I. La formation de la résiliation amiable : l’accord des parties et sa preuve
A. Le fondement contractuel de la résiliation amiable : la liberté conventionnelle et la force obligatoire de l’accord
Le bail commercial se conclut pour une durée qui ne saurait être inférieure à neuf années. Son terme ne peut en principe être avancé que par la délivrance d’un congé ou par la résiliation judiciaire. La volonté commune des parties demeure toutefois souveraine. Celles-ci peuvent convenir à tout moment de mettre fin au contrat de manière anticipée. Cette faculté procède du droit commun des obligations. Le statut des baux commerciaux n’organise aucun régime propre de la rupture conventionnelle. A cet égard, l’article 1193 du code civil dispose que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. La résiliation amiable constitue la manifestation la plus directe de ce principe. Elle résulte d’un accord de volontés qui met fin au bail par anticipation.
La cour d’appel de Nîmes a fait application de ce fondement dans un arrêt du 12 juin 2026 (n° 24/01030). Elle était saisie d’un « protocole de résiliation anticipée de bail commercial sous conditions suspensives ». Ce protocole avait été conclu entre le preneur, le bailleur et un promoteur immobilier. Selon son article 1er, « les parties s’engagent à résilier le bail commercial […] au plus tard le jour de l’acquisition du terrain par la société Les Dunes de Flandres ou toute société qu’elle se substituerait, prévue au plus tard le 30 octobre 2020 » (courdecassation.fr). L’accord des parties s’analyse ainsi en une convention nouvelle. Cette convention se substitue au bail pour régir les conditions de sa sortie. Elle s’impose à chacun des signataires en vertu de l’article 1103 du code civil, aux termes duquel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
La résiliation amiable revêt fréquemment la forme d’un protocole comportant des concessions réciproques. Elle s’apparente alors à une transaction au sens de l’article 2044 du code civil. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2025 (n° 21/14644), a été saisie d’un litige né de six protocoles intitulés « protocole d’accord valant résiliation de bail ». Par ces actes, les parties « conviennent d’un commun accord de résilier les baux objets des présentes à compter du 31 janvier 2019 inclus » (courdecassation.fr). La restitution du dépôt de garantie avait été convenue dans les quinze jours de la résiliation. Le compte entre les parties devait être arrêté au 31 janvier 2019. La cour a rappelé, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, que les conventions doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.
La cour a notamment retenu que « un protocole d’accord doit être exécuté de bonne foi par les parties signataires et ne peut être modifié unilatéralement par l’une d’entre elles » (courdecassation.fr). Or, la résiliation amiable produit, lorsqu’elle comporte des concessions réciproques, l’autorité attachée à la transaction. L’article 2052 du code civil dispose que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet. Les stipulations du protocole doivent dès lors être exécutées par chacune des parties. Il n’est pas permis à l’une d’elles d’ajouter unilatéralement aux obligations consenties. En conséquence, le bailleur ne saurait subordonner la remise des clés à des formalités non prévues. Le preneur ne saurait davantage différer sa libération en invoquant des conditions que l’accord ne contient pas.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a mis en œuvre ces exigences dans un arrêt du 13 novembre 2025 (n° 24/14723). Le protocole stipulait que « le preneur et le bailleur conviennent d’un commun accord de la résiliation anticipée du bail dès que le preneur aura trouvé à se reloger et au plus tard à la date du 2 mai 2024 […] sans indemnité de part et d’autre » (courdecassation.fr). Saisie d’une contestation sur la portée de cette clause, la cour a retenu que « cette clause est claire et ne souffre d’aucune ambiguïté : le contrat de bail est résilié au plus tard le 2 mai 2024 ». Elle en a déduit que la date convenue constituait le terme de la résiliation. Peu importait que le preneur n’ait pas encore trouvé de solution de relogement. Des lors, la résiliation amiable ne saurait être subordonnée à des conditions non stipulées. L’interprétation du protocole doit s’opérer conformément à sa lettre lorsqu’elle est dépourvue d’ambiguïté.
