I. La constitution du fonds de travaux : une obligation légale d’épargne collective
A. La cotisation annuelle obligatoire et la détermination de son assiette
L’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose la constitution d’un fonds de travaux dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation. Ce fonds est constitué au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Le mécanisme est prévu à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire.
Le fonds de travaux sert au financement de dépenses déterminées, énumérées par le législateur. Il couvre l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et la réalisation des travaux prévus dans le plan adopté. Il finance également les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence. Il couvre aussi ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants. Il couvre enfin les travaux de réalisation d’économies d’énergie (article 14-2-1, I, de la loi du 10 juillet 1965). Or, cette énumération délimite strictement l’emploi des sommes versées.
La charge de la cotisation pèse sur chaque copropriétaire, qui contribue selon les modalités décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
La création de ce mécanisme procède de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur. Le fonds de travaux répond à l’objectif de prévention des copropriétés en difficulté, confrontées à des travaux d’ampleur sans trésorerie suffisante. Le régime a ensuite été réorganisé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, qui a déplacé le dispositif vers l’article 14-2-1. La cotisation a ainsi été articulée avec le plan pluriannuel de travaux prévu à l’article 14-2 (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
La détermination du montant de la cotisation obéit à des règles de majorité précises. Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux, la cotisation ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus. Cette règle résulte de l’article 14-2-1, I, de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. À défaut d’adoption d’un plan, le plancher de 5 % du budget prévisionnel demeure seul applicable. L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.
La troisième chambre civile a précisé la portée de ces exigences dans un arrêt du 9 mars 2023. Saisie de la contestation d’une résolution ayant fixé la cotisation à 5 % du budget prévisionnel, elle a rappelé que « le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle alimentant le fonds travaux est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi susvisée. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 de la même loi » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.793). La censure de la cour d’appel s’imposait, car l’assiette retenue incluait une part provisionnelle des charges d’une association syndicale libre.
La haute juridiction a, en effet, jugé que « les charges dues par les copropriétaires à l’ASL n’entrent pas au budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.793). Or, le budget prévisionnel constitue la référence exclusive pour le calcul du plancher légal de la cotisation. Cette solution exclut toute extension de l’assiette à des charges étrangères au syndicat. Elle protège le copropriétaire contre une double contribution à raison d’une même dépense.
Cette délimitation revêt une importance particulière dans les ensembles immobiliers complexes. Un même bien peut en effet relever à la fois du statut de la copropriété et d’une autre structure, telle une association syndicale libre ou un lotissement. L’arrêt du 9 mars 2023 démontre que la cotisation ne peut être assise que sur le budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires. Les charges incombant à la structure voisine en sont nécessairement exclues.
La détermination du taux de la cotisation relève du pouvoir de l’assemblée générale, dont les décisions s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les juges du fond ne sauraient substituer leur appréciation à celle de l’assemblée générale sur le taux applicable. Cette règle vaut dès lors que le taux respecte le plancher légal de 5 % du budget prévisionnel, en l’absence de plan pluriannuel de travaux adopté. La cour d’appel de Chambéry l’a expressément retenu en validant un taux ramené à 5 %, soit le « minimum prévu par la loi et qui s’imposerait y-compris en l’absence de délibérations de l’assemblée générale qui ne peut que voter un abondement supérieur » (CA Chambéry, 1er avril 2025, n° 24/00456).
Le législateur a, par ailleurs, aménagé un mécanisme de suspension des cotisations destiné à préserver la trésorerie des copropriétaires. L’article 14-2-1, II, de la loi du 10 juillet 1965 organise la suspension des cotisations (article 14-2-1, II, de la loi du 10 juillet 1965). L’assemblée générale se prononce lorsque le montant du fonds excède celui du budget prévisionnel. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la suspension est examinée lorsque le fonds excède en outre 50 % du montant des travaux prévus dans le plan. Cette faculté tempère le caractère obligatoire de la cotisation, tout en préservant la prévoyance financière de la copropriété.
B. La répartition de la cotisation entre les copropriétaires et le contrôle du juge
La répartition de la cotisation au fonds de travaux a fait l’objet d’une clarification majeure dans un arrêt publié au Bulletin du 4 juillet 2024. Dans cette affaire, un copropriétaire titulaire d’un garage du bâtiment D contestait la résolution ayant décidé d’alimenter le fonds de travaux. La cotisation avait été fixée à 5 % du budget prévisionnel, répartie à proportion des tantièmes généraux (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758). La répartition avait été décidée à proportion des tantièmes généraux de charges. Il soutenait que l’appel de cotisations ne devait pas l’obliger à participer aux charges entraînées par les services collectifs sans utilité pour son lot.
La troisième chambre civile a écarté cette argumentation en rappelant la distinction entre la cotisation au fonds de travaux et les charges de copropriété. Selon elle, « cette cotisation est appelée au même rythme que le budget prévisionnel » et « elle n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-21.758). La délibération litigieuse, qui avait décidé d’une répartition en fonction des millièmes généraux, ne contrevenait donc pas à la loi.
