Le Journal officiel du 6 juillet 2026 a publié le décret n° 2026-596 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et le livre VIII du code de la construction et de l’habitation (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). Ce texte renouvelle les modèles de bail applicables aux locations nues, meublées et aux colocations à bail unique, dont l’usage deviendra obligatoire pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. La presse patrimoniale s’est immédiatement emparée de la réforme, Les Echos y consacrant dès le 13 juillet 2026 un décryptage consacré aux deux nouvelles clauses légales à intégrer au bail (Les Echos, 13 juillet 2026).
Le décret du 6 juillet 2026 intervient dans un contexte législatif dense, marqué par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a profondément remanié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et par l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2026, de la servitude de résidence principale de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Or, ces réformes produisent leurs effets concrets dans les modèles de bail dont les bailleurs doivent désormais anticiper l’application. En conséquence, l’analyse de la rédaction type de la clause résolutoire gagne à être confrontée à la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qui en encadre la mise en œuvre avec une exigence constante (I), tandis que le sort des sommes versées au bailleur, du dépôt de garantie à l’indemnité d’occupation, demeure au cœur d’un contentieux nourri (II).
I. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 : la refonte des contrats types de location
A. La nouvelle rédaction de la clause résolutoire et la servitude de résidence principale
L’article 1er du décret du 6 juillet 2026 réécrit les annexes 1 et 2 du décret du 29 mai 2015, qui contiennent respectivement le contrat type de location non meublée et celui de location meublée (article 1er du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). La modification la plus remarquable porte sur le VIII de ces annexes, entièrement remplacé, qui énonce désormais que : « Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux. » Cette rédaction transpose directement le premier alinéa du I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le VIII nouveau comporte, en outre, une série de clauses facultatives, encadrées par la mention « Le cas échéant », qui précisent les modalités de résiliation de plein droit pour des motifs autres que le défaut de paiement : la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, qui ne produit effet qu’un mois après commandement demeuré infructueux, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et, lorsque le logement est soumis à la servitude de résidence principale, le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Pour ce dernier motif, la clause ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme (article L. 481-4 du code de l’urbanisme). Par ailleurs, le B du II des annexes est complété par un alinéa relatif à la servitude de résidence principale, qui rappelle la mention expresse exigée, à peine de nullité, par l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme (article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme).
Le décret introduit, en outre, deux adjonctions formelles aux modèles types : la possibilité de faire figurer le numéro de téléphone portable du locataire, qualifié d’élément facultatif, et la substitution, dans les renvois aux aides personnelles au logement, de la référence à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à celle de l’ancien article L. 351-2 du même code. Ces retouches, apparemment mineures, illustrent la fonction normative des contrats types, qui constituent le support de l’information du locataire et le vecteur de l’application des réformes législatives récentes. À cet égard, l’usage des nouveaux modèles est une condition de la régularité formelle du bail, sans préjudice du contrôle judiciaire exercé sur le contenu même des stipulations, ainsi que le révèle la jurisprudence examinée en seconde partie.
B. L’entrée en vigueur différée, le champ d’application et l’harmonisation des aides personnelles au logement
L’article 3 du décret organise une entrée en vigueur en deux temps (article 3 du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). L’article 1er, qui concerne les contrats types, entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date, tandis que l’article 2, relatif au livre VIII du code de la construction et de l’habitation, entre en vigueur le 1er janvier 2027. Cette application dans le temps, limitée aux contrats conclus ou renouvelés, exclut toute rétroactivité et laisse subsister, pour les baux en cours, les stipulations issues des modèles antérieurs. Les bailleurs disposent dès lors d’une fenêtre de quelques semaines pour adapter leurs documents contractuels, en particulier pour intégrer les clauses facultatives dont la négociation peut s’avérer délicate.