Le protocole de résiliation amiable offre ainsi au bailleur un titre certain pour reprendre la disposition des locaux. Il offre au preneur une assurance quant aux conditions de sa sortie. Il constitue une alternative à la mise en œuvre de la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce subordonne l’efficacité de cette clause à la délivrance préalable d’un commandement demeuré infructueux pendant un mois. Par ailleurs, la rupture conventionnelle évite les aléas du contentieux judiciaire. Elle permet aux parties de négocier librement les contreparties financières de la sortie. Cette liberté n’est toutefois pas sans limite. La preuve de l’accord demeure soumise à des exigences strictes, comme il sera exposé ci-après.
B. La preuve de l’accord de résiliation : l’écrit, la vérification de la signature et la renonciation non équivoque
La résiliation amiable n’obéit à aucun formalisme légal spécifique. La preuve de l’accord des parties s’impose toutefois à celui qui s’en prévaut. La rédaction d’un écrit, protocole ou avenant, constitue la garantie la plus sûre. La pratique notariale peut y être recourue. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 juin 2026 (n° 24/00001), a ainsi relevé que le bailleur et son locataire « se sont mises d’accord pour mettre fin au bail, accord formalisé par acte notarié du 19 octobre 2022 » (courdecassation.fr). L’intervention du notaire confère à l’accord une date certaine et une force probante particulière. Elle limite les contestations ultérieures relatives à l’existence et au contenu de la convention de sortie.
Lorsque l’écrit est contesté, la charge de la preuve pèse sur la partie qui invoque la résiliation amiable. Le juge procède alors à la vérification de l’écriture. Cette vérification s’opère conformément aux articles 287 et 288 du code de procédure civile. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 2 juin 2025 (n° 23/03281), a fait application de ces textes à un protocole d’accord transactionnel du 26 avril 2021. Son article 2 indiquait que le bailleur « a repris possession du local le 8 mars 2021. Elle accepte la résolution amiable du bail à compter de cette date et renonce à toute action relative à la restitution des locaux ou du bail commercial objet du présent litige » (courdecassation.fr). Le bailleur ayant dénié sa signature, la cour a comparé l’écrit litigieux aux autres documents produits.
La cour d’appel de Bordeaux a relevé que la signature litigieuse différait de celles figurant sur le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée. Le rapport d’analyse graphologique produit par les preneurs ne portait pas sur des documents originaux. La cour en a conclu que « il ressort de l’ensemble de ces éléments que c’est à bon droit que le tribunal a jugé que le protocole d’accord était un faux » (courdecassation.fr). L’échec de la preuve de l’accord emporte dès lors le maintien du bail. La reprise des lieux sans titre expose celui qui s’en prévaut à l’ensemble des conséquences de sa faute. La cour a par ailleurs retenu que l’indemnité transactionnelle n’avait pas été encaissée par le bailleur. Cette circonstance accréditait l’inexistence de l’accord invoqué.
La renonciation à un droit, qui constitue le cœur des protocoles de sortie, obéit à des conditions de preuve particulièrement rigoureuses. La cour d’appel de Nîmes, dans l’arrêt précité du 12 juin 2026, a rappelé que « si la renonciation à un droit ne se présume pas, elle peut néanmoins résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer » (courdecassation.fr). En l’espèce, le preneur soutenait que le bailleur avait tacitement renoncé au paiement des loyers impayés. Le bailleur avait pourtant versé, postérieurement à une sommation de payer, l’indemnité transactionnelle de quatre-vingt mille euros prévue au protocole. La cour a écarté cette argumentation. Elle a relevé que la sommation du 17 juin 2021 manifestait « sans équivoque » la volonté du bailleur de recouvrer l’arriéré des loyers et charges.
