I. La reconnaissance de l’état d’enclave et l’exercice de l’action en désenclavement
A. L’appréciation de l’état d’enclave : la recherche d’une issue suffisante
La servitude légale de passage constitue l’une des servitudes établies par la loi les plus sollicitées du droit immobilier, dès lors qu’elle répond à une exigence d’ordre économique et social tenant à la mise en valeur des fonds. Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. La Cour de cassation déduit de ce texte que l’état d’enclave s’apprécie concrètement, au regard de l’utilisation réelle du fonds et des accès dont il dispose effectivement, et non en considération de la seule commodité de son propriétaire.
Cette appréciation concrète a conduit la troisième chambre civile à écarter l’état d’enclave chaque fois que le fonds bénéficie d’une tolérance de passage suffisante. Dans un arrêt de principe du 14 mars 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-15.205, FS-B), la Cour a jugé que « le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé, tant que cette tolérance est maintenue, peu important qu’elle ne soit pas personnellement accordée au propriétaire mais à celui qui exploite ce fonds ». Or, cette solution mérite d’être rapprochée de celle retenue pour les fonds destinés à l’habitation, dont la desserte s’apprécie à l’aune d’un accès automobile. La Cour a ainsi censuré, par un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-22.441), l’arrêt qui avait refusé de rechercher « si la création de la nouvelle rue située à l’arrière de la parcelle […] assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile », le fonds à usage d’habitation cessant d’être enclavé dès lors qu’un tel accès est assuré, peu important l’existence d’un accès plus direct et plus commode.
La jurisprudence récente étend cette exigence d’effectivité à l’hypothèse où le fonds se prévaut d’une servitude stipulée dans son titre de propriété. Par un arrêt du 2 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 23-21.978), la Cour a cassé la décision qui s’était contentée de relever que l’acte de propriété mentionnait une servitude d’accès reliant le fonds à la route municipale, sans rechercher si « le passage offert par le lot n° 20 permettait d’offrir au lot n° 19 un accès effectif et suffisant à la voie publique ». La mention d’une servitude dans un acte authentique ne suffit donc pas à faire échec au droit au désenclavement lorsque le passage décrit se révèle impraticable, notamment parce qu’il traverse un marécage et deux cours d’eau débordant par temps de pluie. A cet égard, la Cour avait déjà souligné, dans un arrêt du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-10.658, FS-B), que le passage revendiqué pour accéder directement à un garage situé à l’arrière du fonds relevait d’une « simple commodité » lorsque le fonds disposait par ailleurs de deux accès automobiles à la voie publique, ce dont il résultait qu’il n’était pas enclavé.
La tolérance de passage présente toutefois une fragilité intrinsèque, dès lors qu’elle constitue un simple état de fait, révocable à tout moment par celui qui l’accorde. La Cour de cassation en a tiré les conséquences dans un arrêt du 27 novembre 2002 (Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, n° 00-16.444), en approuvant la cour d’appel qui, après avoir relevé souverainement la cessation de la tolérance de passage permettant d’accéder au chemin rural, avait retenu l’état d’enclave du fonds. La lecture combinée des arrêts de 2002 et de 2024 dessine ainsi un régime cohérent : tant que la tolérance est maintenue et permet un accès suffisant, le fonds n’est pas enclavé et l’action en désenclavement est sans objet ; dès lors qu’elle est retirée, l’état d’enclave renaît et le propriétaire retrouve le bénéfice de l’article 682. Cette solution appelle une vigilance particulière de la part de l’acquéreur d’un fonds desservi à titre précaire, qui ne peut fonder sa sécurité juridique sur une simple tolérance, fût-elle ancienne et continue, et doit en conséquence veiller à la constitution, par titre, d’une servitude conventionnelle avant toute acquisition, à défaut de quoi il expose son bien à un retour de l’enclave. La même exigence de loyauté pèse sur le rédacteur de l’acte, qui doit signaler à l’acquéreur le caractère précaire de la desserte et l’inciter à faire constater, par un procès-verbal d’huissier ou un relevé topographique, l’état réel des accès.
