I. Le congé du preneur : une faculté légale de résiliation encadrée par la loi et le contrat
A. La résiliation triennale du bail commercial et la liberté du preneur
Le statut des baux commerciaux confère au preneur une prérogative singulière qui ne trouve aucun équivalent dans le droit commun des contrats de location. Aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Cette faculté constitue le corollaire de l’engagement décennal imposé par le statut, le législateur ayant entendu préserver la mobilité du commerçant sans néanmoins compromettre la stabilité locative exigée par le bailleur. La troisième chambre civile en a fait, depuis 2023, une application rigoureuse qui dessine les contours exacts de la liberté du preneur.
Le droit de résiliation triennale présente un caractère d’ordre public dont l’aménagement n’est permis que dans les hypothèses limitativement énumérées par le texte. Le second alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce admet en effet des stipulations contraires pour les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. En dehors de ces situations, toute clause qui priverait le preneur de la faculté de résiliation triennale devrait être réputée non écrite, tant la Cour de cassation veille à la protection du droit au congé du locataire. Par ailleurs, la faculté se transmet au bail renouvelé, dont la durée est fixée à neuf ans par l’article L. 145-12 du même code, lequel dispose que « les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé ».
La jurisprudence a précisé le domaine de cette transmission au bail renouvelé dans une espèce relative aux résidences de tourisme, régies par l’article L. 145-7-1 du code de commerce. Par un arrêt du 7 septembre 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que ce texte, qui instaure une durée minimale de neuf ans « sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale », n’est pas applicable aux baux renouvelés, soumis au seul article L. 145-12 du même code (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, FS-B, publié au Bulletin). La Cour a ainsi rappelé que ce texte « déroge à la faculté de résilier le bail à échéance triennale, reconnue au locataire par l’article L. 145-4 du code de commerce, [et] est d’ordre public », mais que cette dérogation ne saurait être étendue au-delà de son objet. Le preneur exploitant d’une résidence de tourisme conserve donc, au cours du bail renouvelé, la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, et la bailleresse ne peut lui réclamer le paiement des loyers jusqu’au terme du bail.
Cette liberté de résiliation s’exerce sans qu’il soit besoin de justifier d’un motif quelconque, le congé du preneur ne relevant d’aucune exigence de motivation. La troisième chambre civile a tiré les conséquences de ce principe dans l’hypothèse d’un preneur exploitant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes dont les lots avaient été vendus en copropriété. Par un arrêt du 29 février 2024, elle a cassé la décision qui condamnait la locataire à des indemnités d’immobilisation pour avoir cessé de payer toute indemnité aux bailleurs après avoir donné congé à l’ensemble des copropriétaires, au motif que « ni la résiliation des baux, intervenue aux dates d’échéance de ceux-ci et conformément aux dispositions légales et aux stipulations contractuelles, ni la décision de la locataire de transférer son activité dans un autre établissement, n’étaient fautives » (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 21-16.755, F-D). La seule circonstance que la cessation du paiement des loyers compromette l’économie d’un montage immobilier ne saurait ainsi transformer l’exercice régulier du droit de résiliation en faute délictuelle, dès lors qu’aucun abus n’est caractérisé.
Le statut a par ailleurs aménagé des facultés de congé spécifiques au profit du preneur qui se trouve dans une situation personnelle particulière. Le quatrième alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce reconnaît ainsi au preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d’une pension d’invalidité la faculté de donner congé « dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article », c’est-à-dire à l’expiration d’une période triennale et au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Le texte étend ce bénéfice aux ayants droit en cas de décès du preneur, ainsi qu’à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée titulaire du bail. Ces hypothèses confirment que la faculté de résiliation constitue un attribut de la personne du preneur, dont le législateur a entendu faciliter l’exercice au regard de circonstances tenant à la cessation de l’activité professionnelle.
B. Les conditions de forme et de délai du congé du preneur
Le congé du preneur est soumis à des conditions de forme et de délai dont la méconnaissance le prive d’effet. L’article L. 145-9 du code de commerce énonce en ce sens que « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ». Le préavis de six mois doit être décompté jusqu’à l’échéance de la période triennale en cours, date à laquelle le congé produit ses effets extinctifs. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception, expressément admise par le second alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce pour le congé du preneur, se distingue en cela de l’acte extrajudiciaire exigé du bailleur, la jurisprudence de la troisième chambre civile ayant rappelé cette dissymétrie à plusieurs reprises depuis 2023.
