I. L’étendue de l’obligation de garantie du bailleur face aux troubles de jouissance dans le bail commercial
A. Le fondement légal de la garantie de jouissance paisible et la distinction cardinale entre trouble du droit et trouble de fait
Le contrat de bail commercial, régi par les dispositions impératives du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, demeure soumis, pour ce qui n’est pas spécialement réglé par le statut des baux commerciaux, aux règles de droit commun du louage énoncées aux articles 1719 et suivants du code civil. Parmi les obligations essentielles que la loi met à la charge du bailleur, l’article 1719 du code civil impose à celui-ci de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail. Cette obligation de garantie, inhérente à la nature même du contrat de louage, ne requiert aucune stipulation particulière et s’impose au bailleur indépendamment de la volonté des parties.
La mise en œuvre de cette garantie obéit à une distinction fondamentale, héritée du droit romain et consacrée par le code civil, entre le trouble de droit et le trouble de fait. Le trouble de droit résulte d’une action en justice exercée par un tiers qui prétend disposer d’un droit sur la chose louée de nature à contredire celui conféré par le bailleur au locataire. Dans cette hypothèse, l’article 1726 du code civil impose au bailleur de garantir le preneur contre les conséquences de l’éviction, le locataire pouvant prétendre à une diminution proportionnée du prix du bail, pourvu qu’il ait dénoncé le trouble au propriétaire. L’article 1727 du même code complète ce dispositif en prévoyant que le preneur doit appeler le bailleur en garantie et peut, s’il l’exige, être mis hors d’instance en nommant le bailleur pour lequel il possède.
Le trouble de fait, en revanche, est régi par l’article 1725 du code civil, aux termes duquel le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Ce texte, qui figure parmi les dispositions les plus anciennes du code civil, institue une limitation significative de la garantie due par le bailleur en cantonnant celle-ci aux seules hypothèses de trouble juridique, c’est-à-dire aux situations dans lesquelles le tiers troubleur se prévaut d’un droit sur l’immeuble loué. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 9 mars 2023, qu’il résulte de ces textes que le bailleur doit garantir son locataire du risque d’éviction, c’est-à-dire du trouble apporté à sa jouissance par l’exercice d’une action concernant la propriété du fonds ou le risque d’une telle action par ceux qui disposent de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au locataire (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.698, Publié au Bulletin).
Dès lors, la frontière entre les articles 1725 et 1726 du code civil détermine l’économie même de la protection accordée au preneur contre les perturbations de sa jouissance. Le locataire commercial confronté à un trouble de fait causé par un tiers se trouve, en principe, privé de tout recours à l’encontre de son bailleur et doit agir personnellement contre l’auteur des voies de fait. Cette distinction, pour ancienne qu’elle soit, produit des conséquences pratiques considérables dans le contentieux du bail commercial, où les troubles de jouissance sont fréquemment causés par des travaux dans les parties communes, des nuisances sonores, des obstructions d’accès ou des dégradations imputables à des tiers au contrat.
B. L’extension prétorienne de la garantie : l’associé de la société civile bailleresse n’est pas un tiers au sens de l’article 1725 du code civil
Par un arrêt du 9 mars 2023, la troisième chambre civile a opéré une avancée significative dans la protection du preneur à bail commercial en écartant la qualification de tiers au profit des associés de la société civile immobilière bailleresse (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.698, Publié au Bulletin). Cette décision, rendue au visa des articles 1725 et 1870 du code civil, énonce un attendu de principe dont la portée dépasse la seule espèce jugée : « le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard au sens de l’article 1725 du code civil, ont apporté à sa jouissance par voie de fait ».
