I. La nature juridique singulière de l’indemnité d’occupation statutaire et ses fondements légaux
A. Le mécanisme de l’article L145-57 du code de commerce et la théorie de la substitution rétroactive au loyer contractuel
L’indemnité d’occupation statutaire constitue l’une des institutions les plus singulières du statut des baux commerciaux, dont le fondement réside dans les dispositions de l’article L145-57 du code de commerce. Ce texte prévoit que, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive du prix du loyer. La troisième chambre civile a consacré, de longue date, le principe selon lequel cette indemnité d’occupation statutaire, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de ce texte et se substitue rétroactivement au loyer contractuel. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation a ainsi rappelé que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce » et que « cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). Cette formulation, qui reprend une jurisprudence constante remontant à un arrêt du 5 février 2003 (Cass. 3e civ., 5 févr. 2003, n° 01-16.882, Bull. 2003, III, n° 26), puis confirmée par un arrêt du 16 mars 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, publié), consacre la nature sui generis de l’indemnité d’occupation statutaire, qui n’est ni un loyer contractuel, ni une indemnité compensatoire, mais une créance de nature légale dont le montant se détermine par référence aux critères objectifs de la valeur locative.
En conséquence, la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire obéit à des règles propres, distinctes de celles qui gouvernent le loyer du bail en cours ou le loyer du bail renouvelé. La troisième chambre civile a précisé, dans son arrêt du 9 juillet 2026, que la date de prise d’effet du bail renouvelé constitue une donnée déterminante pour le calcul de la période d’occupation statutaire, en rappelant qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L145-12 du code de commerce (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette décision éclaire l’articulation temporelle entre la période pendant laquelle le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation et celle à compter de laquelle le loyer du bail renouvelé devient exigible. Par ailleurs, l’article L145-28 du code de commerce organise le maintien dans les lieux du preneur qui a valablement formé une demande de renouvellement, ce dernier étant en droit de se maintenir jusqu’à ce que le bailleur ait pris position sur le sort du bail, la période de maintien dans les lieux donnant également lieu au versement d’une indemnité d’occupation dont le régime se distingue toutefois de celui de l’article L145-57.
B. La distinction fondamentale entre l’indemnité d’occupation statutaire, le loyer contractuel et l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’occupation statutaire ne saurait être confondue avec le loyer contractuel dont elle emprunte pourtant, temporairement, le montant jusqu’à la fixation judiciaire définitive. La distinction tient à la cause de l’obligation : alors que le loyer constitue la contrepartie de la jouissance des lieux stipulée au contrat de bail, l’indemnité d’occupation statutaire trouve son fondement dans la loi elle-même et dans la situation de transition juridique qu’elle régit. À cet égard, la Cour de cassation a jugé, dans son arrêt du 29 janvier 2026 précité, que l’indemnité d’occupation statutaire devait être fixée à la valeur locative « à défaut de convention contraire », réservant ainsi la possibilité pour les parties de convenir d’un montant différent, mais consacrant le principe d’une fixation objective de cette indemnité. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative à l’article L145-33 du code de commerce, qui dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, et énumère les éléments à prendre en considération pour sa détermination.
Dès lors, l’indemnité d’occupation statutaire se distingue également de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce, qui a pour objet de réparer le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement de son bail et dont le montant est égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Or, l’indemnité d’occupation statutaire n’a pas vocation indemnitaire mais constitue la contrepartie légale de l’occupation des lieux pendant la période transitoire ouverte par l’instance en fixation du prix. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler cette distinction dans un arrêt du 25 janvier 2023, en précisant que l’étalement des hausses de loyer prévu par l’article L145-34 du code de commerce ne relevait pas de l’office du juge des loyers commerciaux, lequel se limite à la fixation du prix du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation délimite le champ des compétences respectives et maintient une étanchéité entre les différentes créances nées du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 octobre 2025 a confirmé cette orientation en énonçant que l’étalement des hausses de loyer ne trouvait pas à s’appliquer lorsque le bail expiré s’était tacitement prolongé pendant plus de douze ans, ce qui emportait déplafonnement du loyer du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette solution, qui concerne le loyer du bail renouvelé, est sans incidence directe sur la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire, laquelle obéit à des règles propres, mais elle témoigne de la volonté constante de la troisième chambre civile d’articuler avec précision les différents mécanismes financiers qui jalonnent la vie du bail commercial.
