Par un arrêt du 25 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une contribution significative à l’articulation entre le pouvoir reconnu au juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite en matière d’urbanisme et le droit au respect du domicile garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. La décision, publiée au Bulletin et rendue en formation de section, consacre le différé d’exécution comme technique de proportionnalité susceptible de valider une mesure de démolition-expulsion qui, exécutée sans délai, eût pu porter une atteinte excessive à la vie privée et familiale de l’occupant.
L’espèce concernait un propriétaire âgé de soixante-seize ans, établi depuis de nombreuses années avec sa compagne sur des parcelles classées en zone naturelle du plan local d’urbanisme de la commune de Brie-Comte-Robert. Les constructions et aménagements qu’il y avait implantés — mobil-homes, modules, abris, dalles et plateformes en béton, zone de stockage et containers — n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation administrative. La commune, agissant sur le fondement de la police de l’urbanisme, l’avait assigné en référé aux fins de démolition, d’enlèvement et d’expulsion. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 18 novembre 2021, avait ordonné ces mesures tout en les assortissant d’un différé d’un an, eu égard à la vulnérabilité de l’intéressé et à ses liens avec les lieux. Le pourvoi reprochait à la cour d’appel d’avoir méconnu l’exigence de proportionnalité découlant de l’article 8 de la Convention.
L’arrêt de la Cour de cassation offre l’occasion d’analyser la double nature de l’office du juge des référés en matière d’urbanisme : un office d’abord fondé sur la caractérisation objective du trouble manifestement illicite, puis tempéré par un contrôle de proportionnalité que le différé d’exécution permet de satisfaire.
I. Le trouble manifestement illicite en matière d’urbanisme, fondement objectif de l’office du juge des référés
A. La caractérisation du trouble indépendamment de toute contestation sérieuse
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La notion de trouble manifestement illicite, d’origine prétorienne et désormais consacrée par le code, désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente d’une règle de droit.
En matière d’urbanisme, la jurisprudence de la troisième chambre civile a établi de longue date que la violation des règles d’urbanisme constitue en elle-même un trouble manifestement illicite. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans son arrêt du 25 juin 2026 : « le juge des référés peut ordonner, sur le fondement du premier de ces textes, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme ». La solution repose sur un syllogisme simple : les constructions sans autorisation méconnaissent le plan local d’urbanisme, cette méconnaissance constitue une violation de la règle d’urbanisme, et cette violation caractérise le trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 précité. La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 juin 2026, n° 22-13.550, FS-B, a jugé que « les constructions et aménagements litigieux, réalisés sans autorisation et en contravention avec la réglementation du PLU, caractérisaient un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonné leur démolition ou leur enlèvement » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, Publié au Bulletin).
Par cette motivation, la troisième chambre civile confirme le caractère quasi-automatique de la qualification de trouble manifestement illicite en présence d’une violation avérée des règles d’urbanisme. La chambre criminelle, dans le cadre du contentieux pénal de l’urbanisme, a également rappelé dans son arrêt du 18 juin 2026 que les travaux exécutés sans autorisation préalable constituent une infraction poursuivie sur le fondement de l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, Publié au Bulletin). La convergence des jurisprudences civile et pénale renforce la portée de cette qualification.
La spécificité procédurale du référé-article 835 mérite d’être soulignée. Contrairement au référé de droit commun, qui suppose l’absence de contestation sérieuse, le référé fondé sur le trouble manifestement illicite autorise le juge à statuer même en présence d’une contestation sérieuse. La seule limite est celle de l’évidence de l’illicéité du trouble, que le juge apprécie souverainement. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 25 juin 2026, les constructions avaient été édifiées sans aucun permis de construire, en zone N du plan local d’urbanisme — zone naturelle par principe inconstructible. Le caractère manifestement illicite du trouble ne pouvait donc faire aucun doute.
L’arrêt rendu le 25 juin 2026 n’est pas isolé dans ce courant jurisprudentiel. Dans une décision antérieure du 4 juin 2026, la troisième chambre civile avait déjà affirmé, sur le fondement des articles 1143 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et L. 480-13 du code de l’urbanisme, que l’abus par une partie de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant peut justifier l’annulation d’une vente immobilière (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-15.070, Publié au Bulletin). Si cet arrêt ne concerne pas directement le référé-urbanisme, il illustre la volonté constante de la troisième chambre civile de subordonner l’exercice des prérogatives juridiques en matière immobilière au respect de standards comportementaux élémentaires.