Le décret n° 2026-596 s’inscrit, en outre, dans le prolongement des obligations procédurales mises à la charge des bailleurs par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Son II impose aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 avant toute assignation aux fins de constat de résiliation du bail, l’assignation délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant cette saisine étant frappée d’irrecevabilité. La même exigence vaut pour la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande, le préfet saisissant alors l’organisme compétent pour réaliser un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience. Or, ces formalités conditionnent la recevabilité même de l’action en constat de la résiliation de plein droit, de sorte que la régularité de la procédure engagée par le bailleur s’apprécie au regard d’un dispositif dont le décret du 6 juillet 2026 renforce la cohérence en adaptant les règles de maintien des aides personnelles au logement.
L’article 2 du décret modifie, pour sa part, plusieurs dispositions réglementaires du livre VIII du code de la construction et de l’habitation consacré aux aides personnelles au logement (article 2 du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). Il renvoie, à l’article R. 824-15, aux nouvelles modalités de l’article R. 824-12, réécrit les articles R. 862-3 et R. 863-9 applicables respectivement à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, et remplace l’article R. 824-16 relatif aux échanges entre l’organisme payeur et la structure locale de prévention des expulsions. La teneur de ces adaptations est notable : le maintien de l’allocation de logement est réputé acquis pour tout allocataire dans l’impossibilité manifeste de faire face à sa dépense de logement, même lorsque le bail a été résilié et que l’occupant s’acquitte d’une indemnité d’occupation fixée par le juge, sauf décision contraire de la structure locale compétente. Des lors, la réforme confirme l’articulation étroite entre la procédure de résiliation du bail et le dispositif de prévention des expulsions locatives, dont l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose déjà la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avant toute assignation aux fins de constat de résiliation.
II. La clause résolutoire et les garanties versées au bailleur : la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
A. L’acquisition de la clause résolutoire et le contrôle judiciaire de son fondement
La clause résolutoire n’est pas une simple stipulation formelle : son acquisition est subordonnée à la régularité du commandement de payer et à l’absence de cause légitime de refus de paiement par le locataire. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai de six semaines laissé au locataire pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement relatif à la procédure judiciaire encourue, ainsi que la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et la juridiction compétente aux fins de délais de grâce, en application des 1° à 6° du I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La troisième chambre civile a, par son arrêt du 5 mars 2026, rappelé la portée de l’exception d’inexécution dans ce cadre (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Saisie d’un pourvoi formé par une locataire de locaux à usage mixte, commercial et d’habitation qui contestait l’acquisition de la clause résolutoire en invoquant l’absence de travaux de mise aux normes promis par la bailleresse, la Cour de cassation a énoncé que : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » Or, l’arrêt d’appel avait écarté l’exception au motif que le preneur ne s’était ni acquitté de sa dette ni saisi le juge dans le délai d’un mois, sans rechercher si le défaut de paiement procédait précisément d’une exception d’inexécution ; la cassation est prononcée pour défaut de base légale.
Cette exigence de vérification s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui appréhende la clause résolutoire comme un mécanisme dont les effets demeurent sous contrôle judiciaire. Par son arrêt du 12 octobre 2023, la troisième chambre civile a, en effet, cantonné le report des effets des clauses résolutoires prévu par l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 aux seules situations où le délai de deux mois laissé au locataire pour apurer sa dette expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-19.117, publié au Bulletin). Elle a, en revanche, rappelé le caractère d’ordre public du dispositif de protection du locataire dans son arrêt du 4 juin 2026, aux termes duquel : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). La même décision retient qu’« un motif légitime et sérieux de congé ne saurait résulter de la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail », solution transposable à la mise en œuvre de la clause résolutoire lorsque le manquement du locataire se rattache à l’inexécution préalable des obligations du bailleur.
Le champ d’application personnel de la clause résolutoire est, par ailleurs, circonscrit par la jurisprudence lorsque le bailleur est un organisme d’habitations à loyer modéré. Par son arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a jugé que les articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation, qui sanctionnent par la déchéance du droit au maintien dans les lieux le locataire qui ne répond pas, deux années consécutives, à l’enquête de ressources, « étaient inapplicables à l’action engagée par la société Elogie-Siemp qui sollicitait le constat de la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire à raison du non-paiement de suppléments de loyers de solidarité » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-11.047, publié au Bulletin). En conséquence, la déchéance du maintien dans les lieux n’épuise pas le recours du bailleur social à la clause résolutoire, dont l’action demeure régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sous réserve du respect des exigences préalables de signalement et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives que la réforme du 6 juillet 2026 conforte.