II. Les critères de fixation de l’indemnité d’occupation statutaire et l’incidence des obligations continues du bailleur
A. Le rattachement de l’indemnité d’occupation à la valeur locative et l’incidence de la répartition conventionnelle des obligations fiscales
La fixation de l’indemnité d’occupation statutaire repose sur un rattachement à la valeur locative, déterminée selon les critères de l’article L145-33 du code de commerce, qui prend notamment en considération les obligations respectives des parties. L’article R145-8 du code de commerce précise, à cet égard, que les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. La portée de ce principe a été considérablement renforcée par l’arrêt du 29 janvier 2026, aux termes duquel la troisième chambre civile a posé une règle d’une grande clarté : « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B).
Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence antérieure, a le mérite de préciser que le mécanisme correcteur de la valeur locative s’applique également à l’indemnité d’occupation statutaire, et non pas seulement au loyer du bail renouvelé. En effet, l’article R145-35 du code de commerce énonce que le paiement de la taxe foncière incombe normalement au bailleur, sauf disposition expresse contraire du bail. La troisième chambre civile en a déduit, dans l’arrêt précité, que la clause du bail mettant cette taxe à la charge du locataire, sans contrepartie, devait être prise en compte pour minorer la valeur locative servant de référence à l’indemnité d’occupation statutaire. Cette jurisprudence consacre ainsi une forme de correction du déséquilibre contractuel, au stade même de la liquidation des comptes entre les parties. La cour d’appel de Grenoble, dont l’arrêt a été censuré, avait au contraire estimé que « l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge de la taxe foncière », méconnaissant ainsi le principe de diminution de la valeur locative résultant du transfert conventionnel de cette charge.
En conséquence, les praticiens doivent être particulièrement attentifs à la rédaction des clauses relatives à la répartition des charges et impositions, car ces stipulations, si elles transfèrent au preneur des obligations incombant normalement au bailleur, auront une incidence directe sur le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due en cas de litige sur le prix du bail renouvelé. L’arrêt du 18 septembre 2025 a, par ailleurs, précisé que l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, susceptible de justifier un déplafonnement du loyer du bail renouvelé en application de l’article L145-34 du code de commerce, devait s’effectuer in abstracto, c’est-à-dire indépendamment de l’incidence que cette modification a pu avoir sur l’activité du preneur considéré (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Si cette décision concerne le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, elle rappelle que la détermination de la valeur locative obéit à une logique objective qui transcende la situation particulière des parties.
B. L’incidence de l’obligation continue de délivrance du bailleur sur les comptes entre les parties et la détermination des créances locatives
L’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par les articles 1719 et 1720 du code civil, revêt un caractère continu qui a été solennellement réaffirmé par la troisième chambre civile dans un arrêt du 10 juillet 2025. La Cour y énonce, de manière dépourvue d’ambiguïté, que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, FS-B). Cette décision, qui a vocation à s’appliquer à l’ensemble des baux régis par le statut des baux commerciaux, emporte des conséquences notables sur la détermination des comptes entre les parties, y compris pendant la période d’occupation statutaire.
En effet, le caractère continu de l’obligation de délivrance a pour corollaire que la prescription de l’action en résiliation fondée sur un manquement à cette obligation ne commence à courir qu’à compter de la cessation dudit manquement. La Cour de cassation a censuré, dans l’arrêt précité, la cour d’appel de Colmar qui avait fixé le point de départ du délai de prescription au jour de la connaissance de la réduction de la surface louée, alors que cette réduction persistait au jour où le juge statuait. Cette solution, fondée sur l’article 2224 du code civil, s’articule avec les règles de la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce, dont la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 12 février 2026, que la simple mauvaise foi du bailleur ne suffisait pas à caractériser un acte interruptif de prescription au sens de l’article 2240 du code civil (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Par ailleurs, la question de la justification des charges locatives imputées au preneur pendant la période d’occupation statutaire a été tranchée par la troisième chambre civile dans un autre arrêt du 29 janvier 2026, rendu le même jour que l’arrêt relatif à la taxe foncière. La Cour y affirme que « le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). Cette obligation de communication effective, qui pèse sur le bailleur en application de l’article L145-40-2 du code de commerce, constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, lequel est en droit d’obtenir la transmission des justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés. La règle selon laquelle le bailleur ne peut se borner à tenir ces documents à la disposition du locataire sans les lui adresser effectivement renforce la protection du preneur et participe d’une exigence de transparence dans l’exécution des obligations financières du bail commercial.
L’articulation entre l’obligation continue de délivrance et l’indemnité d’occupation statutaire se manifeste également à travers la faculté pour le preneur d’opposer au bailleur l’exception d’inexécution, dont la troisième chambre civile a consacré l’autonomie par rapport au formalisme de l’article L145-41 du code de commerce. L’arrêt du 5 mars 2026 a, en effet, énoncé que le juge ne pouvait constater l’acquisition d’une clause résolutoire sans avoir préalablement examiné le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur, consacrant ainsi l’obligation pour le juge de vérifier, même d’office, si le manquement reproché au preneur n’était pas la conséquence d’une inexécution préalable du bailleur (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette solution, qui consacre l’exception d’inexécution comme un moyen de défense autonome, est de nature à influer indirectement sur la fixation des comptes entre les parties, le juge pouvant être conduit à prendre en considération l’inexécution par le bailleur de ses obligations continues pour apprécier le quantum des sommes dues par le preneur au titre de l’indemnité d’occupation statutaire.