La configuration factuelle de l’espèce du 25 juin 2026 présentait un cas d’école de trouble manifestement illicite : non seulement les constructions étaient dépourvues de toute autorisation, mais elles contrevenaient frontalement à la destination de la zone N du plan local d’urbanisme, laquelle prohibe par nature les constructions à usage d’habitation non liées à l’exploitation agricole ou forestière. Cette double illicéité — absence d’autorisation et contrariété à la règle de fond — rendait le trouble incontestablement manifeste au sens de l’article 835. La Cour de cassation l’a d’ailleurs jugé sans même avoir à examiner le premier moyen du pourvoi, qu’elle a écarté par une motivation lapidaire, en application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, comme n’étant « manifestement pas de nature à entraîner la cassation ».
B. Le choix souverain de la mesure propre à faire cesser le trouble
Une fois le trouble manifestement illicite caractérisé, le juge des référés dispose d’un large pouvoir d’appréciation quant au choix de la mesure à ordonner. L’arrêt du 25 juin 2026 l’énonce en termes explicites : le juge « apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate, sous réserve de son caractère proportionné au regard des droits garantis par la Convention ». Cette formulation, par son économie, traduit l’architecture même de l’office du juge des référés en la matière : un pouvoir de choix discrétionnaire, encadré par une unique réserve, celle de la proportionnalité conventionnelle.
La notion de « mesure propre à faire cesser le trouble » confère au juge une latitude étendue quant à la nature et à l’ampleur des mesures qu’il peut prescrire. Il peut ordonner la démolition totale, comme dans l’espèce commentée, ou se limiter à une mise en conformité partielle. Il peut assortir sa décision d’une astreinte ou, au contraire, s’en abstenir. Il peut fixer un délai d’exécution ou, comme l’a fait la cour d’appel de Paris dans l’espèce, différer l’exécution elle-même.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme cette étendue des pouvoirs du juge des référés. Dans un arrêt du 11 juin 2026, la Cour a rappelé que le promoteur immobilier « est garant de l’exécution des obligations mises à la charge » du constructeur au titre des articles 1831-1 du code civil et L. 221-1 du code de la construction et de l’habitation (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 23-22.360, Publié au Bulletin). L’analogie avec le pouvoir souverain d’appréciation du juge des référés est instructive : dans les deux cas, le juge dispose d’un pouvoir de modulation fondé sur les circonstances de l’espèce, sous réserve du respect des principes supérieurs.
La solution de l’arrêt du 25 juin 2026 innove toutefois en ce qu’elle soumet explicitement le choix de la mesure à un contrôle de proportionnalité au regard de la Convention européenne des droits de l’homme. La portée de ce tempérament justifie une analyse approfondie de son fondement et de ses modalités d’application.
II. Le contrôle de proportionnalité conventionnel, garde-fou de l’office du juge des référés
A. Le droit au respect du domicile, obstacle potentiel à la démolition-expulsion
L’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance » et qu’« il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».
Le droit au respect du domicile protégé par cette disposition ne se limite pas aux logements légalement construits. La Cour européenne des droits de l’homme a jugé à plusieurs reprises que la protection de l’article 8 s’étend aux constructions irrégulières dès lors qu’elles constituent le domicile effectif de la personne. La Cour de cassation, dans l’arrêt commenté, fait application de cette jurisprudence européenne en admettant que les mesures de démolition et d’expulsion sont susceptibles de porter atteinte au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile de l’occupant. Elle a ainsi relevé que « M. [T], âgé de soixante-seize ans, était installé sur les parcelles concernées depuis de nombreuses années et souffrait de problèmes de santé ».
Le moyen de cassation soutenait que la cour d’appel avait méconnu l’exigence de proportionnalité en se fondant sur le seul report d’exécution des mesures pour apprécier la gravité de l’atteinte. Il faisait valoir que « le juge des référés ne peut ordonner des mesures portant une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et du domicile d’une personne » et que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ». L’argumentation du pourvoi invitait la Cour de cassation à dissocier l’appréciation de la gravité intrinsèque de la mesure de démolition-expulsion des modalités temporelles de son exécution.