La qualification de l’état d’enclave demeure néanmoins tributaire du mode d’acquisition des fonds en cause. Aux termes de l’article 684 du code civil, lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes, l’article 682 ne redevenant applicable que si un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés. Par ailleurs, il appartient au juge de vérifier la qualification exacte de la servitude invoquée, dès lors que les régimes de la servitude légale pour cause d’enclave et de la servitude conventionnelle obéissent à des conditions distinctes. La Cour a ainsi rappelé, dans un arrêt du 14 décembre 2023 (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-23.035), que la cour d’appel qui qualifie de servitude conventionnelle un passage expressément justifié, au visa de l’article 682, par l’absence d’issue sur la voie publique, « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ». Des lors, le fonds dominant ne peut cumuler les avantages des deux régimes, et le fonds servant peut opposer à la servitude conventionnelle les règles protectrices du titre constitutif, à l’exclusion de celles propres au désenclavement.
B. La qualité pour agir en désenclavement : la situation du bénéficiaire d’une promesse de vente
L’action en reconnaissance d’une servitude de passage pour cause d’enclave n’est ouverte qu’au propriétaire du fonds enclavé, qui seul dispose d’un intérêt légitime à agir au sens des articles 31 et 32 du code de procédure civile. Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ». La Cour de cassation a eu l’occasion, par un arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-12.491), de tirer toutes les conséquences de cette exigence dans une hypothèse particulièrement fréquente en pratique, celle de l’acquisition d’une parcelle enclavée par la voie d’une promesse de vente assortie de conditions suspensives. Les bénéficiaires de la promesse, titulaires par ailleurs d’un permis de construire transféré, avaient assigné le propriétaire voisin en reconnaissance d’un chemin d’exploitation et, à titre subsidiaire, en constatation de l’état d’enclave de la parcelle promise.
La Cour retient que « le bénéficiaire d’une promesse de vente d’une parcelle, qui, lorsqu’elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d’aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l’article 682 du code civil ». En conséquence, l’intervention volontaire de l’acquéreur avant la levée des conditions suspensives est irrecevable, quand bien même la promesse lui imposerait d’accomplir toutes les démarches en vue de la création d’une servitude de passage. Cette solution présente une portée pratique considérable pour la sécurisation des acquisitions immobilières, dans la mesure où la charge de l’action en désenclavement ne peut être transférée contractuellement à un tiers qui ne détient encore aucun droit sur le fonds.
La rigueur de cette règle doit toutefois être conciliée avec l’exigence, réaffirmée par la Cour, de la mise en cause des propriétaires des fonds susceptibles d’être concernés par le passage. Par un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-13.674), la Cour a jugé que la demande en fixation de l’assiette du passage demeurait recevable lorsque les propriétaires des parcelles correspondant aux tracés alternatifs, écartés par l’expert au profit du tracé retenu, n’avaient pas été appelés en la cause. Elle a relevé, à cet égard, que « l’absence de mise en cause de l’ensemble des propriétaires concernés par les deux premiers tracés n’empêchait ni un examen de toutes les hypothèses envisageables ni la fixation de l’assiette du chemin de désenclavement sur le tracé le plus court et le moins dommageable ». La recevabilité de la demande s’apprécie donc au regard de la seule parcelle finalement grevée, et non de l’ensemble des hypothèses examinées par l’expert.
