L’acte de vente d’un immeuble engage le vendeur au-delà de la seule délivrance de la chose : la loyauté contractuelle lui impose de révéler les informations dont il sait qu’elles déterminent la décision de l’acquéreur. La question du voisinage illustre avec acuité cette exigence, car le comportement de l’occupant d’un lot contigu ne constitue ni un défaut de la chose vendue ni une servitude apparente, mais peut altérer profondément la valeur du bien et la quiétude de ses occupants. Par un arrêt du 28 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, statuant en formation de section et publié au Bulletin (pourvois n° 24-20.821 et 24-20.944 joints), a rejeté les pourvois formés contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 juillet 2024 qui avait condamné des vendeurs à indemniser des acquéreurs du préjudice résultant de la dépréciation de leur appartement, évaluée à 15 % du prix d’acquisition, en raison de l’insécurité générée par le voisin de palier dont le comportement n’avait pas été révélé (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821 et 24-20.944, FS-B, Publié au Bulletin). Cette décision, abondamment relayée par la presse généraliste, consacre la voie de l’indemnisation de l’excès de prix pour l’acquéreur victime d’un dol qui préfère conserver le bien, et elle s’inscrit dans une série d’arrêts rendus par la chambre depuis 2023 qui redessinent les contours du devoir d’information du vendeur immobilier. L’analyse de cette jurisprudence conduit à examiner successivement la caractérisation de la réticence dolosive du vendeur sur les troubles de voisinage (I), puis les sanctions ouvertes à l’acquéreur, entre annulation de la vente et indemnisation de l’excès de prix (II).
I. La réticence dolosive du vendeur sur les troubles de voisinage : la sanction du silence sur une information déterminante
A. Le silence sur le comportement du voisin : la dissimulation d’une information déterminante du consentement
Aux termes de l’article 1137 du code civil, « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ». La réticence dolosive suppose ainsi la réunion de trois éléments : la connaissance par le vendeur de l’information tue, l’intention de la dissimuler et le caractère déterminant de cette information dans la formation du consentement de l’acquéreur. Dans l’affaire tranchée le 28 mai 2026, les vendeurs avaient eux-mêmes été victimes du comportement de l’occupant de l’appartement voisin, dont ils avaient subi les insultes et les menaces, et ils avaient déposé des mains courantes et des plaintes avant de revendre leur appartement sans en faire état (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821 et 24-20.944, FS-B). La cour d’appel de Paris a déduit de ces circonstances que les acquéreurs n’auraient pas contracté, ou n’auraient contracté qu’à un prix moindre, s’ils avaient été informés de l’insécurité liée au voisin, et elle a retenu que le préjudice subi correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement, qu’elle a évaluée à 15 % du prix d’acquisition. Or, la Cour de cassation rappelle la règle de droit applicable en ces termes : « il résulte des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, préc.).
La solution de 2026 prolonge une jurisprudence constante de la chambre qui admet que le dol peut résulter d’une abstention volontaire, quand bien même l’acquéreur aurait affirmé connaître parfaitement le bien. Par un arrêt du 4 juillet 2024, la troisième chambre civile a rappelé que « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-11.532). Dans cette affaire, des vendeurs avaient omis d’informer l’acquéreur du classement des parcelles en zone non constructible et des conditions illicites de la construction du chalet vendu, alors même que l’acte authentique contenait une clause par laquelle l’acquéreur déclarait « connaître parfaitement le bien vendu et avoir pris lui-même auprès des services compétents tous renseignements concernant les règles d’urbanisme s’appliquant à l’immeuble ». La cour d’appel avait annulé la vente au motif que « l’erreur provoquée par la réticence dolosive [est] toujours excusable » (Cass. 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-11.532, préc.), mais la Cour de cassation a cassé cette décision en relevant que les constatations des juges du fond faisaient ressortir la connaissance, par l’acquéreur, de l’information prétendument dissimulée.
Le devoir d’information du vendeur s’étend ainsi à toutes les circonstances de fait qui, sans affecter la chose elle-même, modifient l’économie du contrat. La jurisprudence l’a appliqué aux travaux de gros œuvre dissimulés : dans un arrêt du 9 avril 2026, la troisième chambre civile a approuvé l’annulation d’une vente au motif que la venderesse, qui avait fait exécuter des travaux sur les fondations sans en informer les acquéreurs, avait violé son obligation d’information, les juges du fond ayant retenu que « l’importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes de fissuration et d’humidité auxquels ils devaient mettre un terme conféraient à l’information que la venderesse aurait dû délivrer aux acquéreurs une importance déterminante » (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-17.405). La même exigence prévaut s’agissant des déclarations inexactes relatives aux sinistres : la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 18 janvier 2023, que la clause de l’acte authentique portant déclaration de l’absence de sinistre résultant de catastrophes naturelles, qui « ne correspondait pas à la réalité historique du bien vendu », démontrait, par son insertion même, « son caractère intentionnel » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-24.266). Or, la Cour de cassation rappelle à cette occasion que « l’erreur provoquée par le dol devait avoir été déterminante du consentement de celui qui en avait été victime » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, préc.), ce qui lui permet de rejeter le pourvoi des acquéreurs qui, pleinement informés des risques de sécheresse, n’avaient pas établi qu’ils n’auraient pas acquis le bien en connaissance de cause.
