Le dépôt de garantie constitue, dans l’immédiat de la conclusion du bail, la contrepartie financière la plus sensible pour le locataire comme pour le bailleur. Sûreté destinée à garantir l’exécution des obligations locatives, il est soumis à un encadrement législatif d’une précision croissante dont la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé, depuis trois ans, de préciser les contours. Or, l’année 2026 a livré une moisson particulièrement dense : un arrêt publié au Bulletin du 2 juillet 2026 a proscrit, en matière de bail rural, toute perception d’une somme garantissant les obligations du preneur, quand les arrêts des 29 janvier et 12 février 2026 ont affiné le régime de la restitution et de la majoration de retard.
Par ailleurs, le législateur a, par la réforme des garanties en matière de baux commerciaux entrée en vigueur le 28 mai 2026, introduit un plafond inédit de garanties exigibles du preneur, tandis que le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a renouvelé les contrats types de location. La conjonction de ces textes et de cette jurisprudence dessine un régime dont la logique unitaire mérite d’être exposée : le dépôt de garantie n’est qu’une sûreté accessoire, plafonnée, dont l’usage est borné par la lettre de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
A cet égard, la présente étude s’attachera, dans un premier temps, à l’encadrement de la constitution du dépôt de garantie et des garanties qui lui sont substituées, puis, dans un second temps, au régime de sa restitution, entre périmètre des retenues et sanctions du retard.
I. La constitution du dépôt de garantie : un mécanisme strictement encadré
La liberté contractuelle, qui préside à la fixation du loyer, ne s’étend pas aux garanties qui peuvent être exigées du locataire. Le plafonnement du dépôt de garantie varie selon la nature du bail, tandis que les garanties complémentaires font l’objet de prohibitions spécifiques dont le contentieux récent révèle la vigueur.
A. Le plafonnement du dépôt de garantie selon la nature du bail
En matière de bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’article 22 de cette loi fixe le principe : « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ». Le même texte interdit tout dépôt lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, précise que le montant « ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire » et qu’il « ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé ». Ce plafonnement impératif s’impose aux parties à peine de nullité de la stipulation contraire, la sanction étant la répétition de l’excédent perçu.
Le bail commercial obéit, pour sa part, à une logique différente, celle de la liberté contractuelle tempérée par un mécanisme d’intérêts compensatoires. Aux termes de l’article L. 145-40 du code de commerce, « les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ». La troisième chambre civile a appliqué ce dispositif dans un arrêt du 7 mai 2025 (Civ. 3e, 7 mai 2025, n° 23-15.394, FS-B), où un bail commercial prévoyait un dépôt de garantie de six mois de loyer toutes taxes comprises ainsi qu’un loyer trimestriel payable d’avance. La Cour a jugé que « dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative ». En conséquence, le versement anticipé de trois termes de loyer, conforme à l’article L. 145-40 précité, ne justifiait aucune minoration du loyer renouvelé.
Cette liberté a toutefois été récemment bornée par le législateur. Depuis le 28 mai 2026, l’article L. 145-40 du code de commerce dispose que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre », étant précisé que « ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail ». Le même article impose, depuis cette réforme, que les sommes payées à titre de garantie soient restituées « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés ». Les preneurs de locaux destinés à une activité de commerce de détail, de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal bénéficient ainsi d’un plafond d’un trimestre de loyer qui marque une rupture nette avec la pratique des dépôts équivalents à six mois de loyer validés par l’arrêt du 7 mai 2025.
Le bail rural présente, en revanche, une spécificité absolue : le dépôt de garantie y est prohibé dans son principe même. Par un arrêt publié au Bulletin du 2 juillet 2026 (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B), la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a affirmé que « le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur », de sorte que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition ». En l’espèce, le bail stipulait le versement d’un dépôt de garantie de 26 404 euros, soit trois mois de loyer, que la cour d’appel avait estimé licite au motif qu’il s’agissait d’une somme restituable destinée à garantir les loyers impayés et les réparations locatives. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, la cause de la remise d’argent ne pouvant être trouvée en dehors des hypothèses limitativement énumérées par le statut du fermage.
