I. L’ouverture de la procédure collective du preneur : le gel des actions en résiliation fondées sur les créances antérieures
A. L’interruption de l’action en constatation de la clause résolutoire
Le statut des baux commerciaux confère au bailleur un droit à la résiliation de plein droit du contrat lorsque les loyers demeurent impayés. L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai et reproduire les stipulations du contrat. Cette prérogative rencontre toutefois une limite majeure lorsque le preneur fait l’objet d’une procédure collective. La résiliation fondée sur les créances antérieures au jugement d’ouverture est alors soumise au régime spécifique du livre VI du code de commerce.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 25 janvier 2023, fixé la portée de cette articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit des entreprises en difficulté (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957, consultable sur le site de la Cour de cassation). Le bailleur avait délivré deux commandements de payer visant la clause résolutoire avant que le preneur soit placé en liquidation judiciaire. Une ordonnance de référé avait constaté la résiliation des baux. La Cour de cassation a énoncé que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée ».
Cette solution repose sur l’article L. 622-21 du code de commerce. Aux termes de son I, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice des créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17. Sont visées les actions tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Or, l’action en constatation de la clause résolutoire pour des loyers antérieurs entre précisément dans cette catégorie. En conséquence, le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire que si la résiliation a été constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée avant l’ouverture. Dès lors, la seule délivrance d’un commandement demeuré infructueux ne suffit pas à préserver les droits du bailleur contre l’écoulement de la procédure collective.
La chambre commerciale a confirmé ce raisonnement dans un arrêt du 12 juin 2024, publié au Bulletin, relatif au redressement judiciaire du preneur (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, consultable sur le site de la Cour de cassation). Elle a rappelé que l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce ne permet au bailleur de demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture qu’au terme d’un délai de trois mois. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. La date à laquelle le juge-commissaire doit apprécier le paiement des loyers a ainsi été précisée. Cette question sera examinée dans la seconde partie de cette étude.
La distinction entre les créances antérieures et les créances postérieures au jugement d’ouverture constitue le fil conducteur de l’ensemble du régime. Les premières sont frappées par l’interruption des actions. Les secondes obéissent à des règles propres dont l’objet est de préserver la poursuite de l’activité pendant la période d’observation. A cet égard, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que le placement en redressement judiciaire ne prive pas le preneur de la faculté d’invoquer les irrégularités du commandement délivré avant l’ouverture. La validité de l’acte demeure une condition de l’acquisition de la clause résolutoire. L’action tendant à la constatation de cette acquisition ne pourrait, en revanche, plus être poursuivie après le jugement d’ouverture.
Le bailleur confronté à l’ouverture d’une procédure collective contre son preneur doit donc vérifier, pour les loyers antérieurs, si une décision passée en force de chose jugée a constaté la résiliation. A défaut, il devra attendre l’issue de la procédure ou se tourner vers les mécanismes propres aux créances postérieures. Or, cette exigence de célérité est souvent méconnue des bailleurs. Ceux-ci découvrent fréquemment l’impossibilité de poursuivre leur action après le jugement d’ouverture. En conséquence, la sécurisation de la clause résolutoire suppose une action en constatation diligentée sans délai et menée jusqu’à une décision irrévocable. La simple ordonnance de référé frappée d’appel ne confère pas à la résiliation un caractère définitif au sens de l’article L. 622-21 du code de commerce.
B. Le régime propre des loyers postérieurs au jugement d’ouverture
Les loyers afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture échappent à l’interruption des actions prévue à l’article L. 622-21 du code de commerce. Ils constituent des créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure. Ils peuvent aussi résulter d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation, au sens de l’article L. 622-17 du même code. Ces créances sont payées à leur échéance. A défaut, elles bénéficient d’un privilège avant toutes les autres créances. Cette faveur accordée au bailleur s’accompagne d’une faculté de résiliation dont les conditions ont été précisées par la jurisprudence la plus récente.
L’arrêt de la chambre commerciale du 12 juin 2024 apporte sur ce point une clarification essentielle (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Cour de cassation a jugé que « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés ». En l’espèce, le preneur avait payé les loyers postérieurs la veille du dépôt de la requête du bailleur. Le paiement avait été reçu le jour même du dépôt. La Cour de cassation en a déduit que « la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur, la requête du bailleur doit être rejetée ».
