Au mois d’août 2026, les acteurs de la gestion de copropriété pressent les pouvoirs publics de publier le décret consécutif aux ordonnances portant réforme de la copropriété ainsi que l’arrêté fixant le nouveau modèle de formulaire de vote par correspondance. L’attente porte sur des centaines de milliers de syndicats, dont la tenue des assemblées générales dépend des instruments de vote à distance instaurés par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 et de l’arrêté du même jour fixant le modèle de formulaire.
Le dispositif, entré en vigueur le 1er juin 2020, permet à chaque copropriétaire de voter sans se déplacer et sans donner pouvoir, au moyen d’un formulaire normalisé joint à la convocation. Cette modernisation n’a pas supprimé les contentieux, bien au contraire : la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été saisie, de 2020 à 2026, de nombreuses questions portant sur la feuille de présence, la validité des mandats, la computation des voix et la nullité des délibérations. Aucune étude d’ensemble n’a, à ce jour, confronté cette jurisprudence récente au formalisme renouvelé du scrutin de copropriété.
La présente étude examinera successivement le cadre juridique du vote à distance, dont le formulaire et la feuille de présence constituent les instruments essentiels (I), puis le contrôle juridictionnel de la régularité des scrutins, entre nullité des votes viciés et sauvegarde des délibérations (II).
I. Le vote à distance, un droit d’exercice récent et strictement encadré
A. Le formulaire de vote par correspondance : modèle imposé, délais de réception et prise en compte des suffrages
L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté » (article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le même texte précise que « si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ». Le législateur a ainsi voulu préserver la sincérité d’un scrutin dont le vote à distance ne doit jamais altérer la portée.
Le formulaire est l’objet d’un modèle réglementaire dont l’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance dispose qu’« il peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée ». Or, l’article 9, alinéa 2, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 impose que « le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation » (article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La convocation, notifiée « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long », conditionne ainsi la possibilité effective de voter à distance.
Le délai de retour du formulaire est également réglé avec précision. L’article 9 bis du même décret dispose que « pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion » et que « lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi » (article 9 bis du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La présomption attachée à l’envoi électronique allège la charge du copropriétaire, sans dispenser le syndic d’organiser une réception fiable des formulaires avant l’assemblée.
La prise en compte du formulaire au moment du vote obéit à une règle de priorité de la présence physique. L’article 14-1 du décret du 17 mars 1967 énonce que « au moment du vote, le formulaire de vote par correspondance n’est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l’associé ou leur mandataire est présent à l’assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle a été établi ou reçu le formulaire de vote par correspondance ou le mandat avec délégation de vote, y compris en cas de délégation de vote sans désignation d’un mandataire » (article 14-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le copropriétaire qui se déplace conserve donc le dernier mot, et son formulaire antérieur est neutralisé.
Le scrutin à distance s’insère, par ailleurs, dans le régime des majorités redéfini par la réforme. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi » (article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La formule, reprise à l’identique par la doctrine et les praticiens, intègre les votants par correspondance dans le décompte ordinaire de la majorité.
La troisième chambre civile a rappelé la portée de ce régime dans un arrêt du 6 novembre 2025, où le syndicat des copropriétaires soutenait que les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives avaient pu être votées à la majorité de l’article 24. La Cour de cassation a jugé que « la possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 étant limitée aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, ce qui exclut la modification des quote-parts des parties communes attachées à chaque lot », la résolution ayant affecté des tantièmes à un lot qui en était dépourvu devait être annulée « faute d’avoir été adoptée à l’unanimité » (Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.645). La majorité de l’article 24, fût-elle atteinte avec les voix exprimées par correspondance, ne couvre pas les modifications des tantièmes, réservées à l’unanimité.