La portée de cet arrêt est renforcée par la sanction pénale édictée par l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, dont la Cour a fait application : est puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 euros « tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée ». Or, « les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition », et « elles sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux de l’intérêt légal mentionné à l’article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points ». La répétition s’ajoute ainsi aux intérêts punitifs et à la sanction pénale, ce qui confère à la prohibition une efficacité dissuasive exceptionnelle.
B. Le régime des garanties complémentaires et le sort des sommes indûment perçues
Le dépôt de garantie ne doit pas être confondu avec le cautionnement, dont le cumul est lui-même étroitement réglementé. L’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 édicte que « le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti », étant précisé que « cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22 ». La caution et le dépôt de garantie ne constituent donc pas des garanties interchangeables : l’une est prohibée lorsque le bailleur a souscrit une garantie des loyers impayés, l’autre demeure toujours admissible dans la limite du plafond légal.
La jurisprudence récente illustre le rôle exact du dépôt de garantie dans l’économie du contrat et sa fonction de créance compensable. Par un arrêt du 29 janvier 2026 (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-17.255), la troisième chambre civile a jugé que le locataire pouvait opposer à l’assureur qui, subrogé dans les droits du bailleur après avoir indemnisé ce dernier, poursuivait le recouvrement de la dette locative, la créance de restitution du dépôt de garantie. Aux termes de l’article 1346-5 du code civil, « le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes ». La Cour a censuré le juge du fond qui avait écarté cette exception en relevant que les locataires ne demandaient pas la restitution du dépôt de garantie, alors même qu’ils soutenaient que la créance de la bailleresse « était en tout ou partie éteinte avant même la subrogation par déduction de la somme versée au titre du dépôt de garantie ». En conséquence, le dépôt de garantie conserve, jusqu’à sa restitution ou son imputation, la qualité d’une créance certaine, liquide et exigible au profit du locataire, opposable y compris aux tiers qui viennent aux droits du bailleur.
La prohibition du dépôt de garantie en bail rural, telle qu’elle ressort de l’arrêt du 2 juillet 2026 précité, n’emporte pas seulement la restitution du principal. Elle ouvre, en application de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, le bénéfice d’une majoration de trois points au-dessus de l’intérêt légal, calculée « à compter de leur versement ». Des lors, le bailleur qui a perçu un tel dépôt supporte, au-delà de la répétition, un coût du retard volontairement alourdi, sans préjudice de l’action pénale. Cette sanction spécifique au statut du fermage contraste avec le régime de droit commun du bail d’habitation, où la répétition de l’excédent de dépôt perçu au-delà du mois de loyer principal relève des principes généraux de l’enrichissement sans cause et de la répétition de l’indu, sans majoration légale autonome.
Il résulte de ce qui précède que le dépôt de garantie ne saurait devenir un instrument de financement du bailleur. Plafonné à un mois de loyer en principal dans le bail d’habitation, limité à un trimestre dans les baux commerciaux visés par l’article L. 145-32-1 du code de commerce, prohibé dans le bail rural, il obéit à une logique uniforme : celle d’une sûreté de faible ampleur, strictement proportionnée, dont la constitution irrégulière expose le bailleur à des restitutions et à des sanctions dont le contentieux récent démontre la réalité.
II. La restitution du dépôt de garantie : délais, retenues et sanctions
La sortie des lieux concentre l’essentiel du contentieux du dépôt de garantie. Les textes fixent des délais stricts de restitution, un périmètre limité de retenues et une sanction automatique du retard dont la jurisprudence des années 2023 à 2026 a précisé les conditions d’application.
A. Les délais de restitution et le périmètre des retenues admises
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 distingue deux délais de restitution : un mois à compter de la remise des clés « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », deux mois dans le cas contraire, la restitution s’opérant « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Lorsque les locaux se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut en outre « conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ». Le texte précise enfin que le locataire indique au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile, cette indication conditionnant le cours du délai.
