I. Les nuisances sonores du voisinage : un défaut susceptible d’engager la garantie du vendeur
A. Les conditions de la garantie : antériorité, gravité et caractère indécelable des nuisances
La garantie des vices cachés constitue le socle des recours ouverts à l’acquéreur d’un immeuble dont l’usage se révèle compromis. Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. La jurisprudence admet que des nuisances sonores, lorsqu’elles affectent un immeuble d’habitation, puissent constituer un tel défaut, pourvu que trois conditions soient réunies : l’antériorité des nuisances à la vente, leur gravité et leur caractère indécelable pour un acquéreur normalement diligent.
Le caractère indécelable du défaut s’apprécie à la lumière de l’article 1642 du code civil, aux termes duquel le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 25 septembre 2025, que le vice apparent est celui dont l’acquéreur a pu se convaincre dans toute son ampleur et ses conséquences. En matière de nuisances sonores, l’appréciation de cette indécelabilité dépend largement des circonstances de la visite du bien, les acquéreurs étant généralement reçus aux heures où l’activité bruyante se fait le moins ressentir.
L’affaire jugée par la troisième chambre civile le 8 janvier 2026 en offre une illustration éclatante. Par acte authentique du 27 mars 2013, un vendeur avait cédé à un couple une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce, dont les équipements mécaniques et les livraisons généraient des émergences sonores comprises entre quinze et trente-six décibels, très au-delà des seuils réglementaires. Après expertise, les acquéreurs ont obtenu de la cour d’appel de Versailles la nullité de la vente, la juridiction ayant retenu que le vendeur connaissait les nuisances et ne les avait pas révélées, les visites ayant été organisées aux moments les moins bruyants (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 23-23.861). La Cour de cassation n’a pas remis en cause ce chef de l’arrêt, confirmant ainsi que des nuisances sonores préexistantes, connues du vendeur et non révélées, vicient valablement la vente.
La gravité des nuisances s’apprécie au regard de leur intensité, de leur répétition et de leur incidence sur la destination de l’immeuble. Le critère de l’impropriété à l’usage, consacré par l’article 1641 du code civil, se combine ici avec l’appréciation concrète des juges du fond, lesquels s’appuient en pratique sur les constatations d’un expert acoustique. Or, la circonstance que les nuisances émanent d’un fonds tiers, et non de la chose vendue elle-même, n’a pas empêché la jurisprudence d’accueillir l’annulation, dès lors que le défaut tient aux qualités objectives du bien vendu, dont la tranquillité constitue un attribut essentiel lorsqu’il s’agit d’un logement.
Par ailleurs, la conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt publié au Bulletin du 16 mars 2023, selon lequel la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien. Cette solution, dégagée à propos de la caducité d’un permis de construire, confirme que les qualités de l’immeuble s’apprécient à la date de la vente, ce qui commande de rapporter la preuve que les nuisances existaient antérieurement à la conclusion du contrat.
La charge de la preuve pèse en premier lieu sur l’acquéreur, qui doit démontrer l’antériorité, la gravité et le caractère caché du désordre. En pratique, l’acquéreur confronté à des nuisances sonores doit recueillir sans délai et de manière méthodique les éléments de preuve. Le constat d’huissier de justice, instrumenté à différentes heures du jour et de la nuit, constitue le premier réflexe procédural, couplé à une expertise acoustique judiciaire ou amiable mesurant les niveaux d’émergence sonore par rapport aux seuils réglementaires. Les attestations des voisins, les courriers du syndic de copropriété, les mains courantes ou plaintes antérieures déposées en gendarmerie et, le cas échéant, les pétitions de copropriétaires, viennent corroborer l’ancienneté du trouble. La jurisprudence rappelle que l’acquéreur ne peut se contenter d’une simple allégation : il doit verser aux débats des éléments objectifs et circonstanciés, à défaut de quoi sa demande sera rejetée. Cette exigence, constante, a encore été appliquée par le tribunal judiciaire de Nantes qui, dans un jugement du 16 janvier 2025, a débouté un acquéreur invoquant des nuisances sonores liées à un restaurant situé sous l’appartement vendu, faute de démontrer que le trouble excédait les inconvénients normaux de voisinage et qu’il était antérieur à la vente (TJ Nantes, 1re ch., 16 janvier 2025, n° 22/04703).
