I. Les conditions de validité substantielle et formelle du congé
A. La qualité et le pouvoir du signataire du congé
Le congé en matière de baux commerciaux constitue un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, ainsi que la Cour de cassation le rappelle de manière constante depuis un arrêt fondateur du 6 mars 1973 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872). Cette nature strictement unilatérale impose que l’auteur du congé soit investi du pouvoir juridique de mettre un terme à la relation contractuelle, ce qui soulève, en pratique, des difficultés récurrentes lorsque le bailleur est une personne morale ou lorsque l’immeuble loué est détenu en indivision.
La troisième chambre civile a apporté, par un arrêt du 12 mars 2026, une clarification décisive concernant la capacité du gérant d’une société civile immobilière à délivrer un congé au nom de la société bailleresse. Dans cette espèce, la locataire contestait la validité du congé sans offre de renouvellement qui lui avait été signifié au motif que le renouvellement du mandat de la gérante n’avait pas été publié au registre du commerce et des sociétés avant la délivrance de l’acte. La Cour de cassation, substituant un motif de pur droit à ceux critiqués par la cour d’appel, a énoncé qu’« il résulte des articles 1846-2 et 1849 du code civil que, dès sa désignation, le gérant d’une société civile engage la société par les actes entrant dans l’objet social, et ce, indépendamment de la publication de sa désignation. Dès lors, il peut valablement délivrer au preneur un congé au nom de la société bailleresse dès sa désignation, peu important que celle-ci n’ait pas encore été publiée » (Cass. 3e civ., 12 mars 2026, n° 24-12.361). Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil du principe selon lequel le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social dès sa désignation, écarte toute exigence de publicité préalable comme condition de validité du congé.
Cette solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large qui tend à privilégier la réalité du pouvoir de représentation sur les formalités de publicité, dès lors que la protection du preneur, destinataire du congé, n’est pas compromise par l’absence de publication de la désignation du signataire. Elle rejoint, sur le plan des principes, la position constante de la Cour de cassation selon laquelle le congé, en tant qu’acte unilatéral, doit émaner de la personne ayant qualité pour mettre fin au bail, sans que le formalisme entourant la justification de cette qualité ne doive l’emporter sur la réalité du pouvoir juridique exercé.
La question du pouvoir du signataire se pose avec une acuité particulière lorsque le bailleur est une collectivité publique ou une entité administrative, la distribution des compétences entre les organes de ces entités obéissant à des règles de droit public parfois difficiles à articuler avec les exigences du droit privé des baux commerciaux. Un arrêt du 9 janvier 2025, rendu dans le contexte particulier de la Polynésie française, a permis à la troisième chambre civile de préciser que le ministre de l’économie verte et du domaine, en charge des mines et de la recherche, tenait de l’arrêté n° 655 PR du 23 mai 2018 une délégation de pouvoir pour la notification des décisions intéressant le domaine public ou privé de la Polynésie française. La Cour a jugé que « la signature et la notification d’un congé comme la signature d’un refus de renouvellement, portant sur un bail commercial en cours conclu sur un bien appartenant à la Polynésie française entre ainsi dans les attributions de ce ministre, dès lors que la résiliation a été autorisée par le conseil des ministres » (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-15.326). Cette décision illustre le pragmatisme dont fait preuve la Haute juridiction dans l’articulation des règles du statut des baux commerciaux avec les principes du droit administratif.
B. Le contenu de l’acte et la sanction des irrégularités
L’article L. 145-9 du code de commerce impose que le congé délivré par le bailleur précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné et indique que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ces mentions substantielles, dont l’omission entraîne la nullité de l’acte sans qu’il soit besoin pour le preneur de démontrer l’existence d’un grief, constituent le cœur du formalisme protecteur édicté par le statut.
Au-delà de ces exigences textuelles, la jurisprudence a précisé la portée de l’acte de congé au regard du contenu même de l’offre de renouvellement qui l’accompagne éventuellement. Par un arrêt du 11 janvier 2024 promis à une large diffusion, la troisième chambre civile a posé une règle dont les implications pratiques sont considérables : « à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix », pour en déduire qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872). En l’espèce, la bailleresse avait subordonné l’offre de renouvellement à une modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien renforcées à la charge du preneur. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui, tout en constatant l’irrégularité de ces modifications, avait refusé de requalifier l’acte en congé avec refus de renouvellement et d’en tirer les conséquences indemnitaires.
