I. Les conditions de la déspécialisation du bail commercial
A. La déspécialisation partielle : les activités connexes ou complémentaires et le formalisme de la notification
Le statut des baux commerciaux garantit au preneur la propriété commerciale du fonds exploité dans les lieux loués, mais il n’autorise pas pour autant une libre modification de la destination contractuelle. Le législateur a néanmoins organisé, aux articles L. 145-47 et L. 145-48 du code de commerce, une faculté de déspécialisation dont la mise en œuvre est strictement encadrée.
Aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Cette déspécialisation partielle constitue un droit propre du preneur. Elle ne requiert pas l’accord préalable du bailleur. Le preneur doit seulement notifier son intention par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé.
La notification ainsi formalisée vaut mise en demeure du propriétaire. Celui-ci doit faire connaître, dans un délai de deux mois et à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées. Or, la contestation du bailleur ouvre une instance devant le tribunal judiciaire, qui se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre la portée de ce délai et le sort réservé à l’activité exercée sans notification régulière. L’appréciation du caractère connexe ou complémentaire procède d’une analyse concrète de la clientèle et des usages du secteur. Sont retenues les activités de nature à compléter l’exploitation principale sans en altérer l’identité.
Dans un arrêt du 10 avril 2025, la Cour de cassation a ainsi retenu, s’agissant d’un garage automobile ayant adjoint à son activité de vente de véhicules une activité de réparation et de vente de pièces détachées, que « la demande de la locataire du 30 septembre 2017 de despécialiser partiellement son activité contredisait l’existence d’un accord antérieur de la bailleresse pour l’exercice d’une activité de réparation de véhicules et vente de pièces détachées et que la réponse négative de cette dernière était intervenue dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 145-47 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, https://www.courdecassation.fr/decision/67f76936346c8e4db4347500).
La solution mérite d’être soulignée en ce qu’elle confère au refus du bailleur, notifié dans le délai légal, une force déterminante. Le preneur qui ne s’y conforme pas s’expose à la mise en œuvre de la clause résolutoire. La même décision précise en outre la portée du silence du bailleur. Le silence prolongé, malgré la connaissance des activités réellement exercées, ne vaut pas renonciation à se prévaloir de la clause de destination. La haute juridiction a ainsi approuvé la cour d’appel d’avoir déduit du seul silence de la bailleresse « l’absence de renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de l’article 4 du bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, https://www.courdecassation.fr/decision/67f76936346c8e4db4347500).
Par ailleurs, l’article L. 145-47 du code de commerce produit un effet direct sur le loyer. Il dispose que, lors de la première révision triennale suivant la notification, il peut être tenu compte, par dérogation aux règles de l’article L. 145-38 du code de commerce, des activités adjointes. Cette dérogation joue si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. La déspécialisation partielle n’est donc pas sans incidence économique pour le bailleur, qui conserve la faculté d’obtenir une réévaluation du loyer au regard de l’activité nouvellement exercée.
A cet égard, la lecture combinée des articles L. 145-49 et L. 145-47 du code de commerce révèle un formalisme protecteur du bailleur. La demande adressée doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé. Le bailleur qui n’a pas notifié son refus, son acceptation ou les conditions de son accord dans les trois mois de la demande est réputé avoir acquiescé. Des lors, la sécurité de l’opération suppose une notification exacte et complète. A défaut, le preneur s’expose à la fois à la nullité de sa demande et à la résiliation de son bail.
B. La déspécialisation plénière : l’autorisation judiciaire et l’appréciation des conditions légales
La déspécialisation plénière obéit à un régime distinct, organisé par l’article L. 145-48 du code de commerce. Selon ce texte, « le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ».
Contrairement à la déspécialisation partielle, qui relève d’un droit de notification du preneur, la déspécialisation plénière suppose une autorisation. Celle-ci est délivrée par le bailleur ou, à défaut, par le tribunal judiciaire dans les conditions de l’article L. 145-49 du code de commerce. Le juge apprécie souverainement ces conditions. Il examine la conjoncture économique, l’organisation rationnelle de la distribution et la compatibilité de l’activité avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.
