I. La consécration du droit réel de jouissance spéciale : la liberté du propriétaire et la perpétuité du droit attaché à un lot
A. La faculté de consentir un droit réel conférant une jouissance spéciale de son bien
Le droit de propriété, tel qu’il est défini par l’article 544 du code civil, confère à son titulaire la prérogative de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue, sous réserve des règles d’ordre public. La troisième chambre civile a tiré de cette liberté une conséquence remarquable : le propriétaire peut conventionnellement consentir, sur son bien, un droit réel sui generis conférant à son bénéficiaire le bénéfice d’une jouissance spéciale de ce bien. La formulation, aujourd’hui constante, a été consacrée dans un arrêt de principe du 31 octobre 2012, rendu dans l’affaire dite de la Maison de Poésie, par lequel la Cour de cassation a jugé qu’« il résulte de ces textes que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien » (Cass. 3e civ., 31 octobre 2012, n° 11-16.304, Bull.).
Dans cette espèce, la fondation La Maison de Poésie avait vendu son hôtel particulier en réservant la jouissance exclusive des locaux qu’elle occupait, pour toute la durée de son existence. La cour d’appel avait requalifié ce droit en droit d’usage et d’habitation, lequel s’établit et se perd comme l’usufruit et ne saurait excéder trente ans pour une personne morale. La Cour de cassation a censuré cette analyse, au motif que les parties étaient convenues de conférer à la fondation, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux, et que la cour d’appel « a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation » (Cass. 3e civ., 31 octobre 2012, n° 11-16.304, Bull.). Le respect de la volonté des parties, exprimée dans l’acte constitutif, privilégie ainsi la qualification de droit réel lorsque les stipulations traduisent l’intention de conférer une jouissance spéciale durable.
Cette faculté n’est pas circonscrite au droit commun des biens. Elle trouve un terrain d’élection privilégié dans le statut de la copropriété, dès lors que le règlement de copropriété peut organiser, au profit de certains lots, une jouissance spéciale d’autres lots ou de parties communes. Le règlement de copropriété, que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qualifie de convention, fixe en effet la répartition des lots et des charges et peut assortir certains lots de prérogatives particulières, lesquelles participent alors de la consistance même du droit de propriété des copropriétaires. La Cour de cassation a, en ce sens, rappelé qu’« un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2007, n° 06-19.260, Bull.). En statuant ainsi, elle a expressément écarté la thèse selon laquelle l’usage privatif d’une fraction des parties communes ne constituerait qu’un droit de nature personnelle, insusceptible d’acquisition par prescription trentenaire.
La nature réelle du droit de jouissance privative emporte des conséquences substantielles. Le titulaire d’un tel droit dispose d’une prérogative qui s’impose aux copropriétaires successifs et qui suit le lot auquel elle est attachée, sans qu’il soit besoin de la faire figurer dans le règlement de copropriété. La troisième chambre civile a jugé qu’« un droit de jouissance exclusif n’a ni à être repris par le règlement de copropriété, ni à donner lieu à une modification de celui-ci pour demeurer un droit réel et perpétuel » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-12.620), se référant à sa jurisprudence antérieure du 2 décembre 2009. La jouissance privative d’une cour ou d’un jardin, même silencieuse dans le règlement, conserve ainsi sa pleine efficacité juridique lorsqu’elle résulte de l’acte constitutif du lot.
B. La perpétuité du droit réel de jouissance spéciale attaché à un lot de copropriété
La question la plus délicate posée par le droit réel de jouissance spéciale tient à sa durée. L’article 619 du code civil dispose que l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans, et l’article 625 du code civil précise que les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. La question s’est posée de savoir si ces textes, d’ordre public, imposaient un terme trentenaire à tout droit réel de jouissance spéciale consenti à une personne morale ou non limité dans le temps. L’article 1210 du code civil, qui prohibe les engagements perpétuels, ajoute une interrogation supplémentaire.
La jurisprudence a opéré une distinction essentielle, selon que le droit réel de jouissance spéciale est attaché à un lot de copropriété ou qu’il est constitué au profit d’un tiers à la copropriété. Dans le premier cas, la troisième chambre civile a affirmé, dans un arrêt de principe du 7 juin 2018 rendu en formation de section, qu’« est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot » (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17.240, FS-P+B+R+I, Bull.). Dans cette affaire, une convention valant additif au règlement de copropriété imposait aux propriétaires d’un lot à usage de piscine d’assumer les frais de fonctionnement et d’autoriser l’accès gratuit des autres copropriétaires. La SCI propriétaire du lot invoquait la prohibition des engagements perpétuels pour échapper à ces obligations.
