I. Le régime juridique de la sous-location : entre autorisation et contrainte légale
A. L autorisation du bailleur : condition cardinale de la sous-location régulière
Le principe posé par l article L. 145-31 du code de commerce est énoncé avec une netteté qui ne souffre aucune ambiguïté : sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Le législateur a ainsi fait de l autorisation du propriétaire la condition sine qua non de la régularité de toute sous-location consentie par le preneur à bail commercial. Par ailleurs, en cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l acte, ce qui lui confère un droit de regard sur les conditions dans lesquelles les locaux seront mis à la disposition d un tiers par son locataire principal.
La troisième chambre civile a eu l occasion de préciser la portée temporelle de cette autorisation dans un arrêt du 9 mars 2023 par lequel elle a jugé que l autorisation de sous-location dure autant que le bail principal, à défaut de retrait de l autorisation par le bailleur principal (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-16.680). Cette solution, qui prolonge l autorisation donnée par le bailleur au-delà du terme contractuel du bail lorsque celui-ci se trouve tacitement prorogé en application de l article L. 145-9 du code de commerce, consacre une continuité de l agrément du bailleur, à moins que ce dernier n ait manifesté une volonté contraire expresse de retrait. En conséquence, le sous-bail est tacitement prorogé dans les mêmes conditions que le bail principal, à défaut de congé régulier et de résiliation amiable, ce dont il résulte que le sous-locataire bénéficie d une stabilité juridique qui n est toutefois que le reflet de celle du locataire principal.
A cet égard, la nature informative de la formalité de notification de la sous-location au bailleur a été clairement établie par un arrêt du 18 janvier 2023. Dans cette espèce, la Cour de cassation a constaté que la clause du bail prévoyant la notification d une copie de l acte de sous-location au bailleur était, en l absence de tout délai ou sanction, purement informative, de sorte que, peu important que cette formalité ait été accomplie postérieurement à la délivrance du congé, la sous-location était régulière et opposable à la bailleresse (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.209). La Haute juridiction a ainsi distingué le formalisme substantiel, dont le non-respect est sanctionné, du formalisme simplement informatif, dont la méconnaissance n affecte pas la validité de la sous-location à l égard du bailleur.
Il importe de souligner que le législateur a encadré avec précision la procédure de sous-location autorisée. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d avis de réception, et le propriétaire dispose d un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour faire connaître s il entend concourir à l acte. Si, malgré l autorisation prévue par le bail, le bailleur refuse ou s il omet de répondre, il est passé outre, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l article L. 145-31. Ce mécanisme de concours obligatoire du bailleur à l acte de sous-location constitue une garantie essentielle pour le propriétaire qui, bien qu ayant accordé une autorisation de principe, conserve le droit de vérifier les conditions concrètes dans lesquelles la sous-location sera réalisée.
Par ailleurs, la question de l acceptation tacite du bailleur à la sous-location fait l objet d une appréciation rigoureuse des juges du fond, l acceptation tacite d un contrat ne pouvant résulter que d actes manifestant de façon non équivoque la volonté de son auteur. Cette exigence probatoire élevée, rappelée dans un arrêt du 19 octobre 2022 (Cass. 3e civ., 19 oct. 2022, n° 21-16.308), protège le bailleur contre la reconnaissance d une sous-location qu il n aurait pas expressément agréée et préserve ainsi l équilibre contractuel sur lequel repose le statut des baux commerciaux.
B. Le mécanisme du réajustement du loyer principal en cas de sous-loyer supérieur
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le troisième alinéa de l article L. 145-31 du code de commerce ouvre au propriétaire la faculté d exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d Etat. Ce mécanisme de réajustement vise à empêcher que le locataire principal ne s enrichisse indûment en tirant de la sous-location un profit supérieur à celui qu il reverse lui-même au bailleur.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 9 juillet 2020, précisé que cette action en réajustement, qui peut s exercer indépendamment de tout renouvellement du bail, n est pas soumise aux règles de plafonnement de l article L. 145-34 du code de commerce (Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 19-16.290). Cette autonomie de l action en réajustement par rapport au cadre du renouvellement confère au bailleur un levier procédural autonome, distinct de la fixation du loyer du bail renouvelé, et lui permet d obtenir une augmentation du loyer principal sans attendre l échéance du bail en cours. La Cour a toutefois rappelé que cette demande doit respecter les règles de compétence et de procédure en matière de contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, exigeant notamment la notification d un mémoire préalable.
En ce qui concerne la prescription de cette action, la Cour de cassation a rendu une décision capitale le 9 septembre 2021 en jugeant que la prescription de l action en augmentation du loyer en raison de l existence d une sous-location commence à courir à compter du jour où le bailleur a connaissance du montant du loyer du sous-bail, et non de la simple existence de la sous-location (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-19.631). Cette solution distingue le point de départ du délai biennal de prescription selon que le bailleur a eu accès à l information relative au prix du sous-bail plutôt qu à la simple connaissance du fait de la sous-location elle-même. Dès lors, la seule découverte de l existence d une sous-location ne suffit pas à faire courir le délai de prescription de l action en réajustement, le bailleur devant encore avoir connaissance du montant exact du sous-loyer pour que le délai commence à courir à son encontre.
