Le droit de repentir du bailleur en matière de baux commerciaux : conditions d’exercice et conséquences juridiques à la lumière de la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. Les conditions d’exercice du droit de repentir du bailleur
A. Les conditions temporelles et formelles du repentir
Le droit de repentir constitue l’une des singularités les plus remarquables du statut des baux commerciaux, en ce sens qu’il autorise le bailleur à revenir sur sa décision de refuser le renouvellement du bail après que le juge a fixé le montant de l’indemnité d’éviction. Ce mécanisme, prévu à l’article L. 145-58 du Code de commerce, permet au propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en consentant au renouvellement du bail, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance. Le législateur a entendu offrir au bailleur une échappatoire face au coût potentiellement excessif de l’indemnité d’éviction fixée par le juge, tout en préservant le droit au renouvellement du preneur.
La Cour de cassation a été conduite à préciser les contours temporels de ce droit. Aux termes de l’article L. 145-58, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée. La troisième chambre civile a notamment jugé que, pour que ce délai puisse courir, il faut que les parties aient eu connaissance de la date à laquelle est rendue la décision fixant l’indemnité d’éviction, l’accomplissement de la formalité par laquelle le président de la juridiction indique aux parties la date du prononcé ne pouvant être présumé et devant faire l’objet d’une mention expresse (Cass. 3e civ., 13 juin 2001, n° 99-18.073, Publié au Bulletin).
Par ailleurs, la jurisprudence a consacré une interprétation extensive du domaine du droit de repentir. La Cour de cassation a ainsi énoncé que le bailleur qui a délivré un congé portant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes peut néanmoins ultérieurement exercer son droit de repentir (Cass. 3e civ., 30 novembre 2005, n° 04-19.703, Publié au Bulletin). La Haute juridiction a cassé l’arrêt qui avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, en exigeant que le bailleur n’ait pas initialement refusé le renouvellement pour motifs graves et légitimes avant de se raviser. Cette solution met en lumière le caractère autonome et discrétionnaire du droit de repentir, qui ne saurait être subordonné à la nature des motifs ayant présidé au refus initial de renouvellement.
Sur le plan formel, l’exercice du droit de repentir est soumis à des exigences strictes qui en conditionnent la validité. La troisième chambre civile a posé en principe que le droit de repentir assorti de réserves est dépourvu de caractère irrévocable et n’est pas valablement exercé (Cass. 3e civ., 9 mars 2011, n° 10-10.409, Publié au Bulletin). Il résulte de la combinaison des articles L. 145-58 et L. 145-59 du Code de commerce que la décision du propriétaire de se soustraire au paiement de l’indemnité est irrévocable. Ce caractère irrévocable implique que la notification du repentir ne saurait être subordonnée à une condition suspensive ou résolutoire, ni être accompagnée de réserves qui en altéreraient la portée.
En revanche, le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire aux mêmes fins que la demande principale en rétractation du congé en vue d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, est valablement exercé et entraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié (Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n° 15-18.926). La Cour de cassation a ainsi opéré une distinction nette entre le repentir formulé à titre subsidiaire, qui demeure irrévocable en tant que manifestation de volonté autonome, et le repentir assorti de réserves, qui est privé de ce caractère irrévocable. Cette distinction est capitale pour la pratique notariale et contentieuse, en ce qu’elle détermine la validité de l’acte par lequel le bailleur entend revenir sur le refus de renouvellement.
À cet égard, la cour d’appel de Chambéry a récemment rappelé que l’exercice du droit de repentir n’est enfermé dans aucun autre délai que celui de quinze jours édicté par l’article L. 145-58, et que le délai de dix-huit mois écoulé entre le refus de renouvellement et la notification du repentir ne constitue pas un abus de droit de la part du bailleur (CA Chambéry, 21 avril 2026, n° 23/00820). Dès lors, la circonstance que le preneur ait été maintenu dans une situation d’incertitude prolongée quant au sort de son bail ne permet pas, à elle seule, de priver le bailleur de la faculté que la loi lui reconnaît.