La jurisprudence récente précise le partage des compétences entre le juge des référés et le juge du fond. Dans un arrêt du 9 février 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi jugé qu’un locataire exploitant un salon de coiffure ne pouvait obtenir en référé l’autorisation d’exercer une activité de restauration rapide, dès lors que « la demande de déspécialisation du bail nécessitant une appréciation des conditions légales, notamment précisées à l’article L 145-48 du code de commerce, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés » (CA Aix-en-Provence, 9 févr. 2023, n° 21/18319, https://www.courdecassation.fr/decision/63e5ee8fe9f05405de9b1dd6).
Cette répartition des rôles a été confirmée par la cour d’appel de Paris. L’affaire opposait la société AK Star à la Régie immobilière de la ville de Paris. La société avait acquis un fonds de commerce de pressing-blanchisserie. Elle avait entrepris d’exploiter un salon de piercing et de tatouage. Elle n’avait pas obtenu la déspécialisation plénière sollicitée, refusée par le bailleur par lettre signifiée le 10 mars 2023. La cour a rappelé qu’« il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le caractère justifié ou non du refus opposé par le bailleur, que la société AK Star pouvait discuter devant le juge du fond », tout en constatant que « les procès-verbaux de constat en date des 4 et 7 avril 2023 démontrent que dans les locaux loués, la société AK Star exploite un salon de piercing-tatouage au mépris des stipulations du bail » (CA Paris, 29 nov. 2024, n° 24/08521, https://www.courdecassation.fr/decision/674aaa4ba73aa23cd582326a).
La solution révèle l’articulation délicate entre le droit du preneur à la déspécialisation et le respect des stipulations contractuelles. L’exercice d’une activité non autorisée avant l’obtention de la déspécialisation constitue en effet un manquement à la clause de destination. Ce manquement est susceptible d’emporter l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement délivré au preneur. La cour d’appel de Paris en a déduit que la clause résolutoire était acquise. La locataire n’avait pas cessé l’exercice de l’activité litigieuse dans le délai d’un mois. Son bail a été résilié de plein droit à la date du 14 mai 2023 (CA Paris, 29 nov. 2024, n° 24/08521, https://www.courdecassation.fr/decision/674aaa4ba73aa23cd582326a).
En conséquence, le preneur désireux de changer la destination de son local ne saurait anticiper l’autorisation de déspécialisation. Tant que celle-ci n’est pas acquise, il demeure tenu d’exercer exclusivement l’activité prévue au bail, à peine de résiliation. Or, l’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 11 décembre 2025 illustre les conséquences d’une autorisation demeurée incertaine. Une candidate à l’acquisition d’un fonds de commerce en liquidation judiciaire avait refusé de régulariser la cession. L’agent immobilier lui avait présenté comme acquis l’accord verbal du bailleur sur la déspécialisation. La cour a retenu que la société avait « commis un manquement à son obligation d’information et à son devoir de conseil à l’égard de l’appelante » (CA Dijon, 11 déc. 2025, n° 23/00414, https://www.courdecassation.fr/decision/6941e385c69a34cd207e0a5b).
II. Les effets de la déspécialisation sur le contrat et sur le loyer
A. La cession-déspécialisation : la signification au bailleur et les limites du mécanisme
Le législateur a institué, à l’article L. 145-51 du code de commerce, un mécanisme de cession-déspécialisation. Ce dispositif profite au locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. Le preneur doit alors signifier son intention de céder son bail à son propriétaire et aux créanciers inscrits. La signification précise la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé.
Le bailleur dispose, dans un délai de deux mois, d’une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. Son accord est réputé acquis si, dans le même délai, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire. La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit en outre être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Ce mécanisme, qui déroge aux clauses d’agrément insérées dans le bail, suppose le respect de conditions strictes, dont la jurisprudence rappelle la teneur.
