I. La détermination conventionnelle de l’assiette des lieux loués
A. La désignation des lieux loués et la charge de la preuve du périmètre contractuel
L’article 1709 du code civil définit le louage comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix que celle-ci s’oblige à payer. La détermination de cette chose, qui constitue l’assiette du bail, procède donc de la volonté des parties telle qu’elle s’exprime dans la convention et dans ses annexes. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne de la fréquence des litiges portant sur le périmètre effectivement loué, qu’il s’agisse d’espaces extérieurs, de dépendances ou de surfaces annexes dont la désignation contractuelle demeure imprécise.
La charge de la preuve du périmètre des lieux loués a été précisée dans un arrêt du 18 juin 2026, rendu sur renvoi après cassation. En l’espèce, une société preneuse, titulaire d’un bail portant sur un local commercial destiné à l’entretien de véhicules, utilisait un espace grillagé extérieur pour le stockage de pneumatiques, espace que la bailleresse lui demandait de libérer. La cour d’appel avait retenu que la société preneuse ne rapportait pas la preuve de l’inclusion de cet espace dans le périmètre initial de la location et qu’il lui incombait d’établir l’existence d’un titre d’occupation conventionnel. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement en énonçant qu’« ayant retenu, sans dénaturation, que le bail ne mentionnait pas expressément que l’espace grillagé extérieur, utilisé pour le stockage des pneus, était inclus dans l’assiette du bail », les juges du fond, qui avaient analysé les attestations et les courriers produits et relevé que la parcelle n’était pas la pleine propriété de la bailleresse lors de la conclusion du contrat, « en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve et abstraction faite d’une dénaturation de plans sans incidence sur le litige, que la bailleresse n’avait que toléré l’occupation de l’espace grillagé par la locataire sans le donner à bail et exactement décidé que cette dernière devait le libérer » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468).
Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En conséquence, le preneur qui se prévaut d’un droit d’occupation sur un espace non compris dans la désignation du bail doit établir l’existence d’un titre conventionnel portant sur cet espace, sans pouvoir se retrancher derrière la seule obligation de délivrance pesant sur le bailleur. Par ailleurs, la valeur probatoire des documents annexés au contrat est déterminante, ainsi que l’illustre l’arrêt du 18 juin 2026, dans lequel le plan revêtu de la signature des parties, qui faisait apparaître les lieux loués entourés en jaune à l’intérieur du bâtiment d’exploitation, a été retenu pour exclure l’espace extérieur litigieux de l’assiette du bail (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468).
La délimitation des lieux loués conditionne également l’exercice des droits du preneur sur les accès et les réserves, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 16 mars 2023. En l’espèce, une société locataire de la partie droite d’un immeuble, où elle exploitait un commerce de vins, se voyait contester l’accès à sa réserve depuis la rue, en raison de la présence d’une terrasse exploitée par le locataire de la partie gauche sur le fondement d’une autorisation d’occupation du domaine public. La Cour de cassation a jugé que le bail du 8 décembre 2003 organisait les modalités d’accès à la réserve en le limitant à deux heures par jour et que « le bail organisait les modalités d’accès à la réserve de la société [B] en le limitant à deux heures par jour », de sorte que ce droit d’accès, prévu par le contrat, demeurait opposable au locataire de la partie gauche (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.565). A cet égard, la Cour a retenu qu’« une permission de voirie est accordée sous réserve des droits des tiers », ce qui interdit au titulaire d’une autorisation d’occupation du domaine public de priver le preneur d’un droit d’accès conventionnellement stipulé dans son bail.
La consistance des lieux loués, telle qu’elle résulte de leur désignation, gouverne en outre l’appréciation du sort du bail en cas de dégradation des locaux. Dans un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a ainsi relevé que la désignation contractuelle portait sur « plusieurs bâtiments à usage de bureaux, stockage, local social, archives et production industrielle, un pavillon d’habitation, des aires de stationnement et des espaces verts », avant d’en déduire que « les désordres présentés par les lieux loués n’étaient pas assimilables à la perte de la chose, dès lors que plusieurs bâtiments étaient donnés à bail et que seul l’un d’entre eux présentait des dégradations importantes » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336). L’étendue de l’assiette du bail constitue ainsi un élément central d’appréciation des manquements imputés au bailleur et des motifs de refus de renouvellement.
