I. Le régime de la location-gérance et son articulation avec le statut des baux commerciaux
A. La définition légale de la location-gérance et l’application du statut au propriétaire du fonds
La location-gérance constitue un mode d’exploitation du fonds de commerce dont le régime, institué par le chapitre IV du titre IV du livre Ier du code de commerce, entretient des rapports étroits avec le statut des baux commerciaux. L’article L. 144-1 du code de commerce en donne la définition légale, en disposant que « nonobstant toute clause contraire, tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls est régi par les dispositions du présent chapitre ». Or, cette définition révèle la double nature de l’opération, qui porte à la fois sur la jouissance du fonds et sur l’occupation des locaux dans lesquels celui-ci est exploité. En conséquence, le contrat de location-gérance se distingue de la simple location de locaux commerciaux, dont il ne partage ni l’objet ni le régime juridique.
La qualité des parties au contrat de location-gérance est précisée par l’article L. 144-2 du code de commerce, aux termes duquel « le locataire-gérant a la qualité de commerçant » et se trouve, à ce titre, soumis à toutes les obligations qui découlent de cette qualité, au premier rang desquelles figure l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Cette exigence d’immatriculation du locataire-gérant a été rappelée avec netteté par le tribunal judiciaire de Bordeaux dans un jugement du 19 mars 2026, n° 24/06501, lequel a relevé que « le locataire-gérant doit faire l’objet d’une immatriculation au RCS ». Dès lors, la situation du locataire-gérant se caractérise par une indépendance commerciale complète, celui-ci exploitant le fonds à ses risques et périls, sans lien de subordination à l’égard du loueur, à la différence de ce qui prévaut dans le cadre d’un contrat de travail ou d’une gérance salariée.
Le statut des baux commerciaux s’applique au propriétaire du fonds donné en location-gérance, en vertu d’une règle spécifique énoncée au II de l’article L. 145-1 du code de commerce. Ce texte dispose que « si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ». Par conséquent, le loueur du fonds, qui demeure titulaire du bail commercial, conserve le bénéfice du statut quand bien même l’exploitation serait assurée par le locataire-gérant. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans le jugement du 19 mars 2026, n° 24/06501, a déduit de cette disposition que « pour bénéficier du statut des baux commerciaux, et par suite du droit au renouvellement, il faut notamment soit que le preneur soit immatriculé au RCS ou au registre national des entreprises, soit que le fonds soit exploité sous forme de location-gérance ».
La condition essentielle de l’application du statut demeure toutefois l’existence d’un fonds de commerce, préalable à toute mise en location-gérance. Le même jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi énoncé que « si la condition tenant à l’exploitation pendant deux années au moins du fonds mis en gérance, prévue à l’article L144-3 ancien du code de commerce a été abrogée par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, l’existence d’un fonds de commerce demeure un préalable nécessaire à tout contrat de location-gérance ». Or, en l’espèce, la preuve de l’existence d’un fonds au jour de la conclusion du contrat n’était pas rapportée, la locataire ne justifiant « d’aucune activité, ni de l’existence d’une clientèle, élément pourtant essentiel à la caractérisation d’un fonds de commerce ». En conséquence, la société preneuse, qui n’était pas elle-même immatriculée, a été privée du bénéfice du statut et, partant, du droit au renouvellement du bail.
La sécurisation de l’opération de location-gérance suppose, en outre, le respect des formalités de publicité, dont dépendent les rapports du loueur avec les tiers. L’article L. 144-7 du code de commerce dispose, à cet égard, que « jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds ». Or, cette solidarité légale place le loueur dans une situation de risque patrimonial jusqu’à l’accomplissement des formalités, ce qui le conduit à veiller à la publication du contrat dans les formes et délais prescrits. Dès lors, la mise en location-gérance du fonds engage la responsabilité du loueur au-delà de la seule relation contractuelle, la connaissance de la gérance par les tiers conditionnant l’étendue de ses engagements.