Cette souplesse n’est toutefois pas sans limite, ainsi qu’en témoigne la jurisprudence antérieure relative à la mise en cause des propriétaires des fonds susceptibles de supporter le passage. Par un arrêt du 29 novembre 2000 (Cass. 3e civ., 29 novembre 2000, n° 98-13.683), la Cour a rejeté le pourvoi formé contre la décision ayant écarté la demande d’une propriétaire qui, après expertise ordonnée en référé, n’avait assigné que le propriétaire de la parcelle désignée par l’expert comme assurant le passage le plus court et le moins dommageable. La Cour a en effet retenu que « nul ne pouvant être jugé sans avoir été entendu ou appelé », la demanderesse n’avait pas permis à la juridiction saisie de déterminer, après analyse exhaustive et avis contradictoire de l’expert, quel passage devait être retenu, dès lors que toutes les hypothèses techniques n’avaient pas été envisagées et qu’il ne pouvait être jugé si le choix effectué répondait aux exigences de l’article 683 du code civil, compte tenu en particulier de l’ampleur des travaux à réaliser et de leur caractère dommageable. Le rapprochement de ces deux décisions fait apparaître le critère décisif de la recevabilité : l’absence de mise en cause de certains propriétaires ne fait pas obstacle à la fixation de l’assiette lorsque l’expert a examiné l’ensemble des tracés envisageables et que les parcelles correspondant aux tracés écartés ne sont pas finalement grevées ; elle y fait en revanche obstacle lorsque l’absence d’attraction en la cause de leurs propriétaires prive le débat contradictoire de l’analyse complète des hypothèses. En pratique, il est donc recommandé au demandeur au désenclavement de faire établir, avant toute assignation, une expertise couvrant toutes les possibilités de tracé et de mettre en cause, à titre subsidiaire, l’ensemble des propriétaires des fonds sur lesquels un passage pourrait être établi, la charge de cette diligence conditionnant la recevabilité de la demande en fixation de l’assiette.
Par ailleurs, la Cour a précisé, dans un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-10.904), le régime de la mesure d’instruction sollicitée avant tout procès aux fins de déterminer si un fonds est enclavé. Saisie d’une demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, la cour d’appel a exactement retenu que « le litige n’était pas indivisible entre tous les propriétaires voisins », de sorte que la caducité de la déclaration d’appel à l’égard de certains intimés n’emportait pas celle de l’appel à l’égard des autres. Or, cette solution permet au propriétaire qui doute de l’état d’enclave de son fonds de solliciter une expertise in futurum sans avoir à mettre en cause l’ensemble des fonds voisins, l’expertise étant simplement inopposable aux propriétaires non attraits. Des lors, l’articulation de ces trois arrêts dessine un régime procédural cohérent, à la fois exigeant quant à la qualité pour agir et pragmatique quant aux conditions de mise en œuvre de la mesure d’instruction.
II. La détermination de l’assiette du passage et la réparation due au fonds servant
A. La fixation de l’assiette : le tracé le plus court et le moins dommageable
L’assiette de la servitude légale de passage est régie par l’article 683 du code civil, aux termes duquel « le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ». La Cour de cassation combine ces deux critères, le tracé le plus court ne devant être retenu qu’autant qu’il cause au fonds servant le moindre dommage. Cette combinaison implique, de la part du juge du fond, une appréciation concrète des caractéristiques des différents tracés envisageables, au besoin après expertise, la topographie des lieux, la nature des constructions et les travaux nécessaires étant autant d’éléments susceptibles d’écarter le tracé le plus court au profit d’un tracé plus long mais moins dommageable.