B. Les conditions substantielles tenant à la situation du preneur
Au-delà des conditions temporelles et formelles, l’article L. 145-58 du Code de commerce subordonne l’exercice du droit de repentir à une condition substantielle essentielle, énoncée en son dernier alinéa en ces termes : « Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. » Or, la jurisprudence a précisé que ces deux conditions revêtent un caractère alternatif et non cumulatif. Ainsi, le propriétaire ne peut plus exercer son droit de repentir si le locataire n’est plus dans les lieux ou s’il a déjà loué ou acheté d’autres locaux (CA Chambéry, 21 avril 2026, n° 23/00820, rappelant les arrêts de principe : Cass. 3e civ., 15 février 1995, Bull. III, n° 51 ; Cass. 3e civ., 27 novembre 2002, Bull. III, n° 241 ; Cass. 3e civ., 1er juin 1999, n° 97-22.008).
L’application de cette condition substantielle a donné lieu à un contentieux nourri, dont l’un des apports majeurs réside dans la notion de processus irréversible de départ du preneur. Le tribunal judiciaire de Paris a, dans une décision remarquée du 12 janvier 2026, jugé que le droit de repentir exercé par le bailleur est privé d’effet lorsqu’un processus irréversible de départ des lieux a été entrepris par le preneur et rend impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les locaux (TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 12 janvier 2026, n° 23/15066). En l’espèce, le preneur avait informé publiquement et à plusieurs reprises sa clientèle de la fermeture définitive de sa boutique tant sur les réseaux sociaux que sur le site internet, procédé à la liquidation de son stock en bradant les prix et cessé l’exercice de toute activité commerciale. Par ailleurs, il avait réclamé le bénéfice de ses droits à la retraite complémentaire et fermé sa ligne téléphonique, le tout antérieurement à la notification du droit de repentir par le bailleur.
Le tribunal a toutefois opéré une distinction importante en retenant que, dans un tel cas, le droit de repentir n’est pas frappé de nullité mais est seulement privé d’effet, n’emportant pas renouvellement du bail à la date de sa notification. Cette distinction entre nullité et privation d’effet, fondée sur l’office du juge tel que défini à l’article 12 du Code de procédure civile, témoigne d’une volonté de ne pas ajouter à la loi une sanction qu’elle ne prévoit pas, dans le strict respect du principe de légalité. En conséquence, le congé avec refus de renouvellement produit tous ses effets et le preneur conserve son droit à l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce.
La cour d’appel de Chambéry a rappelé, dans l’arrêt précité du 21 avril 2026, que la simple prise à bail de nouveaux locaux par le preneur ne suffit pas à caractériser un processus de réinstallation faisant obstacle au droit de repentir, dès lors que ces locaux sont destinés à l’exploitation d’une entreprise distincte de celle exploitée dans les lieux objets du repentir (CA Chambéry, 21 avril 2026, n° 23/00820). En l’espèce, la preneuse avait conclu un nouveau bail commercial pour l’activité de restauration rapide, mais par l’intermédiaire d’une société distincte dont elle détenait 51 % des parts, de sorte que les deux entreprises, bien qu’exerçant des activités similaires, étaient juridiquement distinctes et que la condition tenant à la réinstallation n’était pas remplie.
II. Les effets juridiques du droit de repentir
A. Le renouvellement irrévocable du bail commercial
L’effet principal du droit de repentir réside dans le renouvellement irrévocable du bail commercial à la date de sa notification. La cour d’appel de Paris a, dans un arrêt du 5 septembre 2024, énoncé que l’article L. 145-58 du Code de commerce, qui institue un droit de repentir permettant au bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, a pour conséquence que le bail se trouve irrévocablement renouvelé au jour de l’exercice de ce droit de repentir (CA Paris, Pôle 5 Ch. 3, 5 septembre 2024, n° 21/17311). Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables, en ce qu’elle fixe avec précision la date de prise d’effet du nouveau bail, faisant rétroagir les effets du renouvellement au jour de la notification du repentir.
L’irrévocabilité du renouvellement ainsi opéré est une conséquence directe du caractère irrévocable de la décision du bailleur de se soustraire au paiement de l’indemnité, consacré par l’article L. 145-59 du Code de commerce. Dès la notification du repentir, le bailleur perd définitivement la faculté de refuser le renouvellement et le preneur acquiert un droit au renouvellement qui ne peut plus être remis en cause, sauf à démontrer que les conditions d’exercice du repentir n’étaient pas réunies. En conséquence, le preneur se trouve replacé dans la situation qui aurait été la sienne si le bailleur avait d’emblée accepté le renouvellement, sous réserve des ajustements financiers qui seront examinés ci-après.