B. La connaissance du vice par le vendeur et l’efficacité des clauses de non-garantie
La question de la connaissance du défaut par le vendeur détermine largement l’étendue de sa responsabilité. L’article 1643 du code civil dispose en effet qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. L’ignorance du vice par le vendeur ne fait donc obstacle à la garantie qu’en présence d’une clause de non-garantie, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 26 mars 2026, qui a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas recherché si une telle clause avait été stipulée à l’acte de vente (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.523).
En revanche, la clause de non-garantie demeure inopérante lorsque le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente. La chambre a jugé, par un arrêt du 18 janvier 2023, que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause. Dans cette espèce, une venderesse qui avait été syndic bénévole de l’immeuble et avait connaissance d’infiltrations récurrentes de toiture ne pouvait se prévaloir de la clause d’exclusion stipulée à l’acte, sa mauvaise foi ayant été déduite de ses propres constatations par la Cour.
Cette solution revêt une portée considérable dans les ventes de maisons mitoyennes d’un commerce bruyant, où la connaissance des nuisances par le vendeur résulte souvent de sa propre expérience de l’occupation du bien. A cet égard, le vendeur qui a habité l’immeuble ou qui l’a donné en location ne saurait sérieusement soutenir qu’il ignorait le fonctionnement des équipements du fonds voisin, quand bien même la clause de non-garantie aurait été insérée à l’acte. Des lors, la clause d’exclusion de garantie, fréquente dans les ventes entre particuliers, ne protège le vendeur que dans la mesure où celui-ci ignorait réellement le défaut, ce dont la preuve lui incombe.
La qualité du vendeur n’est toutefois pas sans incidence sur le régime de la preuve. La garantie des vices cachés s’apprécie indépendamment de la qualité de professionnel du vendeur, l’article 1645 du code civil ne gouvernant que l’étendue de l’indemnisation due au vendeur de mauvaise foi. Or, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour déduire la connaissance du vice des circonstances de l’espèce, telles que la durée d’occupation du bien, les plaintes antérieures ou encore les constats réalisés par un huissier de justice, comme en témoigne la jurisprudence de la période récente.
Dans le prolongement de ce principe, la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt publié au Bulletin du 19 octobre 2023, que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause de non-garantie, et ce quand bien même la société venderesse aurait connu des changements quant à l’identité de ses associés et gérants (Civ. 3e, 19 octobre 2023, n° 22-15.536, Publié au Bulletin). Cette solution consacre une présomption de connaissance du vice, qui neutralise la clause de non-garantie dans toutes les hypothèses où le vendeur s’est comporté en constructeur.
En outre, le concours des professionnels de l’immobilier élargit le cercle des responsabilités mobilisables par l’acquéreur. La troisième chambre civile a rappelé, dans son arrêt du 26 mars 2026, que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de l’acte auquel il prête son concours. L’office notarial qui instrumente la vente d’un immeuble exposé à des nuisances sonores sans attirer l’attention des parties sur ce risque engage dès lors sa responsabilité, laquelle ouvre droit à l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas contracter.
Au-delà du notaire, l’agent immobilier, tenu à une obligation d’information et de conseil envers les parties, voit également sa responsabilité recherchée dans ces contentieux. La première chambre civile de la Cour de cassation a jugé, par un arrêt publié au Bulletin du 28 juin 2023, que si la restitution du prix par suite de l’annulation du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, l’agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l’anéantissement de l’acte peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur (Civ. 1re, 28 juin 2023, n° 21-21.181, Publié au Bulletin). Cette jurisprudence, qui assure l’effectivité des restitutions, constitue une protection substantielle pour l’acquéreur dont le vendeur serait défaillant.
Il convient d’ajouter que la responsabilité du vendeur est désormais également appréciée au prisme de l’obligation précontractuelle d’information consacrée par l’article 1112-1 du code civil, selon lequel celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte, qui interdit aux parties de limiter ou d’exclure ce devoir, offre une voie complémentaire à l’acquéreur, distincte du dol et de la garantie des vices cachés, et dont le manquement peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du code civil. La cour d’appel de Lyon en a fait une application remarquée dans une affaire où un acquéreur découvrait, après la vente, les nuisances nocturnes générées par un club de jazz mitoyen : les vendeurs, qui avaient eux-mêmes subi ces nuisances et s’en étaient plaints auprès du syndic, ont été condamnés pour dol, la cour relevant expressément qu’il leur incombait d’informer l’acquéreur en application de l’article 1112-1, et que le trouble était impossible à constater en journée (CA Lyon, 1re ch. civ. A, 29 janvier 2026, n° 21/06123).