La solution inverse prévaut lorsque le droit réel de jouissance spéciale est consenti au profit d’un tiers, étranger à la copropriété. Dans un arrêt du 28 janvier 2015, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt qui avait reconnu à la société ERDF, bénéficiaire d’un droit d’usage sur un lot composé d’un transformateur de distribution publique d’électricité, un droit réel de jouissance spéciale « exclusif et perpétuel », alors que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil » (Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 14-10.013, Bull.). Le droit consenti à une personne morale distincte du syndicat des copropriétaires se trouve ainsi soumis au terme trentenaire de l’article 619 du code civil, faute de stipulation contraire.
La Cour de cassation a jugé que les droits litigieux, « qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété », de sorte que « ces droits sont perpétuels » (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17.240, FS-P+B+R+I, Bull.). La perpétuité ne résulte pas ici d’un engagement personnel soumis à l’article 1210 du code civil, mais de la structure même du lot de copropriété, dont le contenu est fixé une fois pour toutes par le règlement et l’état descriptif de division.
La troisième chambre civile a réaffirmé cette solution à plusieurs reprises. Dans un arrêt du 19 juin 2025, elle a rappelé qu’« un droit de jouissance privatif sur des parties communes ou privatives est un droit réel et perpétuel », en se référant expressément à ses arrêts du 24 octobre 2007 et du 7 juin 2018 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-16.653). La société civile immobilière propriétaire d’un bâtiment, tenue de supporter le coût de réfection d’une terrasse couvrant son lot, contestait les droits de jouissance exclusive conférés à trois autres lots par un acte modificatif du règlement de copropriété du 5 septembre 1979. La Cour a rejeté sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses litigieuses.
La perpétuité du droit réel de jouissance spéciale ne doit pas être confondue avec une immunité juridictionnelle. Le titulaire du droit reste soumis aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, lesquelles peuvent affecter l’assiette matérielle de la jouissance dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965. Dans l’arrêt du 6 février 2020, la Cour de cassation a jugé que les époux D…, titulaires de la jouissance privative d’un terrain, ne pouvaient édifier une piscine sur les parties communes « sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-18.825). Le droit réel de jouissance spéciale confère ainsi à son titulaire une prérogative d’usage exclusive, sans le dispenser des règles de gestion collective de la copropriété.
II. La jouissance privative des parties communes : qualification, preuve et articulation avec la loi Elan
A. La qualification du droit de jouissance privative et les exigences de l’acte constitutif
La reconnaissance d’un droit réel de jouissance spéciale suppose que son titre constitutif soit établi avec une rigueur particulière. La simple tolérance, qui ne confère aucun droit, doit être distinguée de l’attribution conventionnelle d’une jouissance privative. Dans un arrêt du 6 mai 2014, la troisième chambre civile a jugé que la jouissance d’un jardinet, « verbalement consentie à Mme X…, au titre d’une simple tolérance et sans lui donner vocation à devenir propriétaire d’un droit réel de jouissance, exclusif et perpétuel », ne pouvait fonder la reconnaissance d’un tel droit, rappelant qu’« un acte de pure faculté de simple tolérance ne pouvait fonder ni possession ni prescription » (Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.790). L’équivoque de la tolérance, exclusive de toute possession utile, interdit également l’acquisition du droit par usucapion.
La charge de la preuve pèse sur celui qui se prévaut de la jouissance privative, et l’ancienneté de l’usage ne supplée pas à l’absence de titre. Les attestations des premiers occupants, évoquant un simple arrangement destiné à compenser l’absence de séchoir des appartements du rez-de-chaussée, ont ainsi été écartées comme insuffisantes à démontrer la volonté des copropriétaires de conférer un droit réel (Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.790). Or, la Cour de cassation a par ailleurs admis qu’« un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2007, n° 06-19.260, Bull.), de sorte que la démonstration d’une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant trente ans peut, à défaut de titre écrit, emporter la reconnaissance du droit.
L’exigence d’un titre non équivoque explique l’attention portée par la Cour de cassation aux mentions des actes constitutifs. Dans une affaire où l’état descriptif de division comportait des mentions contradictoires, le terrain attenant au logement figurant dans la colonne des parties privatives tout en étant défini comme en jouissance privative et perpétuelle, la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que, « dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune » (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-18.825). Il en résulte que les copropriétaires, titulaires d’une simple jouissance privative, ne peuvent édifier une piscine sur la partie commune sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
La qualification de droit réel, en revanche, ne dépend pas de la reprise de la jouissance dans le règlement de copropriété. Dans un arrêt du 27 juin 2024, la société Parilux, titulaire d’un droit d’accès et de stationnement dans la cour de l’immeuble, s’était vu opposer par le syndicat des copropriétaires que ce droit n’était pas stipulé au règlement de copropriété. La cour d’appel ayant néanmoins constaté que l’assemblée générale du 7 septembre 2000 n’avait pas accordé à la SCI le droit exclusif de circuler et de stationner dans l’ensemble de la cour, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-12.620). L’arrêt rappelle utilement que « le règlement de copropriété constitue la loi entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires », mais que le droit de jouissance exclusif demeure un droit réel et perpétuel indépendamment de sa mention dans ce règlement.