La détermination de l’assiette constitue par ailleurs une obligation qui s’impose au juge dès lors que les propriétaires intéressés sont en la cause. Par un arrêt de principe du 20 mai 2021, publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-15.082, FS-B), la Cour a jugé que « lorsque les propriétaires intéressés sont parties à l’instance, le juge qui constate l’état d’enclave d’un fonds est légalement tenu de déterminer, conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil, l’assiette de la servitude de passage en faveur de ce fonds ». Il en résulte que le juge ne peut se borner à rejeter la demande en désenclavement au motif que le tracé revendiqué serait inapproprié, ni s’en tenir aux seules prétentions des parties : la fixation de l’assiette selon un tracé différent de celui sollicité ne modifie pas l’objet du litige dès lors que les propriétaires des parcelles grevées par le tracé retenu sont parties à l’instance. Cette exigence avait déjà été affirmée, dans des termes voisins, par un arrêt du 23 avril 1992 également publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 23 avril 1992, n° 90-13.071), qui avait censuré l’arrêt ayant débouté les propriétaires d’un fonds enclavé de leur demande de desserte au motif qu’ils limitaient leurs prétentions à un passage sur le fonds des époux, alors que, les propriétaires intéressés étant en cause, le juge était tenu de déterminer l’assiette de la servitude de passage en faveur du fonds enclavé, quand bien même le tracé le plus court, empruntant le fonds des voisins, était plus dommageable que celui, plus long mais moins préjudiciable, passant sur une autre propriété utilisée à titre de tolérance. La solution a été confirmée à l’occasion d’une espèce où l’assiette convenable avait été déplacée, la Cour rappelant, dans un arrêt du 27 novembre 2002 (Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, n° 00-16.444), que le passage devait alors être déterminé conformément aux dispositions légales. Or, cette obligation judiciaire de détermination de l’assiette offre au propriétaire du fonds enclavé une garantie procédurale importante : il ne saurait être débouté de sa demande au seul motif qu’aucun des tracés qu’il propose ne satisfait aux exigences de l’article 683, le juge devant alors retenir, le cas échéant après expertise, le tracé qu’il estime le plus conforme, quand bien même ce tracé différerait de celui revendiqué par le demandeur.
L’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-13.674) offre une illustration topique de cette méthode. En l’espèce, l’expert avait identifié un tracé empruntant un ancien chemin d’exploitation, sur lequel une habitation avait été construite, et un second tracé nécessitant d’importants travaux de terrassement en raison de la topographie accidentée des lieux. La cour d’appel avait retenu que seul le chemin situé sur le fonds voisin, correspondant à un passage longtemps toléré, pouvait servir dans son état actuel sans aménagement, et la Cour a approuvé cette analyse, dès lors qu’il n’était pas établi qu’un passage sur d’autres parcelles aurait permis aux fonds enclavés un accès à la voie publique. Or, cet arrêt met en lumière le rôle déterminant du rapport d’expertise dans la fixation de l’assiette, le juge ne pouvant écarter les conclusions du technicien sans une motivation propre et circonstanciée.
La jurisprudence antérieure avait déjà précisé que l’assiette de la servitude légale peut être déterminée, à défaut d’accord, par la décision de justice qui ordonne le désenclavement, sans que le propriétaire du fonds dominant puisse prétendre à un élargissement du passage au-delà des besoins de la desserte. La Cour a ainsi sanctionné, dans l’arrêt du 14 décembre 2023 (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 21-23.035), l’arrêt qui avait retenu une assiette de quatre mètres de largeur et ordonné l’expulsion du propriétaire voisin d’une emprise de deux cent un mètres carrés, alors que les motifs de la décision contredisaient son dispositif quant au fondement de la servitude. A cet égard, la qualification de la servitude commande la détermination de son assiette, le titre constitutif fixant seul l’assiette de la servitude conventionnelle, conformément à l’article 686 du code civil, tandis que l’assiette de la servitude légale est arrêtée par le juge en application des articles 682 et 683.
La coexistence d’une servitude conventionnelle et d’un état d’enclave appelle par ailleurs une vigilance particulière. La Cour de cassation rappelle, dans l’arrêt du 2 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 23-21.978), que le juge doit rechercher si la servitude stipulée au titre permet un accès effectif et suffisant à la voie publique, faute de quoi le fonds demeure enclavé et peut prétendre au passage légal. En conséquence, l’existence d’un passage conventionnel impraticable ne prive pas le propriétaire du fonds de son droit au désenclavement, ni ne dispense le juge d’examiner les possibilités de tracé sur les fonds divisés, conformément à l’article 684. Des lors, le rédacteur d’actes et l’acquéreur d’une parcelle grevée ou bénéficiant d’un passage doivent s’assurer, avant toute signature, de la praticabilité réelle de l’assiette décrite, les constatations de terrain prévalant sur les énonciations du titre.
