La résiliation judiciaire du bail commercial pour manquement grave : la condition de gravité du manquement, les manquements du bailleur et l’articulation avec la clause résolutoire dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La résiliation judiciaire du bail commercial et la condition de gravité du manquement
A. Le fondement de l’action en résiliation judiciaire et l’exigence d’un manquement d’une gravité suffisante
La résiliation judiciaire du bail commercial puise son fondement dans la condition résolutoire sous-entendue dans les contrats synallagmatiques. L’ancien article 1184 du code civil, applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016, énonçait que la partie envers laquelle l’engagement n’avait point été exécuté pouvait en demander la résolution en justice, sans que cette résolution pût intervenir de plein droit. Le droit positif, désormais codifié aux articles 1224 et 1228 du code civil, subordonne la résolution à une inexécution suffisamment grave et confère au juge un pouvoir d’appréciation des circonstances, qu’il s’agisse de constater ou de prononcer la résolution, d’ordonner l’exécution du contrat ou d’allouer seulement des dommages et intérêts.
La troisième chambre civile applique ce régime avec une exigence constante de gravité, dont elle fait une condition de principe de toute résiliation judiciaire. Par un arrêt du 21 septembre 2023, la Cour a cassé une décision ayant prononcé la résolution d’un bail commercial aux torts du bailleur pour le seul manquement de celui-ci à son obligation légale d’information relative aux risques naturels et technologiques, sans rechercher si ce manquement était d’une gravité suffisante dans les circonstances de l’espèce (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-15.850, lien courdecassation.fr). Or, la Cour a jugé qu’en se déterminant ainsi « sans rechercher si le manquement imputé à la bailleresse était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résiliation du contrat de location, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Cette formulation consacre la gravité comme seuil d’admission de l’action, indépendamment de la démonstration d’un préjudice.
La gravité du manquement s’apprécie à la date à laquelle le juge statue, au regard de l’ensemble des circonstances de la cause. La Cour a ainsi rappelé, dans le cadre d’un bail commercial consenti en 1993 à Tahiti, que le juge doit prendre en considération toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour de sa décision pour apprécier si le manquement du preneur est suffisamment grave (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383, lien courdecassation.fr). En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que le locataire avait transformé un snack autorisé par le bail en un véritable restaurant, modifiant unilatéralement la destination des locaux, et la Cour a validé la résiliation en considérant que le preneur avait « commis un manquement dont elle a souverainement apprécié la gravité pour prononcer la résiliation du bail ». L’appréciation de la gravité demeure ainsi, en principe, une question de pur pouvoir souverain des juges du fond, dont le contrôle de la Cour de cassation se borne à la recherche d’une base légale.
L’application de l’article 1728 du code civil, qui énonce les deux obligations principales du preneur, l’usage raisonnable de la chose louée suivant sa destination et le paiement du prix aux termes convenus, commande de réunir les manquements dans une appréciation globale. La Cour a jugé, dans une affaire opposant la société Grand hôtel Lafayette à sa bailleresse, que le non-respect de la destination contractuelle des locaux, conjugué à d’autres infractions, pouvait justifier la résiliation du bail aux torts du preneur (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 21-25.584, lien courdecassation.fr). En l’espèce, l’exploitation d’une activité de restauration accessible à une clientèle extérieure à l’hôtel avait été jugée non comprise dans la destination contractuelle, et la Cour a retenu que « ce manquement aux clauses du bail, conjugué à d’autres infractions, était suffisamment grave pour entraîner sa résiliation aux torts de la société preneuse ». La pluralité des manquements, même lorsqu’aucun ne suffirait isolément, peut donc fonder la résiliation.
Le mécanisme de la résiliation judiciaire se distingue radicalement de la clause résolutoire, régie par l’article L. 145-41 du code de commerce. Tandis que la clause résolutoire produit ses effets de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, la résiliation judiciaire suppose une appréciation du juge et peut être prononcée aux torts de l’une ou l’autre des parties. Cette dualité des voies de rupture commande de préciser la portée respective de chaque mécanisme, ainsi que les limites de leur articulation. L’article 1228 du code civil confère au juge la faculté de constater ou de prononcer la résolution, d’ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou d’allouer seulement des dommages et intérêts, selon les circonstances de la cause. Cette palette de solutions explique que la demande de résiliation judiciaire puisse être accueillie à titre principal ou subsidiaire, selon que le manquement est jugé suffisamment grave ou que la réparation s’avère suffisante.
