Le contentieux du recouvrement des charges demeure l’un des contentieux les plus nourris de la copropriété des immeubles bâtis. Chaque année, des milliers de syndicats poursuivent des copropriétaires défaillants devant le président du tribunal judiciaire, le plus souvent dans le cadre de la procédure accélérée au fond instituée par l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La rapidité de cette procédure ne dispense toutefois pas le syndicat d’établir le bien-fondé de sa créance, exercice par exercice et poste par poste. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2022 et 2026 dessinent à cet égard une ligne remarquablement cohérente : les exigences probatoires pesant sur le syndicat poursuivant se sont sensiblement durcies, tandis que la contestation du copropriétaire demeure étroitement canalisée vers les voies de droit aménagées par le législateur.
La présente étude se propose de rendre compte de ce double mouvement, en confrontant les décisions les plus significatives de la troisième chambre civile aux textes qui les fondent, dans leur rédaction actuelle. Elle s’attachera, dans une première partie, à l’établissement de la créance de charges, dont la preuve incombe au syndicat qui réclame le paiement. Elle examinera, dans une seconde partie, les limites de la contestation opposable par le copropriétaire, entre l’interdiction de la résistance unilatérale et l’aménagement des voies procédurales qui lui sont offertes.
I. L’établissement de la créance de charges : une charge probatoire renforcée au profit du copropriétaire
A. Le triptyque probatoire imposé au syndicat poursuivant
Le principe de départ est fixé par le droit commun de la preuve. Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », et réciproquement, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Cette règle, d’application constante, produit en matière de charges de copropriété des conséquences précises, que la troisième chambre civile a pris soin de détailler.
L’arrêt de principe rendu le 12 janvier 2022 constitue, sur ce point, la formulation de référence. Au visa des articles 455 du code de procédure civile et 1353 du code civil, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait condamné un copropriétaire au paiement d’un arriéré de charges alors même qu’elle avait constaté des anomalies dans les relevés de comptes. La Cour énonce dans ses motifs qu’« il incombe au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les documents comptables » (Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-10.481). La formule a vocation à s’appliquer à toute action en recouvrement, quelle que soit la procédure choisie par le syndicat.
La portée de ce triptyque probatoire a été précisée avec une constance notable au cours des années suivantes. Par un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour a censuré un jugement qui s’était borné à viser le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2022, approuvant les comptes des exercices clos et les budgets prévisionnels suivants, ainsi qu’un relevé de compte, pour condamner une copropriétaire au paiement. Le juge du fond avait omis de vérifier que les sommes réclamées correspondaient aux comptes, budgets et dépenses effectivement approuvés lors de cette assemblée générale, méconnaissant ainsi les exigences de motivation de l’article 455 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-18.907). La production formelle des pièces ne suffit donc pas : encore faut-il que le juge vérifie leur correspondance exacte avec la créance réclamée.
La même exigence d’analyse parcourt l’arrêt du 30 mai 2024, qui sanctionne la dénaturation d’un décompte de charges. Une cour d’appel avait écarté une somme de 5 668 euros au titre de travaux en retenant qu’elle ne figurait pas sur le décompte arrêté au 1er janvier 2018, alors que ce décompte mentionnait expressément la somme litigieuse au débit du compte des copropriétaires au 1er octobre 2017. La Cour de cassation rappelle l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis et casse l’arrêt de ce chef (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-15.821). Or, cette vigilance sur le contenu des décomptes n’est pas un simple raffinement procédural : elle détermine directement l’assiette de la condamnation, et par conséquent l’étendue de la dette imputée au copropriétaire.
En conséquence, le syndicat qui engage une action en paiement doit être en mesure de reconstituer sa créance exercice par exercice, budget par budget et poste par poste, faute de quoi sa demande encourt la cassation ou l’infirmation. Cette exigence est d’autant plus sensible que le contentieux se déroule le plus souvent devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, dont l’office, quoique rapide, n’est pas dispensé de motivation ni de contrôle probatoire.
B. L’opposabilité des comptes : l’approbation collective ne vaut pas approbation individuelle
La seconde exigence structurante tient à la distinction entre les comptes du syndicat et le compte individuel de chaque copropriétaire, que l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 consacre dans ses termes mêmes : « L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. » Le texte définit en outre les charges comme « les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part », les provisions sur charges comme les sommes versées « en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat », et les avances comme les fonds destinés à constituer des réserves, lesquels sont remboursables.