II. La sanction de la dissimulation : dol par réticence, restitutions et limites de l’indemnisation
A. La réticence dolosive du vendeur : l’obligation de révéler les sinistres et les nuisances connus
Lorsque le vendeur a délibérément tu une information déterminante, l’acquéreur peut se prévaloir du dol par réticence, dont la définition figure à l’article 1137 du code civil, selon lequel constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Cette qualification offre à l’acquéreur le bénéfice de l’annulation du contrat, sans qu’il ait à démontrer que le défaut rendait la chose impropre à son usage, la seule détermination de son consentement suffisant.
La jurisprudence de la troisième chambre civile fournit plusieurs illustrations topiques de la réticence dolosive dans les ventes immobilières. Par un arrêt du 7 novembre 2019, la chambre a approuvé l’annulation d’une vente prononcée par la cour d’appel d’Orléans, après avoir relevé que l’immeuble était situé dans une zone concernée par des mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse de mai 1989 à septembre 1996, qu’un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris, que le vendeur avait bénéficié d’une indemnité, qu’il avait omis de porter ces informations à la connaissance de l’acquéreur et qu’il avait fait une déclaration mensongère dans l’acte authentique de vente en indiquant qu’à sa connaissance le bien n’avait jamais connu de sinistres résultant de catastrophes naturelles (Civ. 3e, 7 novembre 2019, n° 18-13.463).
La chambre a précisé que le silence fautif du vendeur avait vicié le consentement de l’acquéreur sur un élément déterminant et l’avait conduit à contracter à des conditions qu’il n’aurait pas acceptées s’il avait eu connaissance, même au dernier moment, de cette information. Cette formulation, devenue un attendu de principe, fixe le critère du caractère déterminant de l’information dissimulée : celui-ci s’apprécie in concreto, par référence à la décision qu’aurait prise l’acquéreur informé, et non par référence à l’usage du bien. En consequence, la réticence dolosive se distingue du vice caché en ce qu’elle n’exige pas la démonstration de l’impropriété à l’usage.
La même logique gouverne la dissimulation des sinistres liés à la sécheresse et aux mouvements de terrain. Par un arrêt du 29 mars 2018, la troisième chambre civile a approuvé l’annulation d’une vente au profit d’acquéreurs qui n’avaient pas été informés des fissures apparues à la suite des étés secs de 2003 et 2004, la venderesse, gérante de la société civile immobilière, ayant sciemment dissimulé les travaux de réfection qui avaient suivi les désordres apparus en 2003-2004, avait été déterminant de la décision des acquéreurs d’acquérir le bien à ce prix. La lettre adressée par la venderesse à la commune pour demander la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, qui décrivait la dégradation de l’immeuble, a constitué la preuve décisive de sa connaissance des désordres.
La dissimulation des sinistres naturels se heurte par ailleurs au dispositif légal d’information de l’acquéreur. L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose en effet au vendeur d’informer l’acquéreur, dans l’état des risques, de l’existence des risques naturels et prévisibles, et précise que lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 du code des assurances, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble. En cas de manquement, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix, ainsi que le prévoit le V du même article.
En matière de nuisances sonores, la réticence dolosive s’apprécie au regard des circonstances de la visite du bien et des informations échangées lors des négociations. L’arrêt du 8 janvier 2026 illustre la rigueur avec laquelle les juges sanctionnent le vendeur qui organise la découverte du bien aux heures où l’activité bruyante est suspendue, une telle manœuvre caractérisant l’intention dolosive au même titre qu’une déclaration mensongère (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 23-23.861). Des lors, l’acquéreur qui découvre après la vente l’existence de nuisances antérieures dispose d’un choix stratégique entre l’action en nullité pour dol et l’action en garantie des vices cachés, chacune obéissant à des conditions et à des délais propres.
