I. L’obligation d’exécuter les délibérations de l’assemblée générale : le fondement de la responsabilité du syndic
A. L’émission des appels de fonds pour les travaux votés : une obligation dont la méconnaissance engage la responsabilité quasi-délictuelle du syndic
Le syndic de copropriété tient de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, la mission d’« assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Cette mission se trouve au principe même de l’administration de l’immeuble, dont l’entretien suppose la mobilisation de fonds que le syndicat ne détient que par les cotisations versées par les copropriétaires. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a récemment précisé les conséquences attachées à l’inertie du syndic dans la collecte de ces fonds, lorsque l’assemblée générale a régulièrement voté des travaux. Par un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation a en effet énoncé qu’« engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-20.650).
En l’espèce, des copropriétaires, agissant en leur qualité de promoteurs, avaient assigné l’ancien syndic de leur immeuble en indemnisation des préjudices résultant de ses fautes de gestion. Ils lui reprochaient de n’avoir pas mis en œuvre les travaux d’entretien et de réparation votés par l’assemblée générale du 5 octobre 2017, dont certains présentaient un caractère urgent dès lors qu’ils étaient destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble. La cour d’appel de Saint-Denis avait écarté la faute du syndic en retenant que les charges courantes antérieures de la copropriété n’étaient pas entièrement réglées et que le syndic s’était trouvé confronté à l’opposition de copropriétaires ne voulant pas payer pour les autres. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, en observant qu’il résultait des constatations de l’arrêt attaqué que le syndic n’avait « pas même adressé d’appels de fonds en vue de financer les travaux litigieux ».
Cette solution s’inscrit dans la ligne du régime de responsabilité posé par l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). La troisième chambre civile rappelle, dans le même arrêt, que le syndic « est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion », et qu’il est « responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission ». La formulation, empruntée à la lettre du IV de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, selon laquelle le syndic est « seul responsable de sa gestion » et « ne peut se faire substituer », confère à la faute de gestion une portée autonome, que la précarité financière de la copropriété ou les résistances individuelles de certains copropriétaires ne sauraient neutraliser.
Dès lors, la situation financière difficile de la copropriété et l’existence de dettes de charges courantes ne constituent pas une cause exonératoire. La Cour de cassation le marque avec netteté : le syndic, confronté à l’impécuniosité du syndicat, demeure tenu d’adresser les appels de fonds sans lesquels les travaux votés ne peuvent être entrepris. Or, cette obligation de diligence se rattache directement à la mission d’exécution des délibérations, laquelle ne comporte aucune réserve tirée de l’attitude des copropriétaires débiteurs. Par ailleurs, le mécanisme de l’appel de fonds constitue la voie normale de financement des travaux en copropriété, ainsi qu’en témoignent les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui suspendent, « sauf urgence », l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale « jusqu’à l’expiration du délai de deux mois » ouvert pour leur contestation (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). A cet égard, l’émission des appels de fonds apparaît comme la première diligence de la phase d’exécution, celle sans laquelle aucune autre ne saurait prospérer.
B. La négligence du syndic dans la mise en œuvre des travaux : l’exigence d’une diligence continue et l’office du juge
La solution de l’arrêt du 2 juillet 2026 n’est pas isolée, et s’insère dans une série jurisprudentielle qui fait de l’inaction du syndic un manquement caractéristique. Déjà, par un arrêt publié au Bulletin du 29 février 2024, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, avait retenu la responsabilité du syndic dont la négligence avait retardé la réalisation des travaux de réfection d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril imminent (Civ. 3e, 29 février 2024, n° 22-24.558). Dans cette affaire, le syndic avait été alerté dès 2010 sur l’urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d’une poutre de façade, sans solliciter alors l’avis d’un architecte ou d’un technicien de structure ; ce n’est qu’en 2013 qu’un étaiement avait été posé sur l’ensemble des niveaux, tandis que les travaux votés en 2016 n’avaient été exécutés qu’en 2018. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel « a pu en déduire que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l’origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d’un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018 », et ainsi légalement justifié la condamnation du syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis.
La diligence exigée du syndic se mesure donc sur la durée, et non au seul moment du vote des travaux. Cette exigence de continuité se retrouve dans la jurisprudence relative à l’inaction du syndicat dans la prise en charge des désordres affectant les parties communes. Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a rappelé que, lorsque des locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le bailleur est informé de l’existence d’un désordre les affectant, les diligences accomplies par ce dernier pour obtenir du syndicat la cessation du trouble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués, seule une circonstance de force majeure pouvant l’exonérer (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905). La solution éclaire par contraste la position du syndicat des copropriétaires, « engageant alors, en outre, sa responsabilité en cas d’inaction », ainsi que le moyen l’énonçait devant la Cour de cassation. Le retard fautif dans l’exécution des travaux de reprise constitue ainsi un manquement de nature quasi-délictuelle, tant à l’égard des copropriétaires qu’à l’égard des tiers lésés par les désordres des parties communes.