B. La mise en location-gérance du fonds loué : l’exigence de l’accord du bailleur et le contrôle des clauses d’occupation personnelle
La mise en location-gérance du fonds de commerce par le preneur à bail commercial n’est licite que dans la mesure où elle ne contrevient pas aux stipulations du bail, lesquelles comportent fréquemment une clause d’occupation personnelle des lieux loués. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 23 janvier 2025, n° 22/12862, a interprété une telle clause, rédigée en ces termes : « occuper personnellement les lieux loués. Ne pouvoir en aucun cas, sous peine de résiliation du bail, sous-louer les lieux loués, même gratuitement en tout ou partie ». La cour a jugé que cette stipulation interdit au preneur de donner son fonds de commerce en location-gérance, « puisque dans l’hypothèse d’une location-gérance du fonds de commerce, c’est le locataire gérant qui occupe les lieux et non le preneur à bail ». Par ailleurs, la même décision précise qu’une autorisation de location-gérance donnée par un avenant au bail expiré ne se transmet pas au bail renouvelé qui ne la reprend pas.
La connaissance prolongée de la location-gérance par le bailleur ne saurait davantage valoir autorisation tacite. La cour d’appel de Paris a, à cet égard, énoncé que « le silence de la société Leven Invest pendant 5 ans ne vaut ni autorisation de la location-gérance par la bailleresse, ni renonciation à se prévaloir d’une infraction au bail comme motif légitime et grave de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ». Or, cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile, selon laquelle la mise en location-gérance du fonds sans l’accord du bailleur constitue une infraction au bail susceptible d’être sanctionnée. Dès lors, le bailleur qui entend se prévaloir de cette infraction doit respecter la procédure de mise en demeure instituée par l’article L. 145-17 du code de commerce.
L’encadrement de la mise en location-gérance s’étend à la fin de l’opération, le loueur du fonds devant recouvrer l’intégralité des éléments corporels remis au locataire-gérant. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 13 avril 2022, n° 21-13.450, rappelé la portée de l’obligation de restitution du matériel à l’expiration du contrat de location-gérance. Statuant au visa de l’article 4 du code civil, la Cour a énoncé que « le juge ne peut refuser de réparer le dommage dont il a constaté l’existence en son principe, motif pris de l’insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ». En conséquence, la cour d’appel, qui avait constaté le défaut de restitution de divers matériels sans en évaluer le préjudice, a été censurée pour avoir refusé toute indemnisation.
Le sort du bail commercial conclu en complément d’un contrat de location-gérance a été examiné par le tribunal judiciaire de Toulouse dans un jugement du 14 novembre 2025, n° 23/03021. En l’espèce, le loueur du fonds de station-service avait conclu, le même jour, un contrat de location-gérance et un bail commercial portant sur les locaux d’exploitation. Le tribunal a constaté que le bail commercial « a pour but exclusif de permettre l’exploitation du fonds de commerce de station service appartenant à Monsieur [C] par la S.A.S TUTU » et a jugé que « la disparition de l’élément essentiel qui fonde le contrat de bail commercial conduit à la caducité de plein droit de ce dernier ». Or, cette solution illustre la dépendance du bail commercial au fonds de commerce dont il sert l’exploitation, la résiliation de la location-gérance privant le bail de sa cause économique.
II. Les sanctions des irrégularités de la location-gérance : déchéance du droit au renouvellement et privation de l’indemnité d’éviction
A. La nullité du contrat de location-gérance et la déchéance du droit au renouvellement du bail
La violation des conditions légales de la location-gérance est sanctionnée par la nullité du contrat, laquelle emporte des conséquences redoutables sur le sort du bail commercial. L’article L. 144-3 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, exigeait que les personnes concédant une location-gérance aient « exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance ». Or, si cette condition d’exploitation préalable a été abrogée, l’article L. 144-10 du code de commerce maintient, dans son premier alinéa, le principe selon lequel « tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus, est nul ».
La portée de cette nullité sur le droit au renouvellement du bail commercial est expressément réglée par le dernier alinéa de l’article L. 144-10 du code de commerce, qui dispose que « la nullité prévue à l’alinéa précédent entraîne à l’égard des contractants la déchéance des droits qu’ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux ». La troisième chambre civile a fait application de cette sanction dans un arrêt de principe du 22 mars 2018, n° 17-15.830, publié au Bulletin, rendu au visa des articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce. La Cour y a jugé que « le contrat de location-gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur, qui n’ont pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties, est atteint d’une nullité absolue et que la déchéance du droit à renouvellement du bail, prévue par l’article L. 144-10, est encourue dès lors que le preneur consent un contrat de location-gérance atteint par la nullité prévue à l’alinéa 1er du même texte ».