La cour d’appel de Paris a ainsi précisé, dans un arrêt du 12 octobre 2023, que la condition de gérance de deux années posée par l’article L. 145-51 du code de commerce s’apprécie au jour de la signification de l’intention de céder. En l’espèce, la gérante de la société locataire, nommée le 30 mars 2018, avait signifié son intention de céder le droit au bail pour départ en retraite le 22 mai 2018, de sorte que « c’est au jour où le gérant de la société à responsabilité limitée titulaire du bail, qui entend bénéficier du régime dérogatoire à l’interdiction de cession du droit au bail qui a été contractuellement convenue, signifie son intention de céder le droit au bail qu’il doit exercer son mandant depuis au moins deux années » (CA Paris, 12 oct. 2023, n° 21/17333, https://www.courdecassation.fr/decision/6528df91aaebb88318fda6a6).
La même décision précise le régime de la fraude à la loi, invoquée par le bailleur qui estimait que la locataire avait artificiellement modifié la forme sociale pour bénéficier du dispositif : « la sanction de la fraude à la loi consiste à priver la manœuvre frauduleuse de l’effet attendue » (CA Paris, 12 oct. 2023, n° 21/17333, https://www.courdecassation.fr/decision/6528df91aaebb88318fda6a6). Dès lors que la manœuvre n’avait pas produit son effet, la cession n’ayant pas abouti, la résiliation du bail n’était pas encourue.
Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour de cassation subordonne la qualité pour agir en déspécialisation à la régularité de la cession du droit au bail. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567, https://www.courdecassation.fr/decision/6555c0f930a74083181bd3f1).
Elle en a déduit qu’une cour d’appel qui avait reconnu à la société cessionnaire la qualité pour agir en déspécialisation plénière sur le fondement de l’article L. 145-48 du code de commerce, sans rechercher si le bailleur avait donné son agrément à la cession du bail, alors que l’autorisation judiciaire était limitée à une cession au profit des personnes physiques initialement désignées, avait privé sa décision de base légale. En effet, « en se déterminant ainsi, sans rechercher si le bailleur avait donné son agrément à la cession du bail à la société L’Amiral bière alors que l’autorisation judiciaire était limitée à une cession au profit de Mme [X] et M. [K] en leur nom personnel, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567, https://www.courdecassation.fr/decision/6555c0f930a74083181bd3f1).
A cet égard, la déspécialisation ne saurait régulariser une cession irrégulière du droit au bail. Le cessionnaire qui n’est pas titulaire du bail ne peut se prévaloir des droits du preneur, fût-ce pour obtenir une autorisation de changement d’activité. Des lors, toute opération de cession-déspécialisation doit être précédée d’une vérification rigoureuse de la chaîne des cessions et des agréments consentis par le bailleur. La charge de cette vérification pèse tant sur le cédant que sur le cessionnaire. Ils doivent s’assurer de la régularité de la transmission du droit au bail avant toute signification au bailleur.
B. La déspécialisation et le sort du loyer : le déplafonnement au renouvellement et la sanction de l’exercice sans autorisation
La déspécialisation produit des effets majeurs sur la fixation du loyer du bail renouvelé. Aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 », au nombre desquels figure notamment la destination des lieux. Le changement de destination intervenu à la suite d’une déspécialisation peut ainsi justifier le déplafonnement du loyer renouvelé.
La troisième chambre civile a précisé l’articulation de ces règles dans un arrêt de principe du 15 février 2023, rendu sur le fondement de l’article L. 145-51 du code de commerce. En l’espèce, la locataire, devenue joaillerie après une cession-déspécialisation signifiée aux bailleurs, contestait le déplafonnement du loyer de son bail renouvelé. La Cour de cassation a jugé que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd89dfdee05deff071a).