A cet égard, le formalisme de l’information des copropriétaires conditionne la validité des résolutions soumises au vote. La troisième chambre civile a, dans un arrêt publié au Bulletin du 6 février 2025, approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que les documents joints à la convocation, à savoir les courriers du copropriétaire demandeur, des photographies, des croquis et des simulations, « précisaient suffisamment la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés », de sorte que la résolution d’autorisation de travaux avait été adoptée en connaissance de cause (Civ. 3e, 6 février 2025, n° 23-18.586). Le même arrêt rappelle que, « lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement », ce qui gouverne la composition du scrutin selon l’objet de chaque résolution.
B. La feuille de présence et les mandats : les instruments de la sincérité du scrutin
La feuille de présence constitue le document pivot du scrutin de copropriété. L’article 14 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 2 juillet 2020, dispose qu’il « est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé » selon qu’il est « présent physiquement ou représenté », qu’il « participe à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique » ou qu’il a « voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic » (article 14 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le texte ajoute que la feuille « indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose », qu’« elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire » et qu’« elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale ».
La participation par visioconférence est elle-même encadrée par l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, selon lequel « l’assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant », la décision étant prise « sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical » (article 13-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). La vérification de l’identité du votant à distance devient ainsi une condition de la régularité du scrutin.
La délégation de vote demeure, en parallèle, régie par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat » et « chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote », sauf lorsque « le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat » (article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le syndic et ses proches ne peuvent ni recevoir de mandat ni présider l’assemblée, et l’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 confie les mandats sans désignation de mandataire au président du conseil syndical « afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote » (article 15-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
La jurisprudence a précisé la sanction des omissions affectant la feuille de présence. Dans un arrêt du 28 janvier 2021, la troisième chambre civile a énoncé, sur le fondement de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, que « l’omission de ces mentions ne rend l’assemblée générale annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants permettant l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes » (Civ. 3e, 28 janvier 2021, n° 19-17.906). La cour d’appel qui avait annulé l’assemblée au seul motif que la feuille ne mentionnait pas le nombre de voix attaché aux parties communes spéciales, sans constater l’absence d’éléments suffisants de contrôle, a été censurée : la feuille de présence doit être rapprochée du procès-verbal pour apprécier la possibilité de reconstituer le vote.
Le cumul des mandats donne lieu à un contentieux nourri, dont un arrêt du 10 septembre 2020 offre une illustration. En l’espèce, des copropriétaires soutenaient que le nombre de voix détenues par un mandataire excédait la limite légale alors applicable, faute de comptabiliser les tantièmes de la société civile immobilière dont il était le représentant légal. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir écarté ces tantièmes du calcul, en relevant que « sur la feuille de présence portant mention des signatures et des représentations de mandats, M. G… signait en qualité de représentant légal de la SCI La Manu et non au titre d’un mandat délivré à sa personne », de sorte que « les 224 tantièmes de cette SCI ne devaient pas être comptabilisés dans le cumul des mandats » (Civ. 3e, 10 septembre 2020, n° 18-24.350). La distinction entre la représentation légale d’une personne morale copropriétaire et la délégation de vote demeure donc déterminante pour le respect du plafond des mandats.
En conséquence, la qualité pour voter conditionne la régularité de la feuille de présence et, partant, celle des délibérations. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 13 juin 2024, rappelé que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes » et que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat », en censurant la cour d’appel qui avait rejeté la demande d’annulation sans rechercher « si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter » (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-17.764). Or, la haute juridiction ajoute que « l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief », ce qui confère à la vérification des votants une importance première.
II. Le contrôle juridictionnel des scrutins de copropriété : nullités et sauvegarde des délibérations
A. Les irrégularités de vote sanctionnées : mandats viciés et composition de l’assemblée
Le mandat irrégulier constitue l’une des causes classiques de nullité des délibérations. Dans un arrêt du 21 septembre 2022, la troisième chambre civile a jugé que « le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n’aurait eu aucune incidence sur les majorités requises » (Civ. 3e, 21 septembre 2022, n° 21-20.227). La cour d’appel avait pourtant constaté que le copropriétaire concerné ne disposait que de 6,47 % des voix du syndicat et que l’irrégularité « n’entraînerait aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des résolutions ». Cette considération a été déclarée inopérante : la validité du scrutin ne se mesure pas à l’aune de son influence sur le résultat, mais à celle du respect des règles de vote.