La cour d’appel de Nîmes a pareillement relevé que les parties n’étaient jamais convenues que l’arriéré serait déduit de l’indemnité transactionnelle. Seules les indemnités d’occupation dues en cas de libération tardive pouvaient venir en déduction. A cet égard, la renonciation ne saurait se déduire d’un simple paiement effectué en exécution du protocole. Ce paiement avait précisément pour cause l’indemnité convenue. La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (n° 25/04905), a fait application de la même exigence probatoire. Il s’agissait d’une prétendue remise de loyers convenue pendant la période de crise sanitaire. La cour a retenu que « le seul fait pour le bailleur de réclamer les loyers, une fois passées les périodes de suspension des poursuites ou des mesures d’exécution instaurées par la loi, ne peut caractériser à lui seul une mauvaise foi du bailleur » (courdecassation.fr).
Dans l’affaire soumise à la cour d’appel de Douai, la locataire produisait des attestations de ses propres employés. Ceux-ci rapportaient les déclarations de son directeur financier, selon lesquelles « il avait été convenu que les loyers durant la fermeture du Covid ne seraient pas dus ». La cour a jugé que ces attestations ne démontraient en rien qu’une promesse d’exonération avait été consentie par le bailleur. Les courriers échangés entre les parties n’évoquaient aucune remise totale des loyers. Des lors, la renonciation aux loyers, comme la résiliation amiable elle-même, ne se présume pas. Elle doit être établie de manière certaine et non équivoque. En pratique, la sécurisation de ces accords impose de recueillir l’accord écrit des deux parties. Il convient d’y mentionner expressément l’étendue des renonciations consenties.
II. Les effets de la résiliation amiable : la liquidation des comptes et le sort des lieux
A. La date d’effet de la résiliation et la liquidation des rapports entre les parties
La détermination de la date à laquelle la résiliation amiable prend effet conditionne la liquidation des rapports entre les parties. Lorsque le protocole fixe une date butoir, celle-ci s’impose aux parties. Il en va autrement lorsque des conditions suspensives sont stipulées. La cour d’appel de Nîmes, dans l’arrêt du 12 juin 2026, a ainsi jugé que « la date du 30 octobre 2020 est une date de prévisibilité de la résiliation du bail commercial qui est subordonnée à la réalisation des actes inhérents à une vente qu’ils soient juridiques ou administratifs » (courdecassation.fr). La vente des locaux est intervenue le 4 août 2021, soit postérieurement à la date initialement prévue. Le bail a donc continué à produire ses effets jusqu’à cette date.
Le preneur est ainsi demeuré tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à la date effective de la vente. Cette obligation résulte de l’article 1728 du code civil, qui met à sa charge le paiement du prix du bail aux termes convenus. La cour d’appel de Nîmes a pareillement relevé que le bailleur n’avait réclamé ni l’expulsion du locataire ni le paiement de l’indemnité d’occupation majorée de la clause pénale après le 30 octobre 2020. Le bailleur avait ainsi manifesté sa volonté de laisser le bail se poursuivre. En conséquence, la date de prévisibilité ne vaut pas date ferme de résiliation lorsque la condition suspensive se réalise tardivement. Les loyers demeurent dus jusqu’à la date effective de la vente. Or, la résiliation amiable peut également prévoir une clause pénale destinée à sanctionner la libération tardive des lieux.
Le protocole conclu à Nîmes stipulait en son article 2 qu’« à défaut de libération des lieux par le locataire dans le délai convenu, il sera dû au bailleur à titre de clause pénale la somme de mille euros (1 000 €) par jour calendaire de retard et ce sans préjudice du paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète restitution calculée sur la base du loyer majoré de 10 % » (courdecassation.fr). Une telle stipulation assure au bailleur une indemnisation forfaitaire du préjudice résultant du retard. Elle ne fait pas obstacle à la perception de l’indemnité d’occupation jusqu’à la complète restitution des locaux. Cette clause illustre l’importance d’un protocole complet. Celui-ci doit régler tant la date de sortie que les conséquences financières de son dépassement.
