Le 15 août 2026, la presse immobilière s’est emparée d’un arrêt rendu un mois plus tôt par le Conseil d’État, qui valide la fermeture administrative d’un établissement parisien spécialisé dans l’organisation d’événements qualifiés par la décision elle-même d’activités sexuelles collectives. Le quotidien Le Figaro, dans son édition Immobilier, relate l’affaire de la société Z Machine, dont le local commercial situé au premier sous-sol d’un immeuble de la rue d’Alleray, dans le quinzième arrondissement de Paris, accueillait des rencontres organisées contre paiement, parfois au rythme de trois événements par jour, jusqu’à la fermeture prononcée par le préfet de police le 21 janvier 2026. L’arrêté préfectoral avait été suspendu par le juge des référés du tribunal administratif de Paris, par une ordonnance du 9 février 2026, avant que le Conseil d’État n’annule cette ordonnance et ne rejette la demande de suspension, par une décision du 15 juillet 2026. Or, la singularité du dossier ne tient pas seulement à la police administrative : l’article du Figaro souligne que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’a engagé aucune procédure contre la société exploitante ni contre son bailleur, au motif que l’activité, bien que particulière, ne violait pas le règlement de copropriété, puisqu’elle s’exerçait dans un local que ce règlement définissait précisément comme commercial.
Ce constat pose, en matière de copropriété, une question dont la portée dépasse largement l’espèce. Que peut faire un syndicat des copropriétaires, ou un copropriétaire, lorsque l’activité exercée dans l’immeuble est conforme au règlement et à la destination des lieux, mais qu’elle heurte la dignité des personnes, la tranquillité des occupants ou l’ordre public ? Le droit civil n’est pas désarmé face à cette configuration, mais ses instruments obéissent à des conditions précises que la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine avec constance. Le droit administratif offre, quant à lui, une voie parallèle dont la décision du 15 juillet 2026 rappelle l’autonomie et la puissance : la dignité de la personne humaine constitue une composante de l’ordre public dont la protection ne suppose ni violation du règlement de copropriété, ni troubles de voisinage avérés.
L’examen portera, d’abord, sur les raisons pour lesquelles les actions classiques du syndicat se heurtent à la conformité de l’activité au règlement, notamment l’action fondée sur la destination de l’immeuble et le recours aux clauses de bonnes mœurs, puis, ensuite, sur les deux voies de droit qui demeurent malgré cette conformité : le trouble anormal de voisinage devant le juge judiciaire et la police administrative de la dignité humaine devant le juge administratif.
I. Une activité conforme au règlement de copropriété, obstacle aux actions classiques du syndicat
Le statut de la copropriété repose sur un équilibre entre la liberté d’usage des parties privatives et le respect du règlement conventionnel. La conformité d’une activité au règlement de copropriété ferme, par principe, les actions qui trouvent leur fondement dans la violation de ce document, sans pour autant priver les copropriétaires de toute protection.
A. La conformité au règlement neutralise l’action fondée sur la destination de l’immeuble
L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance, et que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 8). Par ailleurs, l’article 9 de la même loi énonce que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 9). En conséquence, lorsqu’un règlement affecte expressément un lot à l’usage commercial, l’action du syndicat fondée sur le prétendu changement de destination ou sur l’atteinte à la destination est vouée à l’échec, car l’usage critiqué est précisément celui que le règlement autorise.
La troisième chambre civile applique ce raisonnement avec rigueur. Dans un arrêt du 27 janvier 2009, elle a rejeté le pourvoi du syndicat des copropriétaires d’un immeuble niçois dont le règlement de 1948 réservait l’occupation bourgeoise des appartements mais autorisait un établissement d’enseignement : « l’activité d’enseignement avait été retenue conforme à la destination de l’immeuble et que le » cahier des charges » n’avait pas expressément interdit cette activité aux étages », de sorte que la demande de dommages-intérêts du syndicat devait être écartée (Civ. 3e, 27 janv. 2009, n° 08-10.821). A cet égard, la Cour ajoutait que « les troubles certains occasionnés par la fréquentation de l’immeuble par les élèves de l’école ne constituaient pas un inconvénient anormal du voisinage faute de présenter un caractère de gravité suffisant ». La solution du 21 mars 2000 procède de la même logique : la location de chambres, studios et appartements meublés était autorisée par le règlement, et la Cour a retenu que « la preuve de nuisances particulières n’était pas rapportée », de sorte que « l’activité de M. X…, consistant à louer en meublé, ne portait pas atteinte au règlement de copropriété » (Civ. 3e, 21 mars 2000, n° 97-21.007).