La même rigueur vaut pour la composition de l’assemblée, comme l’illustre l’arrêt du 13 juin 2024 précité, qui énonce que « l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief » (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-17.764). Des personnes dépourvues de la qualité de copropriétaire ou de mandataire ne peuvent prendre part au vote, quand bien même leur participation n’aurait pas modifié l’adoption des résolutions. Or, la censure a également porté sur le moyen d’office relevé par la cour d’appel, qui avait écarté la demande en nullité au motif que le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 était expiré, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, en méconnaissance de l’article 16 du code de procédure civile.
Le régime de la contestation des décisions d’assemblée générale est, il est vrai, borné par des délais stricts. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes », notification réalisée « par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le vote par correspondance place le votant dans la situation du copropriétaire « défaillant » lorsque sa résolution a été amendée, ce qui lui ouvre, à cette condition, le droit de contester la décision dans le délai de deux mois.
La jurisprudence a, par ailleurs, étendu aux associations syndicales libres le principe de la nullité pour inobservation des règles de vote. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a énoncé qu’« une résolution de l’assemblée générale d’une association syndicale est nulle du seul fait que cette assemblée n’a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote », en censurant la cour d’appel qui avait refusé d’annuler l’assemblée au motif que les demanderesses avaient voté en faveur de l’ensemble des résolutions (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-12.239). Le parallélisme entre la copropriété et l’association syndicale confirme que les modalités de vote, qu’elles soient légales ou statutaires, sont d’ordre public conventionnel.
Enfin, tant que la nullité n’est pas prononcée, les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 22 mai 2025, que « les décisions d’assemblées générales sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées », en censurant la cour d’appel qui avait écarté une délibération de 1981 au motif que sa subsistance n’était pas démontrée en l’absence de production de la décision ayant rejeté le recours formé contre elle (Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-19.885). Il en résulte que la charge de la preuve de l’annulation pèse sur celui qui se prévaut de l’inopposabilité d’une délibération, ce qui protège la stabilité des décisions collectives.
B. L’irrégularité formelle et l’article 17-1 du décret de 1967 : la préservation du résultat du vote
La réforme de 2020 a introduit une limite notable à l’annulation des assemblées générales. L’article 17-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, créé par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, dispose que « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté » (article 17-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Le texte organise ainsi une dissociation entre l’irrégularité formelle, qui ne fait pas nécessairement tomber la délibération, et l’irrégularité substantielle, qui la vicie.
La troisième chambre civile a été conduite à préciser l’application dans le temps de ce texte. Dans un arrêt du 23 mars 2022, un copropriétaire se prévalait, devant la cour d’appel, de l’article 17-1 pour écarter l’annulation d’une assemblée de 2016 dont le procès-verbal ne mentionnait pas les noms et le nombre de voix des copropriétaires opposants ou abstentionnistes. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir écarté ce texte, créé par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, « en l’absence d’irrégularité formelle affectant celui-ci », le procès-verbal litigieux étant antérieur à son entrée en vigueur (Civ. 3e, 23 mars 2022, n° 21-13.544). Le même arrêt retient qu’un procès-verbal constatant l’élection du bureau « par tous les copropriétaires présents ou représentés » ne saurait mentionner d’opposants ou d’abstentionnistes, et que l’absence de telles mentions ne constitue pas, en pareille hypothèse, une irrégularité.