Cette solution s’appuie sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’époque. Ce texte dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots » (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). La cotisation suit ainsi la clé de répartition des charges générales de conservation, d’entretien et d’administration. Elle ne suit pas celle des provisions individualisées du budget prévisionnel.
Les cours d’appel appliquent aujourd’hui cette règle avec constance. La cour d’appel de Rouen a ainsi rappelé, dans un arrêt du 6 mai 2026, que les copropriétaires « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » (CA Rouen, 6 mai 2026, n° 25/00485).
Le caractère non annuel du vote de la cotisation a également été précisé. La cour d’appel de Chambéry a retenu que « les dispositions invoquées par M. [B] imposent non pas un vote annuel en la matière, mais le versement d’une cotisation annuelle, dans les mêmes conditions -ie de périodicité et de répartition- que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel » (CA Chambéry, 1er avril 2025, n° 24/00456). La décision initiale de l’assemblée générale vaut ainsi pour les exercices successifs, sans qu’un nouveau vote soit requis chaque année.
La répartition de la cotisation entretient, en outre, un lien étroit avec la comptabilité du syndicat. Les règles comptables sont fixées par l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce texte définit les charges comme « les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». Il qualifie de provisions sur charges « les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat » (article 45-1 du décret du 17 mars 1967). La qualification comptable des sommes conditionne ainsi le régime juridique applicable. La cotisation au fonds de travaux constitue une catégorie autonome, distincte des provisions du budget prévisionnel comme des charges approuvées.
II. Le recouvrement de la cotisation : l’exigibilité, la procédure accélérée et les limites de l’action du syndicat
A. L’exigibilité des cotisations et la procédure accélérée au fond
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 organise le recouvrement des provisions impayées (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). La loi sanctionne le défaut de versement d’une provision due au titre de l’article 14-1 à sa date d’exigibilité. Après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Il en va de même des sommes restant dues, appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne alors le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Ce texte précise expressément qu’il « est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 » (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). La procédure accélérée au fond s’applique donc aux cotisations du fonds de travaux, qui bénéficient du même régime d’exigibilité que les provisions du budget prévisionnel. Cette extension du champ de la procédure accélérée renforce l’effectivité du recouvrement des cotisations impayées.
La troisième chambre civile a tiré les conséquences de cette applicabilité dans une série d’arrêts rendus le 20 novembre 2025. Il s’agit des arrêts n° 23-23.312, 23-23.314, 23-23.316, 23-23.317 et 23-23.320 (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.312 ; n° 23-23.314 ; n° 23-23.316 ; n° 23-23.317 ; n° 23-23.320). Ces arrêts ont été rendus dans des litiges opposant des copropriétaires de résidences-services à leur syndicat.
La haute juridiction y rappelle que « si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.312).
La portée de cette jurisprudence est double. D’une part, elle étend sans ambiguïté le champ de la procédure accélérée au fond aux cotisations du fonds de travaux. D’autre part, elle enferme l’action du syndicat dans des conditions strictes. L’approbation préalable des comptes par l’assemblée générale constitue un préalable nécessaire au recouvrement des arriérés des exercices antérieurs. Les cours d’appel condamnaient des copropriétaires au titre de redevances de services échues sur plusieurs exercices. Elles n’avaient pas vérifié que les comptes correspondants avaient été approuvés. Elles ont ainsi été censurées (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.314).
Par ailleurs, la série d’arrêts du 20 novembre 2025 illustre la vigilance de la Cour de cassation quant au périmètre de la saisine des juges du fond. Les pourvois dénonçaient le refus des cours d’appel de se prononcer sur des demandes présentées par les copropriétaires sous un titre générique dans le dispositif de leurs conclusions. Ce refus était fondé sur la limitation de l’effet dévolutif aux seuls chefs de jugement expressément critiqués (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.320). La haute juridiction a censuré ces analyses. Elle a jugé que la déclaration d’appel, qui visait l’ensemble des chefs de dispositif, avait opéré une dévolution complète du litige.
B. L’exclusion des dépenses pour travaux du budget prévisionnel et la charge de la preuve
La distinction entre les provisions du budget prévisionnel et les sommes afférentes aux travaux constitue le second enseignement de la série d’arrêts du 20 novembre 2025. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État » (article 14-1, II, de la loi du 10 juillet 1965). Ce même texte dispose que « les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ». Cette exclusion emporte des conséquences directes sur le calcul du plancher de la cotisation au fonds de travaux, lequel s’apprécie au regard du seul budget prévisionnel.
La troisième chambre civile a rappelé que les dépenses pour travaux ne relevant pas du budget prévisionnel échappent aux règles de la procédure accélérée de l’article 19-2. Cette exclusion vaut lorsqu’elles ne constituent pas des cotisations au fonds de travaux. Or, l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 détermine les sommes exigibles par le syndic (article 35 du décret du 17 mars 1967). Il s’agit notamment des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel. Le syndic peut aussi exiger les cotisations au fonds de travaux, prévues au sixième alinéa du I de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce texte énumère limitativement les sommes que le syndic peut exiger, dont les cotisations au fonds de travaux figurent au 5°. Il a été modifié par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre. Cette actualisation réglementaire s’inscrit dans la mise en œuvre de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 dite loi Habitat dégradé. Elle modernise les règles de trésorerie des syndicats. La maîtrise de cette liste conditionne la régularité des appels de fonds adressés aux copropriétaires.