La notion de « sommes restant dues au bailleur » a été précisée par un arrêt publié au Bulletin du 29 janvier 2026 (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-20.758, FS-B). Une locataire, qui s’était maintenue dans les lieux après l’effet d’un congé pour vendre, contestait la déduction, opérée par la cour d’appel, de l’indemnité d’occupation due pour le mois suivant le terme du bail. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que « est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation ». En conséquence, la créance d’indemnité d’occupation, fût-elle née du maintien dans les lieux, se rattache à la dette locative et peut être imputée sur le dépôt de garantie, la compensation s’opérant de plein droit.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 4 juin 2026 (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387), précisé l’articulation entre la remise des clés et la créance de loyers échus pendant le délai de préavis. Le juge du fond avait dispensé la locataire du paiement du loyer à compter de la remise des clés, intervenue avant le terme du congé qu’elle avait elle-même notifié. La Cour a censuré cette solution, rappelant que, selon l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, le locataire demeure redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis, et que « l’acceptation de la remise des clés et la rédaction d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, ne suffisant pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur au paiement de l’intégralité des loyers échus pendant le préavis ». Les loyers du préavis ainsi dus peuvent, dès lors, être retenus sur le dépôt de garantie au titre des sommes restant dues au bailleur.
Le périmètre des retenues est, en revanche, strictement fermé aux sommes dont le bailleur ne peut se prévaloir. Par un arrêt du 13 juin 2024 (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 23-14.760), la Cour a jugé que les bailleurs d’un logement meublé ne pouvaient subordonner la restitution du dépôt de garantie au paiement, par la locataire, d’une facture de gaz correspondant à un contrat de fourniture d’énergie souscrit à titre personnel par cette dernière. La déduction n’est en effet admise qu’au titre « des sommes dont le bailleur pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire », formule qui exclut les dettes du locataire envers un tiers fournisseur auquel le bailleur demeure étranger. En statuant sans rechercher si le bailleur pouvait être tenu, au lieu et place de la locataire, au paiement des sommes dues au fournisseur d’énergie, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale.
Le même jour, la troisième chambre civile a, par un arrêt du 29 janvier 2026 (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-12.185), rappelé, en matière de bail commercial, que le juge peut ordonner que les créances du bailleur s’imputent « prioritairement sur le dépôt de garantie qui restera acquis à la bailleresse », les loyers, indemnités d’occupation et accessoires impayés trouvant dans la garantie leur assiette première. L’arrêt confirme, à l’identique de la solution du bail d’habitation, que l’affectation du dépôt de garantie au paiement des sommes dues demeure l’hypothèse normale de son utilisation, sans que le bailleur ait à justifier d’un préjudice distinct.
B. La majoration légale de dix pour cent et la charge de la preuve de la restitution
Le retard dans la restitution du dépôt de garantie est sanctionné de manière automatique. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’« à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». La jurisprudence des 29 janvier et 12 février 2026 en a précisé les conditions d’application avec une rigueur toute particulière.
Par un arrêt du 12 février 2026 (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-21.258), la Cour a d’abord jugé que la majoration « court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés » et a rappelé que « la remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement ». En l’espèce, le bailleur soutenait avoir satisfait à son obligation en adressant un chèque au locataire dans le délai légal, alors même que ce chèque, dont la réception était contestée, n’avait jamais été présenté à l’encaissement. La Cour a censuré le jugement qui s’était contenté de relever l’émission du chèque et le défaut de réclamation du locataire, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire. En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » : l’émission d’un instrument de paiement dont la remise n’est pas établie ne saurait libérer le bailleur, qui reste exposé à la majoration pour chaque période mensuelle commencée en retard.
La majoration demeure néanmoins subordonnée à une demande du locataire. Par l’arrêt du 4 juin 2026 précité (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-13.387), la Cour a censuré le juge des contentieux de la protection qui avait assorti d’office la condamnation du bailleur de la majoration de 10 % par période mensuelle commencée en retard, alors qu’aucune demande n’avait été formée en ce sens. L’objet du litige étant déterminé par les prétentions des parties, en application de l’article 4 du code de procédure civile, la majoration ne peut être accordée sans avoir été sollicitée. Cette solution, qui s’inscrit dans le courant jurisprudentiel hostile aux relevés d’office, préserve l’équilibre de la sanction : le locataire qui connaît son droit peut l’invoquer, le juge ne saurait s’y substituer.
