La fermeture, mi-juillet 2026, d’un établissement parisien consacré à l’organisation de soirées libertines a mis en lumière une question que les syndics connaissent bien : que peut faire une copropriété lorsque l’activité exercée dans un local commercial de l’immeuble heurte la tranquillité des habitants sans violer pour autant le règlement de copropriété ? Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la rue d’Alleray, dans le quinzième arrondissement de Paris, n’a engagé aucune procédure contre la société exploitante, faute de clause de bonnes mœurs dans son règlement et parce que le local était bien affecté à un usage commercial.
L’affaire illustre les limites de la police conventionnelle de la copropriété. La clause de « bonne vie et mœurs », héritée des règlements du début du vingtième siècle, demeure l’instrument le plus direct dont disposent les copropriétaires pour encadrer l’occupation des lots. Or sa portée exacte, au regard de la liberté d’usage des parties privatives garantie par l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, n’est pas sans ambiguïté. La jurisprudence de la troisième chambre civile, saisie à plusieurs reprises depuis 2023, précise les conditions de validité de cette clause et les voies de droit ouvertes au syndicat lorsque l’activité commerciale d’un lot devient intolérable.
L’arrêt du 29 janvier 2026 (n° 23-23.516), qui valide l’interdiction d’exploiter un bar, une brasserie ou un restaurant dans certains lots commerciaux, offre un point d’ancrage récent à la réflexion. Il s’articule avec la jurisprudence antérieure sur le trouble manifestement illicite, telle qu’elle se dégage de l’arrêt du 18 janvier 2023 (n° 21-23.119), et avec celle, abondante, relative au trouble anormal de voisinage. L’ensemble dessine un régime cohérent, où la destination de l’immeuble sert de filtre unique à la validité des restrictions et où le juge des référés apparaît comme le recours privilégié contre les activités déviantes.
Il convient d’examiner, dans un premier temps, la clause de bonnes mœurs comme instrument de police de l’usage des lots, en vérifiant sa validité au regard de la destination de l’immeuble puis en mesurant la sanction des restrictions non justifiées. Dans un second temps, seront étudiés les recours ouverts contre l’activité commerciale troublante, tant sur le terrain du trouble manifestement illicite que sur celui du trouble anormal de voisinage.
I. La clause de bonnes mœurs, instrument de police de l’usage des lots
La clause de bonnes mœurs puise sa force dans le règlement de copropriété, dont l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fait le pivot de la détermination de la destination de l’immeuble. Sa validité est subordonnée à une justification par cette destination, dont l’appréciation relève du juge du fond, et sa méconnaissance expose le copropriétaire aux actions du syndicat ou de ses voisins.
A. La validité de la clause de bonnes mœurs au regard de la destination de l’immeuble
Aux termes de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Le même texte précise que le règlement « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La clause de bonnes mœurs constitue précisément l’une de ces restrictions conventionnelles : elle soumet l’occupation des lots à une exigence de moralité dont la violation peut justifier une action en cessation, voire la résiliation d’un bail.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de se prononcer sur la portée d’une telle clause dans un arrêt du 8 juin 2011 (n° 10-15.891), rendu à propos du règlement de copropriété d’un immeuble du septième arrondissement de Paris. Ce règlement stipulait que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et moeurs » et soumettait la location meublée à une autorisation discrétionnaire de l’assemblée générale (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891). La Cour a jugé que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble dès lors que le règlement autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale, qui entraînait des inconvénients similaires à ceux de la location meublée, et que cette dernière n’avait provoqué aucune nuisance démontrée. Or, en conséquence, la clause litigieuse était réputée non écrite.
Cette solution montre que la clause de bonnes mœurs ne bénéficie d’aucune présomption de validité. Elle doit, comme toute restriction aux droits des copropriétaires, trouver sa justification dans la destination de l’immeuble, appréciée in concreto par les juges du fond. La destination résidentielle et bourgeoise peut, à cet égard, fonder l’interdiction d’activités incompatibles avec la tranquillité des lieux. Un arrêt du 1er octobre 2013 (n° 12-17.474) l’a rappelé dans un contexte particulièrement topique : le règlement de copropriété d’un immeuble du seizième arrondissement de Paris, établi en 1924, disposait que « les appartements devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs, soit bourgeoisement, soit pour le commerce et bureau, à l’exclusion de toute industrie ou travail de fabrication, sans qu’il soit nui à la tranquillité de la maison » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2013, n° 12-17.474).