Le rapprochement de ces solutions avec l’arrêt du 28 janvier 2021 précité dessine une jurisprudence cohérente : l’irrégularité formelle de la feuille de présence ou du procès-verbal n’emporte annulation que lorsque la reconstitution du sens du vote est impossible. Dans l’affaire tranchée le 28 janvier 2021, la cour d’appel avait annulé l’assemblée au motif que la feuille de présence ne mentionnait pas le nombre de voix attaché aux parties communes spéciales, sans constater l’impossibilité de contrôler les résultats « par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d’assemblée générale » (Civ. 3e, 28 janvier 2021, n° 19-17.906). La censure a précisément sanctionné l’absence de cette recherche.
Des lors, le juge doit vérifier, avant de prononcer la nullité, si le document litigieux contient « les éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes ». Or, cette exigence rejoint le contenu prescrit par l’article 17 du décret du 17 mars 1967, qui impose au procès-verbal de comporter « sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote » et de « préciser les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 », les « incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote » devant être mentionnés, la « feuille de présence est annexée au procès-verbal » (article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
A cet égard, le sort des votants par correspondance dans la mention des défaillants mérite une attention particulière. Le procès-verbal doit recenser, au titre de chaque résolution, les copropriétaires « assimilés à un copropriétaire défaillant », catégorie introduite par la réforme pour les votants par correspondance dont la résolution a été amendée. Cette mention conditionne, en pratique, l’information des intéressés sur leur droit de contester la décision dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et sa défaillance pourrait priver la délibération de la sécurité juridique que le formalisme rénové a voulu garantir.
La coexistence de l’article 17-1 du décret et des solutions jurisprudentielles antérieures n’est donc pas contradictoire : l’irrégularité substantielle des votes, tenant à la qualité des votants ou à la validité des mandats, entraîne la nullité sans considération du résultat, tandis que l’irrégularité formelle n’est sanctionnée que lorsqu’elle prive le juge de tout moyen de contrôle. La distinction entre le vice de forme et le vice de fond, classique en droit des nullités, trouve ici une application d’autant plus nette que le législateur a entendu préserver les délibérations des assemblées générales, dont la fréquence annuelle ne saurait tolérer l’incertitude.
En conséquence, la publication attendue du décret et de l’arrêté annoncés sur les réseaux sociaux prolongera cette évolution vers la dématérialisation des scrutins, sans modifier l’économie générale du contrôle juridictionnel. Les praticiens de la copropriété, syndics comme conseils, doivent d’ores et déjà intégrer que la modernisation des instruments de vote n’a pas assoupli les exigences de sincérité du scrutin : formulaire joint à la convocation, réception dans les trois jours francs, feuille de présence complète, mandats limités et procès-verbal détaillé demeurent les conditions d’une délibération à l’abri des annulations.
Conclusion
Le vote par correspondance et la participation à distance ont profondément renouvelé le fonctionnement des assemblées générales de copropriété depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 et de ses textes d’application. La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2020 à 2026, en a dégagé les équilibres : une exigence rigoureuse sur la sincérité du scrutin, qui fait de la qualité des votants et de la validité des mandats des conditions de nullité sans grief, et une tolérance mesurée sur les irrégularités formelles, que l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 ne sanctionne que lorsqu’elles empêchent de reconstituer le sens du vote.
L’annonce, au mois d’août 2026, d’un décret et d’un arrêté consécutifs aux ordonnances portant réforme de la copropriété confirme que le législateur poursuit la modernisation du scrutin, notamment par la voie électronique. Or, cette dématérialisation accentuera encore l’importance des questions tranchées par la Cour de cassation, qu’il s’agisse de l’identification des votants, de la date de réception des suffrages ou de la portée des mentions du procès-verbal. Les copropriétaires et les syndicats confrontés à la contestation d’une assemblée générale gagneront à s’assurer, dès la convocation, du respect scrupuleux du formalisme rénové, dont le contentieux récent démontre qu’il demeure, à l’ère du vote à distance, la meilleure garantie de la validité des décisions collectives (contentieux des assemblées générales de copropriété).
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.