La rigueur de ce contrôle joue dans les deux sens. Dès lors qu’une activité ne figure pas parmi celles que le règlement tolère, le syndicat peut en obtenir la cessation : ainsi, la troisième chambre civile a rejeté le 8 juin 2017 le pourvoi formé contre l’arrêt ayant ordonné la résiliation du bail d’une micro-crèche installée dans des appartements dont le règlement réservait l’occupation bourgeoise et l’exercice de professions libérales limitativement énumérées (Civ. 3e, 8 juin 2017, n° 16-18.342). De même, le 28 janvier 2021, la Cour a rejeté le pourvoi dirigé contre l’arrêt ayant ordonné à l’exploitant d’un restaurant de cesser son activité dans un local que l’état descriptif de division, incorporé au règlement, définissait comme un simple « magasin (épicerie) » (Civ. 3e, 28 janv. 2021, n° 20-10.921). Or, dans l’affaire de la rue d’Alleray, l’exploitation litigieuse s’exerçait dans un local que le règlement de copropriété définissait comme commercial : l’angle du changement de destination, selon l’article du Figaro, ne pouvait donc être utilement soutenu par le syndicat. La conformité au règlement privait ainsi la copropriété de son levier contractuel le plus immédiat, sans pour autant la désarmer, comme il sera montré dans la seconde partie.
B. La clause de « bonnes mœurs », un instrument utile mais strictement borné
De nombreux règlements de copropriété anciens contiennent une clause dite de bonnes mœurs ou de bonne vie et mœurs, qui soumet l’occupation des lots à des exigences de moralité. Le règlement de 1948 reproduit dans l’arrêt du 27 janvier 2009 stipulait ainsi que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et moeurs, celles-ci devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison », et prohibait l’établissement de tout « établissement insalubre, incommode ou immoral » (Civ. 3e, 27 janv. 2009, n° 08-10.821). L’article du Figaro relève d’ailleurs que le règlement de l’immeuble de la rue d’Alleray n’imposait pas aux occupants la clause de « bonnes mœurs » ou de « bonne vie et mœurs » dont le syndicat aurait pu se prévaloir devant le juge judiciaire (Le Figaro Immobilier, 15 août 2026). Encore faut-il mesurer la portée réelle d’une telle stipulation, qui n’est ni un blanc-seing pour le syndicat, ni une lettre morte pour le juge.
La validité de la clause de bonnes mœurs est subordonnée à sa justification par la destination de l’immeuble, conformément à l’article 8 de la loi de 1965. Par un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile a approuvé, le 8 juin 2011, une cour d’appel d’avoir réputé non écrite la clause d’un règlement parisien selon laquelle « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs » et ne pourraient être consacrés à la location meublée sans l’autorisation discrétionnaire de l’assemblée générale : la Cour a retenu que « la clause restreignant les droits des époux X… sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite », dès lors que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble, lequel tolérait expressément l’exercice d’une profession libérale aux inconvénients comparables (Civ. 3e, 8 juin 2011, n° 10-15.891). La clause ne vaut donc que si elle protège effectivement le caractère de l’immeuble. A l’inverse, la Cour a jugé licite, le 20 mai 2014, la restriction d’un règlement marseillais qui n’autorisait la location des appartements qu’« à des personnes de bonne vie et moeurs » : « cette restriction, conforme à la destination d’un immeuble de standing et à la configuration des lieux, était licite » (Civ. 3e, 20 mai 2014, n° 12-25.822).
