Le droit de passage pour cause d’enclave demeure l’un des contentieux les plus fréquents du droit de la propriété immobilière, au carrefour du voisinage, de la liberté de circuler et de la valeur même des fonds. Lorsqu’un terrain ne dispose d’aucune issue, ou d’une issue insuffisante, sur la voie publique, son propriétaire est fondé à réclamer un passage sur les fonds voisins. Mais lorsque cet état d’enclave résulte de la division d’un fonds, la loi écarte le jeu normal de l’article 682 du Code civil pour lui substituer une règle particulière, énoncée à l’article 684 : le passage ne peut alors être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet des actes de division.

Longtemps regardée comme une simple hypothèse de l’enclave, la situation visée par l’article 684 du Code civil a fait l’objet, ces dernières années, d’un renouvellement doctrinal remarquable par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. À la faveur d’une série d’arrêts rendus entre 2012 et 2025, publiés pour la plupart au Bulletin, la Cour a précisé la condition de la « conséquence directe » de la division, a réaffirmé le caractère impératif du cantonnement du passage aux seuls fonds divisés, tout en ménageant des tempéraments tirés de la prescription trentenaire et des contraintes d’urbanisme et d’environnement. Cet ensemble normatif mérite d’être examiné à la lumière de la jurisprudence la plus récente, dont l’arrêt du 2 octobre 2025 (n° 24-12.678) et celui du 20 novembre 2025 (n° 24-17.240), qui en offrent une illustration particulièrement nette.

Le présent article se propose d’exposer, dans un premier temps, la règle de l’article 684 du Code civil et sa place dans l’économie générale de la servitude légale de passage (I), avant d’étudier, dans un second temps, le renouvellement jurisprudentiel qu’en a livré la troisième chambre civile et les conséquences pratiques qui en résultent pour le propriétaire enclavé comme pour le propriétaire du fonds servant (II).

I. La règle de l’article 684 du Code civil : un passage circonscrit aux seuls fonds divisés

La servitude légale de passage pour cause d’enclave est, dans son principe, gouvernée par l’article 682 du Code civil. L’article 684 en constitue une modalité particulière, qui s’applique lorsque l’enclave est la conséquence de la division d’un fonds. Il convient de rappeler d’abord les conditions générales de l’enclave (A), avant d’étudier la règle spéciale de la division (B).

A. L’état d’enclave, condition générale de la servitude légale de passage

Selon l’article 682 du Code civil, « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Trois conditions cumulatives se dégagent : l’absence d’issue ou l’insuffisance de l’issue sur la voie publique ; le besoin d’une desserte pour une exploitation normale du fonds ; et la réclamation d’un passage suffisant, à charge d’une indemnité.

L’état d’enclave s’apprécie in concreto, au regard de la configuration actuelle du fonds et de son environnement. Il ne saurait être confondu avec la simple difficulté d’accès : une issue, fût-elle étroite ou escarpée, exclut l’état d’enclave dès lors qu’elle permet une utilisation normale du fonds. La jurisprudence se montre en ce sens exigeante : l’enclave ne se présume pas, et la charge de la preuve pèse sur celui qui s’en prévaut. Le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, dans un jugement du 16 décembre 2025 (n° 22/00760), rappelle ainsi que l’issue doit être appréciée au regard des besoins de l’exploitation, tandis que la Cour de cassation vérifie que les juges du fond ont bien recherché si le fonds disposait d’un accès suffisant à la voie publique par véhicule automobile (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-22.441).

L’appréciation de l’état d’enclave doit en outre être globale, portant sur l’ensemble des parcelles du propriétaire. La question se pose avec une acuité particulière dans les hypothèses où le fonds dispose d’un accès par l’intermédiaire d’une autre parcelle appartenant au même propriétaire : dans une telle configuration, le fonds n’est pas enclavé si cet accès permet une desserte suffisante. Le principe est également applicable dans le sens inverse, pour déterminer si la suppression d’un accès par une aliénation a créé ou non un état d’enclave.