Cette solution, qui s’appuie sur le principe de la force obligatoire du contrat énoncé à l’article 1103 du code civil combiné aux articles L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, consacre une analyse novatrice du congé : ce dernier ne saurait être à la fois un acte unilatéral mettant fin au bail et un instrument de renégociation unilatérale des conditions contractuelles. Le bailleur qui souhaite modifier les clauses du bail à l’occasion du renouvellement ne peut le faire que par la voie d’un congé avec refus de renouvellement, lequel ouvre droit, pour le preneur, à l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, sauf à ce que le bailleur puisse se prévaloir d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue renforcer l’encadrement légal des clauses du bail commercial, en érigeant en dispositions d’ordre public un ensemble de règles protectrices du preneur, parmi lesquelles figurent la mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ces innovations législatives, si elles ne modifient pas directement les conditions de validité formelle du congé, renforcent le socle protecteur dans lequel s’inscrit l’acte de congé et dont la méconnaissance est susceptible d’entraîner sa nullité, notamment lorsque le congé est motivé par des manquements du preneur à des clauses elles-mêmes réputées non écrites.
L’article L. 145-10 du code de commerce impose, quant à lui, que le congé soit notifié par acte extrajudiciaire, cette exigence de forme étant prescrite à peine de nullité. La jurisprudence rappelle régulièrement que l’inobservation de cette formalité substantielle entraîne la nullité du congé sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief, le formalisme de l’acte extrajudiciaire constituant une garantie essentielle pour le preneur, qui doit être informé avec certitude de la volonté du bailleur de mettre fin au contrat et des droits qui lui sont ouverts par le statut.
II. Le régime temporel de l’action en contestation du congé
A. Le point de départ et le délai de la prescription biennale
L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans. Ce délai, qualifié de prescription biennale, constitue l’une des pièces maîtresses du statut des baux commerciaux en ce qu’il encadre strictement l’exercice des actions du preneur comme du bailleur.
La détermination du point de départ de ce délai a donné lieu à des précisions jurisprudentielles déterminantes. Dans un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a énoncé qu’« il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.427). Cette formulation consacre la date d’effet du congé, et non la date de sa délivrance, comme le dies a quo du délai biennal, ce qui présente l’avantage de la clarté pour les parties et le praticien.
Cette solution a été réitérée et approfondie par un second arrêt rendu le même jour, dans lequel la Cour a eu l’occasion de rappeler que le congé ayant été délivré pour le 30 juin 2017, le délai de prescription biennale des actions de la locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction expirait le 30 juin 2019 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382). La computation mécanique du délai, dont la simplicité apparente ne doit pas masquer la rigueur, commande au locataire, destinataire du congé, de faire preuve de la plus grande vigilance dans la mise en œuvre de ses actions contentieuses.
La question de l’articulation de la prescription biennale avec le droit d’option reconnu au preneur par l’article L. 145-57 du code de commerce a également retenu l’attention de la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 27 mars 2025, la Cour a rappelé, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, que la contestation du congé par le preneur devait être exercée dans le délai biennal à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, sans que l’exercice ultérieur du droit d’option par le bailleur ne fasse renaître un nouveau délai (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030).
Enfin, l’articulation de la prescription biennale avec l’action en résiliation du bail fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a été précisée par un arrêt du 10 juillet 2025. La Cour y a censuré la cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action en résiliation alors que le manquement invoqué, tenant à l’obligation continue de délivrance qui pèse sur le bailleur durant toute la durée du bail, constituait une obligation à exécution successive, de sorte que la prescription de l’action ne pouvait courir qu’à compter de chaque jour où cette obligation n’était pas respectée (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491). Cette décision, qui distingue selon la nature de l’obligation méconnue, apporte une souplesse bienvenue dans l’application d’un délai dont la brièveté pourrait, sans ce tempérament, conduire à des solutions inéquitables.
