I. Le régime antérieur de la notification des mémoires et sa remise en cause par le décret du 27 juillet 2026
A. La procédure sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux : un formalisme protecteur exigeant la notification par lettre recommandée
La procédure de fixation du prix du bail commercial révisé ou renouvelé obéit, depuis l’origine, à un mécanisme spécifique dit « sur mémoires », régi par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce. Ce dispositif déroge aux règles ordinaires de la procédure civile en ce qu’il impose aux parties, préalablement à toute saisine du juge des loyers commerciaux, de notifier un mémoire exposant leurs prétentions et moyens, puis d’échanger des mémoires en réponse selon un calendrier procédural déterminé. L’article R. 145-26 du code de commerce, dans sa rédaction issue du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024 et applicable jusqu’au 30 septembre 2026, disposait que les mémoires échangés entre les parties étaient notifiés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sans distinction selon que le juge avait ou non été saisi. Ce formalisme, hérité du décret du 30 septembre 1953, visait à garantir la sécurité juridique des échanges dans un contentieux où les enjeux économiques sont considérables, le loyer constituant un élément essentiel de l’équilibre contractuel du bail commercial.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, à plusieurs reprises, l’impérativité de ce formalisme probatoire. Dans un arrêt rendu le 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-14.887, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a ainsi jugé que le mémoire notifié par le preneur au bailleur devait impérativement respecter les prescriptions de l’article R. 145-26 du code de commerce pour saisir valablement le juge des loyers commerciaux. La notification par lettre recommandée avec accusé de réception constituait, dans cette architecture procédurale, une condition de recevabilité de la demande dont le non-respect était sanctionné par l’irrecevabilité des prétentions. Par ailleurs, la haute juridiction a précisé, dans un arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-19.292, publié au Bulletin), que les mémoires devaient être signés par les avocats des parties, excluant ainsi toute notification directe par le justiciable lui-même et consacrant le monopole de la représentation par avocat dans cette procédure à la technicité éprouvée. Ces exigences successives, si elles contribuaient à la loyauté des débats et à la protection des droits de chaque partie, n’en alourdissaient pas moins la charge procédurale pesant sur les praticiens du droit immobilier.
En conséquence, la notification par LRAR imposait aux avocats de chaque partie de multiplier les envois postaux, générant des délais d’acheminement incompatibles avec une gestion efficace des procédures. La Cour de cassation a d’ailleurs eu à connaître des difficultés pratiques engendrées par ce formalisme, notamment s’agissant de l’articulation entre le mémoire préalable et la saisine du juge, ou encore de la computation des délais de notification entre des parties situées dans des ressorts géographiques éloignés. Dans un arrêt du 25 septembre 2025 (pourvoi n° 23-19.736), la troisième chambre civile a dû trancher une contestation portant précisément sur la régularité des notifications intervenues dans le cadre d’une procédure de fixation du loyer renouvelé, ce qui illustre la conflictualité générée par les incertitudes du système antérieur. Or, le contentieux du bail commercial représente une part significative de l’activité des juridictions consulaires, et la lourdeur de la procédure sur mémoires était régulièrement dénoncée par les professionnels comme un frein à la célérité de la justice.
B. L’article 9 du décret du 27 juillet 2026 : l’introduction de la notification électronique entre avocats après saisine du juge
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, publié au Journal officiel de la République française le 29 juillet 2026, a introduit une modification substantielle de l’article R. 145-26 du code de commerce. L’article 9 de ce décret complète ledit article par un second alinéa ainsi rédigé : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. » Cette disposition, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2026, substitue à la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception un mécanisme de notification électronique via le réseau privé virtuel des avocats, conformément aux articles 671 et suivants du code de procédure civile.
Cette réforme procédurale s’inscrit dans un mouvement plus large de modernisation de la justice civile. Le décret du 27 juillet 2026 comporte en effet vingt-deux articles touchant à des domaines variés de la procédure, depuis la dématérialisation des jugements jusqu’à la simplification des convocations par le greffe. L’article 9 constitue néanmoins la mesure la plus directement pertinente pour le contentieux immobilier, dans la mesure où il modernise l’un des pans les plus techniques du droit des baux commerciaux. Par ailleurs, l’article 20 du même décret prévoit expressément que la réforme est applicable aux instances en cours au 1er octobre 2026, ce qui impose aux praticiens une anticipation immédiate de ce changement de paradigme procédural. Dès lors, le mémoire préalable à la saisine du juge demeure soumis à la notification par LRAR, mais tous les échanges postérieurs à l’assignation relèveront du régime de la notification électronique.