Lorsque le bail s’est tacitement prolongé au-delà de son terme, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, conformément au second alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce. Cette exigence vaut également pour le sous-locataire commercial, lequel demeure soumis aux dispositions impératives du statut. La troisième chambre civile a ainsi rejeté le pourvoi qui contestait la dénonciation d’un sous-bail à effet quasi immédiat, au soutien duquel il était notamment fait valoir que « le sous-locataire ne peut résilier le sous-bail avec effet immédiat, mais doit respecter un préavis de six mois et le congé doit être donné pour la dernier jour du trimestre civil, même dans l’hypothèse de prorogation tacite du bail principal » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.680, F-D). La portée de la règle dépasse ainsi le seul rapport entre le preneur et son bailleur pour gouverner l’ensemble des relations locatives nées du bail commercial.
Le choix du moment du congé appartient au preneur, qui peut l’exercer dès qu’il entend quitter les lieux à l’échéance triennale, sans être tenu de se conformer aux échéances choisies par le bailleur. Une décision du 27 février 2025 illustre la latitude ainsi reconnue au locataire, lequel avait délivré congé par acte extrajudiciaire après avoir refusé les conditions financières proposées dans l’offre de renouvellement (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-21.257, F-D). La bailleresse soutenait que l’exercice de son droit d’option par la locataire, dans le seul dessein de disposer du temps nécessaire à la recherche de nouveaux locaux, était constitutif d’un abus de droit. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir écarté cet abus, en retenant notamment « que le seul fait d’accepter le principe du renouvellement sans en accepter les conditions financières proposées par la bailleresse ne faisait pas obstacle à l’exercice du droit d’option que la locataire pouvait mettre en œuvre à tout moment et au plus tard dans le mois suivant la décision judiciaire fixant le montant du bail renouvelé ». Le preneur qui informe son bailleur, en temps utile, de sa volonté de quitter les lieux use donc de ses prérogatives sans encourir de sanction, quand bien même son choix serait guidé par des considérations économiques.
La computation du délai de six mois appelle une vigilance particulière, sa méconnaissance privant le congé de tout effet et maintenant le bail en vigueur jusqu’à l’échéance suivante. Le congé doit, pour être efficace, être notifié au moins six mois avant la date d’effet choisie, laquelle doit coïncider avec l’expiration d’une période triennale du bail initial ou renouvelé. A cet égard, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui dispense le preneur du recours à l’acte extrajudiciaire, produit ses effets à la date de sa première présentation au destinataire, conformément aux règles générales de notification des actes entre parties. Or, les erreurs de computation demeurent une source fréquente de contentieux, le bailleur soutenant le plus souvent que le congé a été délivré tardivement et que le bail a été tacitement prolongé. En conséquence, le preneur doit s’assurer de la régularité tant du point de départ que de la date d’effet de son congé, au besoin en sollicitant le conseil d’un praticien du droit des baux commerciaux avant toute notification.
II. Le congé du preneur : les effets de l’extinction du bail et la portée des stipulations conventionnelles
A. La fin du bail, l’indemnité d’occupation et l’exclusion de l’abus de droit
Le congé du preneur produit des effets distincts selon que le locataire libère effectivement les lieux à la date d’effet de l’acte ou qu’il s’y maintient au-delà. À la date d’effet du congé, le bail se trouve résilié et le preneur cesse d’être redevable des loyers contractuels, peu important que le bailleur ait été privé de la perception des fruits de son bien. La troisième chambre civile a jugé, dans l’arrêt précité du 7 septembre 2023, que « entre la fin du bail et la libération des lieux, la locataire n’était pas redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279, FS-B). Cette indemnité d’occupation, qui n’a pas la nature d’un loyer, n’est due qu’à compter de l’expiration du bail et jusqu’à la restitution effective des clés, et sa fixation suppose une demande expresse du bailleur, le juge ne pouvant statuer ultra petita.