Cette solution, publiée au Bulletin, est d’une portée considérable pour les praticiens. La solution signifie que la déspécialisation emporte le maintien du loyer contractuel pendant le bail en cours. Elle n’interdit pas au bailleur d’invoquer le changement de destination au soutien du déplafonnement du loyer renouvelé, dès lors que les conditions de ce déplafonnement sont réunies. La Cour de cassation a également écarté l’existence d’une renonciation, en retenant qu’« il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd89dfdee05deff071a).
Le même arrêt a écarté l’argument tiré de la protection conventionnelle de la propriété commerciale, en rappelant que celle-ci « s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce » et que l’atteinte alléguée, qui ne concernait que le prix du loyer du bail renouvelé, n’entrait pas dans le champ de cette protection (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/63ec8bd89dfdee05deff071a). Le bailleur conserve donc, malgré la déspécialisation régulièrement opérée, le bénéfice des règles du plafonnement et du déplafonnement telles que posées par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce.
En conséquence, l’analyse d’un dossier de déspécialisation impose d’anticiper la question du loyer dès la phase de la négociation. Le preneur qui adjoint des activités connexes ou complémentaires, ou qui obtient une déspécialisation plénière, doit mesurer le risque d’un déplafonnement à l’échéance du bail. Le bailleur doit quant à lui conserver les preuves du changement de destination intervenu au cours du bail expiré. Les notifications et correspondances échangées lors de la déspécialisation présentent à cet égard une valeur probante déterminante. Ces pièces conditionnent en pratique la démonstration de la modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce.
Enfin, l’exercice d’une activité non autorisée expose le preneur aux sanctions les plus lourdes. La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel en décline les modalités. La résiliation de plein droit pour défaut de respect de la clause de destination, constatée après un commandement demeuré infructueux, prive le preneur de la protection statutaire. Elle lui retire également la possibilité de bénéficier d’une indemnité d’éviction. La vigilance s’impose donc tant au stade de la demande de déspécialisation qu’au stade de l’exploitation. La demande doit être formalisée dans le respect des articles L. 145-47 à L. 145-52 du code de commerce, et le preneur ne peut exercer l’activité envisagée avant l’accord du bailleur ou l’autorisation du juge.
Conclusion
La déspécialisation du bail commercial constitue un instrument essentiel de l’adaptation du fonds aux évolutions économiques, mais sa mise en œuvre demeure étroitement encadrée par le formalisme des articles L. 145-47 à L. 145-52 du code de commerce et par une jurisprudence exigeante. La déspécialisation partielle suppose une notification précise et le respect du délai de deux mois ouvert au bailleur pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées. La déspécialisation plénière est quant à elle subordonnée à une autorisation dont les conditions légales échappent au juge des référés.
La jurisprudence rendue entre 2023 et 2026 précise en outre les effets de la déspécialisation sur la cession du droit au bail et sur le loyer. Elle émane de la troisième chambre civile et des cours d’appel. L’arrêt du 15 février 2023, publié au Bulletin, rappelle que le bailleur peut invoquer le changement de destination au soutien du déplafonnement du loyer renouvelé. Le non-exercice de sa priorité de rachat ne vaut pas renonciation. L’arrêt du 16 novembre 2023 subordonne quant à lui la qualité pour agir en déspécialisation à la régularité de la cession du bail. Enfin, l’exercice d’une activité non autorisée avant l’obtention de la déspécialisation expose le preneur à la résiliation de son bail.
La préparation d’une déspécialisation appelle ainsi une analyse préalable de la clause de destination. Elle impose aussi d’examiner le régime applicable à l’activité envisagée et les conséquences locatives de l’opération, tant en cours de bail qu’à l’occasion de son renouvellement. Les avocats du cabinet en droit des baux commerciaux à Paris accompagnent preneurs et bailleurs dans la sécurisation de ces opérations. Leur intervention s’étend de la notification initiale à la négociation des effets de la déspécialisation sur le loyer.
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