B. Le sort des sommes versées : indemnité d’occupation, restitution et répétition
La résiliation du bail ouvre, pour le bailleur, le droit à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux, dont la fixation ne saurait toutefois ignorer l’état du logement. La troisième chambre civile a, par son arrêt du 13 mars 2025, jugé que, « ayant souverainement retenu que, si le logement donné à bail présentait des désordres, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a exactement déduit qu’elle était redevable, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux, d’une indemnité d’occupation dont elle a souverainement fixé le montant » (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 22-23.406). La même décision censure, en revanche, la condamnation au paiement de loyers pour une période durant laquelle la locataire, expulsée sur le fondement d’une ordonnance de référé ensuite infirmée, n’occupait pas les lieux, le juge devant tirer les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l’article 1728, 2°, du code civil. A cet égard, la distinction entre loyer et indemnité d’occupation, dont le nouveau modèle type de bail rappelle le fondement, conditionne la liquidation de la dette locative.
Le dépôt de garantie, dont le non-versement constitue désormais une cause expresse de résiliation de plein droit dans les contrats types, fait l’objet d’un contrôle rigoureux de la part de la Cour de cassation. Par son arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a rappelé, en matière de bail rural, que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-12.681, publié au Bulletin). La cassation est prononcée au visa des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, l’arrêt d’appel ayant donné une cause licite au versement de 26 404 euros remis entre les mains du bailleur à titre de garantie, nonobstant le caractère d’ordre public du statut du fermage. Cette solution témoigne de l’attention portée par la Cour aux sommes exigées du locataire ou du preneur à l’entrée dans les lieux, dont le régime, en droit commun comme en matière statutaire, demeure strictement encadré.
La restitution des sommes versées au bailleur est, en outre, subordonnée au respect du principe de la contradiction lorsque le juge entend requalifier la demande. Par son arrêt du 6 juillet 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction », et cassé l’arrêt qui avait prononcé la résolution du bail après avoir requalifié d’office la demande en nullité du bail formée par la locataire, sans inviter les parties à présenter leurs observations (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-13.545). La cassation emporte celle des dispositions ordonnant la restitution des loyers versés, du dépôt de garantie, des frais de rédaction du contrat et d’état des lieux, ainsi que la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard, démontrant le caractère indivisible des chefs de condamnation relatifs aux sommes versées en exécution du bail. Enfin, lorsque le locataire est un occupant de logement social expulsé, le bailleur n’a pas le pouvoir de le reloger dans un autre local que celui objet du bail, « seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative », ainsi que l’a jugé la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-14.207). Des lors, l’exécution de la résiliation du bail se heurte, pour les bailleurs sociaux, à des contraintes procédurales et organiques que le juge ne peut contourner en substituant sa propre appréciation à celle de la commission d’attribution.
Conclusion
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 parachève la traduction contractuelle des réformes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la servitude de résidence principale, en imposant, à compter du 1er octobre 2026, des modèles types dont la clause résolutoire devient le pivot. La jurisprudence de la troisième chambre civile, qui encadre l’acquisition de la clause, le calcul de l’indemnité d’occupation et le sort des sommes versées au bailleur, offre aux praticiens un corpus stable pour appréhender ce nouveau cadre. Les bailleurs gagneront à anticiper l’application des nouveaux contrats types et à vérifier, avec le concours d’un avocat en droit du bail d’habitation à Paris, la conformité de leurs stipulations, tandis que les difficultés de recouvrement demeurent régies par les exigences procédurales de l’article 24, dont le contentieux récent montre qu’elles s’apprécient au regard de l’ensemble des obligations réciproques des parties.
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