L’interdiction votée sur le fondement de l’article 26 ne vise pas une location classique du logement comme résidence principale du locataire. Elle cible les lots d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire ou du loueur et qui sont offerts en meublés de tourisme. Un propriétaire qui habite réellement son logement et le loue ponctuellement pendant ses absences ne se trouve pas dans la même situation qu’un lot acquis comme investissement et exploité toute l’année en courte durée. Les preuves de résidence, les déclarations, les annonces et les calendriers de location doivent être examinés ensemble.
II. Comment contester ou faire appliquer l’interdiction d’un meublé de tourisme ?
A. Quel vote, quelles pièces et quel délai pour agir ?
Le vote doit être préparé comme une modification du règlement de copropriété, et non comme une simple consigne adressée au syndic. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la double majorité « des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix » les décisions concernant notamment la modification du règlement relative à l’interdiction de location des lots d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme. Le texte ajoute que cette modification n’est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
La double majorité se calcule sur deux bases distinctes. Il faut la majorité des membres du syndicat et au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, selon les tantièmes applicables. Une résolution approuvée par les seuls copropriétaires présents ne suffit pas si elle ne respecte pas ces deux conditions. Les abstentions, les votes par correspondance, les pouvoirs, les copropriétaires opposants et les lots dépourvus de droit de vote doivent être intégrés dans le contrôle du procès-verbal.
La convocation doit présenter une résolution intelligible. Elle doit identifier le règlement modifié, rappeler la clause de destination qui fonde la modification, décrire les lots visés, préciser qu’il s’agit de meublés de tourisme au sens du code du tourisme et indiquer la majorité requise. Les copropriétaires doivent pouvoir obtenir le projet de clause et les documents utiles avant l’assemblée. Une résolution qui confond interdiction d’une activité commerciale, suppression d’une nuisance, changement d’usage et sanction d’un propriétaire crée plusieurs motifs possibles de contestation.
Le dossier pratique doit réunir au minimum le règlement complet et ses modificatifs, l’état descriptif de division, la convocation et ses annexes, la feuille de présence, les pouvoirs, le résultat détaillé des votes, le procès-verbal et sa notification. Il faut ajouter les annonces en ligne, les échanges avec le syndic, les constats de nuisances, les plaintes datées, les preuves de services proposés et les éléments permettant de qualifier le lot de résidence principale ou secondaire. Une capture d’écran isolée ne permet pas toujours de démontrer la durée réelle de l’activité ; les réservations, factures, échanges avec une conciergerie et relevés de calendrier peuvent compléter la preuve.
Le syndic ne peut pas se substituer au juge pour déclarer une clause inexistante ou prononcer lui-même une expulsion. Il peut rappeler le règlement, demander la cessation d’une activité manifestement contraire à une clause claire, inscrire une résolution à l’ordre du jour et agir au nom du syndicat lorsque l’assemblée lui a donné le mandat nécessaire. En présence d’une contestation sérieuse sur la portée du règlement, la stratégie doit être arrêtée à partir des documents et des faits, pas à partir du seul nom de la plateforme.
Si la résolution a été adoptée, le copropriétaire opposant ou défaillant doit surveiller la notification du procès-verbal. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être introduites, à peine de déchéance, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic. Le texte précise que l’action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le point de départ doit être calculé à partir de la notification réellement reçue, en conservant l’enveloppe, l’avis de réception ou la preuve électronique.
Le délai de deux mois n’est pas un délai de réflexion général. Une irrégularité de convocation, une majorité erronée, une résolution trop vague, l’absence de document utile, une atteinte à la destination de l’immeuble ou une erreur dans le décompte des voix doivent être analysées rapidement. Le copropriétaire qui entend agir doit conserver la preuve de son vote et de sa qualité. Le copropriétaire absent doit vérifier si la notification est complète et si la résolution correspond à ce qui figurait à l’ordre du jour.
Il faut aussi distinguer l’annulation d’une résolution et la contestation d’une clause du règlement. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. » Cette règle peut être invoquée contre une clause qui dépasse les limites de la loi, mais elle ne rend pas automatiquement toute interdiction inapplicable. Le juge doit identifier la clause, le texte auquel elle serait contraire et les effets qu’il faut en tirer.
La demande adressée au tribunal peut donc poursuivre des objectifs différents : annuler la résolution pour un vice de convocation ou de majorité, faire constater qu’une clause est réputée non écrite, faire interpréter la destination de l’immeuble, faire cesser une activité contraire au règlement ou obtenir réparation d’un préjudice démontré. Le choix des demandes influence les pièces à réunir et l’urgence. Une demande de cessation fondée sur des nuisances doit être étayée par des faits précis ; une contestation de majorité doit être reconstruite à partir des procès-verbaux et de la feuille de présence.
Pour le propriétaire visé, la réaction utile consiste à demander immédiatement le texte de la clause, la résolution exacte, le décompte des voix et la preuve de notification. Il ne faut pas ignorer le vote en se fondant uniquement sur l’ancienneté du bail ou de l’activité. Il ne faut pas non plus accepter une interdiction générale sans vérifier si le lot est une résidence principale, si la copropriété remplit la condition relative aux activités commerciales et si la résolution a respecté la double majorité.