La troisième chambre civile a également été conduite à préciser les conditions d’extinction du droit réel de jouissance spéciale lorsque celui-ci n’est pas attaché à un lot de copropriété. Par deux arrêts rendus le 15 février 2023, elle a jugé que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.586). Dans cette espèce, le droit d’usage revendiqué sur la parcelle d’une copropriété voisine, créé par acte de 1974 et exercé pendant plus de trente ans, ne pouvait être qualifié de servitude ni de jouissance exclusive de parties communes, de sorte que la cour d’appel devait constater son extinction.
B. L’articulation avec les articles 6-2 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 : les droits acquis et la jouissance privative
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, a introduit dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 des dispositions nouvelles relatives aux parties communes. L’article 6-2 définit les parties communes spéciales comme celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, tandis que l’article 6-3 dispose que les parties communes à jouissance privative sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot, qu’elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires et que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot auquel il est attaché. L’article 43 de la même loi répute non écrites les clauses contraires à ces dispositions.
La question de l’application dans le temps de ces textes nouveaux a été tranchée par l’arrêt du 19 juin 2025. La société civile immobilière Laura soutenait que les articles 6-2 et 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, créés par la loi Elan, étaient d’application immédiate et lui permettaient d’obtenir que soient réputées non écrites des clauses du règlement de copropriété insérées en 1979, sur le fondement de l’article 43 de la même loi. La troisième chambre civile a écarté cette argumentation, en rappelant le principe selon lequel « si la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, elle ne peut modifier les effets légaux d’une situation juridique définitivement réalisée lors de son entrée en vigueur » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-16.653).
La Cour de cassation en a déduit que la loi Elan « n’a pas porté atteinte à des droits acquis en vertu d’un règlement de copropriété adopté antérieurement à la loi, par l’affectation de parties communes spéciales ou l’attribution d’un droit de jouissance privative sur une partie commune » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-16.653). La demande tendant à faire déclarer non écrites des mentions « de nature à porter atteinte à un droit réel conféré par le règlement de copropriété » a dès lors été rejetée, par un motif de pur droit substitué à ceux critiqués. Les droits de jouissance privative constitués avant l’entrée en vigueur de la loi Elan conservent ainsi leur pérennité, sans qu’il soit besoin de modifier le règlement de copropriété.
Cette articulation confère au droit réel de jouissance spéciale une sécurité juridique renforcée. Les titulaires d’une jouissance privative de terrasse, de jardin, de cour ou d’emplacement de stationnement, constituée avant 2018, bénéficient d’un droit réel et perpétuel qui échappe aux mécanismes de nullité de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. Leur situation ne doit pas être confondue avec celle des droits constitués au profit de tiers étrangers à la copropriété, lesquels demeurent soumis, à défaut de terme conventionnel, aux règles d’extinction des articles 619 et 625 du code civil (Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 14-10.013, Bull. ; Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-21.586).
En pratique, la distinction commande l’issue de nombreux litiges entre copropriétaires. Celui qui se prévaut d’une jouissance privative doit établir l’existence d’un titre constitutif non équivoque, qu’il s’agisse du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ou de l’état descriptif de division (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 18-18.825). À défaut, la simple tolérance ne fonde ni possession ni droit réel (Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.790). La mention d’un « jardin privatif » dans l’état descriptif de division, analysée comme un droit de jouissance réel et perpétuel attaché au lot, a ainsi été maintenue par la Cour de cassation dans une décision du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-23.528).
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile a construit, de l’arrêt du 24 octobre 2007 à celui du 19 juin 2025, un régime complet du droit réel de jouissance spéciale dans la copropriété. Le propriétaire peut consentir un tel droit sur son bien, sans que la prohibition des engagements perpétuels y fasse obstacle lorsqu’il est attaché à un lot de copropriété, le règlement de copropriété constituant alors la source d’un droit réel sui generis et perpétuel. La jouissance privative des parties communes obéit, en revanche, à des exigences de titre rigoureuses, la tolérance ne conférant aucun droit et la contradiction des titres faisant présumer la commune. Or, la loi Elan, en consacrant les parties communes à jouissance privative par ses articles 6-2 et 6-3, n’a pas remis en cause les droits acquis antérieurement, dont la pérennité demeure assurée par la jurisprudence la plus récente. Des lors, la qualification exacte du droit dont se prévaut un copropriétaire conditionne, dans la plupart des litiges, tant l’existence de la prérogative que sa durée et son opposabilité. A cet égard, l’assistance d’un avocat en droit de la copropriété à Paris permet de sécuriser la rédaction des actes constitutifs et d’apprécier la portée des titres existants avant toute action en justice.
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