Le lien de dépendance qui unit le dépôt de garantie aux autres chefs de la condamnation a, par ailleurs, été consacré à plusieurs reprises. Par un arrêt du 6 juillet 2023 (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-13.545), la Cour a jugé que la cassation du chef de dispositif prononçant la résolution du bail « entraîne celle des dispositions ordonnant la restitution des loyers versés, du dépôt de garantie, des frais de rédaction du contrat et d’état des lieux, disant que la somme due au titre de la restitution du dépôt de garantie est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard », ces chefs se rattachant au chef cassé « par un lien de dépendance nécessaire ». La restitution du dépôt de garantie est ainsi solidaire du sort du contrat lui-même : l’anéantissement du bail emporte, en principe, celle de la sûreté qui garantissait son exécution.
La même exigence de cohérence a été appliquée par un arrêt publié au Bulletin du 16 avril 2026 (Civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-13.191, FS-B), rendu en matière de congé pour reprise. La Cour y a jugé que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise ». Elle en a déduit, en application de l’article 624 du code de procédure civile, que la cassation du chef ayant validé le congé et ordonné l’expulsion « entraîne la cassation des chefs de dispositif qui condamnent M. et Mme [R] à payer à M. [G] la somme de 1 000 euros au titre du dépôt de garantie », rattachés par un lien de dépendance nécessaire. La créance de restitution du dépôt de garantie apparaît ainsi, dans la jurisprudence de la troisième chambre civile, indissociable du sort du rapport locatif dont elle procède.
Enfin, le sort du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué mérite d’être souligné. L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur » et que « toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ». L’acquéreur de l’immeuble loué est ainsi tenu, envers le locataire, de la restitution de la garantie versée au bailleur originaire, peu important les stipulations internes de la vente. La solution, d’ordre public, protège le locataire qui n’a pas été partie à la mutation, et elle est transposée en matière de bail commercial par l’article L. 145-40 du code de commerce, qui prévoit que « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ».
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine, avec une cohérence remarquable, les contours d’un dépôt de garantie réduit à sa fonction véritable de sûreté d’exécution : plafonné à un mois de loyer en principal dans le bail d’habitation, limité à un trimestre dans les baux commerciaux relevant de l’article L. 145-32-1 du code de commerce, prohibé dans le bail rural, il ne peut ni se transformer en loyer d’avance ni servir de réserve occulte au profit du bailleur. L’arrêt publié au Bulletin du 2 juillet 2026, qui proscrit la perception de toute somme garantissant les obligations du preneur à bail rural, constitue à cet égard un jalon majeur : en affirmant que la somme perçue à ce titre « est indue et sujette à répétition », la Cour étend à la totalité des baux le principe de l’étanchéité entre le loyer et les garanties.
Le contentieux de la restitution confirme la même exigence. Les retenues ne sont admises que dans le périmètre strict des sommes restant dues au bailleur, au nombre desquelles figurent l’indemnité d’occupation du locataire maintenu dans les lieux et les loyers du préavis, tandis que la majoration de 10 % du loyer mensuel par période de retard, qui court de plein droit, impose au bailleur de prouver la remise effective des fonds au locataire. A cet égard, l’arrêt du 12 février 2026, qui refuse de tenir l’émission d’un chèque jamais remis pour un paiement, illustre la rigueur avec laquelle la Cour sanctionne les restitutions de pure forme.
Les prochains mois seront marqués par l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2026, des contrats types de location révisés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date, dont les clauses relatives au dépôt de garantie devront refléter cet encadrement renforcé. Bailleurs et locataires gagneront, dans cette perspective, à confier la rédaction ou la contestation de leurs conventions à un avocat spécialisé dans le contentieux du dépôt de garantie, seul à même d’apprécier, à la lumière de la jurisprudence la plus récente, la licéité des clauses contractuelles et les chances d’une action en restitution.
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