I. La conservation des allocations de logement en cas d’indécence : la détermination de la dette locative
A. Le paiement partiel du loyer diminué des allocations conservées par l’organisme payeur
Lorsque l’organisme payeur constate que le logement loué ne satisfait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9 du code de la construction et de l’habitation, il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire, conformément à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement dont il a été informé, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.
La troisième chambre civile a donné à ce dispositif une portée considérable par un arrêt de principe du 14 décembre 2023, publié au Bulletin. Dans cette affaire, une locataire avait assigné sa bailleresse en exécution de travaux, suspension du paiement des loyers et indemnisation de son préjudice de jouissance, tandis que la société bailleresse réclamait reconventionnellement un arriéré incluant le montant de l’allocation de logement retenu par l’organisme payeur en raison de l’indécence constatée. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait condamné la locataire au paiement de l’intégralité de l’arriéré, au motif que les sommes non versées étaient conservées par la caisse d’allocations familiales. Au visa des articles L. 822-9, L. 842-1, L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Cour de cassation a censuré ce raisonnement, énonçant que « le locataire n’est tenu que du paiement du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations logement conservé par l’organisme payeur sans que ce paiement partiel du loyer puisse être considéré comme un défaut de paiement du locataire » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-23.267, FS-B, Bull.).
Or, l’arrêt du 16 avril 2026, n° 25-10.188, vient de confirmer cette solution dans une espèce où une locataire invoquait l’exception d’inexécution à la suite de la suspension du versement de l’allocation de logement par la caisse d’allocations familiales, consécutive à un constat d’indécence non contradictoire. La cour d’appel d’Orléans avait prononcé la résiliation judiciaire du bail, autorisé l’expulsion et condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif incluant la part de loyer correspondant au montant de l’allocation conservée, fixé à la somme mensuelle de six cents euros comprenant une provision sur charges de cent vingt-cinq euros. La troisième chambre civile a cassé partiellement l’arrêt au seul visa de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, en relevant « qu’il lui revenait de déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 25-10.188, F-D).
En conséquence, la détermination de la dette locative suppose de distinguer, d’une part, la part du loyer et des charges dont le locataire demeure personnellement redevable et, d’autre part, la part correspondant aux allocations de logement conservées par l’organisme payeur, laquelle ne peut être réclamée au locataire. Cette distinction ne procède pas d’une simple règle comptable : elle conditionne l’existence même du défaut de paiement susceptible de fonder la résiliation du bail. À cet égard, l’article L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation précise que, si à l’issue du délai de mise en conformité le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence, le montant de l’allocation conservé n’est pas récupéré par le propriétaire, lequel ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservé (art. L. 843-2 CCH).
Des lors, le bailleur qui poursuit le recouvrement d’un arriéré doit produire un décompte faisant apparaître distinctement les sommes conservées par l’organisme payeur, sous peine de voir sa demande partiellement écartée. La jurisprudence de la troisième chambre civile fait ainsi peser sur le bailleur une exigence probatoire renforcée, qui s’inscrit dans le prolongement de la protection accordée au locataire victime d’un logement indécent.
B. L’articulation de la conservation avec l’exception d’inexécution et la résiliation du bail
La conservation des allocations de logement pour non-décence entretient une relation étroite avec l’exception d’inexécution que le locataire peut opposer à son bailleur lorsque celui-ci manque à son obligation de délivrance d’un logement décent. Par un arrêt du 28 novembre 2024, la troisième chambre civile a toutefois rappelé les limites de ce mécanisme en rejetant le pourvoi de locataires qui soutenaient que la maison louée était indécente, au regard d’un rapport du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var relatant une installation électrique inachevée, des moisissures, des entrées d’eau et un sol laissé à l’état brut. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait constaté qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres, et en avait « exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers et que le bail s’était donc trouvé résilié par acquisition de la clause résolutoire » (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135, F-D).
Par ailleurs, l’exception d’inexécution ne dispense pas le locataire de toute obligation dès lors que la conservation des allocations de logement constitue déjà le mécanisme spécifique aménageant son obligation de paiement. Le législateur a entendu réserver à la procédure de conservation de l’article L. 843-1 le soin de régler la situation du locataire dont le logement est indécent, le paiement partiel du loyer réalisé en application de ce texte ne pouvant être considéré comme un défaut de paiement, ainsi que le dispose expressément l’article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 7, a), loi n° 89-462).
La question de la résiliation du bail se trouve ainsi au cœur du dispositif. L’arrêt du 16 avril 2026 démontre que la résiliation judiciaire peut être prononcée pour d’autres manquements, mais que la part de l’arriéré correspondant aux allocations conservées doit être exclue du montant de la condamnation. En outre, un arrêt du 6 avril 2023 a rappelé que le congé régulièrement délivré met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable, de sorte que la dette locative ne peut inclure des loyers et charges postérieurs à cette date (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-24.586, F-D).