En cas de désaccord sur les conditions du bail renouvelé, l’article L. 145-57 du Code de commerce prévoit que le juge des loyers commerciaux est compétent pour les fixer conformément aux dispositions réglementaires applicables. La cour d’appel de Chambéry a, à cet égard, ordonné une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de la valeur locative, aux frais avancés par le bailleur qui sollicitait une augmentation substantielle du loyer, faute d’éléments suffisants pour déterminer le montant du nouveau loyer (CA Chambéry, 21 avril 2026, n° 23/00820). Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf fixation d’un loyer provisionnel par la juridiction saisie.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que l’exercice régulier du droit de repentir, en dépit de l’incertitude ainsi jetée sur l’avenir du commerce, ne peut pas justifier l’allocation de dommages-intérêts au preneur (CA Chambéry, 21 avril 2026, n° 23/00820). Il résulte en effet de la nature même du droit de repentir, qui est une prérogative discrétionnaire accordée par la loi au bailleur, que son exercice ne saurait être constitutif d’une faute ouvrant droit à réparation, quand bien même le preneur aurait subi un préjudice économique du fait de l’incertitude prolongée quant au sort de son fonds de commerce.
B. Les conséquences financières du repentir pour les parties
L’exercice du droit de repentir emporte des conséquences financières significatives qui s’articulent autour de deux obligations distinctes mises à la charge du bailleur. En premier lieu, le bailleur est tenu de supporter les frais de l’instance ayant conduit à la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction. Sur ce point, la Cour de cassation a adopté une interprétation résolument extensive de la notion de frais de l’instance, en jugeant que les frais que le bailleur doit rembourser au preneur lorsqu’il exerce son droit de repentir ne sont pas limités aux frais taxables, c’est-à-dire aux seuls dépens, mais comprennent l’intégralité des frais exposés par le preneur à l’occasion de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-22.534, Publié au Bulletin).
La Cour de cassation a considéré qu’en limitant le remboursement aux seuls frais taxables, la cour d’appel avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, violant ainsi les dispositions de l’article L. 145-58 du Code de commerce. Cette solution, particulièrement protectrice des intérêts du preneur, garantit que ce dernier ne supporte aucune charge financière résiduelle du fait d’une procédure engagée par le bailleur et finalement abandonnée par l’effet du repentir. En pratique, le preneur peut donc prétendre au remboursement intégral des honoraires d’avocat, des frais d’expertise et de tous autres frais exposés dans le cadre de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction.
En second lieu, la question de l’indemnité d’occupation due par le preneur pendant la période intermédiaire entre la fin de l’ancien bail et la prise d’effet du nouveau bail, au jour du repentir, revêt une importance pratique considérable. L’article L. 145-28 du Code de commerce renvoie à l’article L. 145-33 du même code pour la détermination de cette indemnité, laquelle doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les règles énoncées pour la fixation du montant des loyers des baux renouvelés ou révisés, corrigée de tous éléments d’appréciation, en ce compris les effets de la précarité susceptible d’avoir affecté les conditions d’exploitation du fonds de commerce pendant la période de maintien dans les lieux (CA Paris, Pôle 5 Ch. 3, 5 septembre 2024, n° 21/17311).
La cour d’appel de Paris a, dans l’arrêt précité, fait application d’un abattement de précarité de 15 %, après avoir constaté que le preneur avait été maintenu dans les lieux pendant plus de quatre années entre la date d’effet du refus de renouvellement et la notification du droit de repentir, et que son chiffre d’affaires avait fortement baissé durant cette période. L’abattement de précarité a vocation à compenser les effets négatifs de l’incertitude sur la gestion et le développement du fonds de commerce, le preneur ne pouvant, dans l’attente d’une décision définitive sur le sort du bail, réaliser les investissements ou les projets qu’il aurait entrepris s’il avait eu la certitude du renouvellement. Cette solution offre une grille d’analyse concrète pour la détermination de l’indemnité d’occupation due en cas d’exercice du droit de repentir, en prévoyant une minoration de la valeur locative à proportion de la durée de la période d’incertitude et de l’impact de celle-ci sur l’exploitation du fonds.