La liquidation des rapports entre les parties inclut le sort de l’indemnité de résiliation et du dépôt de garantie. Le protocole conclu à Nîmes prévoyait que « d’un commun accord entre les parties, l’indemnité de résiliation revenant au locataire au titre du dédommagement de tout préjudice subi est fixée à la somme de quatre-vingt mille euros (80.000 €) à titre forfaitaire et transactionnel » (courdecassation.fr). La cour en a déduit que seule l’indemnité d’occupation due en cas de libération tardive pouvait être imputée sur cette somme. Les loyers impayés demeuraient recouvrables par le bailleur. Le versement de l’indemnité transactionnelle ne vaut ainsi ni remise de l’arriéré locatif, ni renonciation aux créances antérieures. Une stipulation contraire expresse est nécessaire à cette fin.
S’agissant du dépôt de garantie, la cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 25 septembre 2025, a jugé que le bailleur qui avait fait obstacle à la remise des clés ne pouvait retenir le loyer du mois suivant sur le dépôt de garantie. La cour a relevé que le bailleur « rendait, de fait, impossible une remise des clés avant le 7 janvier 2019, prétendant ainsi pouvoir conserver le montant des loyers du mois de janvier sur le montant des dépôts de garantie détenues » (courdecassation.fr). Le bailleur, qui s’était réservé la faculté de facturer le loyer de janvier en cas de départ différé, a été débouté de sa demande. La cour a retenu qu’il avait « accepté de manière non équivoque de reprendre possession des locaux en l’état » lors de la remise des clés.
La cour d’appel de Paris a en outre ordonné la capitalisation des intérêts dus sur le solde du dépôt de garantie. Par ailleurs, elle a rappelé que les locaux avaient été restitués par un état des lieux de sortie réalisé par huissier. La présence du bailleur n’était pas requise au regard des stipulations du protocole. Ainsi, la résiliation amiable impose aux parties de liquider leurs comptes au jour convenu. Chacune d’elles doit exécuter ses obligations sans pouvoir se prévaloir de ses propres manquements pour retenir les sommes dues à l’autre. En conséquence, le protocole doit fixer avec précision le sort des loyers courus, de l’indemnité de résiliation et du dépôt de garantie. Une telle précision évite toute contestation ultérieure.
B. Le maintien dans les lieux au-delà de la date convenue : le trouble manifestement illicite et l’expulsion
Le preneur qui se maintient dans les lieux au-delà de la date d’effet de la résiliation amiable devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur est alors fondé à saisir le juge des référés pour faire cesser ce trouble. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. Cette faculté existe même en présence d’une contestation sérieuse, lorsqu’un trouble manifestement illicite doit cesser. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans l’arrêt du 13 novembre 2025, a fait application de ce texte au preneur maintenu dans les lieux après le 2 mai 2024, date convenue de la résiliation anticipée.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence a retenu que « le maintien de la société Médiaco Centre Var, postérieurement au 2 mai 2024, dans les locaux de la société Mirabelle constitue ainsi un trouble manifestement illicite » (courdecassation.fr). Elle a précisé que « la poursuite du paiement des loyers n’interfère pas sur l’existence de ce trouble dans la mesure où la société intimée occupe les lieux sans droit ni titre et qu’elle porte ainsi atteinte au droit de propriété de la société Mirabelle qui ne peut jouir de ses locaux ». En conséquence, le paiement des loyers par l’occupant ne purifie pas son occupation. Le bailleur peut obtenir l’expulsion avec, au besoin, le concours de la force publique. Une astreinte n’est pas nécessaire dès lors que le titre est certain.
L’appréciation du trouble manifestement illicite suppose néanmoins que le titre invoqué par le bailleur soit certain. La cour d’appel de Metz l’a rappelé dans un arrêt du 25 novembre 2025 (n° 24/01389). Selon cette cour, « le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit » (courdecassation.fr). La cour a jugé que la résiliation anticipée d’un bail dérogatoire d’une année ne constituait pas une violation évidente de la règle de droit. Les conditions générales de ce bail prévoyaient qu’aucune des parties ne pouvait y mettre fin avant son terme. Le preneur n’établissait par ailleurs aucun vice du consentement.