Le passage accordé en application de l’article 682 du Code civil doit, conformément à l’article 683 du même code, « régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique », étant précisé qu’« il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ». Ce double critère du trajet le plus court et de l’endroit le moins dommageable commande la détermination de l’assiette de la servitude et fait l’objet d’une appréciation souveraine des juges du fond. La Cour de cassation a toutefois rappelé, à plusieurs reprises, que ce critère ne doit pas conduire à ignorer les contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables au fonds servant : ainsi, l’assiette de la servitude doit être compatible avec ces contraintes (Cass. 3e civ., 5 sept. 2012, n° 11-22.276, Bull. 2012, III, n° 115).

Enfin, la servitude légale de passage emporte, en contrepartie, le versement d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné au fonds servant. Cette indemnité est indépendante du profit retiré par le fonds dominant : la Cour de cassation l’a rappelé de manière constante depuis l’arrêt du 16 avril 1973 (n° 71-14.703, Bull. civ. III, n° 280), censurant les juges du fond qui prennent en compte le profit procuré au fonds enclavé pour fixer le montant de l’indemnité. Seul le dommage subi par le fonds servant doit être réparé.

B. L’enclave résultant de la division d’un fonds : la règle spéciale de l’article 684

L’article 684 du Code civil dispose : « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. » Le texte énonce ainsi deux règles distinctes et complémentaires : une règle de localisation, qui restreint l’assiette du passage aux seuls terrains ayant fait l’objet des actes de division ; et une règle de subsidiarité, qui renvoie au droit commun lorsque la première s’avère impossible à mettre en œuvre.

La ratio legis de ce texte est bien connue. Lorsque l’enclave procède d’une opération volontaire de division du fonds, celui qui a organisé la division est réputé avoir voulu assumer les conséquences de son acte, et ses différents ayants droit ne sauraient être grevés d’un passage autrement que sur les parcelles issues de la division. Il s’agit ainsi d’internaliser, au sein de l’opération de division, la charge de la desserte des fonds résultants, plutôt que de la faire peser sur des tiers au contrat. La Cour de cassation a constamment fait application de ce texte, dès ses arrêts les plus anciens : la troisième chambre civile a ainsi jugé, par un arrêt du 21 juin 1983 (n° 82-12.891, Bull. civ. III), que l’article 684 doit recevoir application toutes les fois que l’état d’enclave est le résultat de la division du fonds.

Le champ d’application de l’article 684 est conditionné à la démonstration d’un lien de conséquence directe entre la division du fonds et la situation d’enclave. Cette exigence a été précisée par un arrêt de cassation du 17 octobre 2012 (n° 11-24.811, Bull. civ. III, n° 135), rendu dans une affaire où un propriétaire avait vendu certaines de ses parcelles à la SAFER, qui les avait ensuite rétrocédées à un tiers. La cour d’appel avait écarté l’application de l’article 684 au motif que la situation entre les parcelles ne résultait pas directement de la division opérée par le vendeur. La Cour de cassation a censuré cette analyse : il est indifférent, pour l’application de l’article 684 et l’appréciation du lien de conséquence directe entre la division d’un fonds et la situation des parcelles qui en sont résultées, que les parcelles aient été cédées postérieurement à cette division. Seule importe la division elle-même, point de départ de la chaîne de transmission.

Le caractère direct de la conséquence a été confirmé et affiné par la jurisprudence la plus récente. Dans son arrêt du 20 novembre 2025 (n° 24-17.240, FS-B, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser la portée de la condition de conséquence directe dans une hypothèse complexe. Un propriétaire avait acquis, en 1999, plusieurs parcelles dont l’une offrait l’accès à la voie publique ; le fonds unique ainsi constitué n’était pas enclavé. Il a ensuite vendu, en 2013, la parcelle donnant accès à la voie publique et est resté propriétaire des parcelles devenues enclavées, avant de les vendre à une société en 2017. Celle-ci, invoquant l’état d’enclave, demandait la fixation de l’assiette de la servitude sur la parcelle voisine d’un tiers, en application des articles 682 et 683 du Code civil. La Cour de cassation a jugé que lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique. Elle ajoute que la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du Code civil.

Cet arrêt du 20 novembre 2025 est d’une importance doctrinale considérable. Il consacre la solution, déjà esquissée par l’arrêt du 17 octobre 2012, selon laquelle l’article 684 s’applique dès lors que l’enclave procède directement de la division d’un fonds unique non enclavé, et ce quand bien même la division ne ferait que restaurer un état d’enclave antérieur ou que les parcelles auraient, depuis, changé de mains. L’acquéreur d’un fonds issu d’une division ne peut donc pas se prévaloir des articles 682 et 683 pour faire peser la charge de son désenclavement sur des fonds étrangers à la division : la servitude demeure cantonnée aux parcelles issues du fonds divisé.