La jurisprudence de la période se caractérise, en outre, par une attention portée aux vices affectant les actes et constats produits au soutien de l’action. Dans l’affaire jugée le 27 mars 2025, le preneur contestait la résiliation en dénonçant la dénaturation des procès-verbaux de constat d’huissier cités par la cour d’appel, ceux-ci portant des dates erronées quant à leur établissement (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383, lien courdecassation.fr). La Cour a écarté ce grief en relevant qu’il s’agissait d’une erreur matérielle sans incidence sur la solution du litige, l’activité de restauration exercée dans les lieux étant établie par d’autres éléments, mais la discussion révèle l’importance de la régularité des moyens de preuve dans l’économie du procès en résiliation.
B. Les manquements du preneur sanctionnés et l’office du juge face à la clause résolutoire
L’action en résiliation judiciaire peut être exercée par le bailleur lorsque le preneur méconnaît ses obligations essentielles, au premier rang desquelles figure l’exploitation effective du fonds et le respect de la destination contractuelle. La jurisprudence soumet toutefois l’admission de cette action à une démonstration rigoureuse de la réalité et de la gravité des manquements. La Cour a ainsi rappelé, à propos de la méconnaissance de la destination des lieux, que l’appréciation des juges du fond doit reposer sur des constatations précises, sans qu’une simple présomption puisse suppléer la preuve du manquement (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-22.383, lien courdecassation.fr).
L’articulation entre la résiliation judiciaire et la clause résolutoire fait l’objet d’une construction prétorienne attentive à préserver l’équilibre des droits des parties. Par un arrêt du 6 février 2025, la Cour a jugé que la suspension des effets d’une clause résolutoire pouvait être décidée par le juge « quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire », y compris lorsqu’il s’agit d’un manquement à une obligation de faire telle que la reprise de l’exploitation du fonds (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, lien courdecassation.fr). En l’espèce, le bail stipulait que les lieux loués devaient toujours rester ouverts, exploités et achalandés, et la bailleresse avait fait constater la fermeture du restaurant avant de délivrer un commandement de reprendre l’exploitation visant la clause résolutoire. La cour d’appel avait écarté la demande de suspension des effets de la clause au motif que le texte ne s’appliquait qu’en cas de non-paiement des loyers, et la Cour a cassé cette décision en rappelant la généralité du texte, tel que précisé par la loi du 26 mai 2026.
La même exigence d’une lecture complète de l’article L. 145-41 du code de commerce se retrouve dans le traitement des demandes reconventionnelles. Lorsque le bailleur poursuit la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et que le preneur sollicite à titre reconventionnel la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, le juge doit se prononcer sur chacune de ces demandes et déterminer la date d’effet de la rupture. La Cour a jugé qu’un bail dont la résiliation est déjà acquise par l’effet de la clause résolutoire ne peut être résilié à nouveau, de sorte que la demande reconventionnelle en résiliation judiciaire devient sans objet lorsque l’acquisition de la clause est constatée (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-17.922, lien courdecassation.fr). En l’espèce, la locataire, victime d’un incendie dont l’origine électrique était imputable aux bailleurs, avait formé une demande en résiliation judiciaire du bail aux torts des bailleurs, mais la Cour a retenu qu’« un bail dont la résiliation est acquise ne pouvant être à nouveau résilié », la demande devait être rejetée dès lors que la clause résolutoire avait produit ses effets à une date antérieure.
Cette solution, qui fait primer la clause résolutoire lorsque celle-ci a déjà produit son effet, souligne l’importance de la chronologie des procédures. Or, la jurisprudence récente révèle que le juge ne peut se dispenser d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, fût-ce pour des loyers visés par un commandement demeuré infructueux. Par un arrêt publié du 5 mars 2026, la Cour a jugé que lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, lien courdecassation.fr).