La troisième chambre civile a fait application de cette distinction dans un arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin. Une copropriétaire contestait la répartition des charges inscrites au débit de son compte individuel pour les années 2018 à 2021, en invoquant des erreurs d’imputation. Le tribunal avait déclaré ses demandes irrecevables au seul motif que les comptes de ces exercices avaient été approuvés par l’assemblée générale. La Cour casse le jugement, en rappelant que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » et que le copropriétaire demeure recevable à contester la conformité de son compte individuel à la répartition stipulée au règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-14.697 FS-B). L’approbation collective ne ferme donc jamais, par elle-même, la voie de la rectification individuelle.
Par ailleurs, l’absence d’approbation des comptes produit un effet symétrique, cette fois au détriment du syndicat, dans le cadre de la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte permet au syndicat, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi et après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles « les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes ».
L’arrêt rendu le 20 novembre 2025, publié au Bulletin, en a tiré une conséquence décisive. Saisie d’une action exercée sur le fondement de l’article 19-2 pour des redevances de services couvrant les exercices 2018 à 2021, la Cour énonce que, « si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.315 FS-B). La cour d’appel, qui n’avait pas recherché si les comptes des exercices 2018 à 2020 avaient été approuvés, a ainsi privé sa décision de base légale.
Dès lors, l’approbation des comptes fonctionne comme une double clé : elle conditionne l’exigibilité accélérée des arriérés antérieurs au profit du syndicat, et elle ne saurait paralyser la contestation du compte individuel au détriment du copropriétaire. Cette symétrie, fondée sur l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, constitue sans doute l’apport le plus structurant de la jurisprudence récente en matière de recouvrement de charges.
II. Les limites de la contestation : la résistance unilatérale prohibée, les voies de droit balisées
A. L’impossibilité de suspendre unilatéralement le paiement des charges
Si la preuve de la créance pèse sur le syndicat, la jurisprudence n’admet pas pour autant que le copropriétaire se fasse justice à lui-même. L’obligation de contribuer aux charges, fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, revêt en effet un caractère d’ordre public qui la soustrait aux mécanismes ordinaires de l’exception d’inexécution. Ce texte dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de leur utilité objective à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives.
La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 25 janvier 2024. Une société copropriétaire, après la division d’un lot, avait cessé de régler les charges afférentes à un espace vert dont l’assemblée générale avait autorisé la suppression sans que les délibérations aient été exécutées. La cour d’appel avait rejeté la demande du syndicat, en imputant le maintien de l’obligation à la négligence fautive du syndic. La Cour de cassation casse l’arrêt et énonce, au visa de l’article 10, que le copropriétaire « ne peut refuser de payer ces charges en opposant l’inexécution de délibérations de l’assemblée générale » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.597). Le défaut de réalisation de travaux, l’existence d’infiltrations ou les manquements imputés au syndic n’autorisent donc aucune retenue unilatérale sur les charges.
La voie ouverte au copropriétaire qui s’estime créancier du syndicat n’est pas celle de la rétention, mais celle de la compensation judiciaire. L’arrêt précité du 30 mai 2024 en offre une illustration remarquable. Des copropriétaires poursuivis en paiement de charges avaient formé, à titre reconventionnel, une demande d’indemnisation à raison d’infiltrations affectant leur appartement. La cour d’appel avait déclaré leurs demandes irrecevables faute de lien suffisant avec les prétentions originaires du syndicat. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 70 du code de procédure civile, aux termes duquel « la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien », sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout. La dette de charges et la créance indemnitaire peuvent ainsi se compenser, mais sous le contrôle du juge et non par le fait du copropriétaire.
À cet égard, la ligne jurisprudentielle se laisse résumer en une proposition simple : le copropriétaire ne dispose d’aucun droit de suspendre le paiement, mais il conserve l’intégralité des actions tendant à la rectification, à l’annulation ou à la compensation, pourvu qu’il les exerce dans les délais et selon les formes prévus par la loi du 10 juillet 1965.
B. Les voies procédurales offertes au copropriétaire et leurs délais
La première voie, la plus directe, consiste à contester la décision d’assemblée générale qui fonde l’appel de fonds. L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». La qualification de la contestation détermine le régime applicable, ainsi que l’arrêt du 14 décembre 2023 l’établit.
Dans cette espèce, une société copropriétaire contestait un appel de charges émis à la suite de résolutions approuvant des travaux. Elle soutenait que son action était une action personnelle soumise à la prescription quinquennale. La troisième chambre civile rejette le pourvoi : dès lors que « la contestation, par la copropriétaire, d’un appel de fonds décidé en assemblée générale ne portait pas sur la remise en cause de la répartition de ses propres charges, mais sur la régularité de la décision prise par l’assemblée générale », l’action relevait de la forclusion de deux mois et non de la prescription de cinq ans (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-10.770). La distinction entre la contestation de la résolution et celle du compte individuel commande ainsi le sort procédural de l’action.