La jurisprudence antérieure offrait déjà des illustrations convergentes. Par un arrêt du 23 mars 2022 (n° 21-11.422), la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait écarté l’article 684 au motif que l’enclave résultait d’un partage de 1948, sans tenir compte de ce que le fonds avait cessé d’être enclavé avant de le redevenir du fait d’une division ultérieure en 1981. La Cour a ainsi rappelé que l’appréciation du lien de causalité doit porter sur la division la plus récente ayant effectivement créé l’état d’enclave, ce qui suppose une analyse dynamique de la configuration des fonds. De même, un arrêt du 29 septembre 1999 (n° 97-22.635) faisait déjà application combinée des articles 682 et 684, rappelant que l’état d’enclave, qui constitue un titre légal, résulte de la division opérée.

II. Le renouvellement doctrinal de l’article 684 par la troisième chambre civile

La troisième chambre civile n’a pas seulement consolidé le principe du cantonnement du passage aux fonds divisés ; elle en a également précisé les limites et les modalités, au point de renouveler la lecture doctrinale de l’article 684 du Code civil. Ce renouvellement se manifeste dans deux directions complémentaires : d’une part, la consécration de tempéraments à la rigueur de la règle, tirés de la prescription trentenaire et des contraintes d’urbanisme et d’environnement (A) ; d’autre part, une attention nouvelle portée aux conséquences pratiques et procédurales du texte, qui intéressent directement le propriétaire enclavé comme le propriétaire du fonds servant (B).

A. Les tempéraments au principe : prescription trentenaire et contraintes d’urbanisme et d’environnement

Le premier tempérament, et non des moindres, résulte de l’article 685, alinéa 1er, du Code civil, aux termes duquel « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu ». La Cour de cassation a jugé, de manière constante, que la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du Code civil. La solution a été consacrée par l’arrêt du 19 mars 2003 (n° 01-00.855, Bull. 2003, III, n° 69), aux termes duquel « la détermination de l’assiette du passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du Code civil ».

Cette jurisprudence vient d’être réaffirmée avec éclat par l’arrêt du 2 octobre 2025 (n° 24-12.678, FS-B, publié au Bulletin), rendu par la troisième chambre civile en formation de section. En l’espèce, une propriétaire contestait la fixation de l’assiette d’une servitude légale de passage sur son fonds, soutenant que le fonds enclavé devait passer sur les parcelles issues de la division, conformément à l’article 684 du Code civil, et non sur son fonds étranger à cette division. La cour d’appel lui avait donné raison, au motif que la règle de l’article 684, qui impose que le passage soit demandé sur les terrains issus de la division ayant immédiatement créé l’état d’enclave, ne pouvait être écartée par un usage même trentenaire d’un passage sur le fonds d’un tiers. La Cour de cassation a censuré cette analyse : s’appuyant sur les articles 684, alinéa 1er, et 685, alinéa 1er, du Code civil, elle rappelle qu’« il est jugé que la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil », de sorte que, « si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division ». La Cour a, en outre, rappelé l’exigence de motivation des juges du fond, qui doivent analyser, même sommairement, les pièces produites pour justifier d’un usage trentenaire et continu (arrêt du 2 octobre 2025, précité).

Le sens de cette solution est clair : la prescription trentenaire de l’assiette traduit l’emprise paisible et continue du passage sur un fonds déterminé, emprise qui, par l’effet du temps, se substitue au cantonnement légal de l’article 684. Elle opère ainsi un basculement de l’enclave légale vers une enclave usagère, apaisant les relations de voisinage stabilisées depuis plus de trente ans. Pour le propriétaire enclavé, la leçon pratique est immédiate : l’usage trentenaire, rapporté par tous moyens, peut faire échec à la règle restrictive de l’article 684 et permettre d’ancrer le passage sur le fonds effectivement emprunté, quand bien même celui-ci serait étranger à la division.