II. Les manquements du bailleur, l’exception d’inexécution et le contrôle de proportionnalité
A. La résiliation judiciaire aux torts du bailleur pour manquement à la délivrance et à la jouissance paisible
Le bailleur est tenu, en application de l’article 1719 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La méconnaissance de ces obligations, lorsqu’elle revêt une gravité suffisante, ouvre au preneur la faculté de poursuivre la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, et non seulement une action indemnitaire. La Cour a ainsi jugé, dans une affaire concernant un local loué pour l’exploitation d’un supermarché, que la bailleresse avait « failli à son obligation de délivrance en donnant à bail des locaux dangereux et impropres à leur destination », des désordres liés à des attaques de termites ayant affecté la structure de l’immeuble (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474, lien courdecassation.fr).
La résiliation judiciaire prononcée aux torts du bailleur ouvre droit pour le preneur à la réparation du préjudice résultant du manquement, conformément à l’ancien article 1147 du code civil applicable à la cause. La Cour a précisé que le juge doit rechercher s’il existe un lien de causalité entre le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et le préjudice invoqué par le preneur, tel que l’engagement de dépenses de travaux en pure perte (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474, lien courdecassation.fr). En l’espèce, la cour d’appel avait écarté toute indemnisation au motif que les stipulations du bail avaient pu produire leurs effets juridiques au moment de la prise de possession des lieux, et la Cour a censuré cette analyse en retenant que la cour d’appel « n’a pas donné de base légale à sa décision », les travaux réalisés par le preneur en vue de l’exploitation des lieux ayant été exposés en pure perte en raison de la résiliation du bail pour défaut de délivrance.
La résiliation judiciaire aux torts du bailleur peut également être fondée sur la méconnaissance de l’obligation de jouissance paisible. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour a eu à connaître de la situation d’une locataire qui invoquait les nuisances causées par un autre locataire du même bailleur, installant poubelles, vélos et véhicules devant sa vitrine (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.185, lien courdecassation.fr). La Cour a rappelé, dans le moyen reproduit, que « la méconnaissance par le bailleur de son obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués pendant la durée du bail est constitutive d’un manquement grave justifiant la résiliation du bail à ses torts », tout en validant la décision des juges du fond qui avaient souverainement apprécié les éléments de preuve et estimé que les troubles n’étaient pas établis. La charge de la preuve des troubles de jouissance pèse ainsi sur le preneur, qui doit démontrer la réalité et la persistance des nuisances imputables au bailleur.
Lorsque le manquement du bailleur est établi, le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. Par un arrêt publié du 18 septembre 2025, la Cour a jugé que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution « pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, lien courdecassation.fr). La cour d’appel avait exigé, pour reconnaître le bien-fondé de l’exception, que la locataire démontre avoir sollicité du bailleur l’exécution de travaux, et la Cour a censuré cette position en retenant que la cour d’appel, « en exigeant une mise en demeure, a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ».
B. Le contrôle de proportionnalité et l’office du juge dans le prononcé de la résiliation
La résiliation judiciaire du bail commercial n’échappe pas au contrôle de proportionnalité que la Cour de cassation exerce au regard de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Par un arrêt du 9 janvier 2025, la Cour a censuré une décision qui ordonnait à une donataire, ayant construit sa maison d’habitation sur une parcelle donnée à bail commercial, de libérer de toute occupation cette parcelle sous astreinte, sans rechercher si cette mesure ne portait pas « une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et au domicile », au regard des troubles subis par le locataire et de la possibilité de prononcer d’autres mesures pour sanctionner l’inexécution contractuelle (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-14.246, lien courdecassation.fr). La Cour a ainsi rappelé que le juge, saisi d’une demande de cessation du trouble de jouissance accessoire à une action en résiliation, doit examiner les solutions alternatives à l’expulsion et peser les intérêts en présence.
L’office du juge s’étend également au contrôle du bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le preneur dans le cadre d’une action en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire. L’arrêt publié du 5 mars 2026 précité consacre cette exigence en énonçant que « le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, lien courdecassation.fr). En l’espèce, la locataire invoquait l’inexécution par la bailleresse de son obligation de réaliser les travaux de mise aux normes du local, rendant l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale qu’habitationnelle, et la cour d’appel avait retenu que l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise, sans rechercher si le défaut de paiement des loyers ne procédait pas précisément de cette exception. La Cour a censuré cette analyse au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, ensemble l’article L. 145-41 du code de commerce.