Le comportement du voisin appartient, au même titre que l’état des fondations ou le risque de sinistre, à cette catégorie d’informations que le vendeur connaît et que l’acquéreur ne peut raisonnablement découvrir par ses seules diligences. La règle de l’article 1104 du code civil, aux termes duquel « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi », fournit le fondement général de cette obligation, dont la méconnaissance est sanctionnée sur le terrain du dol. En conséquence, l’acquéreur qui découvre, après la vente, que le voisin de palier ou de lot contigu présente un comportement violent ou gravement perturbateur peut se prévaloir de la réticence dolosive du vendeur, sans avoir à démontrer que le trouble affecte la structure de l’immeuble ni qu’il constitue un vice de la chose au sens de la garantie légale.
B. L’exigence d’un élément intentionnel et le concours des fondements avec la garantie des vices cachés
La réticence dolosive ne saurait être confondue avec la simple omission : son caractère intentionnel doit être établi, et la Cour de cassation exerce à cet égard un contrôle rigoureux sur les motifs des juges du fond. Par un arrêt du 21 novembre 2024, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait retenu la réticence dolosive d’un vendeur en relevant que celui-ci « n’avait pu avoir connaissance du vice affectant le bien vendu puisqu’il pouvait croire que les travaux confortatifs réalisés en 2002 avaient été suffisants », la Cour relevant que ces motifs étaient « impropres à établir le caractère intentionnel du défaut d’information de l’acquéreur » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 23-10.180). L’intention dolosive se déduit donc de la connaissance certaine de l’information et de la conscience de son caractère déterminant, et non de la seule constatation d’une abstention. Dès lors, la jurisprudence du 28 mai 2026, en rejetant le pourvoi des vendeurs qui contestaient la qualification de dol, confirme que la connaissance personnelle du trouble de voisinage, révélée par les plaintes et mains courantes déposées par les vendeurs eux-mêmes, suffit à caractériser l’élément intentionnel.
Par ailleurs, le silence du vendeur sur les troubles de voisinage s’articule avec le régime des garanties légales, sans se confondre avec elles. La garantie des vices cachés, définie par l’article 1641 du code civil, porte sur les « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Le comportement d’un tiers, fût-il occupant d’un lot voisin, ne constitue pas en principe un défaut de la chose vendue, de sorte que la réticence dolosive offre à l’acquéreur une voie plus accueillante que la garantie des vices cachés, dont la mise en œuvre suppose la preuve de l’antériorité du vice et, le cas échéant, la neutralisation des clauses d’exonération. La troisième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 15 février 2024, que la connaissance par les vendeurs du vice affectant l’immeuble lors de la vente devait être rapportée pour faire échec à une clause d’exonération, et qu’en l’espèce « la connaissance par les vendeurs du vice affectant l’immeuble lors de la vente n’était pas rapportée », dès lors que ceux-ci, profanes en matière de construction, avaient confié à un professionnel des travaux de réfection d’une panne de toiture sans avoir été alertés sur l’état de pourrissement d’une poutre (Cass. 3e civ., 15 février 2024, n° 22-23.434).
La distinction entre les fondements conditionne la stratégie contentieuse de l’acquéreur. Le dol permet d’obtenir l’annulation de la vente sans avoir à démontrer que le bien est impropre à sa destination, tandis que la garantie des vices cachés ouvre droit, selon l’article 1641 du code civil, à la résolution de la vente ou à une réduction du prix. A cet égard, la Cour de cassation admet l’exercice cumulé de ces actions, comme l’illustre l’arrêt du 18 janvier 2023 dans lequel les acquéreurs invoquaient à la fois le dol et la garantie des vices cachés à raison de fissures apparues après la vente d’une maison exposée à la sécheresse (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-24.266). Le vendeur, de son côté, est tenu d’une obligation de clarté qui ne se limite pas aux qualités substantielles de la chose : aux termes de l’article 1602 du code civil, « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur », solution rappelée dans un arrêt du 21 décembre 2023 relatif à la vente d’une maison dont le grenier, mentionné dans l’acte, était inutilisable (Cass. 3e civ., 21 décembre 2023, n° 22-21.518).