La distinction opérée par le décret entre la phase pré-contentieuse et la phase contentieuse est à cet égard remarquable. Elle préserve la sécurité juridique de l’acte introductif tout en fluidifiant le déroulement ultérieur de la procédure. La Cour de cassation avait déjà esquissé cette distinction dans son arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin), en rappelant que le juge des loyers commerciaux, une fois saisi, dispose d’une pleine compétence pour statuer sur l’ensemble des contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé, y compris lorsqu’elles portent sur l’application des règles de plafonnement prévues par l’article L. 145-34 du code de commerce. Le décret du 27 juillet 2026 parachève cette logique en adaptant le régime des notifications à la nature juridictionnelle de la phase post-saisine, tout en préservant le formalisme protecteur de la phase pré-contentieuse, qui garantit que le défendeur est dûment informé des prétentions adverses avant que la juridiction ne soit saisie.
Cette approche équilibrée du décret mérite d’être soulignée, car elle évite l’écueil d’une dématérialisation intégrale qui aurait pu fragiliser les droits de la défense dans un contentieux où les enjeux financiers sont souvent très élevés. L’obligation de notification par LRAR du mémoire préalable permet en effet au destinataire de prendre connaissance des prétentions adverses dans des conditions garantissant l’authenticité et la date certaine de la communication, avant que ne s’engage la phase juridictionnelle. À cet égard, le décret ne modifie en rien la charge de la preuve de la notification, qui continue de peser sur la partie qui s’en prévaut, conformément aux principes généraux de la procédure civile. La notification par RPVA durant la phase contentieuse n’altère pas cette exigence, dans la mesure où le système informatique génère automatiquement un horodatage et un accusé de réception dont la force probante est équivalente à celle d’un avis de réception postal.
II. Les conséquences pratiques de la réforme pour les praticiens du droit immobilier
A. L’accélération des échanges procéduraux et la réduction des coûts de la procédure sur mémoires
La substitution de la notification électronique à la notification postale emporte des conséquences pratiques considérables pour l’ensemble des acteurs du contentieux des baux commerciaux, qu’il s’agisse des bailleurs, des preneurs ou de leurs conseils respectifs. En premier lieu, la suppression de l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception élimine les délais d’acheminement postal, qui pouvaient atteindre plusieurs jours, voire plusieurs semaines dans les échanges entre la métropole et les départements d’outre-mer, et retarder d’autant la progression de l’instance. La notification par RPVA, en revanche, est instantanée et génère automatiquement un accusé de réception électronique faisant foi de la date de notification, ce qui sécurise la computation des délais de procédure et prévient les contestations relatives à la date de réception des mémoires. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-15.417), que le respect des délais procéduraux constitue une condition essentielle de la régularité de la procédure devant le juge des loyers commerciaux, ce qui rend d’autant plus précieuse la traçabilité et la fiabilité offertes par la voie électronique.
En deuxième lieu, la réforme réduit significativement les coûts indirects de la procédure pour les parties. Les frais d’envois postaux répétés, qui pouvaient représenter une charge non négligeable dans les contentieux les plus longs, notamment lorsque plusieurs mémoires étaient échangés entre plusieurs parties, disparaissent au profit d’un mode de communication déjà intégré au fonctionnement quotidien des cabinets d’avocats et ne générant aucun surcoût marginal. Par ailleurs, la notification électronique élimine les risques de perte ou de retard imputables aux services postaux, qui donnaient lieu à un abondant contentieux de la régularité procédurale et dont la résolution mobilisait inutilement les juridictions. La troisième chambre civile a ainsi été saisie, dans son arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin), d’une difficulté relative à la computation des délais de notification des mémoires entre les parties, ce qui illustre l’insécurité juridique inhérente au système antérieur et l’ampleur du gaspillage procédural que la réforme entend résorber.