Cette solution consacre une appréciation concrète et actualisée de la situation locative au jour où le juge-commissaire statue. Le bailleur ne peut donc se prévaloir d’un arriéré réglé, même tardivement, dès lors que le paiement est intervenu avant le dépôt de sa requête. Le paiement effectué avant que le juge ne statue emporte également le rejet de la demande. Par ailleurs, le délai de trois mois imposé par l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce constitue un délai de forclusion. Sa computation s’opère à compter du jugement d’ouverture. Dès lors, le bailleur ne peut agir qu’à l’issue de ce délai, la faculté de résiliation ne lui étant ouverte qu’au terme de la période de trois mois prévue par le texte. Cette règle traduit la volonté du législateur de laisser au preneur une marge de manœuvre pour régulariser sa situation au cours de la période d’observation.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 29 janvier 2026, confirmé la portée de ces principes dans un contentieux opposant un bailleur à un preneur placé en redressement judiciaire (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.185, consultable sur le site de la Cour de cassation). La locataire avait été assignée en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire avant son placement en redressement judiciaire. Son administrateur avait ensuite « notifié la résiliation du bail et restitué les locaux le 28 juin 2019 ». La Cour de cassation a refusé de censurer l’arrêt qui avait constaté la résiliation de plein droit du bail au 6 décembre 2018. La clause avait, en effet, été acquise avant l’ouverture de la procédure. L’indemnité d’occupation due à compter du 7 décembre 2018 jusqu’à la libération des locaux a, par suite, été fixée. Cette décision illustre la coexistence des deux régimes.
La clause résolutoire acquise antérieurement au jugement d’ouverture produit ainsi ses effets. La résiliation notifiée par l’administrateur pour les contrats en cours obéit, pour sa part, au régime de l’article L. 622-13 du code de commerce. Le contentieux des loyers postérieurs soulève, en outre, la question du montant de l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail. La jurisprudence de la troisième chambre civile retient que cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux. Le preneur est tenu de restituer les locaux à l’issue de la procédure. A cet égard, l’administrateur ou le liquidateur qui notifie la résiliation du bail doit veiller à la restitution des locaux dans les meilleurs délais. L’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation constitue, en effet, une créance née pour les besoins de la procédure.
La charge de la preuve de la libération des lieux pèse sur l’occupant. Celui-ci doit démontrer la remise des clés au bailleur. En conséquence, le débiteur en procédure collective qui néglige cette formalité expose le patrimoine de l’entreprise à une dette locative croissante. Le régime des loyers postérieurs confère ainsi au bailleur un statut privilégié au sein de la procédure collective. Ce statut ne lui permet pas, toutefois, de s’affranchir des conditions légales de la résiliation. La jurisprudence de 2023 à 2026 a précisé les contours de ce régime en consacrant une appréciation au jour où le juge statue. Elle a également rappelé le caractère forclusif du délai de trois mois. Dès lors, la maîtrise de ces règles suppose une connaissance fine des textes du livre VI du code de commerce. Elle implique aussi une parfaite articulation de ces textes avec le statut des baux commerciaux, l’ouverture d’une procédure collective contre le preneur constituant un événement majeur dans la vie du contrat de bail.
II. Les voies de la résiliation et le sort de la créance locative du bailleur
A. La résiliation judiciaire et l’exigence d’un manquement suffisamment grave
Lorsque la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre, le bailleur conserve la faculté d’obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial. Cette voie, fondée sur le droit commun des contrats, suppose la démonstration d’un manquement du preneur à ses obligations. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 27 février 2025, rappelé que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée qu’à la condition que l’inexécution constatée présente un degré de gravité suffisant (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-17.898, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Cour de cassation a rappelé, sur le fondement de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement ». Elle a souligné que le contrat n’est point résolu de plein droit dans ce cadre.
En l’espèce, la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail en se bornant à relever le non-paiement des loyers et des charges. Elle n’avait pas recherché si ce manquement était suffisamment grave. La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant que « sans rechercher si le non-paiement du loyer et des charges constaté était un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Cette exigence de gravité revêt une importance particulière lorsque le preneur est en difficulté. La seule existence d’un arriéré locatif ne saurait, à elle seule, justifier la résiliation judiciaire du bail. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé qu’un bail déjà résilié ne peut être à nouveau résilié. La délivrance de deux commandements successifs ne permet pas au bailleur de faire constater une seconde acquisition de la clause résolutoire.