B. Que faire à Paris et en Île-de-France en cas de location maintenue ?
À Paris et en Île-de-France, le dossier comporte souvent deux volets. Le premier relève du règlement de copropriété et de la relation entre le copropriétaire, le syndicat et le syndic. Le second relève des formalités applicables aux meublés de tourisme : déclaration, enregistrement, changement d’usage lorsque ce régime existe et échanges avec la commune. Une mairie peut demander des justificatifs ou prendre une mesure relevant de ses pouvoirs ; cette décision ne remplace pas une action civile portant sur le règlement, et une assemblée générale ne peut pas valider une activité interdite par une décision administrative définitive.
Le propriétaire parisien doit donc séparer les courriers. Une mise en demeure du syndic, une demande de retrait d’annonce, une notification municipale et un procès-verbal d’assemblée générale n’ont pas le même auteur, le même objet ni le même délai. Répondre par une lettre unique qui conteste tout indistinctement fragilise la lisibilité du dossier. La réponse doit rappeler l’usage du lot, la clause exacte, la date du vote, les démarches accomplies auprès de la commune et les pièces disponibles.
Le régime national impose, en outre, une déclaration préalable soumise à enregistrement. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit que le numéro de déclaration et les informations reçues sont mis à la disposition de la commune et permet à celle-ci de contrôler plusieurs règles applicables au logement. Le même article prévoit que le maire peut suspendre la validité d’un numéro et demander aux plateformes de retirer ou de désactiver une annonce lorsque le local est visé par certains arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité. Le simple fait de posséder un numéro d’enregistrement ne neutralise donc ni le règlement de copropriété ni les autres règles de police du logement.
À Paris, une copropriété qui souhaite faire voter une interdiction doit préparer un projet adapté à ses lots et à son règlement, puis vérifier que la condition de l’article 26 est remplie. En Île-de-France, la même méthode s’applique dans les autres communes, avec une vérification des délibérations locales et des formalités propres au territoire. Le lieu de l’immeuble, la nature du lot et la version du règlement sont plus importants que le siège de la conciergerie ou l’adresse de la plateforme.
Pour le syndicat, la preuve des nuisances doit être datée et contradictoire autant que possible : constats de commissaire de justice, témoignages circonstanciés, relevés d’entrées et sorties lorsqu’ils sont licites, plaintes précises, photographies des dégradations, échanges avec le propriétaire et décisions antérieures de l’assemblée. Pour le propriétaire, les éléments utiles sont le justificatif de résidence principale, les baux, la durée des séjours, l’absence de services hôteliers, la conformité du règlement et les preuves de réponse aux plaintes. L’arrêt du 28 mai 2020, pourvoi n° 19-13.018, rappelle que le juge ne peut retenir une transformation en usage hôtelier sans identifier les éléments de preuve qui l’établissent.
Le règlement peut aussi prévoir des règles de tranquillité, d’accès aux parties communes ou de remise des clés. Ces obligations peuvent être appliquées sans confondre leur violation avec une interdiction générale de louer. Une activité autorisée peut donner lieu à une action en cessation d’un trouble précis ; inversement, une résolution d’interdiction peut être annulée même si certains occupants se sont plaints, si elle a été votée avec une mauvaise majorité ou si elle ne respecte pas les limites de l’article 26.
Si le copropriétaire veut contester, il doit agir avant l’expiration du délai de deux mois lorsque l’article 42 est applicable et demander, selon le risque, une mesure provisoire ou une suspension des effets pratiques de la résolution. Si le syndicat veut faire appliquer une clause, il doit démontrer sa qualité, la clause opposable, la conformité du vote et les faits reprochés. Dans les deux cas, la copie intégrale du règlement et le procès-verbal notifié sont les pièces qui commandent la stratégie.
Un article de règlement ou une décision d’assemblée ne peut pas être lu sans les documents qui l’entourent. Les actes de vente, les modificatifs publiés, les plans, la destination contractuelle et les décisions judiciaires antérieures peuvent modifier l’analyse. La décision constitutionnelle du 19 mars 2026 sécurise la possibilité de voter aux deux tiers dans le cadre prévu par la loi ; elle ne dispense ni le syndic ni le copropriétaire de démontrer que leur situation entre réellement dans ce cadre.
Conclusion
Oui, une copropriété peut, dans certaines conditions, modifier son règlement pour interdire la location de lots d’habitation qui ne sont pas des résidences principales en meublés de tourisme, selon la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 a validé ce mécanisme, mais elle exige que l’interdiction soit liée à la destination de l’immeuble, qu’elle soit adoptée dans une copropriété dont le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots concernés et qu’elle s’applique de manière générale aux copropriétaires placés dans la même situation.
Le propriétaire ou le syndicat doit ensuite vérifier la définition du meublé de tourisme, la distinction avec la résidence principale, les formalités d’enregistrement et la compatibilité avec le règlement. Une résolution irrégulière peut être contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires opposants ou défaillants. À Paris et en Île-de-France, les règles municipales s’ajoutent au contentieux de copropriété sans s’y substituer. Le dossier doit donc être construit autour du règlement exact, du vote, des preuves d’usage et des dates de notification.
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