En l’espèce, la société civile immobilière Apatae avait donné à bail commercial un local et un parking à la société Tahiti valeurs. Des ayants droit d’un associé décédé de la société bailleresse, contestant le droit de cette dernière à louer le parking, avaient bloqué physiquement l’accès des locaux loués. La cour d’appel de Papeete avait rejeté l’action en garantie intentée par la locataire contre la bailleresse au double motif qu’il n’était pas justifié que les ayants droit de l’associé décédé fussent devenus automatiquement associés et que les associés, dotés d’une personnalité distincte de la société, constituaient des tiers au contrat de bail au sens de l’article 1725 du code civil.
La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que, selon l’article 1870 du code civil, une société civile est présumée continuer avec les héritiers d’un associé décédé, sauf stipulation contraire des statuts. Par conséquent, il incombe à celui qui dénie la qualité d’associé à l’héritier d’un associé décédé d’établir l’existence d’une clause statutaire dérogatoire. Or, en l’absence d’une telle preuve, les ayants droit de l’associé décédé étaient réputés avoir la qualité d’associés de la société bailleresse, de sorte que les troubles qu’ils infligeaient à la locataire ne pouvaient être regardés comme émanant de tiers au sens de l’article 1725 du code civil. La société bailleresse était donc tenue de garantir la locataire des conséquences dommageables de ces voies de fait.
Par ailleurs, cette solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à renforcer les obligations du bailleur en matière de garantie de jouissance, y compris lorsque le trouble trouve son origine dans le comportement de personnes physiquement distinctes de la personne morale bailleresse mais juridiquement liées à celle-ci. La Cour de cassation a ainsi précédemment jugé, par un arrêt du 2 mars 2017, que le bailleur doit garantir le locataire contre le trouble résultant de l’exercice d’une action en revendication de propriété par des tiers disposant de droits incontestables, consacrant une conception extensive de la notion de risque d’éviction (Cass. 3e civ., 2 mars 2017, n° 15-25.136, Bull. 2017, III, n° 29, cité par l’arrêt du 9 mars 2023).
En conséquence, l’arrêt du 9 mars 2023 enrichit la construction prétorienne de la garantie de jouissance en prohibant une lecture trop littérale de l’article 1725 du code civil qui permettrait au bailleur de s’abriter derrière la personnalité morale de la société pour échapper aux conséquences des troubles causés par ses propres associés à la jouissance du preneur. Cette jurisprudence invite les rédacteurs de baux commerciaux à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses relatives aux troubles de jouissance et à la répartition des responsabilités entre les parties.
II. L’inefficacité des clauses d’exonération de garantie et le renforcement de l’obligation de délivrance continue du bailleur
A. La prohibition des clauses limitatives de l’obligation essentielle de jouissance paisible dans le bail commercial
Si le législateur a autorisé les parties à aménager conventionnellement certaines obligations résultant du contrat de bail commercial, la jurisprudence de la troisième chambre civile trace une limite infranchissable à cette liberté contractuelle en prohibant les clauses qui auraient pour effet de priver de toute substance l’obligation essentielle de délivrance et de garantie de jouissance paisible incombant au bailleur. L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 16 mai 2024 illustre avec une particulière netteté cette limitation de l’autonomie de la volonté (CA Paris, 16 mai 2024, n° 20/12521).
En l’espèce, une société locataire d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété avait subi, pendant près de deux années, des troubles de jouissance liés à la réalisation de travaux de ravalement de façade entrepris par le syndicat des copropriétaires. La bailleresse se prévalait de l’article 1725 du code civil pour écarter toute responsabilité, au motif que le syndicat des copropriétaires, maître d’ouvrage des travaux, constituait un tiers au contrat de bail. La cour d’appel écarte cette argumentation et retient la responsabilité de la bailleresse en considérant que les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Cette solution met en lumière l’articulation délicate entre le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le contrat de bail commercial, en faisant prévaloir les droits du preneur sur les contraintes organisationnelles de la copropriété.