La cour d’appel de Paris avait validé la clause d’inaliénabilité des chambres de service qui complétait cette clause de bonnes mœurs, en relevant que les rédacteurs des règlements du quartier avaient voulu éviter que le commerce des chambres de service ne compromette « le standing, la destination et la tranquillité des immeubles », dans un secteur où s’exerçaient des activités de racolage. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement, jugeant que la restriction était justifiée par la destination de l’immeuble et par la nécessité de préserver sa tranquillité. Or cette décision établit un lien direct entre la clause de bonnes mœurs et la police des activités immorales au sein de la copropriété : la référence au racolage, dans les motifs de l’arrêt d’appel, rappelle que la clause était pensée, dès l’origine, comme un rempart contre les nuisances liées à la prostitution.
Il en résulte que la validité de la clause de bonnes mœurs est subordonnée à un triple contrôle. Le premier porte sur la détermination de la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement et des actes. Le deuxième porte sur l’adéquation entre la restriction édictée et cette destination : la clause doit tendre à la préservation de la destination, non à la protection d’intérêts particuliers. Le troisième, enfin, porte sur la proportionnalité de la restriction, qui ne saurait aboutir à une interdiction générale et absolue de toute activité étrangère à l’habitation lorsque le règlement en tolère d’autres par ailleurs. La solution du 8 juin 2011 illustre cette exigence de cohérence interne du règlement.
B. Les limites de la clause : la sanction des restrictions non justifiées par la destination
La sanction de la clause de bonnes mœurs injustifiée est la réputation non écrite, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites » (article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’action tendant à voir réputer non écrite une clause du règlement n’est soumise à aucun délai, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 10 octobre 2024 (n° 22-22.649), publié au Bulletin, qui a jugé que cette action « n’est pas prescrite » tant que la clause n’a pas été déclarée non écrite par le juge (Cass. 3e civ., 10 octobre 2024, n° 22-22.649).
La jurisprudence récente offre une illustration topique de la limite opposée, celle où la restriction est au contraire justifiée par la destination. Par un arrêt du 29 janvier 2026 (n° 23-23.516), la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une société civile immobilière propriétaire d’un lot commercial qui contestait la clause du règlement de copropriété interdisant, dans les lots n° 2 et 4, l’activité de bar, brasserie et restaurant pourtant autorisée dans le lot n° 3. La cour d’appel de Paris avait constaté que l’immeuble était à usage d’habitation, professionnel et commercial, que l’activité de bar, brasserie et restaurant était exercée dans le local constituant le lot n° 3 depuis 1884 et que le règlement établi en 1996 ne pouvait interdire cette activité préexistante. Or la Cour a jugé qu’« en interdisant l’activité de bar, brasserie et restaurant dans les lots n° 2 et 4 dans un souci de préservation de la tranquillité des copropriétaires, compte-tenu des nuisances liées à l’exploitation de plusieurs commerces de ce type au sein de l’immeuble, le règlement de copropriété n’avait pas instauré une clause de non-concurrence au profit de l’un des copropriétaires mais une interdiction conforme à la destination de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-23.516).
Cette décision, jamais décryptée par un cabinet d’avocats, est importante à double titre. D’une part, elle écarte la qualification de clause de non-concurrence, qui aurait rendu la disposition illicite comme étrangère à la destination de l’immeuble, au profit de la qualification d’interdiction conforme à la destination. D’autre part, elle admet que la préservation de la tranquillité des copropriétaires constitue un motif légitime de restriction de l’usage des lots commerciaux, quand bien même l’immeuble aurait une destination mixte. La présence d’un commerce d’un genre déterminé dans un lot ne confère donc pas aux autres lots commerciaux un droit à exercer la même activité.
La portée pratique de cette jurisprudence doit être mesurée. Elle signifie qu’un règlement de copropriété peut valablement interdire, dans certains lots, des activités qui demeurent autorisées dans d’autres, dès lors que cette différenciation est justifiée par la destination de l’immeuble et par la préservation de sa tranquillité. Elle signifie surtout que l’absence de clause de bonnes mœurs n’est pas nécessairement un obstacle à l’action du syndicat : la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement, peut fonder l’interdiction d’une activité qui la contrarie. C’est ce que confirme l’arrêt du 18 janvier 2023, qui sera examiné dans la seconde partie.