Il convient néanmoins de distinguer la sous-location proprement dite de certaines conventions de mise à disposition qui n en présentent pas les caractères juridiques. La troisième chambre civile a, par un arrêt de section du 27 juin 2024 publié au Bulletin, posé un principe de qualification restrictif en énonçant que la qualification de sous-location, au sens de l article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823, FS-B). Cette décision, qui trouve à s appliquer aux contrats de coworking et de bureaux équipés, écarte la qualification de sous-location lorsque la redevance versée par l occupant ne correspond pas exclusivement à la jouissance des lieux mais rémunère un ensemble indissociable de prestations incluant l équipement, l entretien, la sécurité ou encore l accès à des services partagés. En conséquence, le bailleur ne saurait invoquer le mécanisme de réajustement du loyer principal prévu à l article L. 145-31 du code de commerce lorsque le locataire principal propose à des tiers une offre globale de services dont l hébergement dans les lieux loués ne constitue qu une composante parmi d autres.
II. Les effets de la sous-location sur les droits respectifs du locataire principal et du sous-locataire
A. La sous-location et le droit au renouvellement : l articulation des droits du sous-locataire et du locataire principal
L article L. 145-32 du code de commerce reconnaît au sous-locataire le droit de demander le renouvellement de son bail au locataire principal, dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire, le bailleur étant appelé à concourir à l acte. A l expiration du bail principal, le propriétaire n est tenu au renouvellement que s il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Ce dispositif légal place ainsi le sous-locataire dans une situation de dépendance juridique à l égard tant du locataire principal que du bailleur, son droit au renouvellement étant subordonné à l agrément préalable de ce dernier.
Or, la situation du sous-locataire se trouve au cœur d une tension entre la protection statutaire du preneur, fondée sur l article L. 145-14 du code de commerce qui impose au bailleur refusant le renouvellement de payer une indemnité d éviction, et les limites inhérentes à la position juridique du locataire principal lorsque ce dernier n est lui-même qu un preneur à bail. La Cour de cassation a d ailleurs admis, dans l arrêt précité du 18 janvier 2023, que les modalités de calcul de l indemnité d éviction, lorsqu elles n ont pas pour effet de priver la locataire évincée de son indemnisation en cas de non-renouvellement du bail ou de limiter forfaitairement par avance son indemnisation, ne sont pas contraires à l ordre public. Ainsi, une clause du bail prévoyant que l indemnité d éviction serait calculée en fonction des caractéristiques d exploitation du sous-locataire et devrait être d un montant suffisant pour permettre au locataire principal d indemniser le sous-locataire du préjudice subi par ce dernier en raison du non-renouvellement a été jugée licite par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.209).
En conséquence, si le sous-locataire ne dispose pas d un droit propre à contraindre le bailleur principal au renouvellement, il peut néanmoins voir son préjudice pris en compte dans le calcul de l indemnité d éviction due au locataire principal, pour autant que le contrat de bail l ait expressément prévu sans porter atteinte aux dispositions d ordre public du statut. Cette construction prétorienne établit une passerelle entre la situation économique du sous-locataire et l indemnisation du locataire principal, sans pour autant conférer au premier un droit direct à l encontre du propriétaire.
B. Les conséquences juridiques de la sous-location irrégulière
Lorsque la sous-location est consentie en violation des dispositions de l article L. 145-31 du code de commerce, les conséquences juridiques varient selon la nature des manquements et la position des parties. La sous-location irrégulière expose le locataire principal à plusieurs types de sanctions, qui peuvent aller de la résiliation du bail à des condamnations financières, en passant par l inopposabilité de la sous-location au bailleur.
Au titre des sanctions civiles, la troisième chambre civile a eu à connaître d une hypothèse particulière dans un arrêt du 11 juillet 2024, publié au Bulletin, concernant un locataire qui sous-louait un local meublé destiné à l habitation en méconnaissance des dispositions de l article L. 631-7 du code de la construction et de l habitation. La Cour y a jugé que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l habitation en méconnaissance des dispositions de ce texte est passible d une condamnation au paiement de l amende civile prévue à l article L. 651-2 du même code (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-24.020, FS-B). En l espèce, la Cour a validé la condamnation du locataire, professionnel de l immobilier et gérant d une société de conciergerie, au paiement d une amende civile de quarante-cinq mille euros, après avoir relevé que celui-ci ne pouvait ignorer la réglementation applicable et n avait pas cessé les locations de courte durée alors même qu il avait eu connaissance de la procédure engagée par la Ville de Paris.