B. L’extension de l’assiette aux dépendances et aux accessoires nécessaires à l’exploitation
L’assiette du bail commercial ne se limite pas aux seuls locaux expressément désignés, dès lors que certains espaces annexes participent de manière nécessaire à l’usage de la chose louée. L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Or, la jurisprudence étend cette obligation aux dépendances et aux parties communes dont l’usage est indispensable à l’exploitation du fonds.
La troisième chambre civile a rappelé ce principe dans un arrêt du 28 mars 2024, concernant un local situé dans un centre commercial. La Cour de cassation a énoncé qu’« il en résulte que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée », en renvoyant à sa jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.704). En l’espèce, la défaillance totale de la climatisation et du chauffage des parties communes, qui rendait le centre commercial excentré quasiment impraticable, constituait un manquement à l’obligation d’entretien du bailleur, quand bien même le commerce demeurait accessible depuis l’extérieur. Des lors, le bailleur d’un local commercial situé dans un ensemble immobilier dont il est propriétaire doit entretenir les espaces annexes qui conditionnent l’usage du local loué, sous peine de voir sa responsabilité engagée.
La portée de cette exigence a été confirmée dans un arrêt du 18 décembre 2025, rendu dans le contentieux d’un supermarché dépendant d’un centre commercial. La Cour de cassation a sanctionné la cour d’appel qui avait écarté la demande indemnitaire de la locataire au titre des manquements de la bailleresse, au motif que celle-ci n’aurait pas sollicité la réparation des conséquences préjudiciables du « mauvais entretien des espaces verts des façades arrière, du défaut d’entretien des espaces extérieurs et de l’absence de conteneurs à ordures ». La Haute juridiction a jugé qu’en statuant ainsi, alors que les conclusions de la locataire visaient les parkings, les espaces verts et les conteneurs à ordures, la cour d’appel « qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé », c’est-à-dire l’article 4 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.022). L’entretien des espaces extérieurs du centre commercial fait donc partie des obligations contractuelles du bailleur dont le manquement ouvre droit à réparation.
Le statut des baux commerciaux appréhende par ailleurs les locaux accessoires à l’exploitation du fonds. L’article L. 145-1 du code de commerce étend son champ d’application « aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal ». Cette disposition a été invoquée dans un litige opposant l’exploitant d’une discothèque à son bailleur, au sujet d’un local à usage de stockage et de parking indispensable à l’activité, dont la privation était de nature à compromettre l’exploitation du fonds, la Cour de cassation ayant rejeté le pourvoi par une décision non spécialement motivée (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.830). La notion d’assiette du bail englobe ainsi, dans certaines conditions, les dépendances dont l’usage est nécessaire à l’exploitation du fonds, y compris lorsqu’elles font l’objet de baux distincts.
Enfin, l’usage de parties communes peut être intégré à l’assiette du bail par la reprise conventionnelle des clauses du règlement de copropriété, ainsi que l’a admis la troisième chambre civile dans un arrêt du 3 juillet 2025. En l’espèce, une locataire exploitait un établissement de nuit sur une terrasse située sur l’esplanade d’une galerie commerciale, en vertu de baux commerciaux qui reprenaient les clauses du règlement de copropriété conférant aux propriétaires des locaux situés au rez-de-chaussée le droit d’utiliser les parties communes sises au droit de leur lot. La Cour de cassation a relevé que « la locataire disposait d’un droit d’usage sur les espaces communs et à tout le moins d’une tolérance s’agissant de l’occupation des decks » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.576). La consistance des lieux loués peut donc comprendre un droit d’usage sur des espaces non privatifs, dès lors que la convention le stipule expressément.
II. La contestation du périmètre loué : la tolérance, l’empiétement et les sanctions
A. L’occupation des espaces hors assiette : la tolérance et sa révocation
Lorsque le preneur occupe des espaces non compris dans l’assiette du bail, sa situation juridique dépend de la qualification de son occupation. Or, la distinction entre le droit d’usage conventionnel et la simple tolérance commande le régime applicable, la tolérance étant précaire et révocable à tout moment. L’arrêt du 18 juin 2026 précité illustre cette distinction, la Cour de cassation ayant retenu que l’occupation de l’espace grillagé extérieur n’avait été que tolérée par la bailleresse « sans le donner à bail », ce qui justifiait la condamnation de la locataire à évacuer cet espace et à verser une indemnité d’occupation (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468). En conséquence, le preneur qui bénéficie d’une simple tolérance ne peut se prévaloir d’aucun droit au maintien dans les lieux, ni d’aucune protection contre le retrait de l’autorisation.
