I. Le régime légal de la régularisation des charges : une obligation d’information du bailleur encadrée par les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce

A. L’inventaire précis et limitatif des charges et l’état récapitulatif annuel : la consécration législative d’un mécanisme de transparence

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, complétée par le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, a profondément rénové le régime des charges dans les baux commerciaux. L’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de cette réforme, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, selon le texte officiel consultable sur Legifrance. Or, la portée de cette exigence dépasse la simple formalité rédactionnelle : elle conditionne la validité des stipulations relatives aux charges et commande l’étendue des sommes que le bailleur peut légitimement réclamer au preneur au titre des dépenses de l’immeuble. Par ailleurs, le même texte impose au bailleur d’informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux en cours de bail, ainsi que de communiquer, lors de la conclusion du contrat puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés et un état récapitulatif des travaux réalisés. Des lors, le législateur a entendu instaurer un mécanisme de transparence comptable destiné à permettre au preneur de vérifier la réalité des sommes qui lui sont imputées et d’anticiper les charges à venir.

L’article R. 145-36 du même code en précise la mise en œuvre : l’état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, ainsi qu’il résulte du texte réglementaire publié sur Legifrance. Avant la réforme de 2014, la liquidation des charges devait intervenir dans le délai prévu au contrat ou, à défaut, dans un délai raisonnable ; depuis lors, le délai du 30 septembre s’impose à tous les contrats, qu’ils soient ou non renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur du décret. La pratique contractuelle, pour sa part, demeure fréquemment plus exigeante, nombre de baux stipulant que la reddition des comptes et la régularisation corrélative doivent intervenir en même temps que l’appel de loyer suivant la clôture de l’exercice, comme le relevait d’ailleurs la clause litigieuse soumise à la Cour de cassation dans l’arrêt n° 24-16.270 du 29 janvier 2026. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, depuis lors, fait de cet arsenal textuel le socle d’un contentieux nourri relatif aux provisions sur charges, dont les arrêts rendus le 29 janvier 2026, publiés au Bulletin, constituent le dernier avatar. Or, ce contentieux s’articule autour d’un mécanisme économique simple : le locataire verse, en même temps que le loyer, une provision trimestrielle à valoir sur les charges, et la régularisation annuelle des comptes aboutit soit à un complément de charges, soit à un remboursement du trop-perçu, soit à un report sur l’exercice suivant. Des lors, la maîtrise des délais de régularisation conditionne l’équilibre financier du bail.

B. La double obligation de communication et de justification : une exigence probatoire rappelée avec force

Le dernier alinéa de l’article R. 145-36 du code de commerce impose au bailleur de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci, selon le texte consultable sur Legifrance. L’arrêt n° 24-14.982 du 29 janvier 2026, rendu dans le litige opposant la société Cabinet Thevenet, preneuse à bail commercial de locaux à usage exclusif de bureaux donnés à bail le 11 avril 2015, à la société civile immobilière Audition.fr, bailleresse, apporte une précision décisive sur la portée de cette obligation. La cour d’appel de Versailles, qui avait retenu que la bailleresse avait satisfait à son obligation de communication en tenant les factures à la disposition de la locataire, est censurée : la troisième chambre civile énonce que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci », et qu’il doit « pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition », selon l’arrêt publié sur courdecassation.fr. Or, la simple mise à disposition des pièces comptables ne saurait ainsi être assimilée à une communication effective, et le bailleur qui entend se prévaloir des charges doit démontrer qu’il a réellement adressé les justificatifs au preneur qui les a réclamés.

Cette exigence probatoire s’inscrit dans le prolongement de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, texte consultable sur Legifrance. En l’espèce, la cour d’appel avait relevé que les courriers de reddition de charges listaient poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier et calculaient la part à la charge de la locataire au prorata de la surface occupée, et avait déduit de la seule circonstance que les factures avaient été mises à disposition de la locataire que la bailleresse avait satisfait à son obligation. La Cour de cassation censure ce raisonnement : les tableaux de reddition établis unilatéralement par le bailleur ne constituent point des justificatifs, et la mise à disposition ne vaut point communication. Par ailleurs, la jurisprudence antérieure avait déjà posé les fondements de cette solution : l’arrêt n° 13-24.451 du 5 novembre 2014, publié au Bulletin, avait jugé que « l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges », ainsi qu’il résulte de la décision consultable sur courdecassation.fr. Dans cette espèce, la société Samrif, bailleresse, n’avait procédé à la régularisation des charges que pour les années 2005 et 2006, sans produire les justificatifs réclamés, et la Cour de cassation avait approuvé les juges du fond d’avoir ordonné le remboursement des provisions versées pour les huit exercices non régularisés, soit la somme de 51 200 euros. Or, cette solution historique doit être lue à la lumière de la réforme de 2014 : avant l’entrée en vigueur de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, la sanction du défaut de régularisation résultait exclusivement des stipulations contractuelles et de la théorie des obligations, tandis que le dispositif actuel organise une obligation légale d’information dont le non-respect se combine avec l’exigence probatoire de l’article 1353 du code civil. En conséquence, le bailleur qui n’a point procédé à la reddition annuelle des comptes se trouve placé dans une situation probatoire délicate, puisqu’il lui appartient alors de démontrer, le cas échéant devant le juge, l’existence et le montant des charges qu’il prétend imputer au preneur, sans pouvoir se prévaloir de la seule circonstance que les provisions ont été appelées et versées. A cet égard, la jurisprudence du 29 janvier 2026 apporte une clarification bienvenue sur le point de savoir si le retard de régularisation emporte ou non déchéance du droit du bailleur, question qui sera examinée dans la seconde partie.