II. Les recours contre l’activité commerciale troublante dans la copropriété
Lorsque l’activité commerciale exercée dans un lot engendre des nuisances, le syndicat des copropriétaires dispose de deux fondements principaux : le trouble manifestement illicite, qui ouvre la voie du référé, et le trouble anormal de voisinage, qui ouvre celle d’une action au fond. La jurisprudence de la troisième chambre civile, nourrie depuis 2023 par plusieurs arrêts, précise les conditions de recevabilité et d’efficacité de ces recours.
A. Le trouble manifestement illicite et la cessation de l’activité en référé
L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire « peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). Le trouble manifestement illicite se caractérise par la violation d’une règle de droit évidente, au premier rang desquelles figurent les stipulations du règlement de copropriété. Or l’arrêt du 18 janvier 2023 (n° 21-23.119) a consacré cette articulation entre le règlement et le référé.
Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires avait assigné en référé deux copropriétaires qui exerçaient, sur leur lot, une activité de fabrication et de commercialisation d’achards, alors que le règlement de copropriété prévoyait que l’usage des parties privatives était destiné à titre principal à l’habitation et que seul l’exercice d’une profession libérale était autorisé. La cour d’appel de Nouméa avait rejeté la demande, au motif que d’autres copropriétaires exerçaient des activités également non autorisées, ce qui démontrait que les copropriétaires « s’accommodent d’une lecture souple » du règlement. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, après avoir rappelé que, « selon le premier de ces textes, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-23.119).
La Cour en a déduit que « la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, desquelles il résultait l’existence d’un trouble manifestement illicite, a violé les textes susvisés ». Il résulte de cette décision un principe d’une grande force pratique : l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété, parce que contraire à la destination de l’immeuble, caractérise à lui seul un trouble manifestement illicite, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence de nuisances. La tolérance passée du syndicat, ou la circonstance que d’autres copropriétaires enfreignent eux-mêmes le règlement, ne fait pas obstacle à l’action en cessation.
La jurisprudence de 2025 confirme l’efficacité de ce fondement, y compris au profit d’un locataire. Par un arrêt du 3 juillet 2025 (n° 23-18.576), la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a jugé qu’une locataire exploitant un établissement de nuit dans une galerie commerciale était « recevable à agir en cessation d’un trouble manifestement illicite », sur le fondement du règlement de copropriété qui lui conférait un droit d’usage des terrasses, quand bien même elle n’était pas copropriétaire (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-18.576). Or cet arrêt établit un parallèle éclairant avec l’affaire parisienne de 2026 : le locataire d’un local commercial peut, comme le syndicat, invoquer le trouble manifestement illicite, mais encore faut-il que le règlement de copropriété lui confère un droit d’usage des parties communes et que l’activité qu’il exerce y soit conforme.
Le trouble manifestement illicite apparaît ainsi comme le recours le plus efficace contre une activité commerciale contraire au règlement. Il permet d’obtenir, en quelques semaines, une ordonnance de cessation assortie d’une astreinte, sans attendre l’issue d’une procédure au fond. Sa mise en œuvre suppose toutefois que le syndicat ait préalablement vérifié la conformité de l’activité à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété. A défaut, comme dans l’affaire de la rue d’Alleray où le règlement ne comportait ni clause de bonnes mœurs ni interdiction de l’activité litigieuse, le syndicat se heurte à l’absence de trouble manifestement illicite et doit se tourner vers le trouble anormal de voisinage.
B. Le trouble anormal de voisinage et la qualité pour agir
Le trouble anormal de voisinage constitue le second fondement de l’action du syndicat et des copropriétaires contre l’activité commerciale nuisible. L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). La responsabilité pour trouble anormal de voisinage, autonome par rapport à la faute, engage le propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 20 novembre 2025 (n° 24-16.342), en ces termes : « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.342).
Le même arrêt élargit considérablement le cercle des victimes susceptibles d’agir. La Cour a jugé qu’un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint. Or cette solution, qui consacre la qualité pour agir de tout occupant, quel que soit le titre de son occupation, profite aux locataires comme aux copropriétaires. Elle étend le champ des actions possibles contre l’exploitant d’un local commercial bruyant, dont les nuisances peuvent désormais être invoquées par l’ensemble des occupants de l’immeuble.