Cette décision illustre la sévérité de la jurisprudence à l égard des professionnels qui exploitent commercialement un bien loué au moyen de sous-locations irrégulières, en particulier lorsque ces pratiques s inscrivent dans un schéma de location touristique de courte durée contraire à la réglementation sur le changement d usage des locaux d habitation. La Cour de cassation a également rappelé dans cette même décision que l amende civile constitue une sanction ayant le caractère d une punition, soumise aux principes constitutionnels de personnalité et d individualisation de la peine, qui font obstacle à toute condamnation in solidum entre le bailleur et le locataire.
Par ailleurs, l obligation continue de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l article 1719 du code civil peut entrer en conflit avec les agissements du locataire principal en matière de sous-location. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 6 juillet 2023 publié au Bulletin, a rappelé que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu il soit besoin d aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d entretenir cette chose en état de servir à l usage pour lequel elle a été louée et d en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923, FS-B). Si cette obligation de délivrance concerne au premier chef les rapports entre le bailleur et le locataire principal, elle n en constitue pas moins le socle sur lequel repose la jouissance des lieux que le locataire principal peut, sous réserve de l autorisation du bailleur, transmettre partiellement au sous-locataire.
Dès lors, la sous-location irrégulière place le locataire principal dans une situation de double vulnérabilité : à l égard du bailleur, qui peut solliciter la résiliation du bail pour manquement aux obligations contractuelles, et à l égard du sous-locataire, dont les droits sont privés d opposabilité au propriétaire des lieux. En outre, le locataire principal qui sous-loue irrégulièrement s expose à devoir restituer au bailleur les loyers indûment perçus au titre de la sous-location, dans les conditions de droit commun de la répétition de l indu, ce qui aggrave encore sa situation patrimoniale. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence, maintient un équilibre entre la protection du bailleur, celle du locataire principal et les intérêts légitimes du sous-locataire, sans jamais perdre de vue que le statut des baux commerciaux demeure ancré dans le principe de l autorisation préalable de toute sous-location par le propriétaire.
Il résulte de l ensemble de ces décisions que la Cour de cassation impose aux juges du fond un contrôle rigoureux de la qualification juridique des conventions passées par le locataire principal avec des tiers, afin de déterminer si elles constituent ou non des sous-locations au sens de l article L. 145-31 du code de commerce. Cette exigence de qualification, qui conditionne tant l application du mécanisme de réajustement du loyer que les sanctions encourues en cas d irrégularité, constitue le préalable indispensable à toute action du bailleur fondée sur l existence d une sous-location prohibée ou d un sous-loyer supérieur au loyer principal. La distinction opérée par l arrêt du 27 juin 2024 entre la sous-location et la prestation de services constitue à cet égard une avancée significative qui devra être intégrée par les praticiens dans la rédaction des conventions d occupation des locaux commerciaux.
Enfin, il convient de relever que la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 9 juillet 2026, a eu à connaître de la résiliation d un contrat de sous-location par l arrivée du terme du contrat principal (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-14.065). Cette décision confirme que le sort du sous-bail est intimement lié à celui du bail principal, de sorte que l extinction de ce dernier entraîne, par voie de conséquence, la caducité du premier, le sous-locataire ne pouvant se prévaloir d un droit propre au maintien dans les lieux indépendamment du titre du locataire principal. Ce principe, qui découle directement de l article L. 145-32 du code de commerce, rappelle la nature fondamentalement accessoire du contrat de sous-location par rapport au bail commercial dont il procède.
En définitive, l édifice jurisprudentiel construit par la troisième chambre civile autour des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce révèle une double préoccupation : garantir au bailleur la maîtrise de la destination de son bien tout en offrant au locataire principal et, dans une mesure plus restreinte, au sous-locataire, les protections inhérentes au statut des baux commerciaux. La rigueur avec laquelle la Cour sanctionne les sous-locations irrégulières, qu il s agisse de la qualification de sous-location lorsque celle-ci est contestée par le locataire ou de la condamnation à des amendes civiles en cas de violation des règles d ordre public, témoigne de la constance de la Haute juridiction dans la préservation de l équilibre contractuel qui caractérise cette matière.
Conclusion
La sous-location dans les baux commerciaux demeure une institution juridique dont l économie est tout entière commandée par le principe cardinal de l autorisation préalable du bailleur. La troisième chambre civile, par une série d arrêts rendus entre 2020 et 2026, a éclairé plusieurs aspects essentiels de ce régime : la durée de l autorisation qui se prolonge au même rythme que le bail principal, la prescription de l action en réajustement du loyer principal qui ne commence à courir qu à compter de la connaissance effective du montant du sous-loyer, la distinction entre la sous-location et les conventions de mise à disposition intégrées dans une offre globale de services, ou encore les sanctions civiles applicables au locataire qui méconnaît les règles d ordre public encadrant le changement d usage des locaux. Cette construction prétorienne, qui s articule autour des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce, offre aux praticiens une grille de lecture à la fois cohérente et exigeante pour appréhender les rapports juridiques complexes qui unissent le bailleur, le locataire principal et le sous-locataire.
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