La solution de l’arrêt du 22 mars 2018 présente un double intérêt. D’une part, elle affirme le caractère absolu de la nullité du contrat de location-gérance conclu en violation des conditions légales, de sorte que cette nullité peut être invoquée par toute personne y ayant un intérêt, y compris le bailleur des locaux. D’autre part, elle fait produire à la nullité son effet le plus sévère, la déchéance du droit au renouvellement du bail commercial, qui prive le preneur de la protection statutaire sans contrepartie indemnitaire. Or, en l’espèce, la société preneuse avait consenti la location-gérance de son fonds moins de deux ans après la prise d’effet du bail, ce qui caractérisait la violation de l’article L. 144-3 dans sa rédaction alors applicable, et le bailleur était fondé à délivrer un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
La portée de cette jurisprudence doit être appréciée à la lumière de l’évolution législative intervenue en 2019. La loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 a en effet abrogé la condition d’exploitation préalable de deux années énoncée par l’ancien article L. 144-3 du code de commerce, de sorte que la nullité de l’article L. 144-10 ne peut plus être encourue, sur ce fondement, pour les contrats conclus postérieurement à cette réforme. Or, la déchéance du droit au renouvellement demeure applicable en cas de violation des conditions subsistantes, au premier rang desquelles figure l’exigence d’un fonds de commerce réel, dont le tribunal judiciaire de Bordeaux a rappelé qu’elle constitue « un préalable nécessaire à tout contrat de location-gérance ». Par ailleurs, l’arrêt du 22 mars 2018 conserve toute sa force pour les contrats conclus sous l’empire de la règle antérieure, dont la nullité et la déchéance subséquente continuent de produire leurs effets. Dès lors, la disparition de la condition d’exploitation préalable n’a pas fait perdre à l’article L. 144-10 sa vertu de sanction au service du bailleur.
En conséquence, la jurisprudence confère au bailleur des locaux un moyen efficace de remettre en cause la situation du preneur qui aurait mis son fonds en location-gérance dans des conditions irrégulières. La déchéance du droit au renouvellement, expressément attachée par la loi à la nullité du contrat de location-gérance, emporte perte de la propriété commerciale et privation de toute indemnité d’éviction. Dès lors, la régularité de la mise en location-gérance, tant au regard des conditions légales qu’au regard des stipulations du bail, constitue un enjeu déterminant pour la conservation des droits du preneur, ce que les juridictions du fond appliquent désormais avec rigueur, comme en témoigne le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 19 mars 2026.
B. La requalification du contrat de location-gérance, la prescription biennale et la privation de l’indemnité d’éviction
Le contentieux de la location-gérance donne également lieu à des actions en requalification du contrat en bail commercial, lesquelles se heurtent à un régime procédural spécifique. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 25 janvier 2023, n° 21-24.394, jugé que « l’article L. 145-15 du code de commerce réputant non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial ». Or, cette solution prive le locataire-gérant de la protection que le réputé non écrit aurait pu lui conférer, l’action en requalification n’étant pas assimilée à la contestation d’une clause du bail.
La même décision précise le régime de prescription applicable à l’action en requalification. La Cour de cassation a en effet énoncé que « cette demande était soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce et que le délai de prescription avait couru à compter de la conclusion du contrat ». En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », le locataire-gérant qui entend faire reconnaître l’existence d’un bail commercial dispose donc d’un délai de deux ans à compter de la conclusion du contrat de location-gérance. Dès lors, une action engagée plus de vingt ans après la conclusion, comme en l’espèce, se heurte inéluctablement à la prescription.