II. Le sort des provisions sur charges et l’articulation des sanctions en cas de retard de régularisation

A. Le retard de régularisation et la conservation des provisions : la solution nuancée des arrêts du 29 janvier 2026

La troisième chambre civile a, dans son arrêt n° 24-16.270 du 29 janvier 2026, précisé la sanction du retard de régularisation des comptes de charges. Saisie d’un pourvoi formé par la société Publihebdos, venue aux droits de la société Imprimerie presse Calvados, preneuse de locaux donnés à bail commercial le 3 mars 2008 et renouvelés à compter du 2 mars 2017, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles », selon l’arrêt publié au Bulletin sur courdecassation.fr. En l’espèce, la locataire avait assigné la bailleresse le 15 octobre 2021 en remboursement des provisions sur charges versées pour les années 2016 à 2021, après avoir mis en demeure celle-ci, le 1er juillet 2021, de lui rembourser les provisions, les états de dépenses et les factures de régularisation n’ayant été transmis que par courriel du 16 juillet 2021.

En conséquence, le retard de la reddition des comptes n’entraîne point, à lui seul, la déchéance du droit du bailleur de conserver les sommes versées à titre de provisions, dès lors que celui-ci démontre, y compris devant le juge, la réalité et le quantum des charges exposées. A cet égard, la solution retenue par la cour d’appel de Caen, qui avait constaté que la bailleresse justifiait, à hauteur d’appel, du montant des charges exposées pour les années 2016 à 2020, nonobstant la tardiveté de la régularisation, postérieure aux délais contractuel et légal, est approuvée par la haute juridiction. Or, cette solution doit être conciliée avec la jurisprudence antérieure, laquelle avait posé, à l’égard du bailleur, une exigence probatoire rigoureuse. L’arrêt n° 21-17.985 du 25 janvier 2023, rendu dans le litige opposant la société civile immobilière Nicolas I aux liquidateurs judiciaires de la société Lilnat, avait en effet jugé que « pour conserver les sommes versées au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d’un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions », ainsi qu’il résulte de la décision consultable sur courdecassation.fr.

Dans cette espèce, la Cour de cassation avait censuré la cour d’appel de Douai qui avait admis que la bailleresse conservât les provisions versées au titre des charges de copropriété des années 2010, 2013 et 2015, à hauteur de 3 334,14 euros, alors que les régularisations annuelles de ces charges n’avaient pas été produites et que les seuls appels de provisions du syndic ne permettaient pas d’établir le montant réellement réglé par la bailleresse. La haute juridiction avait, au contraire, jugé que si le syndic de copropriété doit tenir à la disposition des copropriétaires les factures justifiant des charges communes, ces derniers justifient valablement envers leurs propres locataires la réalité des charges qu’ils souhaitent récupérer par la production des factures de régularisation présentées par le syndic, mais seulement pour les exercices pour lesquels ces régularisations existent. Des lors, la distinction est nette : le retard de régularisation est sanctionné par l’obligation de justifier les charges devant le juge, et non par la restitution automatique des provisions, mais cette faculté de justification suppose la production d’éléments probatoires effectifs, et non la seule allégation du bailleur. Or, cette lecture doit être tempérée par la spécificité des faits de l’espèce : dans l’affaire Publihebdos, la bailleresse avait produit les états de dépenses et les factures de régularisation, fussent-ils tardifs, tandis que dans l’affaire Nicolas I, les régularisations de copropriété faisaient défaut pour trois exercices entiers. En conséquence, la jurisprudence du 29 janvier 2026 ne consacre point une immunité du bailleur négligent, mais reconnaît à celui-ci la possibilité de régulariser sa situation probatoire jusqu’au stade de l’instance, solution que la doctrine n’a pas manqué de relever, les deux arrêts jumeaux ayant été commentés par la presse juridique spécialisée dans les jours suivant leur publication.