Par ailleurs, la jurisprudence admet que des clauses restrictives puissent être justifiées par la nécessité de préserver la tranquillité de l’immeuble contre des activités particulières. Le 1er octobre 2013, la troisième chambre civile a ainsi validé la clause d’un règlement parisien interdisant la vente des chambres de service à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires, après avoir relevé que l’immeuble se situait « dans une voie privée donnant sur une petite rue transversale à faible trafic reliant la contre-allée entre deux avenues où s’exerçaient des activités de racolage en vue de la prostitution », activité qui « se transportait ensuite dans les chambres de service des immeubles avoisinants » ; la Cour en a déduit que « la clause du règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires était justifiée par la destination de l’immeuble » (Civ. 3e, 1er oct. 2013, n° 12-17.474). Dès lors, la clause de bonnes mœurs n’est qu’un instrument parmi d’autres : son absence dans un règlement, comme dans l’immeuble de la rue d’Alleray, ne prive pas la copropriété de toute action, mais elle l’oblige à se placer sur un autre terrain.
II. Les voies de droit qui demeurent lorsque l’activité est conforme au règlement
La conformité d’une activité au règlement de copropriété ne saurait conférer à son auteur un brevet d’impunité. Deux fondements demeurent, qui se combinent plus qu’ils ne s’excluent : le trouble anormal de voisinage, devant le juge judiciaire, et la police administrative de la dignité humaine, devant l’autorité préfectorale puis le juge administratif.
A. Le trouble anormal de voisinage, fondement autonome de cessation et de réparation
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage est traditionnellement rattaché à l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (C. civ., art. 1240). Son originalité tient à ce qu’il ne suppose aucune violation du règlement de copropriété : une activité licite, exercée dans un local conforme à sa destination, engage la responsabilité de celui qui l’exploite lorsque les nuisances qu’elle génère excèdent les inconvénients normaux du voisinage. La troisième chambre civile l’a rappelé avec éclat dans un arrêt de cassation du 29 février 2012. Une société exploitait, dans le garage d’une copropriété dont le règlement autorisait « l’exploitation commerciale ou professionnelle », un débit de boissons et bar de nuit générateur de nuisances sonores et olfactives constitutives d’un trouble anormal pour les copropriétaires ; la cour d’appel avait refusé d’ordonner la cessation de l’activité au motif qu’elle n’était pas contraire à la destination de l’immeuble. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « la cour d’appel, qui n’a pas pris les mesures de nature à les faire cesser, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » (Civ. 3e, 29 févr. 2012, n° 10-28.618). Le juge judiciaire doit donc, dès que le trouble anormal est caractérisé, en faire cesser la source, quand bien même l’activité serait régulière au regard du règlement.
La même exigence gouverne les activités nocturnes. Le 15 septembre 2009, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi des exploitants d’une discothèque condamnés à cesser leur activité au sein d’une résidence, sous astreinte, en réparation de troubles sonores subis par des copropriétaires : « la cour d’appel, qui a caractérisé le trouble anormal de voisinage subi par les époux X… et Y…, copropriétaires d’appartement dans l’immeuble où les consorts Z-B… exploitaient une discothèque générant des nuisances sonores et qui a souverainement décidé de la mesure propre à faire cesser ce trouble, a, sans violer le principe de liberté du commerce et de l’industrie, légalement justifié sa décision de ce chef » (Civ. 3e, 15 sept. 2009, n° 08-12.958). Le principe de la liberté du commerce et de l’industrie ne fait donc pas obstacle à la cessation d’une activité commerciale dont l’exercice trouble anormalement le voisinage. Le 20 mai 2021, la Cour a encore validé la restitution de locaux commerciaux à leur usage d’origine, transformés en salle de prière, après avoir relevé que « la limitation par le règlement de copropriété des activités pouvant être exercées dans les locaux commerciaux afin qu’elles n’affectent en rien la tranquillité des copropriétaires était justifiée par la destination de l’immeuble » et qu’« ayant ainsi caractérisé le caractère anormal du trouble dont elle a constaté l’existence, elle a pu retenir que tant l’atteinte à la tranquillité de l’immeuble, prohibée par le règlement de copropriété, que les nuisances occasionnées par l’activité de l’association devaient entraîner la restitution des locaux à leur usage commercial » (Civ. 3e, 20 mai 2021, n° 20-15.449).