La résiliation judiciaire du bail commercial doit, en outre, être distinguée de la résiliation unilatérale par notification consacrée par l’article 1226 du code civil. Aux termes de ce texte, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 25 janvier 2024, précisé les conditions de mise en œuvre de cette faculté dans le contentieux locatif (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.583, consultable sur le site de la Cour de cassation). La locataire avait quitté les locaux en invoquant le comportement du gérant de la société bailleresse. Les agissements de ce dernier envers les salariées étaient de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des lieux loués. La Cour de cassation a jugé que la résiliation par notification pouvait être valablement mise en œuvre sans mise en demeure préalable lorsque celle-ci serait vaine.
La Cour de cassation a, dans cette même décision, énoncé que « une telle mise en demeure n’a cependant pas à être délivrée lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine ». Elle a également souligné que le comportement du dirigeant était « d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, de sorte qu’une mise en demeure préalable à la notification de la résiliation des baux, qui eût été vaine, n’était pas nécessaire ». Cette solution confirme que la gravité de l’inexécution constitue le critère central de la résiliation unilatérale. La mise en demeure n’est exigée que lorsqu’elle est susceptible d’aboutir. Or, cette articulation entre l’article 1226 du code civil et le statut des baux commerciaux intéresse directement les bailleurs confrontés à un preneur en procédure collective. La résiliation par notification permet, en effet, d’éviter les lenteurs d’une action judiciaire. Dès lors, le recours à ce mécanisme suppose une appréciation rigoureuse de la gravité du manquement et de l’inutilité de la mise en demeure.
La jurisprudence de la troisième chambre civile esquisse ainsi un cadre complet des voies de résiliation du bail commercial. La clause résolutoire obéit aux conditions de l’article L. 145-41 du code de commerce. La résiliation judiciaire suppose un manquement grave. La résiliation unilatérale par notification est subordonnée à une inexécution suffisamment grave et à l’inutilité de la mise en demeure. En conséquence, le bailleur qui entend mettre fin au contrat doit choisir la voie la plus adaptée à sa situation. Il doit tenir compte de l’éventuelle procédure collective du preneur, qui modifie profondément l’économie de ces mécanismes. A cet égard, l’accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux permet d’apprécier la pertinence de chaque voie et de sécuriser la procédure engagée.
B. Le sort des locaux et de la créance locative : indemnité d’occupation, opposabilité et compensation
La résiliation du bail commercial du preneur en procédure collective emporte la question du sort des locaux et de la créance du bailleur. L’article L. 641-12 du code de commerce prévoit, en matière de liquidation judiciaire, le régime de la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise. La résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail. Elle peut aussi résulter de la demande du bailleur tendant à la résiliation judiciaire ou à la constatation de la résiliation de plein droit pour des causes antérieures au jugement. Elle peut, enfin, être fondée sur le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14. Le texte précise que le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur. Toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est, en ce cas, réputée non écrite.
L’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail constitue une créance née pour les besoins de la procédure, au sens de l’article L. 622-17 du code de commerce. La jurisprudence de la troisième chambre civile retient que cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des locaux. L’arrêt du 29 janvier 2026 déjà mentionné l’illustre, l’indemnité d’occupation ayant été fixée « à compter du 7 décembre 2018 et jusqu’à la libération des locaux le 28 juin 2019 » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.185, consultable sur le site de la Cour de cassation). La question de l’opposabilité du bail à la procédure collective a, par ailleurs, été examinée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785, consultable sur le site de la Cour de cassation).
Dans cette dernière affaire, un preneur avait conclu un bail commercial portant pour partie sur un local dont la bailleresse n’était pas propriétaire. Ce local dépendait de la liquidation judiciaire du véritable propriétaire. La cour d’appel avait rejeté la demande du preneur tendant à ce que son bail soit déclaré opposable à la liquidation judiciaire. Elle avait relevé d’office, sans inviter les parties à présenter leurs observations, que le preneur ne soumettait aucune proposition de loyer ou d’indemnité d’occupation. Elle avait également retenu l’absence de préjudice justifié. La Cour de cassation a censuré cette décision sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile. Aux termes de ce texte, « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ». Elle a jugé qu’« en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ces moyens relevés d’office, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Cette solution protège le preneur qui se prévaut de la théorie de l’apparence à l’encontre de la liquidation judiciaire du propriétaire des locaux.