Le contentieux de la dissimulation des nuisances de voisinage a donné lieu, sur la période récente, à plusieurs décisions remarquées qui affinent les conditions du dol par réticence. Le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, dans un jugement du 20 avril 2026, a ainsi condamné des vendeurs à restituer une partie du prix de vente, à hauteur de 39 750 euros correspondant à une décote de 15 %, après avoir constaté qu’ils avaient dissimulé à leurs acquéreurs les troubles anormaux de voisinage causés par un copropriétaire du rez-de-chaussée, dont le comportement agressif et les nuisances sonores nocturnes étaient connus de longue date. Le tribunal a relevé que les vendeurs avaient cosigné une pétition dénonçant ces nuisances et qu’ils avaient rencontré le père du voisin devant un conseiller juridique de l’antenne de justice, circonstances établissant sans équivoque leur connaissance du trouble et leur réticence dolosive (TJ Thonon-les-Bains, 20 avril 2026, n° 24/00418). Le tribunal a également alloué aux acquéreurs une somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral, distincte de la restitution partielle du prix.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 11 juillet 2025, a également confirmé le jugement ayant retenu la réticence dolosive d’une venderesse qui, ayant personnellement subi pendant plusieurs années les nuisances causées par une copropriétaire de l’immeuble — hurlements, coups pendant la nuit sur le plafond, lettres, pétition des copropriétaires —, n’en avait rien révélé à son acquéreur, lequel avait été privé d’une information déterminante pour son consentement (CA Paris, pôle 4 ch. 1, 11 juillet 2025, n° 23/11115). Ces décisions confirment que le dol par réticence ne suppose pas une manœuvre positive du vendeur : le simple silence gardé sur une information dont il connaît le caractère déterminant pour l’acquéreur suffit à vicier le consentement, pourvu que la preuve de cette connaissance soit rapportée.
La cour d’appel de Lyon a également fait application de ces principes dans l’arrêt précité du 29 janvier 2026 relatif au club de jazz : après avoir retenu l’existence des nuisances sonores nocturnes, dont les vendeurs s’étaient plaints auprès du syndic avant la vente, la cour a infirmé le jugement de première instance et retenu le dol des vendeurs, en leur allouant une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral, tout en réservant la liquidation du préjudice matériel dans l’attente des observations des parties sur la qualification de perte de chance (CA Lyon, 1re ch. civ. A, 29 janvier 2026, n° 21/06123). Cette espèce illustre la diversité des préjudices indemnisables en cas de dol, le préjudice moral étant distinct du préjudice matériel lié à la décote du bien.
B. Le régime des restitutions et l’exclusion du cumul de la nullité avec la perte de chance de plus-value
L’annulation de la vente emporte des restitutions réciproques dont le périmètre est strictement délimité par la jurisprudence. La troisième chambre civile a posé, dans son arrêt du 8 janvier 2026, le principe selon lequel le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute. Cette solution, rendue au visa des articles 1110 et 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, exclut que le vendeur restitue les frais attachés à l’acte, lesquels n’ont pas été perçus par lui.
La même décision encadre l’indemnisation des préjudices annexes. La chambre a jugé qu’il résulte de cet article que caractérise une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable en lien de causalité directe avec la faute retenue, avant de censurer l’arrêt qui avait alloué aux acquéreurs la somme de cent mille euros au titre de la perte de chance de réaliser une plus-value, dès lors que la nullité de la vente avait été prononcée à leur demande. Or, l’acquéreur qui obtient l’annulation de la vente et la restitution du prix ne saurait, par ailleurs, être indemnisé de la perte d’une plus-value qu’il n’aurait réalisée que s’il était demeuré propriétaire du bien.
Ce refus de cumul procède d’une exigence de cohérence logique : l’anéantissement rétroactif du contrat prive d’objet toute indemnisation fondée sur la conservation du bien. Le préjudice de perte de plus-value, qui suppose la détention de l’immeuble sur une durée, est en effet inconciliable avec la restitution de celui-ci à son ancien propriétaire. En consequence, l’acquéreur qui choisit l’annulation doit concentrer sa demande indemnitaire sur les préjudices en lien direct avec la faute du vendeur, tels que les frais d’expertise, les frais de déménagement ou les intérêts d’emprunt, sous réserve de leur démonstration.
Le sort des travaux réalisés par l’acquéreur pendant sa détention obéit à un régime distinct, fondé sur l’article 1352-5 du code civil, selon lequel pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. La chambre a précisé, dans l’arrêt du 8 janvier 2026, que seul le vendeur, bénéficiaire de la restitution de l’immeuble, est tenu de rembourser ces dépenses, la condamnation du tiers responsable des nuisances à ce titre ayant été censurée.
L’acquéreur qui préfère conserver l’immeuble dispose, pour sa part, de l’action estimatoire prévue à l’article 1644 du code civil, aux termes duquel dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt publié au Bulletin du 8 février 2023, que la remise en état du vice par un tiers ne supprime pas l’action estimatoire, la jurisprudence ne reconnaissant cet effet qu’à la réparation opérée par le vendeur lui-même (Civ. 3e, 8 février 2023, n° 22-10.743).