En troisième lieu, la fluidification des échanges est de nature à accélérer le traitement des dossiers par le juge des loyers commerciaux, dont l’office est défini par l’article L. 145-33 du code de commerce, lequel dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cette appréciation nécessairement factuelle impose au juge de disposer d’un dossier complet et contradictoirement débattu dans des délais raisonnables, sous peine de voir les droits des parties compromis par l’écoulement du temps. Or, la célérité nouvelle des échanges électroniques permet aux parties de concentrer leurs efforts sur le fond du litige, à savoir l’évaluation de la valeur locative et la démonstration des modifications notables des facteurs de commercialité, plutôt que sur la gestion des contraintes formelles de notification. Cette simplification est d’autant plus bienvenue que le contentieux des baux commerciaux connaît une technicisation croissante, liée à la complexité des indices de référence et à la sophistication des méthodes d’évaluation immobilière.
La substitution de la notification électronique à la notification postale emporte des conséquences pratiques considérables pour l’ensemble des acteurs du contentieux des baux commerciaux. En premier lieu, la suppression de l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception élimine les délais d’acheminement postal, qui pouvaient atteindre plusieurs jours et retarder d’autant la progression de l’instance. La notification par RPVA, en revanche, est instantanée et génère automatiquement un accusé de réception électronique faisant foi de la date de notification. La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-15.417), que le respect des délais procéduraux constitue une condition essentielle de la régularité de la procédure devant le juge des loyers commerciaux, ce qui rend d’autant plus précieuse la traçabilité offerte par la voie électronique.
En deuxième lieu, la réforme réduit significativement les coûts de la procédure pour les parties. Les frais d’envois postaux répétés, qui pouvaient représenter une charge non négligeable dans les contentieux les plus longs, disparaissent au profit d’un mode de communication déjà intégré au fonctionnement quotidien des cabinets d’avocats. Par ailleurs, la notification électronique élimine les risques de perte ou de retard imputables aux services postaux, qui donnaient lieu à un abondant contentieux de la régularité procédurale. La troisième chambre civile a ainsi été saisie, dans son arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin), d’une difficulté relative à la computation des délais de notification des mémoires entre les parties, ce qui illustre l’insécurité juridique inhérente au système antérieur.
En troisième lieu, la fluidification des échanges est de nature à accélérer le traitement des dossiers par le juge des loyers commerciaux, dont l’office est défini par l’article L. 145-33 du code de commerce, lequel dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cette appréciation nécessairement factuelle impose au juge de disposer d’un dossier complet et contradictoirement débattu dans des délais raisonnables. Or, la célérité nouvelle des échanges électroniques permet aux parties de concentrer leurs efforts sur le fond du litige plutôt que sur la gestion des contraintes formelles de notification.
B. Les précautions requises dans la période transitoire et les enjeux de la constitution d’avocat
L’entrée en vigueur de la réforme au 1er octobre 2026, conformément à l’article 21 du décret du 27 juillet 2026, impose aux praticiens de mettre en place sans délai les adaptations nécessaires à la gestion des dossiers en cours. Le décret prévoit expressément que la nouvelle règle de notification s’applique aux instances en cours à cette date, ce qui signifie que, à compter du 1er octobre 2026, tous les mémoires échangés après saisine du juge, y compris dans les procédures déjà engagées, devront emprunter la voie de la notification électronique entre avocats. Cette application immédiate aux instances pendantes requiert une vigilance accrue des conseils, qui devront vérifier, pour chaque dossier, si la partie adverse a constitué avocat, condition préalable à la mise en oeuvre de la notification RPVA.
À cet égard, la réforme introduit une distinction essentielle entre le défendeur ayant constitué avocat, à l’égard duquel la notification s’opère par RPVA, et le défendeur n’ayant pas constitué avocat, à l’égard duquel la notification doit être faite par signification. Cette dichotomie reproduit le schéma classique de la procédure civile, tel qu’il résulte des articles 671 et suivants du code de procédure civile, et n’introduit donc pas de rupture dans les habitudes professionnelles des avocats. En conséquence, le défendeur qui souhaite bénéficier de la célérité de la notification électronique aura tout intérêt à constituer avocat dès le début de la procédure, faute de quoi il s’exposera à recevoir les mémoires par voie de signification, avec les délais et les coûts que ce mode de notification implique.