La vérification par le juge du bien-fondé de l’exception d’inexécution doit porter sur chacun des loyers dont le paiement est réclamé dans le commandement. La Cour a ainsi reproché à la cour d’appel de s’être déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, lien courdecassation.fr). La question se pose dès lors que les locaux deviennent impropres à leur usage, la jurisprudence exigeant une analyse au jour où les locaux sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, conformément à la solution dégagée par l’arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, lien courdecassation.fr).
Enfin, la résiliation judiciaire doit être demandée en justice et ne saurait être confondue avec la résiliation de plein droit, dont l’article L. 145-41 du code de commerce fixe les conditions et les limites. La Cour a rappelé, à l’occasion de l’affaire Carrefour proximité France, que le contrat dont la résiliation est prononcée judiciairement aux torts du bailleur pour défaut de délivrance ouvre droit pour le preneur au remboursement des dépenses engagées en pure perte, en application de l’article 1147 ancien du code civil (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474, lien courdecassation.fr). L’exercice de l’action en résiliation judiciaire suppose ainsi, pour le preneur, une démonstration rigoureuse du manquement, de sa gravité et de son lien de causalité avec le préjudice invoqué, tandis que le bailleur doit s’attendre à ce que l’exception d’inexécution soit sérieusement examinée, quand bien même la clause résolutoire aurait été mise en œuvre.
Le sort du dépôt de garantie et des sommes versées en cours de bail constitue un dernier enjeu de la résiliation judiciaire. Lorsque la résiliation est prononcée aux torts du bailleur, le preneur peut prétendre à la restitution du dépôt de garantie et à la réparation du préjudice de jouissance, comme l’illustre l’arrêt du 21 septembre 2023 dans lequel la locataire avait obtenu, avant cassation, la résolution du bail aux torts de la bailleresse ainsi que la restitution du dépôt de garantie (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-15.850, lien courdecassation.fr). La Cour, en cassant pour défaut de recherche de la gravité du manquement, n’a pas remis en cause ce principe, mais a soumis l’admission de la résiliation à la démonstration de la gravité, seule susceptible de justifier l’effacement rétroactif ou anticipé des obligations contractuelles.
Par ailleurs, l’absence de jouissance effective des lieux peut conduire le juge à écarter le paiement des loyers échus au titre de la période postérieure à la résiliation. Dans l’affaire jugée le 5 mars 2026, la locataire, qui avait quitté les locaux après une ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire, demandait la restitution des loyers versés pendant une période où les désordres rendaient l’immeuble impropre à sa destination (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, lien courdecassation.fr). La Cour a censuré la cour d’appel qui avait fait produire ses effets à la clause résolutoire sans rechercher si l’exception d’inexécution était fondée pour chacun des loyers réclamés, soulignant que la question du bien-fondé de l’exception conditionne tant l’acquisition de la clause que le quantum des sommes dues.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, dessine un régime de la résiliation judiciaire du bail commercial fondé sur l’exigence d’un manquement d’une gravité suffisante, appréciée souverainement par les juges du fond au regard de l’ensemble des circonstances. Les arrêts rendus sur la période rappellent que la résiliation judiciaire, qu’elle soit prononcée aux torts du preneur ou du bailleur, demeure une sanction de l’inexécution contractuelle dont le prononcé obéit à un contrôle approfondi, tant sur la réalité des manquements que sur la proportionnalité des mesures ordonnées. L’articulation avec la clause résolutoire, encadrée par l’article L. 145-41 du code de commerce, est désormais dominée par l’exigence d’un examen effectif de l’exception d’inexécution, y compris dans le cadre de la procédure de constatation de la résiliation de plein droit, comme l’illustrent les arrêts publiés du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026. Les praticiens du droit des baux commerciaux à Paris, qui assistent bailleurs et preneurs dans la conduite de ces contentieux, doivent donc intégrer ces évolutions dans la stratégie procédurale qu’ils déploient, qu’il s’agisse d’engager l’action, d’opposer l’exception ou de négocier les conditions de la rupture. La résiliation judiciaire du bail commercial constitue ainsi un instrument de régulation des rapports locatifs dont la mise en œuvre suppose une maîtrise précise des conditions de recevabilité, des règles de preuve et des effets indemnitaires qui s’y attachent.