I. Les conditions légales d’application du statut des baux commerciaux
A. L’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués
Le statut des baux commerciaux ne s’applique pas à toute location d’un local affecté à une activité économique. L’article L. 145-1 du code de commerce en délimite strictement le champ. Selon ce texte, « les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité » (art. L. 145-1, code de commerce). Le fonds doit appartenir à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Il peut appartenir à un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat. La condition d’exploitation constitue ainsi la pierre angulaire du régime protecteur. Sa vérification commande l’application de l’ensemble des dispositions du statut, du droit au renouvellement jusqu’à l’indemnité d’éviction.
La charge de la preuve de cette exploitation pèse sur celui qui se prévaut du statut. La cour d’appel de Lyon l’a rappelé dans un arrêt du 9 septembre 2025 opposant une société d’hôtels d’entreprises à sa bailleresse. La société appelante, qui avait donné en sous-location des locaux commerciaux, soutenait être titulaire d’un bail soumis au statut. La cour a énoncé qu’« il appartient dès lors à l’appelante qui a donné à bail en sous-location des locaux commerciaux de rapporter la preuve de l’existence d’un bail commercial la liant à la SCI et plus particulièrement de l’exploitation par elle d’un fonds de commerce et non la simple perception de revenus locatifs » (CA Lyon, 9 septembre 2025, n° 21/05683). La cour a souligné que la simple location de locaux ne constitue pas un acte de commerce. La preuve d’une clientèle propre et de prestations effectives faisait défaut. Le bail a été qualifié de bail civil, privant la société du bénéfice du statut.
La condition d’exploitation revêt une acuité particulière à l’issue d’un bail dérogatoire. La cour d’appel de Versailles a jugé, dans un arrêt du 26 mai 2026, qu’aucun bail commercial ne s’était formé à l’expiration d’un bail précaire de trente-six mois. La preneuse n’avait jamais exploité de fonds de commerce dans les lieux. La cour a retenu qu’« il est constant que la société FAI n’a jamais exploité de fonds de commerce dans les lieux loués » (CA Versailles, 26 mai 2026, n° 25/04573). L’exploitation du fonds par le sous-locataire ne pouvait être prise en compte. Ce dernier n’était entré dans les lieux qu’en janvier 2021, près d’un an après l’expiration du bail dérogatoire. Or, la conversion prévue à l’article L. 145-5 du code de commerce suppose qu’un fonds soit exploité dans les locaux au moment de la prétendue transformation (art. L. 145-5, code de commerce).
L’appréciation de l’exploitation dans les lieux se heurte parfois à des configurations complexes. La cour d’appel de Lyon a dû trancher, dans un arrêt du 11 juin 2026, le sort d’un studio loué dans une résidence étudiante. Les bailleurs soutenaient que le fonds était exploité dans les parties communes et non dans le local loué. La cour a écarté cette analyse. Elle a retenu que la sous-location du logement et la fourniture des prestations para-hôtelières formaient « un ensemble contractuel indissociable, le seul fait de l’occupation du local par le sous-locataire suffisant à caractériser l’exploitation du fonds dans ce local » (CA Lyon, 11 juin 2026, n° 22/03685). La cour a ajouté que les bailleurs, en délivrant un congé avec refus de renouvellement, avaient reconnu l’existence du bail commercial. Le preneur bénéficiait dès lors d’une indemnité d’éviction et du maintien dans les lieux jusqu’à son paiement (art. L. 145-28, code de commerce).
Le champ d’application du statut s’étend, en outre, aux locaux accessoires à l’exploitation du fonds. L’article L. 145-1, 1°, du code de commerce vise les baux de locaux accessoires dont la privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds. La cour d’appel de Lyon a appliqué ce mécanisme dans un arrêt du 25 septembre 2025. Un bail précaire portait sur un entrepôt de deux cent soixante mètres carrés destiné au stockage du matériel d’une société de terrassement. La cour a jugé qu’« un bail commercial s’est substitué au bail précaire à compter du 1er décembre 2019, conformément au second alinéa de l’article L. 145-5 du même code » (CA Lyon, 25 septembre 2025, n° 21/07962). Elle a retenu que « la privation des locaux litigieux était de nature à compromettre l’exploitation du fonds de la société CRTS ». La destination de stockage, quoique exclusive de l’exploitation d’un fonds dans les lieux, relevait de la catégorie des locaux accessoires. Le preneur bénéficiait donc du statut, et le congé délivré hors des périodes légales a été annulé.