Le congé du preneur fait en revanche obstacle à toute prétention du locataire sortant au paiement d’une indemnité d’éviction. L’article L. 145-14 du code de commerce réserve en effet cette indemnité au locataire « évincé » par le refus de renouvellement du bailleur, de sorte que le preneur qui choisit librement de donner congé ne peut se prévaloir d’aucun droit à indemnité au titre de la perte de son fonds. Le fondement de la protection statutaire réside dans la seule volonté du bailleur de ne pas renouveler le bail, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé au sujet de la propriété commerciale garantie par la Convention européenne des droits de l’homme. Dès lors, la décision de quitter les lieux, fût-elle motivée par la recherche d’un emplacement plus favorable, laisse le preneur sans recours contre le bailleur, hormis les restitutions auxquelles il peut prétendre au titre du dépôt de garantie ou des loyers indûment perçus.
La restitution du dépôt de garantie constitue ainsi l’un des enjeux majeurs de la sortie du preneur, le bailleur disposant d’un délai pour restituer les sommes après la restitution des lieux, sous déduction des sommes restant dues. L’arrêt du 9 mars 2023 précité illustre cette configuration, la locataire ayant assigné la bailleresse en restitution des loyers postérieurs à son départ des lieux et en restitution du dépôt de garantie, tandis que la bailleresse sollicitait reconventionnellement le paiement de réparations locatives (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, F-D). La Cour y a rappelé que le juge ne peut écarter la demande du bailleur au titre des dégradations sans analyser les éléments de preuve produits, fussent-ils constitués de constats établis postérieurement au départ du locataire. Or, l’issue de ce contentieux commande directement le sort des sommes consignées, le bailleur ne pouvant retenir le dépôt de garantie qu’à concurrence des dettes justifiées du preneur.
La jurisprudence récente a toutefois neutralisé les tentatives des bailleurs d’obtenir, par la voie délictuelle, la réparation d’un préjudice résultant de l’exercice régulier du droit de résiliation. L’arrêt du 29 février 2024 précité a ainsi censuré les juges du fond qui avaient retenu la faute de la locataire pour avoir cessé tout versement d’indemnités à des bailleurs dont les lots étaient demeurés indisponibles à la relocation (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 21-16.755, F-D). La Cour a expressément écarté l’existence d’un devoir général du preneur de « maintenir à ses frais l’économie d’ensemble de l’opération », au bénéfice d’investisseurs bailleurs, dès lors que la résiliation était intervenue « aux dates d’échéance de ceux-ci et conformément aux dispositions légales et aux stipulations contractuelles ». Il en résulte que le congé régulier du preneur ne peut être sanctionné que si un abus dans l’exercice du droit est caractérisé, cette preuve incombant au bailleur.
Les effets du congé se combinent par ailleurs avec les obligations qui survivent à la résiliation du bail, au premier rang desquelles figure la réparation des dégradations locatives. Le bailleur qui entend obtenir le paiement des réparations locatives doit établir la réalité des dégradations et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir se borner à produire un constat non contradictoire établi longtemps après le départ du locataire. La troisième chambre civile a censuré, à cet égard, la cour d’appel qui avait écarté les éléments de preuve produits par le bailleur sans les analyser, en rappelant que « le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, F-D). Le départ du preneur ouvre ainsi une période contentieuse propre, relative à l’état des lieux de sortie, dont les enjeux financiers sont souvent considérables pour les deux parties.
B. Les facultés conventionnelles de résiliation et le régime de l’indemnité de rupture
Les parties peuvent aménager la faculté de résiliation du preneur dans les limites fixées par le statut, notamment en prévoyant des facultés de résiliation anticipée plus favorables au locataire. La pratique a ainsi développé la clause de résiliation annuelle, qui permet au preneur de dénoncer le bail à chaque échéance annuelle moyennant le respect d’un préavis contractuel. La troisième chambre civile a eu l’occasion de valider le jeu d’une telle stipulation dans le litige opposant la société FC Avignon Sud à la société Bricoman, la bailleresse ayant consenti, par avenant du 16 juin 2014, « la poursuite du bail pour une nouvelle durée de neuf ans avec faculté de résiliation annuelle par le preneur », lequel a délivré congé à effet du 31 juillet 2016 (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-19.488, F-D). La validité de ce congé n’a pas été remise en cause, le litige ayant exclusivement porté sur les réparations locatives et le sort des travaux réalisés par le locataire pendant la durée du bail.