Le second tempérament, qui a connu un développement majeur à compter de 2012, tient aux contraintes d’urbanisme et d’environnement. La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 5 septembre 2012 (n° 11-22.276, Bull. 2012, III, n° 115), que l’assiette de la servitude légale de passage prévue à l’article 682 du Code civil doit être compatible, lorsque les fonds concernés sont situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, avec les éventuelles contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables. Cette exigence de compatibilité a été transposée à l’article 684 par l’arrêt du 24 octobre 2024 (n° 22-24.410, FS-B, publié au Bulletin).

Dans cette affaire, une commune avait installé une station de prélèvement d’eau destinée à la consommation humaine sur des parcelles dont l’état d’enclave résultait de la division d’un fonds unique. Pour fixer l’assiette de la servitude de passage, la cour d’appel avait retenu que le passage sur les fonds divisés se heurtait à une interdiction d’excavation posée par un arrêté préfectoral fixant les périmètres de protection rapprochée du captage d’eau. La Cour de cassation a jugé que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles ». Elle en déduit que l’impossibilité de fixer le passage sur les fonds divisés pour des motifs d’urbanisme ou d’environnement peut justifier que l’assiette soit reportée sur d’autres fonds, en application de la clause de subsidiarité de l’article 684 qui renvoie alors à l’article 682.

L’apport de ces arrêts est double. Sur le plan doctrinal, ils rappellent que la servitude légale de passage n’est pas un droit absolu : son exercice doit s’accommoder des servitudes d’urbanisme et des servitudes d’environnement qui grèvent le fonds servant. Sur le plan pratique, ils ouvrent une voie de discussion utile pour le propriétaire du fonds servant, qui peut opposer les contraintes réglementaires applicables à ses parcelles pour écarter la fixation du passage sur celles-ci, et pour le propriétaire enclavé, qui peut au contraire s’en prévaloir lorsque la solution la plus courte lui est refusée pour des motifs réglementaires.

B. Les conséquences pratiques pour le propriétaire enclavé et le propriétaire du fonds servant

Le renouvellement doctrinal de l’article 684 du Code civil commande une lecture actualisée des stratégies contentieuses et des précautions préventives, tant pour le propriétaire du fonds enclavé (le fonds dominant) que pour le propriétaire du fonds servant.

S’agissant du propriétaire enclavé, la première préoccupation est de déterminer le fondement applicable. Si l’enclave résulte de la division d’un fonds, l’action doit être dirigée contre les propriétaires des parcelles issues de cette division, seuls susceptibles d’être grevés du passage en application de l’article 684 du Code civil. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté : le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet des actes de division, et ce quand bien même les parcelles auraient été cédées à des tiers postérieurement (Cass. 3e civ., 17 oct. 2012, n° 11-24.811 ; Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-17.240). Une erreur de ciblage du défendeur expose à une irrecevabilité ou à un rejet au fond. Il importe donc, avant toute assignation, de reconstituer l’historique de la division à partir des actes de mutation, du cadastre et, le cas échéant, des certificats d’urbanisme, afin d’identifier les parcelles issues du fonds divisé et leurs propriétaires actuels.

La deuxième préoccupation concerne l’assiette du passage et ses modalités. Dans le cadre de l’article 684, l’assiette est en principe restreinte aux parcelles issues de la division, mais doit être déterminée en tenant compte des critères de l’article 683 du Code civil (trajet le plus court et endroit le moins dommageable), ainsi que des contraintes d’urbanisme et d’environnement (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 22-24.410). Lorsque la prescription trentenaire peut être démontrée, elle permet de faire échec au cantonnement de l’article 684 et de consolider l’assiette effectivement usitée (Cass. 3e civ., 19 mars 2003, n° 01-00.855 ; Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.678). La preuve de l’usage trentenaire peut être rapportée par tous moyens : attestations, plans, photographies, actes notariés anciens, procès-verbaux d’huissier. L’arrêt du 2 octobre 2025 rappelle toutefois que les juges du fond doivent analyser ces pièces, et que leur omission expose leur décision à la cassation pour violation de l’article 455 du code de procédure civile.