La révocation d’une autorisation donnée à titre de simple tolérance a été examinée dans l’arrêt du 3 juillet 2025, où une assemblée générale de copropriétaires avait « décidé de révoquer l’autorisation donnée à titre de simple tolérance du droit de jouissance privative des parties communes situées sur l’esplanade » et de procéder au démontage des structures s’y trouvant. La Cour de cassation a néanmoins validé la solution des juges du fond qui, constatant que la locataire tenait du règlement de copropriété et du bail un droit d’usage sur la terrasse sur laquelle elle exploitait son fonds de commerce, ont jugé que « l’interdiction d’user de cette terrasse constituait un trouble manifestement illicite » et ont ordonné la remise en état des structures démantelées (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-18.576). Par ailleurs, la Cour a écarté la contestation du syndicat des copropriétaires, qui soutenait que la locataire ne disposait d’aucun titre sur les parties communes, en relevant que les structures n’avaient été démontées qu’à l’encontre de la seule locataire, cette mesure étant discriminatoire.
La contestation de la délimitation du fonds donné à bail ne fait pas davantage obstacle à la cessation des entraves apportées à la jouissance des lieux. Dans un arrêt du 12 octobre 2023, la troisième chambre civile a jugé, en matière de bail portant sur des terrains et des installations destinés à l’exercice d’une activité de centre équestre, que le juge des référés pouvait ordonner le rétablissement, sous astreinte, des voies d’accès au fonds, dès lors que les entraves à la circulation des véhicules sur les chemins « constituaient un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser », « malgré la contestation portant sur la délimitation du fonds donné à bail » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-19.379). A cet égard, le bailleur qui n’a pas donné à bail en totalité la propriété dont il est propriétaire conserve un intérêt à agir pour faire cesser les obstacles à ses propres accès, ce qui confirme que la délimitation de l’assiette du bail détermine l’étendue des droits respectifs des parties.
La portée des engagements portant sur des espaces extérieurs à l’assiette du bail a été précisée dans un arrêt du 19 mars 2026, rendu dans un litige où la locataire d’une pharmacie s’était engagée à aménager des toilettes « dans un local extérieur à l’assiette du bail ». La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la bailleresse, qui sollicitait l’exécution forcée de cette obligation, en retenant que « la seule mention dans le bail que le preneur ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires était insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire du pouvoir du copropriétaire » et que la bailleresse « ne justifiait pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). En conséquence, l’engagement du preneur portant sur un espace extérieur à l’assiette du bail doit être assorti des autorisations nécessaires, dont la charge de la preuve pèse sur celui qui en réclame l’exécution.
B. L’amputation de l’assiette du bail : l’obligation continue du bailleur, la prescription et la réparation
L’empiétement du bailleur sur l’assiette du bail constitue un manquement à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, dont le régime a été substantiellement précisé par un arrêt publié au Bulletin du 10 juillet 2025. En l’espèce, la société locataire d’un terrain, de hangars et de bureaux à usage d’exploitation forestière soutenait que la bailleresse « avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers et empêché l’accès aux bâtiments loués ». La cour d’appel avait déclaré partiellement prescrite l’action en résiliation, au motif que le délai de prescription courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée et de la difficulté d’accès au hangar (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491).
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en s’appuyant sur les articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». La Haute juridiction en a déduit que « la réduction de l’assiette du bien loué persistait » et que la cour d’appel, en faisant courir le délai de prescription quinquennale à compter de la connaissance de la réduction de la surface, avait violé les textes susvisés (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491).
Cette solution est d’une portée considérable pour le contentieux des baux commerciaux. Des lors, l’amputation de l’assiette du bail, lorsqu’elle persiste pendant toute la durée du contrat, constitue un manquement continu dont le point de départ de la prescription de l’action en résiliation se situe à la cessation du manquement, et non à la date de sa connaissance. La locataire peut ainsi agir en résiliation du bail aux torts du bailleur tant que la réduction de l’assiette louée n’a pas cessé, et ce alors même que l’empiétement serait ancien. Par ailleurs, la cassation prononcée entraîne celle des chefs de dispositif ayant rejeté l’action en responsabilité tendant à la réparation du dommage résultant de l’empiétement et ayant condamné la bailleresse au paiement de loyers indus, en application de l’article 624 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491).