B. L’étendue des charges imputables au preneur : la clause claire et précise et l’incidence sur la valeur locative

Le contentieux des charges ne se limite point à la régularisation annuelle, et la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a également précisé les conditions dans lesquelles certaines taxes peuvent être imputées au preneur. L’arrêt n° 22-19.830 du 16 mai 2024, rendu dans le litige opposant la société Ayming à la société KanAm Grund, a ainsi jugé que « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d’un bail commercial qu’en vertu d’une clause claire et précise », selon la décision publiée sur courdecassation.fr. En conséquence, la stipulation générale imposant au preneur de rembourser la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l’immeuble, de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges, impôts, contributions, taxes et dépenses quelconques, ne suffit point à opérer le transfert de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et le bailleur qui a reçu des sommes à ce titre doit les restituer. A cet égard, la même exigence de précision avait été consacrée par l’arrêt n° 21-20.294 du 28 septembre 2022, qui avait censuré la cour d’appel d’Aix-en-Provence pour avoir refusé d’imputer à la locataire la taxe foncière, alors que la clause du bail mettait expressément à sa charge l’impôt foncier, ainsi qu’il résulte de la décision consultable sur courdecassation.fr. Dans cette espèce, l’article 4.6 du contrat intitulé « Contributions impôts-taxes » prévoyait que le preneur s’engageait à payer ses contributions personnelles, la taxe de balayage, l’impôt foncier et toutes nouvelles contributions, et la cour d’appel, qui avait jugé que le bail ne mentionnait pas explicitement le remboursement de cette taxe, avait dénaturé les termes clairs et précis de la convention.

La question de l’imputation de la taxe foncière a donné lieu, en outre, à des développements récents. L’arrêt n° 22-23.653 du 16 octobre 2025, rendu dans le litige opposant la société civile immobilière des Lônes à la société Express service, a retenu que la clause du bail relative aux charges du centre commercial, qui visait la quote-part de toutes les charges, prestations, fournitures, taxes et dépenses afférentes aux locaux pris à bail et la gestion des locaux privatifs générant des charges privatives dont l’impôt foncier, ne pouvait être étendue aux taxes foncières afférentes au seul local privatif, de sorte que la créance du bailleur reposant sur le paiement de ces taxes était sérieusement contestable et ne pouvait donner lieu à une provision en référé, selon la décision consultable sur courdecassation.fr. Par ailleurs, l’arrêt n° 24-17.227 du 29 janvier 2026, rendu dans le litige opposant la société Decathlon France à la société Epargne foncière, a précisé l’incidence du transfert de la taxe foncière sur la valeur locative, en énonçant que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire », selon l’arrêt publié sur courdecassation.fr. Dans cette espèce, la locataire, qui avait accepté le renouvellement du bail en son principe mais non au prix proposé, avait exercé son droit d’option le 26 septembre 2017 et libéré les locaux le 30 novembre 2017, de sorte que l’indemnité d’occupation due entre le 1er juillet 2015 et le 30 novembre 2017 devait être fixée à la valeur locative, minorée du fait du transfert de la taxe foncière.

Or, cette solution s’appuie sur un socle textuel précis. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée notamment au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des obligations respectives des parties, texte consultable sur Legifrance. L’article R. 145-8 du même code précise, du point de vue des obligations respectives des parties, que les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, texte consultable sur Legifrance. En outre, l’article L. 145-57 du code de commerce, qui régit l’indemnité d’occupation due pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, est applicable à la période antérieure à l’exercice du droit d’option, texte consultable sur Legifrance. Des lors, le transfert conventionnel de la taxe foncière au preneur, s’il est licite lorsqu’il résulte d’une clause claire et précise, produit des effets sur la fixation de la valeur locative et, partant, sur l’assiette de l’indemnité d’occupation.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile relative aux charges du bail commercial, illustrée par les trois arrêts publiés au Bulletin du 29 janvier 2026, dessine un régime cohérent et équilibré. En conséquence, le bailleur qui n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges dans les délais de l’article R. 145-36 du code de commerce ne perd point le bénéfice des provisions versées, à la condition de démontrer devant le juge l’existence et le montant des charges exigibles, solution consacrée par l’arrêt n° 24-16.270 publié sur courdecassation.fr. Or, cette faculté est contrebalancée par l’exigence, rappelée par l’arrêt n° 24-14.982 publié sur courdecassation.fr, d’une communication effective des justificatifs au preneur qui en fait la demande, la simple mise à disposition des pièces étant désormais exclue. Par ailleurs, la charge des impôts et taxes ne peut être transférée au preneur que par une clause claire et précise, et ce transfert, lorsqu’il est opéré sans contrepartie, constitue un facteur de diminution de la valeur locative, comme l’a rappelé l’arrêt n° 24-17.227 publié sur courdecassation.fr. Des lors, bailleurs et preneurs doivent porter une attention soutenue à la rédaction des clauses relatives aux charges, à la tenue des documents comptables et au respect des délais de régularisation, sous peine de s’exposer à un contentieux dont les arrêts du 29 janvier 2026 ont précisé les ressorts. Les praticiens du bail commercial disposent, avec cette jurisprudence récente, d’un corpus de référence utile à la sécurisation de leurs actes et de leur stratégie contentieuse.