B. L’indemnité proportionnée au dommage et l’extinction de la servitude
La servitude légale de passage n’est accordée qu’à la charge d’une indemnité proportionnée au dommage que le passage peut occasionner, conformément à l’article 682 du code civil. La Cour de cassation déduit de cette exigence de proportionnalité que l’indemnité répare les inconvénients et désagréments subis par le fonds servant du fait de l’exercice du passage, sans se confondre avec la valeur du terrain grevé. Par un arrêt de principe du 12 septembre 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 22-18.602, FS-B), la Cour a jugé que, lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un passage sur un fonds voisin, « chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit, chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude ». Or, la solidarité ne se présumant pas, aucune condamnation solidaire au paiement de cette indemnité ne peut être prononcée en l’absence de convention ou de texte la prévoyant.
Cette solution emporte des conséquences pratiques majeures pour la gestion des désenclavements collectifs, fréquents lors de la division d’un fonds en plusieurs lots enclavés. Le propriétaire du fonds servant doit former sa demande d’indemnisation à l’encontre de chacun des fonds dominants et démontrer le dommage propre causé par chaque usager, la charge de la preuve étant appréciée au regard des désagréments spécifiques attachés à chaque passage. Par ailleurs, le juge ne peut rejeter la demande indemnitaire au seul motif que le demandeur a sollicité une condamnation solidaire sans préciser les proportions, la Cour ayant rappelé, dans le même arrêt, qu’il lui incombait de fixer l’indemnité due par chaque propriétaire des fonds bénéficiant du passage « à proportion des désagréments que chacun causait au fonds servant ». En conséquence, l’office du juge s’étend à la répartition de l’indemnité entre les fonds dominants, quand bien même le demandeur aurait formé une demande globalisée.
Le régime de l’indemnité se distingue enfin de celui de l’assiette quant à la prescription. Aux termes de l’article 685 du code civil, l’assiette et le mode de la servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu, tandis que l’action en indemnité est prescriptible, le passage pouvant être continué quand bien même l’action en indemnité ne serait plus recevable. La distinction ainsi opérée par le législateur protège la pérennité de la desserte tout en soumettant la réparation au droit commun de la prescription, ce qui conduit le propriétaire du fonds servant à exercer son action indemnitaire dans les délais, faute de quoi il conserve l’exercice du passage sans contrepartie.
La détermination du point de départ de la prescription et l’étendue de l’indemnité ont donné lieu à des précisions jurisprudentielles d’un intérêt pratique direct. Par un arrêt du 3 novembre 2021 (Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, n° 20-20.135), la Cour a jugé que, lorsque l’assiette de la servitude de passage est déterminée conformément aux prescriptions des articles 682 et 683 du code civil, la prescription de l’action en indemnité court à compter du prononcé de la décision de justice instituant la servitude légale. Le propriétaire du fonds servant qui voit son fonds grevé par une décision de désenclavement dispose donc, à compter de ce prononcé, du délai de droit commun pour réclamer la réparation de l’ensemble du dommage causé par le passage, sans pouvoir se voir opposer la prescription de son action au motif qu’il supportait déjà, antérieurement, un passage plus étroit. La Cour a également rappelé, dans le même arrêt, que sont réparables tous les dommages que le passage peut occasionner, y compris la dépréciation du fonds servant, l’indemnité ne pouvant en revanche correspondre à la valeur vénale du terrain servant d’assiette : la dépréciation du fonds grevé constitue ainsi une composante autonome de la réparation, dès lors qu’elle résulte de la servitude et non de la seule valeur intrinsèque du sol. Cette articulation est essentielle pour le conseil du propriétaire du fonds servant, qui doit, dès le prononcé de la décision instituant le passage, chiffrer la dépréciation de son bien et l’ensemble des inconvénients d’usage, tout en sachant que l’indemnité ne saurait se confondre avec un rachat de l’emprise.