La réforme laisse toutefois subsister une question d’articulation avec la phase pré-contentieuse. Le mémoire préalable notifié avant la saisine du juge demeure en effet soumis au régime de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en application du premier alinéa de l’article R. 145-26 du code de commerce, qui n’est pas modifié sur ce point. Cette dualité de régimes, si elle se justifie par la différence de nature entre la phase pré-contentieuse et la phase juridictionnelle, impose aux praticiens une attention particulière dans le séquencement des actes de procédure. La Cour de cassation, dans son arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219, publié au Bulletin), a d’ailleurs sanctionné une irrégularité dans la notification du mémoire préalable, rappelant ainsi que le formalisme de cette phase initiale conserve toute sa rigueur malgré l’assouplissement de la phase contentieuse ultérieure.
La réforme du 27 juillet 2026 s’inscrit par ailleurs dans un contexte plus large d’évolution du droit des baux commerciaux, marqué notamment par l’adoption récente de la loi de simplification de la vie économique du 25 juin 2026 et par la refonte progressive du régime des notifications électroniques dans l’ensemble de la procédure civile. Si l’on peut regretter que le décret n’ait pas saisi l’occasion d’une refonte plus complète de la procédure sur mémoires, notamment en ce qui concerne la possibilité d’une saisine dématérialisée du juge des loyers commerciaux, il n’en constitue pas moins une avancée significative vers une justice plus rapide, plus économique et plus accessible pour les justiciables du droit immobilier commercial. Les premiers retours d’expérience, attendus dans les mois suivant l’entrée en vigueur de la réforme, permettront d’en mesurer l’effectivité dans la pratique quotidienne des juridictions et des cabinets d’avocats, et d’identifier les éventuelles difficultés d’application que le législateur ou le pouvoir réglementaire pourraient être amenés à corriger.
Conclusion
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 marque une étape importante dans la modernisation du contentieux des baux commerciaux en substituant, à compter du 1er octobre 2026, la notification électronique entre avocats à la notification par lettre recommandée avec accusé de réception pour les échanges de mémoires postérieurs à la saisine du juge des loyers commerciaux. Cette réforme, qui s’applique aux instances en cours, allie une simplification procédurale bienvenue à un maintien des garanties fondamentales par la préservation du formalisme de la phase pré-contentieuse. Les praticiens du droit immobilier sont invités à anticiper cette évolution en adaptant leurs pratiques dès à présent, afin d’assurer une transition fluide vers ce nouveau mode de notification qui, en réduisant les délais et les coûts de la procédure, sert l’intérêt bien compris de l’ensemble des justiciables. La jurisprudence à venir de la troisième chambre civile de la Cour de cassation précisera sans doute les contours de ce nouveau dispositif et tranchera les éventuelles difficultés d’interprétation qu’il ne manquera pas de susciter.
Au-delà de son aspect strictement technique, cette réforme s’inscrit dans un mouvement de fond de transformation numérique de la justice, dont le contentieux immobilier constitue l’un des laboratoires les plus actifs. La dématérialisation des échanges entre avocats, déjà acquise dans la plupart des procédures civiles ordinaires, progresse ainsi dans le domaine plus spécifique des baux commerciaux, longtemps resté à l’écart de ce courant de modernisation en raison de la technicité particulière de la procédure sur mémoires. En adaptant les règles de notification à la réalité des outils numériques aujourd’hui disponibles, le décret du 27 juillet 2026 témoigne de la volonté du pouvoir réglementaire de ne pas sacrifier l’efficacité de la justice à la préservation de formes devenues obsolètes. Les professionnels du droit immobilier auront à coeur de saisir cette opportunité pour améliorer la qualité et la rapidité du service rendu à leurs clients, tout en demeurant vigilants sur le respect scrupuleux des nouvelles exigences formelles dont la jurisprudence ne manquera pas de préciser les contours.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.