La première chambre civile a, par un arrêt publié au Bulletin du 18 janvier 2023, précisé que l’acquéreur qui a exercé l’action estimatoire peut, tant qu’il n’a pas été statué sur sa demande par une décision passée en force de chose jugée, exercer l’action rédhibitoire, et réciproquement (Civ. 1re, 18 janvier 2023, n° 19-10.111, Publié au Bulletin). Cette option ouverte à l’acquéreur présente un intérêt pratique majeur : elle lui permet d’adapter sa stratégie contentieuse en fonction de l’évolution du litige, sans être enfermé dans le choix initial, pourvu qu’aucune décision irrévocable n’ait tranché sa demande. Elle offre ainsi la possibilité de solliciter dans un premier temps une réduction de prix, puis, si les nuisances s’aggravent ou si la décote est insuffisante, de demander la résolution de la vente.
En pratique, le choix entre les différentes voies de droit dépend de la situation personnelle de l’acquéreur et de la gravité des nuisances. L’acquéreur qui souhaite conserver le bien, parce qu’il y a entrepris des travaux ou que sa situation familiale ne lui permet pas un déménagement, privilégiera l’action estimatoire, en s’appuyant sur une évaluation immobilière mesurant la décote résultant des nuisances. A l’inverse, l’acquéreur qui ne peut plus habiter paisiblement le logement optera pour la nullité de la vente, laquelle emporte restitution du prix et des frais de l’acte, sans préjudice des dommages-intérêts complémentaires. Cette décision stratégique, qui engage l’issue du litige, doit être prise après un examen attentif des preuves disponibles, des chances de succès de chaque action et des conséquences financières de l’option choisie.
L’action en garantie des vices cachés est enfin soumise à un délai biennal, l’article 1648 du code civil disposant que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai court de la découverte du vice, et non de la vente, ce qui accorde à l’acquéreur un délai appréciable pour agir, sous réserve des règles de la prescription quinquennale de droit commun applicables aux actions en nullité pour dol. Par ailleurs, l’acquéreur confronté à des nuisances sonores émanant du fonds voisin peut également se tourner vers le régime du trouble anormal de voisinage, fondé sur l’article 544 du code civil, selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
La jurisprudence a en effet consacré, sur ce fondement, un principe autonome de responsabilité, dont la troisième chambre civile a rappelé qu’il résulte de ce principe que la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même il aurait cessé à la date à laquelle le juge statue. Le trouble anormal de voisinage se caractérise par un bruit particulier qui, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porte atteinte à la tranquillité du voisinage, ainsi que l’a rappelé la chambre dans un arrêt du 16 mars 2023, tout en rappelant que la preuve du trouble incombe à celui qui s’en prévaut (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 22-11.658). Cette voie, dirigée contre le voisin auteur des nuisances, se cumule avec les recours contractuels exercés contre le vendeur, chacun poursuivant un objet distinct.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent de la vente d’un immeuble exposé à des nuisances sonores, dont l’arrêt du 8 janvier 2026 constitue la pierre angulaire. Les nuisances antérieures, graves et indécelables engagent la garantie des vices cachés du vendeur, dont l’ignorance ne fait obstacle à la garantie qu’en présence d’une clause de non-garantie, laquelle demeure inopérante en cas de mauvaise foi. La dissimulation intentionnelle d’une information déterminante, qu’il s’agisse de nuisances sonores ou de sinistres naturels, ouvre par ailleurs à l’acquéreur l’action en nullité pour dol par réticence, dont les conditions ont été rappelées dans l’arrêt du 7 novembre 2019 relatif à la sécheresse de Corquilleroy. En consequence, le périmètre indemnitaire de l’annulation demeure strictement encadré : le vendeur ne restitue que les sommes personnellement perçues, et l’acquéreur ne saurait cumuler la nullité avec l’indemnisation d’une perte de plus-value. Des lors, l’acquéreur d’un bien exposé à des nuisances sonores doit recueillir sans délai les éléments de preuve de leur antériorité, en particulier les constats d’huissier et les études acoustiques, avant l’expiration du délai biennal de l’article 1648 du code civil. La complexité de ces articulations, entre garantie des vices cachés, dol par réticence et trouble anormal de voisinage, justifie l’intervention d’un avocat en vices cachés immobilier dès la découverte des nuisances, afin de sécuriser les preuves et de choisir la voie d’action la plus adaptée à la situation de l’acquéreur.
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