La condition d’exploitation constitue ainsi un préalable dont les juridictions vérifient la réalité avec rigueur. A cet égard, la jurisprudence récente des cours d’appel manifeste une double exigence. L’exploitation doit être le fait du preneur ou résulter d’une exploitation effective dans les lieux. Elle doit en outre être contemporaine de l’événement qui commande l’application du statut. La conversion du bail dérogatoire, le renouvellement et l’indemnité d’éviction supposent chacun une appréciation de la situation à une date déterminée.
B. L’immatriculation du preneur, condition du droit au renouvellement
L’exploitation d’un fonds ne suffit pas à elle seule à attirer le bénéfice du statut. L’article L. 145-1 du code de commerce exige que le fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. L’article L. 145-8 du même code précise, pour sa part, que « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux » (art. L. 145-8, code de commerce). L’immatriculation commande donc l’exercice du droit au renouvellement et, par voie de conséquence, le droit à l’indemnité d’éviction. Sa défaillance expose le preneur à la dénégation du statut par le bailleur.
La jurisprudence récente fixe néanmoins une limite nette à cette exigence. La cour d’appel de Versailles a jugé, dans un arrêt du 27 mai 2026, que l’immatriculation n’est pas requise au moment de la conclusion du bail. Un bail dérogatoire avait été signé par une personne non inscrite au registre du commerce et des sociétés, puis transformé en bail commercial. Le signataire contestait sa qualité de preneur et invoquait le droit de la consommation. La cour a écarté ces moyens. Elle a retenu que « la validité du bail commercial n’était pas soumise à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés du preneur, une telle condition n’étant requise qu’au moment du renouvellement du bail » (CA Versailles, 27 mai 2026, n° 25/00602). La prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil s’appliquait aux demandes en paiement des loyers, à l’exclusion de la prescription biennale du code de la consommation (art. 2224, code civil).
La dénégation du statut fondée sur le défaut d’immatriculation doit viser l’activité autorisée par le bail et exercée dans les lieux loués. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé dans un arrêt du 3 juin 2026. Les bailleurs avaient signifié une sommation valant dénégation du statut, en reprochant au preneur de ne pas être « régulièrement immatriculée au RCS de [Localité 1] du chef des lieux loués » (CA Versailles, 3 juin 2026, n° 23/07290). La société locataire exploitait, dans les lieux, une activité de résidence de tourisme alors que le bail n’autorisait qu’une résidence étudiante. La cour a écarté la dénégation fondée sur la cession irrégulière du droit au bail, en raison de la substitution de plein droit opérée par l’apport partiel d’actif. Elle a, en revanche, admis le refus de renouvellement pour motif grave et légitime (art. L. 145-17, code de commerce), l’infraction à la clause de destination s’étant poursuivie après sommation. La cour a rappelé, à cette occasion, que « la simple connaissance d’une infraction aux clauses du bail ne vaut pas acceptation de cette infraction ».
La distinction entre la conclusion et le renouvellement du bail emporte des conséquences pratiques importantes. Le preneur non immatriculé à la signature conserve la qualité de locataire commercial. Il bénéficie du statut pendant l’exécution du bail. La défaillance d’immatriculation ne produit ses effets qu’au moment où le droit au renouvellement doit s’exercer. Le bailleur qui dénie alors le statut prive le preneur de l’indemnité d’éviction (art. L. 145-14, code de commerce). En conséquence, la régularisation de l’immatriculation avant la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement préserve les droits du preneur. La vigilance documentaire s’impose donc dès l’entrée dans les lieux.
La jurisprudence des cours d’appel, entre 2025 et 2026, confirme la lecture fonctionnelle de la condition d’immatriculation. L’exigence s’apprécie au regard de l’activité réellement exercée dans les lieux. Elle ne saurait se réduire à un formalisme abstrait. Par ailleurs, la dénégation du statut demeure une arme redoutable entre les mains du bailleur. Sa mise en œuvre suppose toutefois que le défaut d’immatriculation soit établi au titre de l’activité autorisée et exercée dans le local considéré.