La troisième chambre civile n’a pas suivi cette dissociation. Elle a au contraire intégré le différé d’exécution dans l’appréciation même du caractère proportionné de la mesure, par une motivation dont la précision mérite d’être citée intégralement : « Ayant retenu que les constructions et aménagements litigieux, réalisés sans autorisation et en contravention avec la réglementation du PLU, caractérisaient un trouble manifestement illicite justifiant que soit ordonné leur démolition ou leur enlèvement, et relevé que M. [T], âgé de soixante-seize ans, était installé sur les parcelles concernées depuis de nombreuses années et souffrait de problèmes de santé, la cour d’appel a pu en déduire qu’en différant les mesures de démolition et d’enlèvement ordonnées à la date d’expulsion de M. [T] et de Mme [E], et en différant celle-ci d’un an à compter de la signification de la décision, la mesure ordonnée, ainsi aménagée, ne constituait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des intéressés, garanti par l’article 8 de la Convention susvisée, au regard des impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme. »
Cette motivation révèle une application rigoureuse du triple test de proportionnalité conventionnel : l’ingérence est prévue par la loi (le code de l’urbanisme), elle poursuit un but légitime (la protection de l’ordre public urbanistique), et elle est nécessaire dans une société démocratique (la mesure apparaît comme le moyen le plus adapté pour faire cesser le trouble, dès lors qu’elle est assortie d’un différé).
B. Le différé d’exécution, mécanisme de conciliation entre ordre public urbanistique et protection conventionnelle
La contribution la plus novatrice de l’arrêt du 25 juin 2026 réside dans l’élévation du différé d’exécution au rang de technique de proportionnalité. La Cour de cassation admet que le report dans le temps de la démolition et de l’expulsion — en l’espèce, un an à compter de la signification de la décision — suffit à rendre la mesure proportionnée au sens de l’article 8 de la Convention, alors même que, exécutée sans délai, cette même mesure eût pu constituer une atteinte excessive.
La solution est remarquable à plusieurs titres. Elle consacre d’abord le caractère opératoire du facteur temporel dans le contrôle de proportionnalité en matière de droit au domicile. Le temps devient un élément constitutif de la proportionnalité de la mesure : ce n’est pas seulement ce qui est ordonné qui doit être proportionné, mais aussi le moment et la manière dont cela sera exécuté. La Cour de cassation, en validant le raisonnement de la cour d’appel de Paris, admet que le différé d’un an, conjugué au report des mesures de démolition et d’enlèvement à la date d’expulsion, transforme la nature même de l’atteinte portée au droit au domicile.
La solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à intégrer les exigences conventionnelles dans le contentieux immobilier. Dans un arrêt précédent du 4 juin 2026, la troisième chambre civile avait déjà manifesté sa sensibilité aux considérations humaines en jugeant que le locataire d’un logement indécent a droit à être indemnisé pour toute la durée du trouble, « s’agissant d’un préjudice continu, sans que l’on puisse lui opposer, le cas échéant, le jeu de la prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin). Cette jurisprudence, bien que relative à un contentieux distinct, révèle une même préoccupation de prise en compte de la durée dans l’appréciation des droits des occupants.
Par ailleurs, la solution de l’arrêt du 25 juin 2026 s’articule avec l’office du juge civil statuant au fond. Si le juge des référés peut ordonner la démolition-expulsion en l’assortissant d’un différé pour en garantir la proportionnalité, le juge du fond, saisi d’une action en démolition sur le fondement des articles L. 480-13 et L. 480-14 du code de l’urbanisme, dispose quant à lui d’un pouvoir de modulation plus étendu, pouvant notamment refuser la démolition si celle-ci apparaît disproportionnée au regard de l’atteinte portée à l’intérêt général. La coexistence de ces deux offices — celui du juge des référés, limité à la cessation du trouble, et celui du juge du fond, investi d’un pouvoir plus large d’appréciation des intérêts en présence — témoigne de la complexité du contentieux de l’urbanisme.