En conséquence, le contentieux de la dette locative impose au juge un triple contrôle : celui de l’existence du constat de non-décence, celui de la réalité de la conservation des allocations par l’organisme payeur et celui du périmètre exact des sommes réclamées au titre des loyers et des charges. La troisième chambre civile a progressivement construit un cadre protecteur dans lequel la charge de la preuve pèse sur le bailleur, qu’il s’agisse de justifier le montant des charges ou de démontrer que le défaut de paiement ne résulte pas de la seule conservation des allocations.
II. Les charges récupérables : une liste limitative et une régularisation annuelle encadrée
A. La détermination des charges récupérables et la frontière avec les réparations locatives
Le régime des charges récupérables repose sur le principe de la liste limitative énoncé à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun et des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement, la liste de ces charges étant fixée par décret en Conseil d’État (art. 23 loi n° 89-462). Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 et son annexe fixent cette liste limitative.
Par un arrêt du 27 juin 2024, la troisième chambre civile a rappelé que « la liste des charges récupérables est une liste limitative, fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 », laquelle comprend, au titre des dépenses d’alimentation commune de combustible, le réglage des thermostats et le contrôle de la température de l’eau, mais non les frais de réparation du thermostat d’un cumulus, ni l’entretien ou le dépannage d’une pompe de relevage. Dans cette espèce, le bailleur avait réclamé à ses locataires sortants le remboursement d’une facture d’entretien du cumulus électrique, d’une pièce de remplacement et d’interventions sur une pompe de relevage. Le tribunal judiciaire de Vienne avait écarté ces demandes en les analysant sous l’angle de la récupération de charges locatives. La Cour de cassation a cassé le jugement au motif que le juge avait modifié les termes du litige, alors que « la demande de remplacement d’une pièce du cumulus électrique s’analysait en une réparation locative et que celle relative aux interventions sur la pompe de relevage tendait à obtenir réparation de dégradations locatives » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.150, F-D).
Or, la Cour de cassation a également précisé le sort des impositions susceptibles d’être récupérées. Par un arrêt du 26 janvier 2022, elle a jugé, à propos de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères instituée par un syndicat interdépartemental mixte, qu’« en matière de bail d’habitation soumis aux dispositions d’ordre public des articles 23 et 25 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, renvoyant à l’article 1er du décret n° 87-713 du 26 août 1987, avec son annexe comportant la liste des charges récupérables » qui, dans son titre VIII impositions et redevances, « vise expressément la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, celle-ci, qui est la contrepartie de la fourniture du service dont le locataire profite directement, constitue une charge que le locataire doit rembourser au bailleur qui en a fait l’avance » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-18.553, F-D).
Par ailleurs, la question des frais facturés au locataire par les gestionnaires immobiliers a donné lieu à un arrêt important du 7 décembre 2022, rendu dans le cadre d’une action de groupe engagée par l’Union fédérale des consommateurs Que Choisir à l’encontre du réseau Foncia, aux fins de faire juger illicite la facturation de frais dénommés « frais d’avis d’échéance ». La troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel de Versailles d’avoir retenu que « cet avis ne constituait pas une relance au sens de l’article 4, p), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 », dès lors que l’avis d’échéance, envoyé même en l’absence d’impayé, avait pour objet d’indiquer la somme dont le locataire était redevable pour le terme à venir (Cass. 3e civ., 7 déc. 2022, n° 21-20.369, F-D).
Des lors, la qualification juridique des dépenses supportées par le bailleur conditionne leur récupérabilité : une dépense d’entretien récupérable, une réparation locative et une réparation des dégradations obéissent à des régimes distincts, dont la confusion est sanctionnée par la cassation. Le praticien doit ainsi opérer, à chaque facture, une double qualification, celle de la nature de la dépense et celle de son rattachement à la liste limitative du décret du 26 août 1987. Cette opération conditionne directement le sort du litige, puisque le bailleur qui entend obtenir le remboursement d’une dépense non inscrite à la liste se heurte à un rejet de sa demande, quand bien même la dépense serait légitime dans son principe.
B. La justification des charges, la régularisation annuelle et l’office du juge
L’exigibilité des charges récupérables suppose que le bailleur ait satisfait à son obligation d’information du locataire. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose, lorsque les charges locatives donnent lieu au versement de provisions, une régularisation au moins annuelle, précédée un mois à l’avance de la communication du décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, du mode de répartition entre les locataires, les pièces justificatives étant tenues à la disposition des locataires durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte.