En définitive, les conséquences financières du repentir réalisent un équilibre entre les intérêts des parties : le bailleur échappe au paiement d’une indemnité d’éviction potentiellement élevée, mais doit assumer l’intégralité des frais de la procédure ainsi que le coût de l’incertitude prolongée, tandis que le preneur, s’il perd son droit à indemnité d’éviction, obtient le renouvellement de son bail et le remboursement intégral de ses frais de procédure. Or, cet équilibre, fondé sur une interprétation prétorienne rigoureuse des textes, illustre la fonction régulatrice de la jurisprudence de la Cour de cassation dans la mise en œuvre du statut des baux commerciaux.
La détermination du montant de l’indemnité d’occupation due pendant la période intermédiaire obéit à une méthode qui combine la valeur locative statutaire, déterminée conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce, et l’abattement de précarité. Ce dernier, dont le quantum relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, doit être proportionné à la durée de la période intermédiaire et à l’impact de la précarité sur l’exploitation du fonds. La cour d’appel de Paris a, dans l’arrêt précité du 5 septembre 2024, retenu un abattement de 15 % après avoir constaté que la période intermédiaire avait duré plus de quatre années et que le chiffre d’affaires du preneur avait chuté de manière significative, passant d’environ 90 000 euros avant le refus de renouvellement à moins de 72 000 euros en moyenne sur les cinq exercices suivants. Cette méthode, qui pondère la valeur locative statutaire par un coefficient de précarité, permet d’ajuster l’indemnité d’occupation à la réalité économique de l’exploitation du fonds pendant la période d’incertitude.
Par ailleurs, il convient de relever que le droit de repentir occupe une place singulière dans l’économie générale du statut des baux commercieux, en ce qu’il constitue une exception au principe de l’irrévocabilité du congé avec refus de renouvellement. Le législateur a entendu offrir au bailleur une faculté de rétractation qui, bien que strictement encadrée, présente un intérêt pratique considérable dans un contexte de hausse des valeurs locatives et d’augmentation corrélative des indemnités d’éviction fixées par les juridictions. En effet, le bailleur qui conteste le quantum de l’indemnité d’éviction sollicitée par le preneur peut, après que le juge a fixé cette indemnité à un montant qu’il estime excessif, préférer consentir au renouvellement du bail plutôt que de s’acquitter d’une somme dont le poids financier compromettrait la rentabilité de son investissement immobilier. À cet égard, le mécanisme du repentir participe de la régulation du marché locatif commercial en offrant une alternative au paiement de l’indemnité d’éviction, sans priver pour autant le preneur de la protection attachée au droit au renouvellement.
Le droit de repentir, initialement conçu comme une simple faculté d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, a ainsi été progressivement enrichi par la jurisprudence, qui en a précisé les conditions d’exercice, la portée et les effets. Si les conditions temporelles et formelles garantissent que le repentir ne saurait être exercé au détriment du preneur, les conditions substantielles assurent que celui-ci ne soit pas contraint à un renouvellement devenu impossible ou inopportun en raison de sa situation. En conséquence, la maîtrise de ce mécanisme par les praticiens du droit des baux commerciaux constitue un instrument essentiel de la gestion des contentieux locatifs, dont la technicité requiert une connaissance précise des solutions jurisprudentielles les plus récentes, telles que dégagées par la troisième chambre civile de la Cour de cassation et les juridictions du fond qui en assurent la mise en œuvre quotidienne.
Conclusion
Le droit de repentir du bailleur, régi par l’article L. 145-58 du Code de commerce, constitue un mécanisme juridique singulier, dont la mise en œuvre est encadrée par des conditions strictes que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de préciser au fil des décisions. Le caractère irrévocable de la décision du bailleur, l’exigence que le preneur soit encore dans les lieux ou ne se soit pas réinstallé, la sanction de la privation d’effet en cas de processus irréversible de départ et la détermination de l’abattement de précarité applicable à l’indemnité d’occupation sont autant de questions qui ont trouvé, dans la jurisprudence récente, des réponses dont la cohérence d’ensemble confère à ce droit une efficacité et une prévisibilité renforcées. En conséquence, la parfaite connaissance de ces solutions jurisprudentielles par les professionnels du droit immobilier apparaît indispensable à la sécurisation des opérations locatives et à la résolution des litiges qui en découlent.