La réparation du préjudice résultant de l’amputation de l’assiette ou du défaut d’entretien des espaces annexes obéit aux règles de droit commun. L’arrêt du 18 décembre 2025 précité rappelle que le juge doit statuer sur l’ensemble des prétentions des parties, sans modifier l’objet du litige, lorsque la locataire sollicite l’indemnisation de la perte de chiffre d’affaires consécutive aux manquements de la bailleresse relatifs aux espaces extérieurs du centre commercial (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.022). A cet égard, la réparation du préjudice d’exploitation suppose que la locataire démontre le lien de causalité entre le manquement du bailleur et la perte subie, la charge de la preuve pesant sur elle en application de l’article 1353 du code civil.
La sanction des manquements du bailleur afférents aux espaces annexes peut en outre consister en la résiliation du bail, ainsi que l’illustre l’arrêt du 28 mars 2024, dans lequel la cassation de l’arrêt ayant rejeté la demande en dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance a entraîné, par voie de conséquence, celle des chefs de dispositif ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la locataire au paiement de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, en raison du lien de dépendance nécessaire entre ces dispositions et la cassation prononcée sur le fondement de l’article 624 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 28 mars 2024, n° 22-21.704). L’ampleur de l’assiette des lieux loués et l’importance des espaces annexes pour l’exploitation du fonds conditionnent ainsi directement l’issue du contentieux de la résiliation et de la clause résolutoire.
Enfin, la délimitation de l’assiette des lieux loués commande l’appréciation des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement du bail. L’arrêt du 18 septembre 2025 précité retient que la dégradation d’un seul bâtiment, parmi plusieurs donnés à bail, ne caractérise pas la perte de la chose de nature à justifier un congé sans indemnité d’éviction, « dès lors que plusieurs bâtiments étaient donnés à bail et que seul l’un d’entre eux présentait des dégradations importantes » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336). En conséquence, la consistance contractuelle des lieux loués, telle qu’elle résulte de leur désignation, détermine l’étendue des obligations du bailleur comme la validité des congés délivrés sur le fondement de l’état des locaux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt du 18 juin 2026 à l’arrêt publié du 10 juillet 2025, dessine un régime cohérent de la délimitation de l’assiette des lieux loués dans le bail commercial. La désignation contractuelle, appuyée sur les documents annexés au contrat, constitue le fondement de la détermination du périmètre loué, tandis que la charge de la preuve du titre d’occupation pèse sur celui qui se prévaut d’un droit sur un espace non désigné. En conséquence, la rédaction de la clause de désignation, l’annexion de plans signés et la mention expresse des espaces accessoires et des droits d’usage constituent des précautions indispensables lors de la conclusion du bail, dont l’omission expose les parties à des litiges prolongés. Par ailleurs, l’amputation de l’assiette du bail engage la responsabilité du bailleur sur le fondement de ses obligations continues de délivrance et de jouissance paisible, la persistance du manquement faisant courir le délai de prescription de l’action en résiliation jusqu’à sa cessation. Les parties au bail commercial, et singulièrement les bailleurs d’immeubles complexes ou de centres commerciaux, gagneront à sécuriser la délimitation contractuelle du périmètre loué, tant au regard des espaces privatifs que des dépendances et des parties communes dont l’usage conditionne l’exploitation du fonds. La solution de l’arrêt du 10 juillet 2025 offre en outre au preneur un instrument contentieux majeur, en permettant de faire sanctionner l’empiétement du bailleur quelle que soit l’ancienneté de celui-ci, pourvu qu’il persiste. Des lors, la maîtrise de la notion d’assiette des lieux loués apparaît comme un enjeu central de la sécurisation des relations contractuelles, que la jurisprudence la plus récente ne cesse de conforter. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent les bailleurs et les preneurs dans la rédaction des clauses de désignation et dans la conduite des contentieux relatifs à l’assiette des lieux loués (avocat bail commercial Paris).
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