À cet égard, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 13 février 2025, a pareillement refusé de donner effet à une clause contractuelle par laquelle le bailleur s’exonérait de toute responsabilité à raison des troubles de jouissance et des dommages causés par le fait de locataires, occupants ou tiers (CA Aix-en-Provence, 13 février 2025, n° 24/05216). La cour relève que le bailleur est tenu de garantir le locataire des troubles de jouissance résultant de manquements à son obligation essentielle de délivrance, et qu’une clause d’exonération générale ne saurait vider cette obligation de sa substance. En l’occurrence, le trouble de jouissance subi par la locataire, un hôtel, résultait directement de désordres structurels affectant l’immeuble et de la carence du bailleur à y remédier, circonstances qui caractérisaient un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible.
Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 25 juin 2026, a eu l’occasion de se prononcer sur l’efficacité d’une clause insérée dans un bail commercial d’un centre commercial par laquelle le preneur renonçait à tout recours contre le bailleur en cas de troubles causés par des tiers (TJ Paris, 25 juin 2026, n° 22/04468). La juridiction retient que cette stipulation n’a pas pour objet de vider de sa substance l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux et examine concrètement si le départ de grandes enseignes commerciales, invoqué par le preneur comme constitutif d’un trouble de jouissance, caractérise un manquement du bailleur à son obligation de garantie. Cette décision rappelle que l’appréciation de l’efficacité des clauses d’exonération doit être menée in concreto, en fonction de la nature et de la gravité du trouble invoqué, et que la renonciation conventionnelle du preneur à tout recours ne saurait exonérer le bailleur de ses obligations essentielles lorsque le trouble résulte d’un manquement personnel de ce dernier.
Dès lors, la jurisprudence contemporaine dessine un régime de responsabilité du bailleur commercial dans lequel les clauses d’exonération de garantie de jouissance sont soumises à un contrôle judiciaire renforcé, qui en limite considérablement la portée. Le bailleur ne peut se retrancher derrière de telles stipulations que dans la mesure où le trouble invoqué ne procède pas d’un manquement à ses propres obligations essentielles de délivrance, d’entretien et de garantie.
B. L’articulation entre garantie de jouissance et obligation continue de délivrance dans le bail commercial portant sur des locaux en copropriété
L’arrêt du 19 juin 2025, rendu par la troisième chambre civile, constitue une contribution majeure à l’articulation entre l’obligation de garantie de jouissance paisible et l’obligation continue de délivrance incombant au bailleur commercial (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au Bulletin). Aux termes de cette décision, « lorsque les locaux loués à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués ». La Cour ajoute une précision cardinale : « Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. »
En l’espèce, des infiltrations d’eau en provenance d’une toiture vétuste, partie commune de l’immeuble en copropriété, avaient endommagé les faux plafonds des locaux commerciaux donnés à bail. La cour d’appel de Riom avait limité la condamnation de la bailleresse au motif que le désordre n’était pas lié à un retard fautif de sa part, les infiltrations trouvant leur origine dans les parties communes dont l’entretien incombait au syndicat des copropriétaires. La troisième chambre civile censure cette analyse et énonce que, une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives, la bailleresse devait « remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution ». La Haute juridiction impose ainsi une obligation de résultat au bailleur, qui ne saurait se borner à effectuer des diligences auprès du syndicat des copropriétaires pour se libérer de ses obligations envers son locataire.
Par ailleurs, ce même arrêt énonce une règle de portée générale concernant l’indemnisation du préjudice de jouissance du preneur en disposant que « lorsqu’un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l’une des obligations du bailleur, que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, le bailleur doit l’indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en a été informé jusqu’à sa cessation ». Cette solution, qui écarte la qualification de simple perte de chance retenue par la cour d’appel, consacre l’obligation pour le bailleur d’indemniser intégralement le préjudice de jouissance subi par le preneur sans que celui-ci ait à démontrer une faute distincte du bailleur dans la survenance du désordre.
Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité des arrêts rendus par la troisième chambre civile les 4 décembre 2025 et 5 mars 2026, qui ont consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée ou en résiliation du bail, sans que la prescription quinquennale de l’action en responsabilité contractuelle ne puisse lui être opposée tant que le manquement perdure (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). Or, la combinaison de cette obligation continue de délivrance avec l’obligation de garantie de jouissance paisible aboutit à imposer au bailleur commercial une responsabilité particulièrement étendue, qui ne connaît d’autre limite que le cas de force majeure et qui interdit au bailleur de se prévaloir de la structure juridique de l’immeuble, notamment copropriétaire, pour éluder ses obligations essentielles envers le preneur.
En conséquence, la construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile au cours des années 2023 à 2026 rééquilibre significativement le rapport de forces entre bailleur et preneur dans le contentieux de la jouissance paisible. L’associé d’une société civile bailleresse n’est plus un tiers au sens de l’article 1725 du code civil, les diligences du bailleur auprès du syndicat des copropriétaires ne le libèrent pas de son obligation de garantie, et les clauses d’exonération générale sont privées d’effet lorsqu’elles contredisent les obligations essentielles du bailleur. Cette évolution jurisprudentielle confère au preneur à bail commercial une protection renforcée, qu’il lui appartient de faire valoir avec diligence en informant le bailleur de tout trouble dès sa survenance et en conservant les justificatifs des préjudices subis.
À cet égard, il convient d’ajouter que cette protection renforcée trouve également à s’appliquer dans l’hypothèse, fréquente en pratique, où le trouble de jouissance résulte de travaux entrepris par le bailleur lui-même dans l’immeuble loué. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 19 avril 2023, a expressément retenu que l’exécution par le bailleur de travaux d’une durée et d’une intensité telles qu’elles entravent l’exploitation normale du fonds de commerce caractérise un manquement à l’obligation de jouissance paisible, quand bien même ces travaux seraient techniquement nécessaires à la conservation de l’immeuble (CA Paris, 19 avril 2023, n° 21/07043). De même, le tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 30 avril 2025, a rappelé qu’une clause contractuelle par laquelle le preneur renonce à tout recours contre le bailleur en cas de trouble causé par des tiers ne saurait priver d’effet l’obligation de jouissance paisible lorsque le trouble procède d’un manquement personnel du bailleur, et que la mauvaise foi de ce dernier dans la mise en œuvre de la clause résolutoire après des mois de carence dans le traitement du trouble expose le bailleur à des dommages-intérêts substantiels (TJ Paris, 30 avril 2025, n° 24/56971).
Conclusion
L’analyse des décisions rendues par la troisième chambre civile et les juridictions du fond entre 2023 et 2026 révèle une tendance de fond qui dépasse le simple traitement contentieux de situations isolées pour dessiner une politique jurisprudentielle cohérente de renforcement de la garantie de jouissance paisible due par le bailleur commercial à son preneur. Dès lors, cette orientation se manifeste dans deux dimensions complémentaires du contrat de bail : d’une part, l’extension du périmètre des personnes dont les agissements engagent la responsabilité du bailleur, les associés de la société civile bailleresse n’étant plus regardés comme des tiers au sens de l’article 1725 du code civil ; d’autre part, l’inefficacité des clauses conventionnelles d’exonération lorsqu’elles tendent à priver de substance les obligations essentielles de délivrance et de garantie.
Par ailleurs, l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et la garantie de jouissance paisible produit un régime de responsabilité dans lequel le bailleur ne peut se retrancher ni derrière la structure juridique de l’immeuble en copropriété, ni derrière les diligences entreprises auprès des organes de cette copropriété, pour échapper à ses obligations envers le preneur. Cette jurisprudence confère au locataire commercial des moyens d’action substantiels, à la condition essentielle qu’il dénonce sans délai les troubles au bailleur et qu’il documente avec précision l’étendue de son préjudice de jouissance. La connaissance intime de ces mécanismes contentieux constitue un atout déterminant pour les opérateurs du commerce et de l’immobilier confrontés aux difficultés d’exécution du contrat de bail commercial.
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