La cessation de l’état d’enclave ouvre, quant à elle, au propriétaire du fonds servant la faculté d’invoquer l’extinction de la servitude. Aux termes de l’article 685-1 du code civil, en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682, cette disparition étant constatée, à défaut d’accord amiable, par une décision de justice. La Cour de cassation a fait application de ce texte dans l’arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-22.441), en censurant la cour d’appel qui s’était bornée à relever l’existence d’un accès piéton sans rechercher si le fonds dominant disposait, par la nouvelle voie, d’un accès automobile suffisant à la voie publique. Des lors, l’ouverture d’une nouvelle rue à l’arrière du fonds dominant peut mettre un terme à la servitude, à charge pour le fonds servant d’en rapporter la preuve devant le juge.
Le champ d’application de l’article 685-1 ne doit toutefois pas être étendu aux servitudes conventionnelles, dont le sort obéit exclusivement au titre constitutif. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 22 novembre 1995 (Cass. 3e civ., 22 novembre 1995, n° 94-12.319), en approuvant la cour d’appel qui avait retenu que l’acte de création, en n’ayant pas limité la durée de la servitude à l’existence de l’état d’enclave mais en l’instituant à perpétuité, avait créé une servitude conventionnelle de passage, dont il se déduisait l’inapplicabilité de l’article 685-1. La cessation de l’enclave demeure ainsi sans incidence sur une servitude conventionnelle stipulée à perpétuité, le propriétaire du fonds servant ne pouvant invoquer le mécanisme légal d’extinction que si le titre a subordonné l’existence du passage à la persistance de l’état d’enclave ou si le passage a été établi par le jeu des articles 682 et suivants. Par ailleurs, la Cour a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin du 21 novembre 1978 (Cass. 3e civ., 21 novembre 1978, n° 77-12.783), que le propriétaire du fonds servant peut se prévaloir de l’article 685-1 alors même que la servitude aurait été acquise par voie de prescription antérieurement à la mise en vigueur de ce texte, la cessation de l’enclave autorisant le propriétaire du fonds servant à invoquer à tout moment l’extinction de la servitude, quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode en ont été déterminés. Ces deux précisions délimitent avec netteté le domaine respectif de l’extinction légale et de la pérennité conventionnelle, et conduisent le conseil du propriétaire du fonds servant à examiner, en premier lieu, la nature de la servitude grevant son bien avant de songer à solliciter la constatation de son extinction.
Conclusion
Les arrêts des 2 et 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-12.491 et Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-13.674) confirment la vitalité du droit du désenclavement et en précisent les conditions procédurales. La qualité pour agir est réservée au propriétaire du fonds enclavé, le bénéficiaire d’une promesse de vente assortie de conditions suspensives ne disposant d’aucun droit réel avant la réalisation de celles-ci, tandis que la détermination de l’assiette demeure gouvernée par la recherche du tracé le plus court et le moins dommageable, à la lumière des constatations de l’expert. Or, ces précisions présentent un intérêt direct pour tout acquéreur de parcelle enclavée, qui doit anticiper la question de la desserte dès la rédaction de la promesse, ainsi que pour les propriétaires de fonds servants, qui disposent de voies de recours efficaces pour faire constater la cessation de l’enclave. En conséquence, la sécurisation d’une opération portant sur un fonds enclavé suppose une analyse attentive du titre, de la configuration des lieux et des conditions suspensives, démarche dans laquelle le conseil d’un avocat spécialisé en servitudes immobilières s’avère déterminante pour prévenir les contentieux de voisinage.
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