La cour d’appel de Metz a relevé que les échanges de messages entre les parties démontraient l’accord du preneur au départ anticipé. Celui-ci évoquait son déménagement et la vidange de ses affaires. Elle en a déduit que « il ne peut être considéré que la résiliation du bail constitue une violation évidente de la règle de droit et qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite » (courdecassation.fr). En revanche, l’enlèvement des biens du preneur sans décision de justice a été qualifié de trouble manifestement illicite. Il ouvrait droit à une provision en réparation du préjudice moral. Cette décision illustre la dualité du régime : la résiliation amiable, lorsqu’elle est établie, fait obstacle à toute contestation de l’occupant. Ses modalités d’exécution demeurent soumises au droit commun.
La contestation de la validité du protocole ne fait pas nécessairement obstacle à la mesure demandée en référé. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que la saisine du juge du fond d’une action en nullité pour dol ou en caducité du protocole « est insuffisante pour caractériser une contestation sur l’existence même du trouble et son caractère manifestement illicite ». Le preneur ne produisait aucun élément démontrant, avec l’évidence requise en référé, l’existence de manœuvres dolosives. La cour a précisé que la clause de non-concurrence invoquée par le preneur était contenue dans une convention de cession de fonds de commerce. Le bailleur n’était pas partie à cette convention, et la clause n’interdisait nullement la location des locaux.
Des lors, seul le preneur qui rapporte des éléments sérieux de contestation du protocole pourra échapper à l’expulsion en référé. Le juge des référés apprécie la vraisemblance des moyens au regard de l’évidence du titre. La résiliation amiable constitue ainsi, pour le bailleur, un mode de reprise des lieux rapide et efficace. Encore faut-il que l’accord soit certain et que la date convenue soit dépassée. Or, la qualité de l’expulsion obtenue dépend directement de la qualité du protocole initial. Sa rédaction doit anticiper les éventuelles contestations du preneur. En conséquence, un protocole précis, daté et signé, assorti d’un état des lieux de sortie, constitue la meilleure garantie d’une sortie apaisée du bail commercial.
Conclusion
La résiliation amiable du bail commercial constitue un instrument de souplesse contractuelle dont le régime se construit sous l’égide du droit commun des contrats. Le statut des baux commerciaux ne l’organise pas, et la jurisprudence des cours d’appel en dessine les contours. Les arrêts rendus entre 2025 et 2026 définissent un cadre cohérent. L’accord des parties, exprimé par un protocole écrit, s’impose à chacune d’elles en vertu des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil. La preuve de l’accord, celle de la renonciation aux droits comme celle de la remise de loyers, demeure soumise à l’exigence d’une volonté certaine et non équivoque. La vérification de l’écriture s’impose lorsque la signature est déniée.
La date d’effet convenue commande la liquidation des comptes. L’indemnité transactionnelle et le dépôt de garantie ne peuvent être affectés que dans les limites stipulées. Le maintien dans les lieux au-delà de cette date expose le preneur à l’expulsion en référé pour trouble manifestement illicite, conformément à l’article 835 du code de procédure civile. Seuls des éléments sérieux de contestation du protocole peuvent faire échec à cette mesure. En pratique, la sécurisation de la sortie du bail commande la rédaction d’un protocole précis. Celui-ci doit intégrer la date ferme de résiliation, les conditions suspensives éventuelles, le sort des loyers, des charges et du dépôt de garantie, ainsi que les renonciations réciproques. La notification aux créanciers inscrits doit être envisagée lorsque le fonds de commerce est grevé de nantissement. Les parties qui s’engagent dans une telle négociation ont tout intérêt à être accompagnées d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris. La résiliation amiable n’est en définitive une solution apaisée que si elle est rigoureusement contractualisée. La jurisprudence des cours d’appel rappelle avec constance que la force obligatoire de l’accord de sortie se paie au prix de sa clarté et de sa preuve.
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