Le propriétaire enclavé doit en outre anticiper le coût de son désenclavement. La servitude légale de passage est accordée à charge d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné au fonds servant (art. 682, al. 1er, du Code civil). Cette indemnité est indépendante du profit procuré au fonds enclavé (Cass. 3e civ., 16 avr. 1973, n° 71-14.703), mais doit tenir compte de l’atteinte portée au fonds servant : perte de jouissance, dépréciation de la parcelle, frais d’aménagement. L’action en indemnité est prescriptible, tandis que le passage peut être continué quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable (art. 685, al. 2, du Code civil). Il convient donc de ne pas négliger cette composante pécuniaire lors de la négociation ou de l’instance.

S’agissant du propriétaire du fonds servant, plusieurs moyens de défense peuvent être mobilisés. En premier lieu, la contestation du fondement : si l’enclave n’est pas la conséquence directe de la division d’un fonds unique non enclavé, l’article 684 ne s’applique pas et le passage doit être recherché conformément aux articles 682 et 683 du Code civil, selon les critères du trajet le plus court et de l’endroit le moins dommageable, ce qui peut conduire à écarter son fonds. En deuxième lieu, l’opposition des contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables à ses parcelles (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 22-24.410), qui peut faire obstacle à la fixation du passage sur celles-ci. En troisième lieu, l’invocation de la cessation de l’enclave : en application de l’article 685-1 du Code civil, « en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682 ».

Cette dernière arme défensive a été précisée par l’arrêt du 10 avril 2025 (n° 23-22.441). En l’espèce, les propriétaires du fonds servant soutenaient que la création d’une nouvelle rue à l’arrière du fonds dominant avait fait cesser l’état d’enclave, et réclamaient en conséquence l’extinction de la servitude et le paiement de frais d’entretien. La cour d’appel avait rejeté leurs demandes au motif que le fonds dominant devait disposer d’un accès suffisant au garage en sous-sol depuis la voie publique pour pouvoir user pleinement du bien. La Cour de cassation a cassé la décision : les juges du fond auraient dû rechercher si la création de la nouvelle rue assurait un accès suffisant au fonds dominant, depuis la voie publique, par un véhicule automobile. L’arrêt consacre ainsi une exigence simple : la cessation de l’enclave ne peut être écartée au prétexte qu’il existerait un accès plus commode, dès lors que le fonds dispose d’un accès suffisant par véhicule automobile. La jurisprudence rappelle au passage qu’une issue ne peut être regardée comme insuffisante au motif qu’il existerait un accès plus direct et commode.

Enfin, le contentieux de l’article 684 ne saurait ignorer les règles procédurales qui l’encadrent. L’action en reconnaissance d’une servitude légale de passage est soumise au droit commun de l’action en justice : intérêt à agir, qualité à agir, prescription. La détermination de l’assiette appelle fréquemment le recours à une expertise judiciaire, voire à une consultation confiée à un géomètre-expert, comme l’illustre la pratique des juridictions du fond dans les affaires d’enclave. Les frais de ces mesures, ainsi que les honoraires des techniciens, s’ajoutent aux dépens et pèsent en définitive sur l’issue du litige. Une stratégie d’ensemble, associant l’analyse du titre, la reconstitution des divisions successives et l’évaluation des contraintes réglementaires, est donc indispensable.

Sur le plan préventif, enfin, la rédaction des actes de division revêt une importance cardinale. Les notaires et les praticiens gagneront à anticiper les questions de desserte lors de la vente, de l’échange ou du partage d’un fonds : constatation de l’existence d’un chemin de desserte, constitution d’une servitude conventionnelle, définition précise de l’assiette et des modalités d’usage, stipulation d’une contribution aux frais d’entretien. Une telle anticipation permet d’éviter les incertitudes de l’enclave légale et de préserver la valeur des fonds, tout en prévenant les contentieux de voisinage.

En définitive, le renouvellement doctrinal de l’article 684 du Code civil par la troisième chambre civile dessine un régime équilibré. Le cantonnement du passage aux fonds divisés demeure le principe, fortement réaffirmé par les arrêts de 2012, 2022 et 2025 ; mais la prescription trentenaire, les contraintes d’urbanisme et d’environnement et la cessation de l’enclave en tempèrent la rigueur, au service d’une justice de proximité attentive à la réalité des fonds et des usages. Pour les propriétaires confrontés à une situation d’enclave, qu’ils soient titulaires ou tenus du passage, l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit immobilier apparaît plus que jamais déterminant.