II. Les sanctions du dol dans la vente immobilière : de l’annulation du contrat à l’indemnisation de l’excès de prix
A. L’action en nullité, la prescription et le régime des restitutions
L’acquéreur victime d’une réticence dolosive dispose d’une première voie : demander l’annulation de la vente, qui anéantit rétroactivement le contrat et entraîne des restitutions réciproques. Cette action, qui relève des vices du consentement, obéit au régime de la prescription de droit commun. Aux termes de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 20 mars 2025, que « l’action en nullité d’un contrat fondée sur le dol se prescrit par un délai de cinq ans à compter du jour où le contractant a découvert le dol qu’il allègue » (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735). Dans cette affaire, le vendeur d’un appartement occupé sans droit ni titre soutenait avoir découvert en 2018 que l’acquéreur, devenu gérant de la société civile immobilière, avait acquis les parts en 2009, et la cour d’appel avait déclaré son action prescrite en se fondant sur la publication au registre du commerce et des sociétés des actes litigieux ; la Cour de cassation a censuré ce raisonnement en jugeant qu’aucune présomption de connaissance du dol affectant la vente ne s’attachait à la publication d’actes étrangers au contrat argué de nullité, et qu’il incombait aux juges du fond de rechercher la date de la connaissance effective des faits permettant d’agir.
Le régime des restitutions, lorsque l’annulation est prononcée, est désormais codifié aux articles 1352 et suivants du code civil. Aux termes de l’article 1352-3 du code civil, « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce ». La troisième chambre civile a fait application de ces dispositions dans deux arrêts rapprochés. Par un arrêt du 5 décembre 2024, elle a jugé que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-16.270, FS-B, Publié au Bulletin). En l’espèce, des acquéreurs avaient obtenu l’annulation d’une vente pour dol en raison d’un dégât des eaux dissimulé, et la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation des vendeurs au motif que leur propre faute était à l’origine de l’occupation du bien. Par un arrêt du 9 avril 2026, la même chambre a repris cette solution en jugeant que la cour d’appel avait violé l’article 1352-3 du code civil en écartant l’indemnité d’occupation au seul motif de l’effet rétroactif de l’annulation (Cass. 3e civ., 9 avril 2026, n° 24-17.405). Ces arrêts présentent un intérêt pratique immédiat pour les parties : l’annulation de la vente ne dispense pas l’acquéreur de restituer la valeur de la jouissance du bien, et cette restitution est due au vendeur dès lors que le bien a été occupé, la mauvaise foi du vendeur n’étant pas une cause d’exonération de l’acquéreur.
La prescription de l’action en nullité pour dol ne doit pas être confondue avec la prescription de l’action en responsabilité délictuelle, qui obéit également à l’article 2224 du code civil. L’arrêt du 20 mars 2025 souligne que les deux actions, quoique fondées sur le même dol, courent à compter de la connaissance effective des faits, et que la simple publication d’actes ne vaut pas présomption de connaissance lorsque le dol ne se rapporte pas aux actes publiés (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.735). Cette exigence de connaissance effective protège l’acquéreur de vente immobilière, souvent confronté à des désordres ou des troubles dont la révélation n’intervient qu’à l’occasion de travaux ou de démarches ultérieures, parfois plusieurs années après la signature de l’acte authentique.
B. Le maintien du contrat et l’indemnisation de l’excès de prix : l’appréciation souveraine de la décote
L’acquéreur victime d’un dol n’est pas tenu de solliciter l’annulation de la vente : il peut préférer conserver le bien et demander réparation du préjudice subi. La troisième chambre civile a consacré cette voie dans l’arrêt du 28 mai 2026 en jugeant que « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821 et 24-20.944, FS-B). Les vendeurs soutenaient, au soutien de leur pourvoi, que la victime d’un dol qui renonce à l’annulation ne peut obtenir que la réparation d’une perte de chance, et que celle-ci ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée ; ils contestaient ainsi le montant de 106 500 euros correspondant à une décote de 15 % du prix de vente. La Cour de cassation écarte cette argumentation en retenant que « le préjudice subi par les acquéreurs correspondait à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin » et que « la cour d’appel l’a souverainement évalué à 15 % du prix d’acquisition » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, préc.). La solution est d’importance : elle écarte le mécanisme de la perte de chance, dont l’indemnisation aurait été nécessairement partielle, au profit d’une réparation intégrale de l’excès de prix, c’est-à-dire de la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien au jour de la vente.
Cette consécration de l’excès de prix repose sur l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », combiné avec les règles du dol. Le choix laissé à l’acquéreur entre l’annulation et le maintien du contrat s’explique par la nature du dol : vice du consentement, il rend le contrat annulable sans le rendre nul de plein droit, et la victime peut préférer conserver un bien dont la valeur d’usage demeure intacte. A cet égard, l’arrêt du 21 novembre 2024 confirme que la réparation peut emprunter la voie de la perte de chance lorsque le maintien du contrat est assorti d’une réévaluation du prix : la Cour de cassation y a renvoyé les parties pour l’évaluation du préjudice « au titre d’une perte de chance de conclure la vente à des conditions plus avantageuses » (Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, n° 23-10.180). Les deux techniques indemnitaires coexistent donc, la perte de chance trouvant à s’appliquer lorsque la preuve de la dépréciation est incertaine, et l’excès de prix lorsqu’elle est établie, comme en matière de voisinage où la décote peut être déterminée par comparaison avec les transactions portant sur des biens équivalents.
Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation de la décote, que la Cour de cassation ne contrôle que sous réserve de la contradiction de motifs et de l’absence de base légale. La cour d’appel de Paris avait, dans l’affaire jugée le 28 mai 2026, évalué la dépréciation à 15 % du prix d’acquisition en relevant qu’« il est certain que tout acquéreur avisé des désordres causés par le voisin aurait acquis le bien à un prix inférieur » et que la vente, si les vendeurs avaient agi de bonne foi, « se serait conclue à un prix inférieur de 15 % soit un excédent de prix de 106 500 euros » (Cass. 3e civ., 28 mai 2026, préc.). La Cour de cassation, en rejetant le pourvoi, valide cette méthode d’évaluation, qui repose sur une appréciation concrète de la valeur vénale du bien au regard des troubles affectant son environnement. Par ailleurs, lorsque l’annulation est prononcée, la jurisprudence admet également l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de la chose et des frais exposés : l’arrêt du 5 décembre 2024, statuant sur les conséquences de l’annulation d’une vente pour dol, retient que la cour d’appel, « qui a constaté que les acquéreurs justifiaient d’une hausse du marché immobilier de 21,50 %, a caractérisé l’existence d’un préjudice direct et certain dont elle a souverainement évalué le montant » (Cass. 3e civ., 5 décembre 2024, n° 23-16.270, FS-B). L’acquéreur dont la vente est annulée peut ainsi obtenir réparation du préjudice né de l’enchérissement du marché immobilier entre la date de la vente et celle où il lui est possible d’acquérir un bien équivalent.
La série jurisprudentielle de la troisième chambre civile, de l’arrêt du 18 janvier 2023 à celui du 28 mai 2026, dessine ainsi un régime complet du dol dans la vente immobilière. Le vendeur doit révéler toute information connue de lui et déterminante pour l’acquéreur, y compris les troubles de voisinage ; l’acquéreur, victime d’une réticence dolosive, peut choisir entre l’annulation du contrat, assortie du régime des restitutions codifié à l’article 1352-3 du code civil, et le maintien du contrat avec indemnisation de l’excès de prix, évalué souverainement par les juges du fond au regard de la dépréciation du bien. Les acquéreurs confrontés à la découverte d’un trouble de voisinage dissimulé disposent d’un délai de cinq ans à compter de la découverte du dol pour agir, et ils doivent être attentifs à la charge de la preuve du caractère intentionnel de la réticence, qui repose sur la connaissance certaine, par le vendeur, de l’information dissimulée. A cet égard, l’arrêt du 28 mai 2026, publié au Bulletin et rendu en formation de section, offre une assise solide à la demande d’indemnisation de l’excès de prix, qui ne se heurte plus à l’objection tirée du caractère partiel de la perte de chance.
Conclusion
En rejetant les pourvois formés contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 juillet 2024, la troisième chambre civile consacre le principe selon lequel le silence du vendeur sur le comportement de l’occupant du lot voisin constitue une réticence dolosive susceptible d’engager sa responsabilité, et elle ouvre à l’acquéreur la voie d’une indemnisation intégrale de l’excès de prix lorsqu’il choisit de conserver le bien. Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative au devoir d’information du vendeur immobilier, rappelle que la loyauté contractuelle ne s’arrête pas aux qualités intrinsèques de la chose vendue et s’étend à toutes les circonstances connues du vendeur dont l’acquéreur n’a pas eu connaissance. Or, l’économie de la solution tient à l’alternative qu’elle laisse à la victime du dol : demander l’annulation de la vente, avec les restitutions prévues par l’article 1352-3 du code civil, ou conserver le bien et obtenir la réparation de la dépréciation de sa valeur, dont l’évaluation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Dès lors, la rédaction de la promesse et de l’acte de vente, ainsi que la conservation des échanges relatifs au voisinage, revêtent une importance déterminante dans la prévention des litiges, et l’assistance d’un avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris permet d’apprécier la portée des informations devant être révélées et d’organiser la preuve des diligences accomplies. La jurisprudence de la troisième chambre civile, désormais stabilisée, offre aux acquéreurs victimes de vices ou de réticences des voies de recours efficaces, qu’il s’agisse de l’annulation du contrat ou de l’indemnisation de l’excès de prix, et elle invite les parties à la vente immobilière à la plus grande transparence dans l’exécution de leurs obligations réciproques.
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