En outre, l’office du juge dans la détermination de l’étendue des travaux incombant au syndicat a été précisé par un arrêt du 18 juin 2026. Dans cette affaire, des copropriétaires, dont l’appartement avait été endommagé par des infiltrations d’eau, avaient obtenu la condamnation du syndicat à faire exécuter « l’ensemble des travaux préconisés par l’expert », en ce compris la réalisation d’un drainage le long du mur ouest du bâtiment. La cour d’appel de Versailles avait ensuite estimé que la mention de ce drainage dans le dispositif du jugement procédait d’une erreur matérielle au sens de l’article 462 du code de procédure civile, et l’avait supprimée. La Cour de cassation censure cette lecture, en rappelant que, « si les erreurs ou omissions matérielles affectant une décision peuvent être réparées par la juridiction qui l’a rendue ou par celle à laquelle elle est déférée, celle-ci ne peut modifier les droits et obligations reconnus aux parties par cette décision » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-20.620). Or, en l’espèce, le jugement indiquait expressément, dans ses motifs, qu’en l’absence de tout justificatif de la réalisation des travaux « et compte tenu de la réticence manifeste du syndicat des copropriétaires à réaliser ces travaux », celui-ci serait condamné à faire réaliser l’ensemble des travaux préconisés par l’expert. La solution confirme que la résistance du syndicat à l’exécution des travaux de reprise peut être sanctionnée, et que le juge ne saurait, sous couvert de rectification, réduire une condamnation dont les motifs établissaient l’étendue exacte.
II. Le régime de la responsabilité du syndic : la faute, l’inefficacité du quitus et la prescription
A. La recherche de la responsabilité délictuelle nonobstant le quitus et les conditions de la faute
La question de la portée du quitus donné au syndic par l’assemblée générale constitue l’un des axes essentiels du régime de responsabilité applicable. Par son arrêt du 29 février 2024, la troisième chambre civile a tranché la controverse en ces termes : « Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute » (Civ. 3e, 29 février 2024, n° 22-24.558). Le quitus emporte ainsi une double conséquence : il prive le copropriétaire qui l’a voté de la faculté de contester la résolution qui le consacre, mais il demeure « sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis » du copropriétaire. Cette dissociation entre l’approbation de la gestion et l’action indemnitaire repose sur la nature propre de la responsabilité quasi-délictuelle, laquelle ne se laisse pas absorber par les décisions collectives du syndicat.
Le préjudice invoqué par le copropriétaire doit néanmoins présenter un caractère personnel, distinct de celui que subit le syndicat dans son ensemble. En effet, le copropriétaire ne peut rechercher la responsabilité du syndic qu’« pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute », selon la formule même de l’arrêt du 29 février 2024. Cette exigence ne prive pas l’action de sa substance lorsque le retard dans l’exécution des travaux a exposé le copropriétaire à des préjudices financier et de jouissance, comme en témoigne la condamnation prononcée dans cette affaire au profit d’une copropriétaire dont l’immeuble était resté étayé durant près de cinq années. Or, la distinction entre le préjudice du syndicat et le préjudice propre du copropriétaire se retrouve également lorsque le syndic engage, au nom du syndicat, des procédures de recouvrement contre un copropriétaire défaillant. Par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a jugé qu’une procédure de saisie immobilière « ne constituait pas en soi une mesure vexatoire » et qu’il appartenait au copropriétaire de démontrer en quoi elle serait disproportionnée (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-18.571). Le même arrêt rappelle, s’agissant de l’action du syndic, que « l’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’ester en justice qui suppose la démonstration d’une faute », de sorte que la condamnation pour procédure abusive ne peut résulter de la seule multiplicité des procédures engagées par le copropriétaire, dépourvue de tout fondement fautif caractérisé.
En conséquence, la responsabilité du syndic se déploie sur le terrain délictuel dans des conditions classiques : une faute dans l’accomplissement de la mission, un préjudice personnel du copropriétaire, et un lien de causalité direct et certain. La difficulté financière de la copropriété, la résistance des copropriétaires, ou encore le quitus donné en assemblée générale ne constituent pas des causes exonératoires, ainsi que le démontre la convergence des arrêts des 29 février 2024 et 2 juillet 2026. Par ailleurs, le syndic qui a commis une faute de gestion ne peut davantage se prévaloir de l’absence de réclamation des copropriétaires pour s’exonérer de sa responsabilité, dès lors que la mission d’exécution des délibérations s’impose à lui indépendamment de toute demande individuelle.
B. La prescription de l’action en responsabilité et les conditions procédurales de sa mise en œuvre
L’action en responsabilité dirigée contre le syndic obéit au régime de droit commun des actions personnelles, dont l’article 2224 du code civil fixe la prescription à cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Cette prescription est applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, ainsi que le prévoit expressément le premier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La question du point de départ du délai a été examinée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 2 juillet 2026, statuant dans un litige opposant un syndic, poursuivi pour ses fautes de gestion, à son assureur de responsabilité civile professionnelle (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.594). La cour d’appel de Bastia avait fixé le point de départ du délai de la prescription de l’action du syndic contre son assureur au 14 juin 2018, date de l’assignation des copropriétaires, en relevant que le syndic était ainsi informé, dès l’introduction de l’instance, que sa responsabilité pour faute dans l’exécution de sa mission était susceptible d’être engagée. La Cour de cassation approuve cette analyse, en rappelant que, « pour être interruptive de prescription, une demande en justice devait être dirigée contre celui qu’on veut empêcher de prescrire », et en déduisant que la désignation d’un expert par jugement avant dire droit du 4 novembre 2019, alors que l’assureur n’était pas attraite dans la procédure, n’avait pas interrompu la prescription de l’action du syndic contre son assureur.