La jurisprudence de 2024 offre, par ailleurs, un apport significatif sur la preuve du trouble. Par un arrêt du 26 septembre 2024 (n° 22-24.070), la troisième chambre civile a jugé que « le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d’urbanisme n’est pas tenu de justifier de l’existence d’un trouble anormal du voisinage » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 22-24.070). Dans cette affaire, des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires d’un immeuble mitoyen d’un restaurant poursuivaient le bailleur et l’exploitant en fermeture de l’établissement, démolition de la terrasse et indemnisation, en invoquant les nuisances sonores et olfactives ainsi que la violation du permis de construire, qui interdisait tout aménagement extérieur dans le jardin.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté les demandes fondées sur l’article 1382 ancien du code civil, au motif que le permis de construire était définitif et que les nuisances n’étaient pas établies. La Cour de cassation a cassé l’arrêt, faute pour la cour d’appel d’avoir recherché si les constructions respectaient les règles d’urbanisme, « alors que le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d’urbanisme n’est pas tenu de justifier de l’existence d’un trouble anormal du voisinage ». Or cet arrêt revêt une portée considérable pour les copropriétés confrontées à des activités commerciales : la démonstration d’une infraction urbanistique dispense les victimes de rapporter la preuve du trouble anormal, et ouvre la voie à une action en responsabilité délictuelle contre le bailleur comme contre l’exploitant.
La qualité pour agir du syndicat des copropriétaires ne soulève, quant à elle, aucune difficulté. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble » et que « tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic » (article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La jurisprudence de 2023 a confirmé que le copropriétaire peut agir seul pour faire cesser une violation du règlement de copropriété par un autre copropriétaire, sans qu’il soit tenu de mettre en cause le syndicat (Cass. 3e civ., 4 janvier 2023, n° 21-23.385, lien officiel).
Enfin, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette liberté d’usage, qui protège le copropriétaire contre les restrictions injustifiées, circonscrit également l’exercice des activités commerciales : elle ne vaut que dans le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble. La clause de bonnes mœurs, lorsqu’elle est justifiée, et le trouble manifestement illicite, lorsqu’il est établi, ne font que traduire cette double limite.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, telle qu’elle s’est développée de 2023 à 2026, dessine un régime complet de la police de l’usage des lots face à l’activité commerciale. La clause de bonnes mœurs n’est valable que dans la mesure où elle est justifiée par la destination de l’immeuble, appréciée au regard des stipulations du règlement et des circonstances de fait ; la clause injustifiée est réputée non écrite, sans délai. Or l’absence de clause ne condamne pas le syndicat à l’inaction : l’exercice d’une activité contraire à la destination de l’immeuble caractérise un trouble manifestement illicite, ouvrant la voie d’un référé en cessation, tandis que le trouble anormal de voisinage permet d’obtenir réparation, sans que la victime ait à démontrer une faute lorsque la violation des règles d’urbanisme est établie.
L’affaire de la rue d’Alleray, qui a défrayé la chronique en juillet 2026, illustre la nécessité d’une appréciation rigoureuse du règlement de copropriété avant tout contentieux. Le syndicat, qui ne disposait ni de clause de bonnes mœurs ni d’interdiction conventionnelle de l’activité litigieuse, n’a pu agir sur le fondement de la destination de l’immeuble, le local étant régulièrement affecté à un usage commercial. La fermeture de l’établissement n’a finalement été prononcée que par la voie administrative, sur le fondement de l’atteinte à la dignité humaine. Or cette issue, spectaculaire, demeure exceptionnelle et ne saurait se substituer à une prévention conventionnelle efficace.
Il en résulte un enseignement pratique pour les syndicats et leurs conseils : la rédaction du règlement de copropriété, et notamment de la clause de destination, constitue le premier rempart contre les activités commerciales déviantes. L’insertion d’une clause de bonnes mœurs, rédigée en des termes conformes à la destination de l’immeuble, et l’interdiction expresse de certaines activités dans les lots commerciaux, telles que la jurisprudence de 2026 l’autorise, offrent au syndicat des fondements solides pour l’action en cessation. A défaut, le recours au trouble manifestement illicite ou au trouble anormal de voisinage demeure possible, mais sa mise en œuvre suppose une démonstration plus lourde, qui gagne à être préparée avec l’assistance d’un avocat en droit de la copropriété à Paris.
La sécurité juridique des copropriétés impose donc une vigilance constante sur le contenu du règlement et sur l’évolution de la jurisprudence. Les arrêts de 2023 à 2026 témoignent d’un équilibre savant entre la liberté d’usage des lots, garantie par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, et la préservation de la tranquillité de l’immeuble, qui fonde les restrictions justifiées par sa destination. Cet équilibre, dont la clause de bonnes mœurs demeure l’expression la plus traditionnelle, offre aux syndicats un arsenal complet, à la condition d’en connaître les contours et d’en anticiper les limites.
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