La créance du bailleur peut, en outre, se heurter à la question de la compensation avec les créances indemnitaires du preneur. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 12 octobre 2023, précisé les conditions de cette compensation dans le cadre d’une procédure collective (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-20.375, consultable sur le site de la Cour de cassation). La Cour de cassation a énoncé que « les créances nées postérieurement au jugement d’ouverture et non éligibles au paiement préférentiel, ne peuvent donner lieu à une compensation pour créances connexes que si elles ont été régulièrement déclarées ». La cour d’appel avait compensé la créance de loyers de la bailleresse avec la créance indemnitaire des locataires au titre d’un trouble de jouissance. Elle s’était fondée sur le seul caractère connexe de ces créances. La Cour de cassation a censuré cette décision. La cour d’appel n’avait pas constaté que la créance indemnitaire, née postérieurement au jugement d’ouverture et non éligible au paiement préférentiel, avait été régulièrement déclarée.
Cette solution, rendue à propos d’un bail d’habitation mais fondée sur des textes d’application générale, intéresse directement le contentieux des baux commerciaux. La compensation entre la créance de loyers et la créance indemnitaire du preneur ne peut s’opérer qu’au terme d’une analyse rigoureuse de la nature des créances en présence. L’exigence de déclaration de la créance indemnitaire constitue, en effet, une condition préalable à toute compensation, même entre créances connexes. En conséquence, le preneur qui invoque un trouble de jouissance à l’encontre de la procédure collective du bailleur doit veiller à la déclaration de sa créance au passif. A défaut, la compensation ne pourra produire ses effets. Dès lors, la maîtrise des règles de déclaration des créances apparaît comme un enjeu déterminant de la liquidation du passif locatif.
Le sort de la créance locative dans la procédure collective du preneur obéit ainsi à un ensemble de règles dont la finalité est de concilier la protection du bailleur et les intérêts des créanciers. Le privilège conféré aux créances postérieures par l’article L. 622-17 du code de commerce assure au bailleur un paiement prioritaire de ses loyers courants. La faculté de résiliation lui permet, par ailleurs, de recouvrer la libre disposition de ses locaux. L’opposabilité du bail à la liquidation judiciaire et les conditions de la compensation sont appréciées de manière protectrice des droits des parties. Le contrôle de la Cour de cassation demeure, en la matière, particulièrement exigeant. A cet égard, la défense des intérêts du bailleur comme ceux du preneur suppose une connaissance précise des règles du livre VI du code de commerce. L’articulation de ces règles avec le statut des baux commerciaux peut être sécurisée par un avocat au contentieux commercial.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a considérablement précisé le régime de la résiliation du bail commercial du preneur en procédure collective. L’ouverture de la procédure interrompt, en premier lieu, les actions en constatation de la clause résolutoire fondées sur des créances antérieures. Seule une décision passée en force de chose jugée antérieure au jugement d’ouverture préserve les droits du bailleur. Le régime des loyers postérieurs obéit, pour sa part, aux conditions de l’article L. 622-14 du code de commerce. Le juge-commissaire doit s’assurer, au jour où il statue, que les loyers demeurent impayés. La résiliation ne peut, en outre, être demandée qu’après l’expiration du délai de trois mois courant à compter du jugement d’ouverture.
Les voies de la résiliation et le sort de la créance locative ont, en second lieu, été encadrés par un contrôle juridictionnel exigeant. La résiliation judiciaire suppose un manquement suffisamment grave. La résiliation unilatérale par notification est subordonnée à l’inutilité de la mise en demeure. La compensation des créances connexes est conditionnée à leur régularité. L’indemnité d’occupation demeure due jusqu’à la libération effective des locaux. L’opposabilité du bail à la liquidation judiciaire est appréciée dans le respect du principe de la contradiction. Cette construction prétorienne offre aux praticiens du droit des baux commerciaux un cadre d’analyse fiable pour appréhender la résiliation du bail dans le contexte des procédures collectives. Les enjeux économiques de ces questions sont, pour les bailleurs comme pour les preneurs, considérables.
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