La sanction de la méconnaissance de ces obligations d’information se manifeste dans le contentieux de la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges. Dans cette perspective, la jurisprudence exige du bailleur qu’il justifie du montant des charges récupérables qu’il réclame. Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait prononcé la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et charges en prenant en considération une provision mensuelle pour charges de cent cinquante-cinq euros, sans rechercher si le bailleur justifiait concrètement du montant des charges récupérables qui ne lui auraient pas été réglées, alors que les charges de copropriété produites étaient inférieures aux provisions retenues. La Cour a énoncé que la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision » en se déterminant ainsi (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-21.899, F-D).
Or, l’exigence probatoire s’étend également à la preuve des désordres affectant le logement et de leur imputabilité au bailleur. Par un arrêt du 16 mars 2023, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel de Bordeaux qui avait débouté une locataire de ses demandes en exécution de travaux, suspension du paiement des loyers et indemnisation, au motif que la bailleresse avait fait toutes les démarches nécessaires auprès du syndic de la copropriété et du constructeur, sans constater qu’il avait été remédié aux infiltrations. La Cour a rappelé qu’il résulte des articles 1719 du code civil et 6, b) et c), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux, « sans constater qu’il avait été remédié aux désordres et par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.013, F-D ; art. 1719 c. civ. ; art. 6 loi n° 89-462).
En outre, l’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 octobre 2025 opposant des locataires à une société d’habitation à loyer modéré. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait rejeté la demande d’indemnisation du trouble de jouissance en se fondant sur les stipulations du contrat de bail selon lesquelles le preneur déclarait avoir une parfaite connaissance des lieux loués. La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant qu’il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués », de sorte que les stipulations du bail ne pouvaient dispenser la bailleresse de cette obligation, seul un cas de force majeure étant de nature à l’en exonérer (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-16.682, F-D).
Par ailleurs, le juge conserve un office actif dans l’évaluation du préjudice subi par le locataire. L’arrêt du 27 juin 2024 précité a également rappelé que le juge ne peut refuser d’évaluer le préjudice dont il constate l’existence dans son principe, en vertu de l’article 4 du code civil, de sorte que le rejet d’une demande en paiement de réparations locatives au seul motif qu’aucun document chiffré n’était produit encourt la cassation. Cette exigence d’évaluation rejoint celle qui commande la détermination exacte de la dette locative, dont le montant doit être arrêté au regard des seules sommes effectivement dues.
En outre, la jurisprudence impose une vigilance particulière au bailleur dans la conduite du contentieux du recouvrement des loyers et des charges : le décompte produit doit être exhaustif, actualisé et assorti des pièces justificatives, tandis que le locataire dispose de la faculté d’en contester chaque poste devant le juge des contentieux de la protection. La confrontation de la série d’arrêts rendus depuis 2022 montre ainsi que la troisième chambre civile s’attache à protéger l’équilibre contractuel du bail d’habitation, tant au stade de la détermination des sommes dues qu’à celui de la sanction des manquements respectifs des parties. Le recouvrement des loyers impayés à Paris suppose ainsi une analyse rigoureuse de chaque chef de la dette locative, au regard notamment des sommes conservées par l’organisme payeur des allocations de logement.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt de principe du 14 décembre 2023 à l’arrêt du 16 avril 2026, dessine un régime cohérent de la dette locative dans lequel la conservation des allocations de logement pour indécence aménage l’obligation de paiement du locataire, tandis que la liste limitative du décret du 26 août 1987 et la régularisation annuelle des provisions encadrent strictement la récupération des charges. Or, ces deux mécanismes convergent vers une même exigence probatoire imposée au bailleur, qui doit justifier tant le montant des allocations conservées par l’organisme payeur que celui des charges récupérables dont il réclame le paiement. En conséquence, le bailleur confronté à une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement doit veiller à ce que son décompte distingue les sommes conservées par l’organisme payeur, et le locataire dispose, à cet égard, de moyens de contestation fondés sur la jurisprudence de la Cour de cassation. À cet égard, l’office du juge, qui s’étend à la qualification exacte de chaque dépense comme à l’évaluation du préjudice, constitue la garantie de l’équilibre du régime. Des lors, la série 2022-2026 offre aux praticiens du droit du bail d’habitation un corpus jurisprudentiel dense, dont la maîtrise conditionne la bonne conduite des contentieux de la dette locative et de la récupération des charges, qu’il s’agisse de représenter un bailleur dans le cadre d’une action en recouvrement des loyers impayés ou d’assister un locataire dans la défense de ses droits face à un logement indécent. Les avocats du cabinet Kohen Avocats en charge du contentieux des baux d’habitation à Paris accompagnent les bailleurs et les locataires dans la mise en œuvre de ces règles, de la phase de régularisation des charges à celle du contentieux de la résiliation du bail.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.