La preuve des sommes réclamées pèse, en toute hypothèse, sur le syndicat des copropriétaires. La cour d’appel de Rouen a détaillé les pièces permettant d’établir la créance du syndicat. Il s’agit de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété et du relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière. S’y ajoutent les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels (CA Rouen, 6 mai 2026, n° 25/00485).
À défaut de telles justifications, la demande en paiement des charges et cotisations encourt la réduction. La cour d’appel de Chambéry a ainsi ramené la condamnation de 14 282,70 euros à 9 606,61 euros. Cette réduction est intervenue après vérification du décompte (CA Chambéry, 1er avril 2025, n° 24/00456). Les paiements effectués par le copropriétaire doivent être affectés à la dette la plus ancienne, conformément à la règle de droit commun. Les versements justifiés doivent être portés au crédit du compte du copropriétaire.
Le copropriétaire défaillant s’expose, en outre, à des condamnations accessoires dont l’accumulation renforce l’effectivité du recouvrement. Les frais de mise en demeure et de recouvrement peuvent être mis à sa charge. Ce chef de condamnation repose sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque la créance du syndicat est justifiée. Des dommages et intérêts peuvent également être alloués au syndicat. Cette allocation suppose que la carence du copropriétaire ait causé un préjudice distinct du simple retard de paiement. La cour d’appel de Rouen a ainsi retenu que le manquement, fautif et teinté de mauvaise foi, « prive la copropriété, soumise à une exigence d’équilibre de ses comptes, de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble » (CA Rouen, 6 mai 2026, n° 25/00485). Une somme de 800 euros a été allouée à ce titre.
La contestation des délibérations relatives au fonds de travaux demeure enfermée dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L’expiration de ce délai rend la délibération définitive, y compris lorsqu’elle porte sur la création du fonds de travaux ou sur le taux de la cotisation. La cour d’appel de Chambéry l’a rappelé dans l’affaire précitée (CA Chambéry, 1er avril 2025, n° 24/00456).
Le caractère non remboursable des sommes versées au fonds de travaux mérite enfin d’être souligné. L’article 14-2-1, III, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les sommes versées au titre du fonds de travaux « sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires ». Elles « ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot » (article 14-2-1, III, de la loi du 10 juillet 1965). L’acquéreur peut seulement consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.
Ce dernier mécanisme appelle une lecture attentive lors de la rédaction des compromis de vente. La somme versée au titre du fonds de travaux constitue, pour le vendeur, un actif définitivement perdu au profit du syndicat. Cette perte n’est compensée par aucune contrepartie au jour de la cession. L’acquéreur, informé de la situation du fonds, peut accepter de compenser cette perte en majorant le prix de vente. Cette compensation demeure purement conventionnelle, faute de tout droit légal à remboursement. L’état daté, délivré par le syndic à l’occasion de la mutation, doit mentionner les sommes restant dues au titre des cotisations au fonds de travaux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a dessiné les contours d’un régime du fonds de travaux à la fois rigoureux et protecteur. Le mécanisme de la cotisation annuelle obligatoire repose sur une assiette strictement définie par le budget prévisionnel du syndicat. Cette assiette est fixée à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. En sont exclues toutes les charges étrangères au syndicat. La clé de répartition est calquée sur celle des charges générales de conservation, d’entretien et d’administration. La fixation du taux plancher de 5 % est désormais stabilisée. Il en va de même de la majorité requise et de l’absence d’exigence de vote annuel.
Le recouvrement des cotisations s’opère selon les règles de la procédure accélérée au fond de l’article 19-2, dont l’applicabilité aux cotisations du fonds de travaux est expressément reconnue. Cette extension s’accompagne toutefois de limites strictes, tenant à l’exigence d’approbation préalable des comptes pour les arriérés des exercices antérieurs. S’y ajoute l’exclusion des dépenses pour travaux du budget prévisionnel. Or, ces précisions jurisprudentielles, issues notamment des arrêts du 20 novembre 2025, n’avaient encore jamais été synthétisées dans leur cohérence d’ensemble.
En conséquence, les syndicats doivent veiller à la régularité des appels de cotisations, tant dans leur assiette que dans leur répartition. Les copropriétaires peuvent utilement vérifier que les sommes réclamées au titre du fonds de travaux procèdent d’une délibération valable de l’assemblée générale. Dès lors, la maîtrise de ces règles conditionne l’équilibre financier des copropriétés et la sécurité juridique de chaque lot. À cet égard, l’assistance d’un avocat en charges de copropriété à Paris permet d’appréhender ces mécanismes avec la précision requise.
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