Le bailleur du local exploité conserve, pour sa part, les armes du droit des baux. Dans l’affaire dite de l’Aussie Bar, un débit de boissons dont l’activité nocturne troublait la tranquillité de l’immeuble, la cour d’appel avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonné l’expulsion du preneur, tout en le condamnant encore à exécuter des travaux d’isolation phonique ; la troisième chambre civile a censuré cette contradiction, par un arrêt du 3 décembre 2015 : « la cour d’appel, qui s’est contredite, n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » (Civ. 3e, 3 déc. 2015, n° 14-19.676). L’arrêt illustre, au-delà de la cassation, que la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail par le bailleur constitue, lorsque le preneur trouble la jouissance des autres occupants, une voie de sortie efficace au regard du règlement de copropriété.
Sur le plan procédural, l’article 15 de la loi de 1965 ouvre l’action tant au syndicat qu’aux copropriétaires pris individuellement : « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 15). La prescription de ces actions obéit à l’article 42 de la même loi, qui renvoie désormais à l’article 2224 du code civil : « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 42), l’article 2224 disposant que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (C. civ., art. 2224). Sous l’empire de la rédaction antérieure, la troisième chambre civile avait déjà retenu, le 20 mai 2021, que le délai décennal devait courir « à la date à laquelle les copropriétaires ont eu la connaissance de l’infraction au règlement de copropriété » (Civ. 3e, 20 mai 2021, n° 20-15.449), solution dont le renvoi à l’article 2224 a consacré le principe du point de départ glissant. La charge de la preuve du trouble demeure, en toute hypothèse, au demandeur : constats d’huissier, mains courantes et attestations constituent, dans ce contentieux, les preuves décisives. Le Figaro rapporte ainsi que plus de cent appels téléphoniques et deux cents courriels avaient signalé les nuisances de la rue d’Alleray à la police du quinzième arrondissement, accompagnés de quatre mains courantes déposées par des copropriétaires et riverains.
B. La police administrative de la dignité humaine, indépendante des troubles de voisinage
A côté du juge judiciaire, l’autorité de police administrative dispose de pouvoirs propres, fondés sur l’ordre public. L’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales confie à la police municipale, exercée à Paris par le préfet de police, le soin d’assurer « le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques », et notamment celui de réprimer « les atteintes à la tranquillité publique telles que […] les attroupements, les bruits, les troubles de voisinage, les rassemblements nocturnes qui troublent le repos des habitants » (CGCT, art. L. 2212-2). L’affaire de la société Z Machine a toutefois conduit le Conseil d’État à rappeler que l’ordre public ne se réduit ni à la tranquillité, ni aux nuisances de voisinage, et qu’il englobe la dignité de la personne humaine.
Par sa décision du 15 juillet 2026, la formation réunie des cinquième et sixième chambres a annulé l’ordonnance du 9 février 2026 par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Paris avait suspendu l’arrêté du préfet de police du 21 janvier 2026 portant fermeture de l’établissement, puis a rejeté la demande de suspension de la société exploitante. Le Conseil d’État énonce, au point 4 de sa motivation : « Le respect de la dignité de la personne humaine constituant une des composantes de l’ordre public, cette autorité peut, même en l’absence de circonstances locales particulières, prendre les mesures qu’appelle l’exercice d’une activité par un établissement lorsqu’elle porte atteinte au respect de la dignité de la personne humaine » (CE, 5e-6e ch. réunies, 15 juil. 2026, n° 513080). Cette formulation est décisive pour la matière : la protection de la dignité humaine ne requiert ni troubles de voisinage caractérisés, ni violation d’un règlement de copropriété, ni circonstances locales particulières. La conformité de l’activité au règlement, qui paralysait l’action contractuelle du syndicat, est ici dépourvue de toute pertinence.