B. Les causes d’interruption et de suspension du délai de prescription
Le régime de la prescription biennale est tempéré par les causes d’interruption et de suspension prévues par le droit commun, dont l’application au contentieux des baux commerciaux a fait l’objet d’une construction jurisprudentielle minutieuse.
S’agissant de la suspension de la prescription, l’article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, et que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. La deuxième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 31 janvier 2019, que cet effet suspensif ne bénéficie qu’à la partie qui a sollicité la mesure d’instruction et tend à préserver ses droits durant le délai d’exécution de celle-ci (Cass. 2e civ., 31 janv. 2019, n° 18-10.011). La troisième chambre civile a transposé cette solution au contentieux des baux commerciaux, en énonçant que « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.427).
La Cour en a tiré une conséquence pratique essentielle pour le preneur à bail commercial : « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond » (ibid.). Cette exigence, qui impose au preneur de ne pas rester passif dans l’instance de référé diligentée par le bailleur, constitue un avertissement dont les praticiens doivent mesurer la portée : le seul fait de formuler des protestations et réserves lors de l’audience de référé ne suffit pas à interrompre ni à suspendre le cours de la prescription.
Par ailleurs, l’interruption de la prescription résultant d’une demande en justice, conformément à l’article 2241 du code civil, a fait l’objet d’une application nuancée dans le contentieux des baux commerciaux. Un arrêt du 4 juin 2026 est venu rappeler que la contestation, par le preneur, des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction est de nature à interrompre le délai de prescription de l’action en paiement de ladite indemnité. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui s’était borné à constater l’expiration du délai biennal, sans rechercher si les contestations émises en première instance par le preneur sur le bien-fondé des motifs de refus de renouvellement n’avaient pas interrompu ce délai (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette décision illustre une conception extensive de l’effet interruptif de la contestation, qui permet au preneur de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même au-delà de l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, pour autant que la contestation du bien-fondé du refus de renouvellement ait été portée devant le juge dans ce délai.
Cette distinction entre les actions soumises à la prescription biennale et celles relevant de la prescription de droit commun trouve également à s’appliquer en matière d’indemnité d’occupation statutaire. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 rendu dans le contentieux opposant la société Decathlon France à la société civile de placement immobilier Épargne foncière, la troisième chambre civile a rappelé que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce », et que « cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227). La Cour a également précisé que lorsque le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire.
Il convient également de relever que l’action en constatation du caractère non écrit d’une clause du bail commercial, fondée sur les dispositions d’ordre public du statut, échappe à la prescription biennale en raison de l’imprescriptibilité qui s’attache aux actions en constatation de l’inexistence d’une clause réputée non écrite. La loi du 26 mai 2026, en étendant le catalogue des clauses réputées non écrites au nouvel article L. 145-15 modifié du code de commerce, confère une portée pratique accrue à cette distinction fondamentale entre les actions soumises au délai biennal et celles qui y échappent par nature.
Enfin, il convient de relever que l’article L. 145-60 du code de commerce a vu son champ d’application précisé par la jurisprudence récente. La troisième chambre civile a jugé que « la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur au renouvellement du bail commercial ou au paiement de l’indemnité d’éviction soit reconnu » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578). Cette formulation, qui dissocie la prescription de l’action du bien-fondé de celle-ci, confirme que le délai biennal court indépendamment de la reconnaissance préalable du droit dont se prévaut le demandeur, ce qui impose aux parties de saisir la juridiction compétente dans le délai imparti, quitte à ce que le juge se prononce ultérieurement sur le mérite de la prétention.
Conclusion
L’analyse des décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2024 et 2026 révèle une construction prétorienne cohérente et exigeante en matière de validité du congé dans les baux commerciaux. La qualité du signataire, la régularité formelle de l’acte et le respect des droits du preneur constituent un triptyque dont la méconnaissance est sévèrement sanctionnée, tandis que le régime de la prescription biennale, dont la rigueur n’a d’égale que la technicité des causes d’interruption et de suspension qui le tempèrent, impose aux parties une vigilance procédurale de chaque instant. La loi du 26 mai 2026, en renforçant l’ordre public de protection du preneur, ajoute une strate législative nouvelle à cet édifice jurisprudentiel, dont il appartiendra aux prochaines décisions de la Cour de cassation de préciser les contours exacts.
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