Sur le plan de la technique juridictionnelle, l’arrêt commenté consacre également une articulation remarquable entre le contrôle normatif abstrait et l’appréciation concrète des circonstances de l’espèce. La Cour de cassation ne se borne pas à énoncer un principe général de proportionnalité ; elle valide l’application que la cour d’appel en a faite en prenant en considération des éléments factuels précisément identifiés : l’âge de l’occupant, la durée de son installation, son état de santé, et la nature des liens l’unissant aux lieux. Chacun de ces éléments a concouru à la justification du différé d’un an. L’approche est résolument casuistique et contraste avec la tendance de certaines formations de la Cour de cassation à privilégier des énoncés de principe détachés des circonstances particulières de l’affaire.
La troisième chambre civile avait déjà manifesté cette sensibilité aux considérations personnelles dans le contentieux locatif. Dans son arrêt du 2 juillet 2026, elle a rappelé que le juge, lorsqu’il statue sur la répétition du dépôt de garantie, doit prendre en compte la situation respective des parties et ne peut écarter la demande du preneur par des motifs insuffisants (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-12.681, Publié au Bulletin). De même, la Cour européenne des droits de l’homme, dont la jurisprudence irrigue l’arrêt commenté, a constamment jugé que l’expulsion du domicile constitue une ingérence dans le droit au respect du domicile qui doit répondre à un besoin social impérieux et être proportionnée au but légitime poursuivi. La solution de l’arrêt du 25 juin 2026 apparaît ainsi comme le fruit d’une convergence des sources — conventionnelle, légale et jurisprudentielle — que la troisième chambre civile unifie sous la bannière du contrôle de proportionnalité.
En définitive, l’arrêt du 25 juin 2026 consolide une jurisprudence qui, sans remettre en cause le principe de la cessation du trouble manifestement illicite en matière d’urbanisme, en tempère la rigueur par un contrôle de proportionnalité dont le différé d’exécution constitue l’instrument privilégié. La solution offre aux praticiens une grille de lecture claire : le juge des référés doit d’abord caractériser le trouble manifestement illicite, puis apprécier souverainement la mesure propre à le faire cesser, et enfin s’assurer du caractère proportionné de cette mesure au regard de l’article 8 de la Convention, le cas échéant en l’assortissant d’un différé d’exécution.
L’arrêt du 25 juin 2026 mérite d’être rapproché de la jurisprudence de la troisième chambre civile du 4 juin 2026, qui avait jugé que « le locataire a droit à être indemnisé pour toute la durée du trouble, s’agissant d’un préjudice continu, sans que l’on puisse lui opposer, le cas échéant, le jeu de la prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin). Dans les deux espèces, la troisième chambre civile intègre la dimension temporelle dans l’appréciation des droits subjectifs des occupants, qu’il s’agisse de l’indemnisation d’un préjudice locatif ou de la proportionnalité d’une mesure de démolition-expulsion. La temporalité devient un élément substantiel de la décision juridictionnelle, et non un simple paramètre d’exécution.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026, publié au Bulletin, apporte une contribution doctrinale majeure à l’articulation entre le pouvoir reconnu au juge des référés de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de constructions irrégulières et la protection conventionnelle du domicile. La Cour de cassation y consacre le différé d’exécution comme une technique de proportionnalité à part entière, intégrée à l’appréciation même du caractère proportionné de la mesure, et non simplement surajoutée à titre de tempérament humanitaire. Cette solution, qui combine la rigueur de la police de l’urbanisme et la souplesse du contrôle conventionnel, constitue un apport significatif à la théorie générale des pouvoirs du juge des référés en matière immobilière. Elle s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle plus large qui, sous l’influence de la Convention européenne des droits de l’homme, tend à enrichir l’office du juge judiciaire de considérations personnelles et temporelles que la seule application mécanique de la règle d’urbanisme eût tenues à distance. L’arrêt du 25 juin 2026, comme celui rendu le 18 juin 2026 par la même chambre sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile en matière de copropriété (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950, Publié au Bulletin), témoigne d’une même volonté de la troisième chambre civile de subordonner l’exercice des prérogatives juridiques issues du droit immobilier au respect des droits fondamentaux de la personne.
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