La computation des délais de la période d’occupation statutaire n’est, par ailleurs, pas exempte de difficultés contentieuses. La question de la date à laquelle le bail renouvelé prend effet, qui détermine le terme de la période d’occupation statutaire, a été tranchée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 9 juillet 2026, aux termes duquel le juge doit appliquer la règle de l’article L145-12 du code de commerce sans pouvoir y déroger au motif que la demande de renouvellement aurait été signifiée à une date antérieure à l’expiration de la douzième année de la tacite prolongation (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette rigueur dans la computation des délais, qui peut aboutir à ce que le bail expiré ait duré douze ans et un jour, emportant déplafonnement du loyer du bail renouvelé, illustre la précision avec laquelle la Haute juridiction entend voir appliquer les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. En définitive, la période d’occupation statutaire, dont la durée peut s’étendre sur plusieurs années, constitue un espace temporel au sein duquel se nouent la plupart des contentieux relatifs à la fixation du prix du bail renouvelé et à la liquidation des obligations financières des parties.
Dès lors, la période d’occupation statutaire, loin de constituer une simple parenthèse dans la vie du bail commercial, se révèle être un moment de cristallisation des obligations réciproques des parties, dont la liquidation obéit à des règles substantielles et procédurales précises que la troisième chambre civile ne cesse d’affiner. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les articles 62 et 63 modifient plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, est venue renforcer, dans le prolongement de cette jurisprudence, la protection du preneur en imposant la mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et la prohibition des clauses d’indexation asymétriques (Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, art. 62 et 63). Ces dispositions nouvelles, dont certaines sont d’application immédiate aux baux en cours, constituent un cadre législatif rénové à l’intérieur duquel la jurisprudence relative à l’indemnité d’occupation statutaire continuera de se déployer.
La portée pratique de ces évolutions ne doit pas être sous-estimée par les praticiens du droit immobilier. La détermination de l’indemnité d’occupation statutaire constitue, en effet, un enjeu financier considérable pour les parties au bail commercial, le montant de cette indemnité pouvant représenter plusieurs années de loyers lorsque l’instance en fixation du prix du bail renouvelé se prolonge. Or, la combinaison du principe de fixation à la valeur locative, du mécanisme correcteur des obligations transférées sans contrepartie et de la prise en compte des manquements du bailleur à ses obligations continues confère au juge un pouvoir d’appréciation étendu dont l’exercice doit être guidé par la recherche d’un équilibre entre les intérêts légitimes du bailleur et la protection statutaire du preneur. À cet égard, l’arrêt du 6 novembre 2025 a précisé que les dispositions de la loi nouvelle relatives aux clauses réputées non écrites étaient applicables aux effets légaux des contrats en cours, consacrant ainsi l’application immédiate de ces règles impératives aux situations juridiques non encore définitivement constituées (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). Cette solution, qui concerne au premier chef les clauses d’indexation asymétriques et les clauses de transfert de charges prohibées, est susceptible d’avoir une incidence directe sur la liquidation des comptes entre bailleur et preneur, y compris pendant la période d’occupation statutaire, le juge pouvant être amené à écarter l’application de clauses réputées non écrites pour la détermination du quantum de cette indemnité.
Conclusion
L’indemnité d’occupation statutaire se présente comme un instrument juridique complexe, dont la nature sui generis et les critères de fixation ont été précisés avec une constance remarquable par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des trois dernières années. En rattachant cette indemnité à la valeur locative, tout en neutralisant les clauses qui transfèrent au preneur, sans contrepartie, des obligations incombant normalement au bailleur, la Haute juridiction confère à ce mécanisme une fonction de rééquilibrage économique qui dépasse la simple liquidation des comptes de la période transitoire. En articulant, par ailleurs, l’obligation continue de délivrance du bailleur, la prescription de l’action en résiliation et le régime de l’exception d’inexécution avec les règles propres à la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire, la Cour de cassation édifie un corpus jurisprudentiel cohérent qui renforce la protection du preneur et la sécurité juridique des relations locatives commerciales. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en réformant plusieurs dispositions cardinales du statut des baux commerciaux, s’inscrit dans le sillage de cette construction prétorienne et annonce des développements contentieux dont les juridictions du fond auront à connaître dans les années à venir.
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