II. L’application conventionnelle du statut et la détermination de son titulaire
A. La soumission volontaire au statut, l’exigence d’une volonté claire et non équivoque
Les parties peuvent soumettre leur relation locative au statut des baux commerciaux alors même que les conditions légales d’application ne sont pas réunies. La cour d’appel de Paris l’a consacré dans un arrêt du 12 juin 2025. Une société civile de moyens exploitait, dans les lieux, un cabinet de kinésithérapie relevant en principe du bail professionnel. La cour a énoncé que « les parties pouvant librement, par application de l’article 1134 devenu 1103 du code civil, sous la seule réserve que la location n’entre pas dans le champ d’application d’un autre régime impératif, décider volontairement de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux alors même qu’aucun fonds de commerce n’est exploité dans les locaux par le titulaire du bail » (CA Paris, 12 juin 2025, n° 22/08570). Le préambule du bail manifestait la volonté commune des parties de se soumettre au décret du 30 septembre 1953. La cour a tiré les conséquences de cette soumission : la société preneuse disposait d’une indemnité d’éviction, évaluée en tenant compte de la perte de clientèle des associés.
La soumission volontaire n’est pas réservée aux seules sociétés commerciales. La cour d’appel de Lyon a admis, dans un arrêt du 22 avril 2026, qu’une association à but non lucratif pouvait soumettre son bail au statut. La cour a jugé qu’« il n’est pas fait interdiction à une association à but non lucratif de se soumettre au statut des baux commerciaux, dès lors que l’application du statut ne lui confère pas pour autant la qualité de commerçant » (CA Lyon, 22 avril 2026, n° 25/04254). La dénomination du contrat, sa durée de neuf ans et le renvoi aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce révélaient la volonté commune des parties. Le moyen tiré du défaut d’exploitation d’un fonds a été écarté comme ne constituant pas une contestation sérieuse.
La soumission volontaire suppose néanmoins une volonté claire et non équivoque des deux parties. La cour d’appel de Lyon l’a rappelé dans son arrêt du 22 avril 2026, en énonçant que « cette soumission volontaire au statut doit toutefois résulter d’une volonté non équivoque ». La cour d’appel de Versailles a appliqué cette exigence dans un sens défavorable au preneur, dans son arrêt du 26 mai 2026. La preneuse soutenait que la bailleresse avait admis l’existence d’un bail commercial dans un courrier de son conseil. La cour a relevé que la preneuse elle-même avait contesté, devant le juge des référés, la naissance d’un bail soumis au statut. En conséquence, « aucune volonté commune, claire et non équivoque, de soumettre le bail au statut des baux commerciaux ne pouvait être caractérisée » (CA Versailles, 26 mai 2026, n° 25/04573, précité). La position procédurale antérieure d’une partie peut ainsi la priver de la faculté d’invoquer la soumission conventionnelle.
La preuve de la soumission volontaire se déduit des stipulations du contrat et des circonstances de sa conclusion. La cour d’appel de Lyon a refusé, dans son arrêt du 9 septembre 2025, de déduire une telle soumission de la simple existence d’un bail verbal. La cour a relevé qu’« en l’absence de signature d’un bail écrit, rien ne permet de déduire de manière non équivoque des productions la volonté conjointe des parties de conclure par écrit un bail commercial comme affirmé par l’appelante » (CA Lyon, 9 septembre 2025, n° 21/05683, précité). L’analogie avec un autre bail conclu avec une société tierce a été jugée inopérante. La soumission volontaire ne se présume donc pas ; elle doit se déduire d’éléments objectifs et concordants.
La reconnaissance du statut par le bailleur peut, à l’inverse, résulter de ses propres actes. La cour d’appel de Lyon a retenu, dans son arrêt du 11 juin 2026, que la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement valait reconnaissance du bail commercial. Le bailleur ne pouvait, ensuite, dénier le droit au statut au preneur. Des lors, la cohérence des positions procédurales apparaît comme un instrument de preuve déterminant. La soumission volontaire, une fois établie, entraîne l’application de l’ensemble du statut, y compris ses dispositions d’ordre public.
B. L’occupation par un tiers et la transmission du bail : la persistance du preneur en titre
L’application du statut suppose la détermination précise du titulaire du droit au bail. La circonstance qu’un tiers occupe les lieux et exploite le fonds ne confère pas à ce tiers la qualité de preneur. La cour d’appel de Versailles a eu à connaître de cette situation dans son arrêt du 27 mai 2026. Une société occupait les locaux et y exploitait un fonds d’espace de réception, tandis que le signataire du bail dérogatoire contestait son engagement. La cour a jugé que le preneur en titre demeurait seul obligé envers le bailleur, faute d’avoir justifié d’une cession régulière du droit au bail. Elle a énoncé que « si M. [B] soutient avoir cédé le droit au bail à la société [Adresse 2], il ne verse aucune pièce de nature à établir qu’il a respecté ses obligations à ce titre, de sorte qu’il est le seul preneur en titre vis-à-vis du bailleur, envers lequel il reste obligé » (CA Versailles, 27 mai 2026, n° 25/00602, précité).