Le juge administratif a, par ailleurs, rattaché son contrôle aux garanties pénales nouvellement posées par la loi du 6 novembre 2025 modifiant la définition pénale du viol et des agressions sexuelles. L’article 222-22 du code pénal dispose désormais que « constitue une agression sexuelle tout acte sexuel non consenti […] », et précise : « Au sens de la présente section, le consentement est libre et éclairé, spécifique, préalable et révocable. Il est apprécié au regard des circonstances. Il ne peut être déduit du seul silence ou de la seule absence de réaction de la victime » (C. pén., art. 222-22). Appliquant ces exigences aux pièces du dossier, le Conseil d’État a relevé que « les événements organisés par la société, en ce qu’ils mettent en présence des groupes d’hommes auxquels sont susceptibles de s’adjoindre les organisateurs eux-mêmes, dans le cadre de scénarios invitant notamment les intéressés à exercer une contrainte physique et sexuelle sur les femmes participantes, le cas échéant en les incitant à consommer de l’alcool, exposent ces dernières à des risques graves d’atteintes à leur intégrité physique et morale et d’agression sexuelle, en l’absence notamment de garanties propres à s’assurer de leur consentement libre, éclairé et révocable » (CE, 15 juil. 2026, n° 513080). Dès lors que le préfet de police aurait pris la même décision en se fondant sur le seul motif de la dignité humaine ou sur celui de la prévention des infractions, le moyen tiré de la disproportion de la mesure n’était pas, en l’état de l’instruction, de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté.
Par ailleurs, la décision du Conseil d’État éclaire la répartition des rôles entre les deux ordres de juridiction. Le syndicat des copropriétaires, qui n’avait engagé aucune procédure, aurait pu saisir le juge judiciaire sur le fondement du trouble anormal de voisinage ; l’autorité administrative, de son côté, n’avait pas besoin de ce détour, la fermeture étant justifiée par l’atteinte à la dignité humaine et par le risque de commission d’infractions pénales, indépendamment de toute nuisance de voisinage. En conséquence, la voie civile et la voie administrative se complètent : la première répare et fait cesser les atteintes à la jouissance, la seconde protège l’ordre public et les personnes lorsque l’activité en cause excède, par sa nature même, le champ des nuisances ordinaires.
Conclusion
L’arrêt du Conseil d’État du 15 juillet 2026 et la jurisprudence de la troisième chambre civile dessinent, ensemble, un régime complet pour les immeubles en copropriété confrontés à une activité choquante ou nuisible, alors même qu’elle serait conforme au règlement. La conformité au règlement et à la destination de l’immeuble fait obstacle aux actions fondées sur la violation de ce document, et la clause de bonnes mœurs, lorsqu’elle existe, n’a de portée que si elle est justifiée par la destination et appliquée sans excès. Il demeure, en revanche, deux leviers : le trouble anormal de voisinage, que le juge judiciaire doit faire cesser sans se retrancher derrière la liberté du commerce, et la police administrative de la dignité humaine, dont le Conseil d’État rappelle qu’elle s’exerce « même en l’absence de circonstances locales particulières ».
Pour les syndicats et les copropriétaires, la conduite à tenir combine la preuve et l’action : réunir constats d’huissier, mains courantes et témoignages propres à caractériser l’anormalité du trouble, saisir le juge judiciaire en cessation et en réparation sur le fondement de l’article 9 de la loi de 1965 et de l’article 1240 du code civil, et signaler sans délai à l’autorité de police les faits susceptibles de porter atteinte à l’ordre public ou de relever d’infractions pénales, la fermeture administrative pouvant alors intervenir sans attendre l’issue des procédures civiles. Les questions de copropriété et de voisinage sont examinées en détail dans les pages que le cabinet consacre au droit immobilier, avec leurs conditions de mise en œuvre et leurs délais.
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