A cet égard, la solution éclaire le sort des actions récursoires engagées dans le cadre des contentieux de copropriété : l’assignation des copropriétaires fait courir, à l’égard du syndic, le délai de la prescription biennale de son action contre son assureur, sans qu’une expertise ordonnée à l’égard des seules parties originaires puisse interrompre cette prescription. La rigueur de ce régime impose donc au syndic de mettre en cause son assureur dès la première assignation, sous peine de forclusion. Par ailleurs, la mise en œuvre de l’action contre le syndic ou l’ancien syndic suppose le respect des conditions procédurales propres au syndicat des copropriétaires, au premier rang desquelles figure l’autorisation de l’assemblée générale. Un arrêt du 2 juillet 2026 rappelle à cet égard que le juge « doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction », et qu’il ne peut déclarer d’office une demande irrecevable, faute pour le syndicat de justifier de sa capacité à ester, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d’office (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-21.479). L’arrêt, rendu dans un litige opposant un syndicat des copropriétaires à son ancien syndic en restitution de sommes indûment conservées, communication de pièces et indemnisation, témoigne de la vigilance de la Cour de cassation à l’égard des fins de non-recevoir soulevées dans ce type de contentieux.
Enfin, la recevabilité des demandes reconventionnelles formées par le copropriétaire poursuivi en paiement de charges obéit aux règles de l’article 70 du code de procédure civile, dont la troisième chambre civile a rappelé le sens par un arrêt du 30 mai 2024 : « si les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que lorsqu’elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien » (Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 22-15.821). La solution intéresse directement le contentieux de la responsabilité du syndic, dès lors qu’un copropriétaire, assigné en paiement de charges, peut opposer en compensation sa créance indemnitaire née des fautes de gestion du syndic, quand bien même cette créance ne se rattacherait pas par un lien suffisant aux prétentions du syndicat. Or, cette faculté de compensation élargit singulièrement les voies d’exécution du droit à réparation du copropriétaire, qui peut ainsi éteindre, à due concurrence, sa propre dette de charges.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2024 à 2026 dessine un régime cohérent de la responsabilité du syndic de copropriété dans l’exécution des travaux votés en assemblée générale. L’arrêt du 2 juillet 2026, n° 24-20.650, en fait le principe : le syndic qui n’adresse pas les appels de fonds nécessaires au financement des travaux votés commet une faute de gestion engageant sa responsabilité quasi-délictuelle, sans que la situation financière de la copropriété ou l’opposition de certains copropriétaires puisse l’en exonérer. Cette solution, qui s’articule avec la jurisprudence antérieure sur la négligence dans la mise en œuvre des travaux, confirme que l’exécution des délibérations constitue l’obligation cardinale du syndic, celle dont l’inexécution prive l’assemblée générale de toute effectivité. Le quitus, le préjudice personnel, la prescription quinquennale et les règles procédurales encadrent certes l’action du copropriétaire, mais n’en réduisent pas la portée : le droit à réparation demeure, pourvu que la faute, le préjudice et le lien de causalité soient caractérisés. En conséquence, les copropriétaires disposent d’un arsenal complet pour faire sanctionner l’inaction de leur syndic, tandis que les professionnels de la gestion immobilière sont invités à la plus grande diligence dans l’émission des appels de fonds et le suivi des travaux votés, seules garanties d’une gestion conforme aux exigences de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. La compréhension de ce régime, dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique, relève de l’assistance d’un avocat en contentieux des travaux de copropriété à Paris, à même d’apprécier la recevabilité des actions, la qualité des parties et l’étendue des préjudices réparables. En effet, la mise en œuvre de ces principes suppose une analyse rigoureuse des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds émis, des échanges entre le syndic et les copropriétaires, ainsi qu’une évaluation précise du lien de causalité entre l’inaction du gestionnaire et les préjudices allégués, préalables indispensables à la conduite d’une action indemnitaire utile. La charge de la preuve, qui pèse sur le copropriétaire demandeur, commande par ailleurs la conservation de l’ensemble des documents de gestion, des décomptes de charges et des correspondances, dont la production conditionne la caractérisation de la faute et de son étendue temporelle. C’est à ce prix que la responsabilité quasi-délictuelle du syndic, désormais consacrée avec netteté par la troisième chambre civile, peut produire ses effets réparateurs, au bénéfice d’une copropriété dont l’entretien ne saurait être abandonné à l’arbitraire des difficultés financières ou des résistances individuelles.
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