La transmission du bail obéit, en revanche, à des règles spécifiques lorsque la mutation résulte d’une opération sociétaire. L’article L. 145-16, deuxième alinéa, du code de commerce prévoit la substitution de plein droit en cas de fusion, de scission, de transmission universelle de patrimoine ou d’apport partiel d’actif (art. L. 145-16, code de commerce). La cour d’appel de Versailles a fait application de ce texte dans son arrêt du 3 juin 2026. Un apport partiel d’actif avait transféré une branche d’activité de résidences, incluant le bail commercial, à une société bénéficiaire. Les bailleurs soutenaient que cette transmission leur était inopposable, faute d’avoir été informés. La cour a écarté ce moyen. Elle a retenu que la société bénéficiaire de l’apport « s’est substituée de plein droit à la société Nexity [IU] dans tous les droits et obligations découlant du bail commercial renouvelé, sans qu’il y ait lieu préalablement de l’en aviser ou de solliciter son agrément » (CA Versailles, 3 juin 2026, n° 23/07290, précité).
La détermination du titulaire du droit au bail conditionne l’étendue des droits et des obligations des parties. Le preneur en titre, qui laisse un tiers occuper les lieux sans cession régulière, conserve l’intégralité de ses engagements. Il demeure débiteur des loyers et redevable des indemnités d’occupation. A cet égard, l’absence d’écrit ne le décharge pas de sa responsabilité. La jurisprudence exige, pour déplacer la charge des obligations, la preuve d’une cession opposable au bailleur. La simple tolérance du bailleur ou la connaissance de l’occupation par un tiers ne vaut pas acceptation de la substitution.
La substitution de plein droit, en cas d’opération sociétaire, produit des effets symétriques. Elle transfère au nouvel entrant l’ensemble des droits et obligations découlant du bail, nonobstant toute stipulation contraire. Le bailleur ne peut exiger un agrément ni se prévaloir d’une clause de cession. La sécurité de la relation locative est préservée par ce mécanisme, dont la jurisprudence récente confirme la portée. La seule limite tient à la nature de l’opération, qui doit entrer dans les prévisions de l’article L. 145-16 du code de commerce.
La jurisprudence des cours d’appel, entre 2025 et 2026, dessine ainsi un régime cohérent de la détermination du titulaire du bail. L’occupation matérielle par un tiers est sans effet sur la qualité de preneur. La transmission conventionnelle du bail suppose une cession régulière. La transmission légale, issue d’une opération sociétaire, s’impose au bailleur sans formalité. En conséquence, les parties doivent vérifier, à chaque mutation, la portée exacte des mécanismes applicables. La méconnaissance de ces règles expose le preneur en titre à la dénégation du statut ou au maintien de ses obligations locatives.
Conclusion
Le champ d’application du statut des baux commerciaux demeure, entre 2025 et 2026, un terrain de contentieux fécond. La condition d’exploitation d’un fonds dans les lieux loués conserve sa fonction de filtre principal. Les cours d’appel en vérifient la réalité avec rigueur, qu’il s’agisse de la conversion du bail dérogatoire, de l’exploitation par l’intermédiaire d’un sous-locataire ou de la qualification des locaux accessoires. La jurisprudence rappelle, à cet égard, que la preuve de l’exploitation incombe à celui qui revendique le bénéfice du statut.
L’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ne s’apprécie pas au même stade. Elle n’est pas une condition de validité du bail à sa signature. Elle commande, en revanche, le droit au renouvellement et le droit à l’indemnité d’éviction. La soumission volontaire au statut offre, par ailleurs, une voie d’extension conventionnelle du régime. Elle suppose une volonté claire et non équivoque des parties, dont la preuve se déduit des stipulations contractuelles et des positions procédurales adoptées.
La détermination du titulaire du droit au bail complète ce dispositif. Le preneur en titre demeure seul obligé en l’absence de cession régulière. La substitution de plein droit issue des opérations sociétaires s’impose au bailleur sans formalisme. Les bailleurs et les preneurs gagneront à sécuriser ces questions dès la conclusion du bail et à chaque transmission. Les avocats en droit des baux commerciaux à Paris (cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux) accompagnent les parties dans l’analyse de ces conditions d’application. La méconnaissance de celles-ci expose en effet à la dénégation du statut et à la perte des droits attachés à la propriété commerciale.
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