Le litige a connu un épilogue le 21 mai 2026, la Cour ayant rejeté le pourvoi formé contre l’arrêt rendu sur renvoi après la cassation de 2023 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-21.612, F-D). La Cour y a précisé que « l’application de l’article 555 du code civil au profit du locataire sortant, en cas de silence du contrat sur le sort des travaux, supposait que les constructions édifiées par le locataire, que le bailleur décidait de conserver, soient de réelles constructions nouvelles, et non pas de simples réparations ou améliorations d’un ouvrage existant ». Le preneur qui a quitté les lieux après avoir donné congé ne peut donc prétendre à une indemnisation au titre de ses travaux que si ceux-ci constituent de véritables constructions nouvelles, le simple réaménagement d’ouvrages existants ne relevant pas du régime de l’article 555 du code civil. Cette solution, rendue dans la continuité du congé du preneur, illustre la rigueur avec laquelle la chambre appréhende les demandes indemnitaires formées par le locataire sortant.
La liberté contractuelle s’exerce également dans le sens inverse, lorsque le bail stipule une indemnité de rupture anticipée à la charge du preneur qui résilie le bail avant son terme. La troisième chambre civile a précisé le régime de cette clause par un arrêt du 9 mars 2023, en jugeant que « l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358, F-D). Il s’ensuit que l’action du bailleur en paiement de cette indemnité est soumise à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, et non à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code, laquelle ne gouverne que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Le rattachement de l’indemnité à la durée du bail, fût-elle « immédiatement liée » à la durée statutaire, ne suffit pas à faire entrer l’action dans le champ de la prescription spéciale.
Le congé du preneur s’inscrit ainsi dans un système normatif complet, qui articule les dispositions impératives du statut, les stipulations conventionnelles et les règles de droit commun de la prescription. Or, cette articulation est source de difficultés pratiques récurrentes pour les parties, tant les enjeux financiers de la sortie du locataire sont importants. A cet égard, le preneur qui envisage de quitter les lieux doit vérifier, avant toute notification, le point de départ de son préavis, la date d’effet de son congé au regard de l’échéance triennale, l’existence d’une clause de résiliation annuelle ou d’une clause d’indemnité de rupture, ainsi que le sort de ses travaux et de ses améliorations. La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 fournit, sur l’ensemble de ces points, un corpus de solutions désormais stabilisé, dont la méconnaissance expose le preneur à des demandes indemnitaires substantielles.
Conclusion
Le congé du preneur constitue, dans le droit des baux commerciaux, une prérogative d’ordre public dont la troisième chambre civile a précisément dessiné les contours depuis 2023. La faculté de résiliation triennale, ouverte au preneur par l’article L. 145-4 du code de commerce, se transmet au bail renouvelé par l’effet de l’article L. 145-12 du même code, quand bien même le bail initial serait soumis à un régime dérogatoire tel que celui des résidences de tourisme. Son exercice demeure libre, aucun motif n’étant exigé et aucun abus ne pouvant être retenu lorsque le preneur informe son bailleur en temps utile de sa volonté de quitter les lieux. En conséquence, le congé régulier met fin au bail à la date d’échéance choisie, le preneur n’étant alors redevable, jusqu’à la restitution des clés, que d’une indemnité d’occupation, et non des loyers jusqu’au terme du contrat. Par ailleurs, les stipulations conventionnelles peuvent aménager la faculté de résiliation, soit pour l’étendre, comme dans l’hypothèse de la résiliation annuelle, soit pour assortir le départ anticipé du preneur d’une indemnité de rupture, dont le régime de prescription a été précisément déterminé. Dès lors, la sécurisation de la sortie du preneur suppose une lecture attentive des clauses du bail, des règles de computation des délais et de la jurisprudence la plus récente, au regard desquelles les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent tant les preneurs que les bailleurs dans la rédaction de leurs congés et la gestion de leurs contentieux.
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