La privation de l’indemnité d’éviction constitue la sanction la plus fréquente de la location-gérance irrégulière. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 23 janvier 2025, n° 22/12862, a retenu que la mise en location-gérance sans autorisation du bailleur, poursuivie pendant toute la durée du bail renouvelé, « était légitime et d’une gravité suffisante pour priver la société Autason France de son droit à indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-17 du code de commerce ». La cour a précisé que « la gravité de ce manquement réside aussi dans le fait qu’il prive le bailleur de la possibilité de se prémunir contre les contrats de location-gérance qui dissimulent en réalité des sous-locations déguisées », et a en outre constaté la disparition du fonds de commerce, la clientèle étant devenue attachée à l’enseigne du locataire-gérant.
La procédure de mise en demeure préalable, instituée par l’article L. 145-17 du code de commerce, conditionne la faculté du bailleur de se prévaloir de l’infraction tenant à la mise en location-gérance. Ce texte subordonne l’invocation de l’inexécution d’une obligation à la démonstration de sa poursuite « plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser », cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du texte. Or, dans l’affaire soumise à la cour d’appel de Paris, la mise en demeure jointe à l’acte de refus de renouvellement enjoignait à la preneuse d’avoir à occuper personnellement les lieux et à cesser toute location-gérance irrégulière, de sorte que le manquement, poursuivi au-delà du délai d’un mois, a pu fonder la privation de l’indemnité d’éviction. En conséquence, le respect des exigences formelles de la mise en demeure s’avère déterminant pour la validité du refus de renouvellement fondé sur la location-gérance irrégulière.
La qualification du contrat, enfin, conditionne l’existence même du droit à indemnité d’éviction. La cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 26 février 2025, n° 23/00368, a retenu que « le contrat les liant était bien une location gérance et non une simple mise à disposition de locaux, comme le prétend M. [U], qu’une indemnité d’éviction reste bien due ». Par ailleurs, la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 24 octobre 2024, n° 22-13.524, rappelé que la partie qui conteste, après la fin de la location-gérance, les décisions ayant privé le locataire-gérant de tout droit sur le fonds de commerce commet un abus du droit d’ester en justice lorsque sa procédure « n’avait d’autre objet que d’éviter l’exécution des décisions de justice ». En conséquence, la frontière entre la location-gérance et les conventions voisines, tout comme la régularité de la mise en gérance, commande le sort de la propriété commerciale.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, complétée par les juridictions du fond, dessine un régime de la location-gérance du fonds de commerce dont la sévérité à l’égard des irrégularités contraste avec la souplesse de l’outil d’exploitation. L’application du statut des baux commerciaux au propriétaire du fonds donné en location-gérance, consacrée par le II de l’article L. 145-1 du code de commerce, demeure subordonnée à l’existence d’un fonds de commerce et au respect des stipulations du bail, notamment des clauses d’occupation personnelle. La nullité du contrat de location-gérance, dont l’arrêt du 22 mars 2018, n° 17-15.830, a affirmé le caractère absolu, entraîne la déchéance du droit au renouvellement du bail et prive le preneur de toute indemnité d’éviction, conformément à l’article L. 144-10 du code de commerce. Or, la mise en location-gérance sans l’accord du bailleur constitue, lorsqu’elle se poursuit après mise en demeure, un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité, comme l’a rappelé la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 23 janvier 2025.
Dès lors, la pratique de la location-gérance requiert une attention particulière sur trois points. Le preneur doit, en premier lieu, vérifier que le bail commercial autorise la mise en location-gérance du fonds, l’autorisation donnée au cours d’un bail expiré ne valant pas pour le bail renouvelé. Le loueur du fonds doit, en second lieu, s’assurer que le contrat respecte les conditions légales et que le fonds de commerce existe réellement, la preuve de la clientèle étant essentielle à la qualification. Le locataire-gérant doit, en troisième lieu, être conscient de l’étroitesse du délai de deux ans dont il dispose pour agir en requalification, à compter de la conclusion du contrat. En conséquence, la sécurisation de l’opération suppose l’examen préalable des stipulations du bail et des conditions d’exploitation du fonds, afin d’éviter que la mise en gérance ne se retourne contre son auteur par la perte de la propriété commerciale, ce que l’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris permet de prévenir par une analyse rigoureuse du contrat de bail et du contrat de location-gérance.
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