La rigueur de ce délai est toutefois tempérée par le jeu de l’interruption, dont un arrêt publié du 4 juillet 2024 a précisé la portée. Un copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation, en son entier, de l’assemblée générale du 21 juin 2016, puis avait présenté par conclusions une demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions. La cour d’appel avait jugé ces demandes tardives au regard du délai de deux mois. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 2241 du code civil et 42, alinéa 2, de la loi de 1965, en énonçant qu’« une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 22-24.060 FS-B).
La deuxième voie touche à la répartition des charges elle-même. L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrites toutes clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions légales, et impose au juge, lorsqu’il répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, de procéder à leur nouvelle répartition, laquelle prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. Un arrêt publié du 10 octobre 2024 a précisé une condition de recevabilité notable de cette action : « l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu » (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649 FS-B). Le copropriétaire qui entend faire réputer non écrite une clause de répartition ne saurait donc agir sans mettre en cause le syndicat.
La contestation peut enfin porter sur la qualité même du débiteur poursuivi, lorsqu’une mutation est intervenue. L’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que tout transfert de propriété d’un lot soit notifié sans délai au syndic. La troisième chambre civile en a tiré, par un arrêt du 8 février 2024, que le bénéficiaire d’un apport de lot n’a la qualité de copropriétaire, tenu au paiement des charges, qu’à compter de la notification du transfert de propriété, peu important que le syndicat ait eu connaissance de la cession avant cette notification (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.829). La notification au syndic constitue ainsi le fait générateur de l’obligation aux charges du nouvel acquéreur, et délimite le périmètre de la dette transmissible.
Les charges afférentes aux travaux appellent, par ailleurs, une vigilance particulière lorsque l’immeuble comporte des parties communes spéciales. L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes spéciales comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, propriété indivise de ces derniers, et réserve aux seuls copropriétaires concernés le vote des décisions afférentes à ces parties. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt publié du 6 février 2025, que « lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.586 FS-B). Un copropriétaire poursuivi au titre de travaux votés dans des conditions irrégulières trouvera ainsi dans la vérification de la composition de l’organe délibérant un moyen de contestation sérieux.
Or, la connaissance de ces voies procédurales importe d’autant plus que le législateur continue de modifier l’architecture des textes applicables. L’article 455 du code de procédure civile, auquel la troisième chambre civile se réfère constamment dans le contentieux du recouvrement, voit son abrogation programmée au 1er octobre 2026 par la loi n° 2026-651 du 23 juillet 2026, selon les données de Légifrance. Les exigences de motivation qui en découlent n’en demeurent pas moins applicables aux procédures en cours, et la jurisprudence rendue sur son fondement conserve toute sa portée.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2022 à 2026 a sensiblement rehaussé le niveau d’exigence probatoire qui pèse sur le syndicat des copropriétaires dans le contentieux du recouvrement de charges. Le triptyque du décompte de répartition, du procès-verbal d’approbation des comptes et des documents comptables, la vérification de la correspondance des sommes réclamées aux budgets approuvés, la distinction constante entre les comptes du syndicat et le compte individuel du copropriétaire, et la limitation de la procédure accélérée aux exercices dont les comptes ont été approuvés dessinent un cadre dont la cohérence doit être soulignée. En conséquence, le syndicat poursuivant doit reconstituer sa créance avec une précision croissante, sous peine de voir sa demande privée de base légale ou sa décision censurée.
Symétriquement, le copropriétaire poursuivi ne saurait transformer cette exigence probatoire en droit de suspendre le paiement. La prohibition de la retenue unilatérale, réaffirmée au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, laisse subsister des voies de droit précises : la rectification du compte individuel, la contestation des résolutions dans le délai de deux mois, l’interruption de la forclusion par la demande principale, la compensation judiciaire, l’action tendant à voir réputée non écrite une clause de répartition, et la vérification de la qualité du débiteur à la date de la notification du transfert. La maîtrise de cette articulation entre la charge de la preuve et les délais de la contestation constitue, en pratique, l’enjeu principal du procès en recouvrement de charges. L’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet d’en conduire utilement la stratégie, tant du côté du syndicat que de celui du copropriétaire, de la mise en demeure jusqu’à l’audience, en passant par l’analyse des procès-verbaux d’assemblée générale, des décomptes et du règlement de copropriété. Lorsque le litige porte sur des charges de travaux, l’examen préalable de la régularité des résolutions et de la répartition des quotes-parts relève par ailleurs des mêmes méthodes d’analyse que celles que l’avocat en droit de la construction applique aux marchés et aux désordres.
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